Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und die vom Ver­mie­ter geplan­ten Umbau­maß­nah­men

Allein die Absicht des Ver­mie­ters, nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses Umbau­maß­nah­men in den Mieträu­men durch­zu­füh­ren, genügt nicht, um im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung an die Stel­le der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung des Mie­ters nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und Instand­set­zungs- bzw. Instand­hal­tungs­maß­nah­men durch­zu­füh­ren, einen Aus­gleichs­an­spruch in Geld tre­ten zu las­sen. Ein sol­cher Aus­gleichs­an­spruch setzt vor­aus, dass die Mieträu­me tat­säch­lich umge­baut wer­den 1.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und die vom Ver­mie­ter geplan­ten Umbau­maß­nah­men

Unab­hän­gig davon, ob im vor­lie­gen­den Fall durch die Bestim­mun­gen des Miet­ver­trags die Pflich­ten zur Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und Reno­vie­rungs­ar­bei­ten über­haupt wirk­sam auf die Mie­ter über­tra­gen wur­den 2, ergibt sich ein sol­cher Anspruch des Ver­mie­ters weder im Wege der ergän­zen­den Aus­le­gung des Miet­ver­trags noch aus einer ande­ren Anspruchs­grund­la­ge.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann sich im Wege der ergän­zen­den Aus­le­gung des Miet­ver­trags ein Anspruch des Ver­mie­ters auf Geld­ersatz für vom Mie­ter geschul­de­te und nicht erbrach­te Repa­ra­tur- und Instand­set­zungs­maß­nah­men erge­ben, wenn die­ser bei Aus­zug die ihm oblie­gen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht aus­führt, weil der Ver­mie­ter die Mieträu­me anschlie­ßend umbau­en will und der Miet­ver­trag für die­sen Fall kei­ne aus­drück­li­che Rege­lung ent­hält 3. Die­se Recht­spre­chung beruht auf der Erwä­gung, dass der zum Umbau ent­schlos­se­ne Ver­mie­ter nicht mehr an einer Sach­leis­tung des Mie­ters inter­es­siert ist. Es wäre wider­sin­nig, den Ver­mie­ter an dem Anspruch auf Erfül­lung der von dem Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Ver­pflich­tung zur Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fest­zu­hal­ten, obwohl bei Erfül­lung die­ser Pflicht das Geschaf­fe­ne als­bald wie­der zer­stört wür­de. Ande­rer­seits wür­de es jedoch regel­mä­ßig in Wider­spruch zu dem Inhalt des Miet­ver­trags ste­hen, den Mie­ter von sei­ner Ver­pflich­tung zu befrei­en, ohne dass er hier­für einen Aus­gleich ent­rich­ten müss­te. Denn die im Ver­trag über­nom­me­ne Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt sich im Regel­fall als Teil des Ent­gelts dar, das er als Gegen­leis­tung für die Leis­tung des Ver­mie­ters zu ent­rich­ten hat. Ent­hält der Miet­ver­trag für den Fall des Umbaus des Miet­ob­jekts kei­ne aus­drück­li­che Ver­ein­ba­rung, kann eine vor­lie­gen­de Rege­lungs­lü­cke im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung geschlos­sen wer­den. Dabei ent­spricht es nach Treu und Glau­ben und der Ver­kehrs­sit­te dem mut­maß­li­chen Wil­len der Ver­trags­par­tei­en, dem Ver­mie­ter anstel­le des wirt­schaft­lich sinn­los gewor­de­nen Anspruchs auf Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren einen ent­spre­chen­den Geld­an­spruch zu geben 3.

Die­se Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist jedoch auf Fäl­le, in denen der Ver­mie­ter ent­ge­gen einer im Zeit­punkt der Fäl­lig­keit der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten geäu­ßer­ten Absicht von einem Umbau der Miet­sa­che letzt­lich absieht, nicht über­trag­bar. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts kann der Miet­ver­trag daher nicht ergän­zend dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass dem Ver­mie­ter anstel­le der von dem erfül­lungs­be­rei­ten Mie­ter geschul­de­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten ein Aus­gleichs­an­spruch zusteht.

