Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum

Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).

Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum

Soll Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden, erfordert dies grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die materiellrechtlich im Wege der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgt; grundbuchrechtlich bedarf es einer Bewilligung nach §§ 19, 29 GBO1. Zu einer Vereinbarung mit allen übrigen Wohnungseigentümern über die Zulässigkeit der von dem Beklagten vorgenommenen Nutzungsänderung ist es im hier entschiedenen Fall jedoch nicht gekommen.

Ein Sondereigentümer kann allerdings ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Vorbehalt enthalten ist (sog. Änderungsvorbehalt). Grundsätzliche Bedenken gegen die Wirksamkeit eines solchen Vorbehalts bestehen nicht. Wie oben ausgeführt2, ist die Zuordnung zum Wohnungseigentum oder Teileigentum als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG) zu qualifizieren. Sie ist Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet und damit die Innenbeziehungen untereinander regelt. Anders etwa als bei der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt werden die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, die einer Vereinbarung3 und in der Folge auch einem Änderungsvorbehalt nicht zugänglich sind4, bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum nicht berührt5. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof eine Regelung in einer Teilungserklärung, wonach der jeweilige Eigentümer einer Teileigentumseinheit befugt war, die seiner Berechtigung unterliegenden Dachgeschossbereiche auf eigene Kosten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von Teileigentum in Wohneigentum umzuwandeln, sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen, als wirksam erachtet6.

Einen solchen Änderungsvorbehalt enthielt die im hier entschiedenen Streitfall maßgebliche Teilungserklärung nicht. Die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind7.

Nach dem Wortlaut berechtigt § 4 Ziff. XIX den Eigentümer des Teileigentumsrechts dazu, „beliebige bauliche Veränderungen an Geb. 36a H. – straße vornehmen zu lassen“. Eine Ermächtigung, die Zuordnung als Teileigentum in Wohnungseigentum zu ändern, enthält die Teilungserklärung nicht. Von einer konkludenten Ermächtigung könnte nur ausgegangen werden, wenn das dem Teileigentümer eingeräumte Ausbaurecht ausdrücklich auch den Ausbau zu Wohnzwecken umfasste. Es ergäbe nämlich keinen (vernünftigen) Sinn und widerspräche einer nächstliegenden Auslegung, wenn eine Klausel zwar zum Ausbau zu einer Wohnung oder zum Ausbau eines Wohnhauses berechtigte, der Rechtsinhaber aber für die Änderung der Teilungserklärung auf eine Vereinbarung und damit auf die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer angewiesen wäre8. Ein zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum berechtigender Änderungsvorbehalt ergibt sich bei nächstliegender Auslegung der Gemeinschaftsordnung aber nicht bereits aus einem wie hier – dem Teileigentümer eingeräumten Recht, seine Einheit beliebig auszubauen. Vielmehr ist nächstliegend die Auslegung, dass der Ausbau nur innerhalb der sich aus der Teilungserklärung mit der Zuordnung als Teileigentum ergebenden Zweckbestimmung (§ 1 Abs. 3 WEG: „nicht zu Wohnzwecken“) zulässig ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht in der Zusammenschau mit den sonstigen Bestimmungen der Teilungserklärung. Dass es sich bei den übrigen acht Einheiten der Anlage um Wohneinheiten handelt, besagt als solches nichts dazu, ob die nach der Teilungserklärung als Teileigentum bezeichnete Einheit in Wohnungseigentum umgewandelt werden kann. Auch der Umstand, dass das Teileigentumsrecht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf eine Nutzung als „Lagerraum“ beschränkt ist, veranlasst keine abweichende Beurteilung. Diesem Umstand kommt zwar Bedeutung für die Frage zu, ob die tatsächliche Nutzung mehr stört als die nach der Teilungserklärung zulässige, berechtigt den Sondereigentümer aber nicht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer die Zweckbestimmung seiner Einheit zu ändern9.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 284/19

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13, NJWRR 2015, 645 Rn. 12; vgl. auch OLG München, NJWRR 2014, 528, 529; ZMR 2017, 307; OLG Frankfurt, ZWE 2015, 320 Rn. 15; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1 Rn. 38; BeckOGK/M. Müller, WEG [1.12.2020], § 1 Rn. 173 ff.; Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 1 Rn. 43; BeckOK WEG/Kral [1.01.2021] § 7 Rn. 137 ff.; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 3 Rn. 69[]
  2. vgl. Rn.19[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 298/16, NJW 2019, 3716 Rn. 11 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2003 – V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, NJWRR 2012, 1036 Rn. 9[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2013 – V ZR 88/12, ZWE 2013, 131 Rn. 2, 4 und 9; vgl. auch OLG München, NJWRR 2014, 528 529; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1 Rn. 42; BeckOGK/M. Müller, WEG [1.12.2020], § 1 Rn. 183 f.[]
  7. BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19, NJWRR 2020, 959 Rn. 6 mwN[]
  8. vgl. auch OLG München, NJWRR 2014, 528, 529[]
  9. vgl. OLG München, ZWE 2017, 307 Rn. 40[]

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