Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel in Miet­ver­trä­gen

Eine für den Mie­ter nicht hin­rei­chend ver­ständ­li­chen Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kann unwirk­sam sein, wie ein aktu­el­les Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs zeigt.

Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel in Miet­ver­trä­gen

Dem Urteil liegt im Wesent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers. Über die Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me lau­fen­der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­hält der Miet­ver­trag in § 8 Zif­fer 2 fol­gen­de For­mu­lar­be­stim­mung:

Der Mie­ter hat ins­be­son­de­re die Ver­pflich­tung, auf sei­ne Kos­ten alle Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren … aus­zu­füh­ren bzw. aus­füh­ren zu las­sen… Die­se Arbei­ten sind ab Miet­be­ginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toi­let­ten spä­tes­tens nach drei Jah­ren, in Wohn­räu­men, Schlaf­räu­men, Die­len… spä­tes­tens nach fünf Jah­ren und in sons­ti­gen Räum­lich­kei­ten… spä­tes­tens nach sie­ben Jah­ren zu täti­gen.”

§ 12 Abs. 1 des Miet­ver­trags ent­hält eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel, die bestimmt:

Die Mieträu­me sind zum Ver­trags­ab­lauf geräumt, sau­ber und in dem Zustand zurück­zu­ge­ben, in dem sie sich bei regel­mä­ßi­ger Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – vgl. § 8 Ziff. 2 – befin­den müs­sen, wobei ange­lau­fe­ne Reno­vie­rungs­in­ter­val­le – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mie­ter zeit­an­tei­lig zu ent­schä­di­gen sind, und zwar nach Wahl des Mie­ters in Geld auf der Basis eines Kos­ten­vor­anschla­ges oder durch fach­ge­rech­te Reno­vie­rung durch den Mie­ter.”

Der Klä­ger nimmt die Beklag­ten nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auf Kos­ten­er­stat­tung wegen nicht vor­ge­nom­me­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Anspruch. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Klä­gers im ers­ten Beru­fungs­ver­fah­ren mit der Begrün­dung zurück­ge­wie­sen, dass die Klau­sel in § 8 Zif­fer 2 des Miet­ver­trags eine star­re Rege­lung für die Fäl­lig­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­hal­te, die den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­li­ge. Auf die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat der Bun­des­ge­richts­hof im ers­ten Revi­si­ons­ver­fah­ren das Beru­fungs­ur­teil auf­ho­ben und den Rechts­streit an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen, weil die Rege­lung in § 8 Zif­fer 2 des Miet­ver­trags kei­nen star­ren Fris­ten­plan ent­hält und den Mie­ter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Im zwei­ten Beru­fungs­ver­fah­ren hat das Land­ge­richt die Beru­fung erneut zurück­ge­wie­sen. Es hat die Klau­sel über die Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me lau­fen­der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in § 8 Zif­fer 2 des Miet­ver­trags – aus ande­ren Grün­den – erneut für unwirk­sam gehal­ten. Dar­über hin­aus hat es auch die Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel in § 12 Abs. 1 des Miet­ver­trags als unwirk­sam erach­tet.

Die vom Beru­fungs­ge­richt erneut zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers führ­te wie­der­um zur Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils und Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Beru­fungs­ge­richt. Das Land­ge­richt durf­te einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers wegen fäl­li­ger, aber von den Beklag­ten nicht vor­ge­nom­me­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht des­halb ver­nei­nen, weil es die for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in § 8 Zif­fer 2 des Miet­ver­trags erneut, wenn auch mit ande­rer Begrün­dung, für unwirk­sam gehal­ten hat. Im ers­ten Revi­si­ons­ver­fah­ren hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die­se Klau­sel wirk­sam ist. Dar­an war das Land­ge­richt gebun­den. Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Beru­fungs­ge­richt die recht­li­che Beur­tei­lung, auf der die Auf­he­bung sei­nes Urteils durch das Revi­si­ons­ge­richt unmit­tel­bar beruht, auch sei­ner Ent­schei­dung zugrun­de zu legen.

Im Ergeb­nis zutref­fend hat das Beru­fungs­ge­richt dage­gen einen auf die Abgel­tungs­klau­sel in § 12 Abs. 1 des Miet­ver­trags gestütz­ten Zah­lungs­an­spruch des Ver­mie­ters ver­neint. Die­se Klau­sel ist wegen Intrans­pa­renz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirk­sam. Sie ist schon des­we­gen nicht hin­rei­chend klar und ver­ständ­lich, weil ihr nicht ent­nom­men wer­den kann, was unter einem “ange­lau­fe­nen Reno­vie­rungs­in­ter­vall” zu ver­ste­hen ist und wie das für die kon­kre­te Berech­nung der Abgel­tungs­quo­te maß­geb­li­che Inter­vall ermit­telt wer­den soll.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ist die Abgel­tungs­klau­sel auch nicht des­we­gen unter dem Gesichts­punkt des Ver­trau­ens­schut­zes für das vor­lie­gen­de Ver­trags­ver­hält­nis als wirk­sam zu behan­deln, weil der Senat in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen ver­gleich­ba­re Abgel­tungs­klau­seln als zuläs­sig ange­se­hen hat. Dem Ver­wen­der All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen, die sich auf­grund einer Ände­rung der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung als unwirk­sam erwei­sen, ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs im All­ge­mei­nen kein Ver­trau­ens­schutz zuzu­bil­li­gen. Das Risi­ko, dass eine zunächst unbe­an­stan­det geblie­be­ne Klau­sel in spä­te­ren höchst­rich­ter­li­chen Ent­schei­dun­gen als unwirk­sam beur­teilt wird, trägt grund­sätz­lich der Ver­wen­der der Klau­sel. Ein Ver­trags­part­ner, der sich nicht mit der gesetz­li­chen Rege­lung begnügt und zur Erwei­te­rung sei­ner Rech­te den Weg der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in sei­nem schutz­wür­di­gen Ver­trau­en beein­träch­tigt, dass eine Klau­sel gerau­me Zeit unbe­an­stan­det geblie­ben ist und erst nach Jah­ren gericht­lich für unwirk­sam erach­tet wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/​07