Vor­aus­set­zung einer ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung ist das Bestehen einer Rege­lungs­lü­cke, also einer plan­wid­ri­gen Unvoll­stän­dig­keit der Be- stim­mun­gen des Rechts­ge­schäfts, die nicht durch die Her­an­zie­hung von Vor­schrif­ten des dis­po­si­ti­ven Rechts sach­ge­recht geschlos­sen wer­den kann. Allein der Umstand, dass ein Ver­trag für eine bestimm­te Fall­ge­stal­tung kei­ne Rege­lung ent­hält, besagt aber nicht, dass es sich um eine plan­wid­ri­ge Unvoll­stän­dig­keit han­delt. Von einer plan­wid­ri­gen Unvoll­stän­dig­keit kann nur gespro­chen wer­den, wenn der Ver­trag eine Bestim­mung ver­mis­sen lässt, die erfor­der­lich ist, um den ihm zugrun­de lie­gen­den Rege­lungs­plan der Par­tei­en zu ver­wirk­li­chen, mit­hin ohne Ver­voll­stän­di­gung des Ver­trags eine ange­mes­se­ne, inter­es­sen­ge­rech­te Lösung nicht zu erzie­len wäre. Die ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung muss sich als zwin­gen­de selbst­ver­ständ­li­che Fol­ge aus dem Gesamt­zu­sam­men­hang des Ver­ein­bar­ten erge­ben, so dass ohne die vor­ge­nom­me­ne Ergän­zung das Ergeb­nis in offen­ba­rem Wider­spruch mit dem nach dem Inhalt des Ver­trags tat­säch­lich Ver­ein­bar­ten ste­hen wür­de. Zudem darf die ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung nicht zu einer wesent­li­chen Erwei­te­rung des Ver­trags­in­hal­tes füh­ren 4.

Eine hier­mit ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge besteht jedoch nicht, wenn der Ver­mie­ter zwar zunächst beab­sich­tigt, nach dem Aus­zug des Mie­ters die Mieträu­me umzu­bau­en, in der Fol­ge­zeit ein Umbau aber tat­säch­lich nicht erfolgt. Er muss sich dann an den getrof­fe­nen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen fest­hal­ten las­sen, die in die­sem Fall nicht sinn­los gewor­den sind.

Wur­den die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder die Instand­hal­tungs- bzw. Instand­set­zungs­maß­nah­men wirk­sam auf den Mie­ter über­tra­gen, kann der Ver­mie­ter auf­grund der im Miet­ver­trag getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen vom Mie­ter ledig­lich die Erfül­lung die­ser Ver­pflich­tun­gen ver­lan­gen. Die­ser Anspruch besteht auch nach der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und dem Aus­zug des Mie­ters fort 5. Will der Ver­mie­ter an die­sem pri­mä­ren Erfül­lungs­an­spruch nicht fest­hal­ten und sich statt­des­sen einen auf Geld­zah­lung gerich­te­ten Ersatz­an­spruch ver­schaf­fen, muss er die­sen unter Ein­hal­tung des Ver­fah­rens nach § 281 Abs. 1 BGB begrün­den 6.

Folg­te man der vom Ober­lan­des­ge­richt Koblenz 7 ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, der sich aus der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung erge­ben­de Zah­lungs­an­spruch des Ver­mie­ters ent­ste­he, sobald der Mie­ter von der Absicht des Ver­mie­ters, die Mieträu­me umzu­bau­en, Kennt­nis erlan­ge, wür­de die­se gesetz­li­che Sys­te­ma­tik über­gan­gen. Der Ver­mie­ter könn­te den auf Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gerich­te­ten Erfül­lungs­an­spruch auch bei bestehen­der Erfül­lungs­be­reit­schaft des Mie­ters in einen Geld­er­satz­an­spruch umwan­deln, indem er zunächst die Absicht zum Umbau des Miet­ob­jekts behaup­tet und nach der Zah­lung des gefor­der­ten Aus­gleichs­be­trags von einem Umbau absieht. Die dem Ver­mie­ter dadurch eröff­ne­te Mög­lich­keit, den Erfül­lungs­an­spruch in einen Geld­an­spruch umzu­wan­deln, ohne dass die Vor­aus­set­zun­gen des § 281 BGB vor­lie­gen müss­ten, kann nicht mehr als Aus­fül­lung einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke ver­stan­den wer­den. Eine ent­spre­chen­de Aus­le­gung des Miet­ver­trags wür­de viel­mehr zu einer erheb­li­chen Erwei­te­rung der Rech­te des Ver­mie­ters füh­ren, die im Wege einer ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung nicht zuläs­sig ist 8.

Dass der Ver­mie­ter schließ­lich auf­grund einer Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts sub­jek­tiv kein Inter­es­se an der Erbrin­gung der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten mehr hat, recht­fer­tigt es eben­falls nicht, im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung an die Stel­le des pri­mä­ren Erfül­lungs­an­spruchs einen Aus­gleichs­an­spruch tre­ten zu las­sen. Der ver­trag­li­che Anspruch gegen den Mie­ter auf Erbrin­gung der über­nom­me­nen Reno­vie­rungs­ar­bei­ten erlischt erst durch ein Scha­dens­er­satz­ver­lan­gen nach § 281 Abs. 4 BGB. Da der Anspruch nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und dem Aus­zug des Mie­ters bis zu die­sem Ver­lan­gen fort­be­steht, geht er gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwer­ber des Miet­ob­jekts über. Die­ser kann vom Mie­ter Erfül­lung ver­lan­gen oder, falls der Mie­ter nicht zur Vor­nah­me der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten bereit ist, die Vor­aus­set­zun­gen für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 281 Abs. 1 BGB schaf­fen und die Erklä­rung nach § 281 Abs. 4 BGB abge­ben 9. Auf die­se Wei­se ist gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter auch bei einer Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts nicht kom­pen­sa­ti­ons­los von der über­nom­me­nen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Reno­vie­rungs­ar­bei­ten befreit wird. Dann besteht auch kein Bedürf­nis dafür, im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung an die Stel­le des ver­ein­bar­ten Anspruchs auf Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder Instand­hal­tungs- bzw. Instand­set­zungs­ar­bei­ten einen Aus­gleichs­an­spruch des Ver­mie­ters tre­ten zu las­sen.

Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters für die nicht erbrach­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten ergibt sich im hier ent­schie­de­nen Fall auch nicht aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn der Ver­mie­ter hat vor­lie­gend den Mie­ter weder erfolg­los eine ange­mes­se­ne Frist zur Leis­tung bestimmt noch war vor­lie­gend die Frist­set­zung nach § 281 Abs. 2 BGB ent­behr­lich.

Grund­sätz­lich kann dem Ver­mie­ter gemäß den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Scha­dens­er­satz­an­spruch zuste­hen, wenn der Mie­ter eine wirk­sam auf ihn über­tra­ge­ne Ver­pflich­tung, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder Instand­set­zungs- bzw. Instand­hal­tungs­maß­nah­men zu erbrin­gen, schuld­haft nicht erfüllt. Vor­aus­set­zung hier­für ist jedoch, dass der Ver­mie­ter den Mie­ter zur Leis­tungs­er­brin­gung auf­for­dert, ihm eine ange­mes­se­ne Frist zur Leis­tung bestimmt und die­se Frist ver­streicht, ohne dass der Mie­ter sei­ne Ver­pflich­tung erfüllt 10.

Unab­hän­gig von der Fra­ge, wel­chen inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen eine ord­nungs­ge­mä­ße Auf­for­de­rung zur Leis­tungs­er­brin­gung bei nicht vor­ge­nom­me­nen Reno­vie­rungs­ar­bei­ten genü­gen muss 11, liegt eine sol­che nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts nicht vor. Der Ver­mie­ter hat vor­lie­gend vom Mie­ter im Hin­blick auf den beab­sich­tig­ten Umbau des Miet­ob­jekts stets nur den für die Durch­füh­rung der Arbei­ten erfor­der­li­chen Geld­be­trag gefor­dert. Auch nach der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wur­de der Mie­ter vom Ver­mie­ter nicht zur Vor­nah­me von Reno­vie­rungs­ar­bei­ten auf­ge­for­dert.

Die erfor­der­li­che Leis­tungs­auf­for­de­rung und Frist­set­zung war auch nicht nach § 281 Abs. 2 BGB ent­behr­lich. Dies setzt vor­aus, dass der Schuld­ner die Leis­tung ernst­haft und end­gül­tig ver­wei­gert. Dabei sind an das Vor­lie­gen einer sol­chen Erfül­lungs­ver­wei­ge­rung stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len 12. Erfor­der­lich ist ein Ver­hal­ten des Schuld­ners, aus dem zu schlie­ßen ist, dass die­ser sich durch eine wei­te­re Auf­for­de­rung zur Leis­tung nicht umstim­men las­sen wird. Die Wei­ge­rung des Schuld­ners muss als sein letz­tes Wort auf­zu­fas­sen sein. Eine ernst­haf­te und end­gül­ti­ge Erfül­lungs­ver­wei­ge­rung kann ins­be­son­de­re ange­nom­men wer­den, wenn der Mie­ter durch sein Ver­hal­ten vor Ver­trags­be­en­di­gung ein­deu­tig zum Aus­druck bringt, dass er sei­nen ver­trag­lich über­nom­me­nen Ver­pflich­tun­gen nicht nach­kom­men wird und dem­ge­mäß das Miet­ob­jekt bei Ver­trags­en­de räumt, ohne Anstal­ten für die Vor­be­rei­tung oder Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren getrof­fen zu haben 13.

Vor­lie­gend kann auch nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass der Mie­ter sei­ne Reno­vie­rungs­pflicht ernst­haft und end­gül­tig ver­wei­gert hat. Dies ergibt sich ins­be­son­de­re nicht dar­aus, dass der Mie­ter in einem frü­he­ren Rechts­streit zwi­schen den Par­tei­en die Rechts­auf­fas­sung ver­tre­ten hat, zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und Instand­set­zungs- bzw. Instand­hal­tungs­ar­bei­ten nicht ver­pflich­tet zu sein. Hier­in liegt schon des­halb kei­ne ernst­haf­te Erfül­lungs­ver­wei­ge­rung, weil die­ser Rechts­streit zu einem Zeit­punkt geführt wor­den ist, zu dem eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses noch nicht abseh­bar war. Hin­zu kommt, dass der Mie­ter vor­lie­gend noch vor Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch sei­nen Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten außer­ge­richt­lich erklä­ren ließ, zur Vor­nah­me der not­wen­di­gen Reno­vie­rungs­ar­bei­ten bereit zu sein. Außer­dem konn­te der Mie­ter im Zeit­punkt sei­nes Aus­zugs davon aus­ge­hen, dass der Ver­mie­ter ent­spre­chend sei­ner Ankün­di­gung an der Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kein Inter­es­se mehr hat­ten. Auf die­ser tat­säch­li­chen Grund­la­ge kann trotz des Umstan­des, dass der Mie­ter ohne Vor­nah­me der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten aus den Mieträu­men aus­ge­zo­gen ist, des­we­gen nicht ange­nom­men wer­den, er hät­te die Erbrin­gung der geschul­de­ten Leis­tung ernst­haft und end­gül­tig ver­wei­gert.

Beson­de­re Umstän­de, die unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die sofor­ti­ge Gel­tend­ma­chung eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs recht­fer­ti­gen wür­den (§ 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB), sind vor­lie­gend nicht fest­ge­stellt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Febru­ar 2014 – XII ZR 76/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383[]
  2. vgl. dazu BGH, Urtei­le BGHZ 151, 13 = NJW 2002, 2383, 2384; vom 06.04.2005 XII ZR 158/​01 NZM 2005, 863, 864; und vom 18.03.2009 XII ZR 200/​06 NJW-RR 2009, 947, Rn.19[]
  3. BGH, Urteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383; BGHZ 77, 301, 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348; BGHZ 92, 363, 369 ff. = NJW 1985, 480, 481; BGH Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/​03 NJW 2005, 425, 426[][]
  4. BGH, Urteil vom 11.01.2012 XII ZR 40/​10 NJW 2012, 844 Rn. 24 mwN[]
  5. vgl. Staudinger/​Emmerich BGB [2010] § 535 Rn. 118[]
  6. Lan­gen­berg in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 538 BGB Rn. 252; Staudinger/​Emmerich BGB [2010] § 535 Rn. 118; Pietz/​Oprée in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 16 Rn. 142[]
  7. OLG Koblenz, Urteil vom 12.04.2013 – 10 U 832/​12[]
  8. vgl. BGHZ 77, 301, 304 = NJW 1980, 2347[]
  9. Streyl in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 130[]
  10. Lan­gen­berg in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 538 BGB Rn. 261; Bub/​Treier/​Scheuer/​Kraemer/​Paschke Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Kap. V.A Rn.202 ff.[]
  11. vgl. hier­zu Lan­gen­berg in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 538 BGB Rn. 291 ff. und Bub/​Treier/​Scheuer/​Kraemer/​Paschke Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Kap. V.A Rn.205; offen gelas­sen im BGH, Urteil vom 09.07.1992 XII ZR 268/​90 NJW-RR 1992, 1226, 1227[]
  12. BGH, Urteil vom 09.07.1992 XII ZR 268/​90 NJW-RR 1992, 1226, 1227 zu § 326 BGB aF; BGH Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 202/​10 NJW 2011, 2872 Rn. 14 zu § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB[]
  13. BGH, Urteil vom 10.07.1991 XII ZR 105/​90 26 NJW 1991, 2416, 2417 zu § 326 BGB aF; Bub/​Treier/​Scheuer/​Kraemer/​Paschke Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Kap. V.A Rn.209 ff.[]