Ver­äu­ße­rung eines Teil­grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Stim­men ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer Ver­äu­ße­rung von Tei­len des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks nicht zu, kön­nen sie nicht durch einen Mehr­heits­be­schluss dazu ver­pflich­tet wer­den; weil die Ver­äu­ße­rung die sachen­recht­li­chen Grund­la­gen der Gemein­schaft betrifft, stellt sie kei­ne Ver­wal­tung im Sin­ne von § 21 Abs. 3 WEG dar [1] und kann auch nicht Gegen­stand einer Ver­ein­ba­rung sein. Ein Mit­wir­kungs­an­spruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt wer­den, weil die­se Vor­schrift durch das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ver­drängt wird; er kann sich in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len aus der Treue­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erge­ben.

Ver­äu­ße­rung eines Teil­grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Soweit die Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung die ein­zel­nen Eigen­tü­mer zu der Ertei­lung der Zustim­mung ver­pflich­ten soll­ten, sind sie in Erman­ge­lung einer Beschluss­kom­pe­tenz nich­tig. Denn eine Ver­äu­ße­rung von Tei­len des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks betrifft die sachen­recht­li­chen Grund­la­gen der Gemein­schaft und stellt schon aus die­sem Grund ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on kei­ne Ver­wal­tung im Sin­ne von § 21 Abs. 3 WEG dar [2]. Folg­lich besteht auch für die schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung zu einer sol­chen Ver­äu­ße­rung kei­ne Beschluss­kom­pe­tenz.

Aus dem glei­chen Grund kann der Anspruch nicht auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gestützt wer­den. Nach die­ser Bestim­mung kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine vom Gesetz abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung ver­lan­gen. Das Begeh­ren der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist indes nicht auf die Mit­wir­kung an einer Ver­ein­ba­rung gerich­tet. Mit einer Ver­ein­ba­rung wird das Gemein­schafts­ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inhalt­lich aus­ge­stal­tet. Eine ver­trag­li­che Rege­lung der sachen­recht­li­chen Zuord­nung ist davon zu unter­schei­den (vgl. § 5 Abs. 3, 4 WEG) [3]. Sie kann nicht Gegen­stand einer Ver­ein­ba­rung sein [4], und zwar auch dann nicht, wenn die Ver­ein­ba­rung nur eine schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung zur Mit­wir­kung an der Ände­rung der sachen­recht­li­chen Grund­la­gen der Gemein­schaft begrün­det [5]. Eine Ver­äu­ße­rung, wie sie hier beab­sich­tigt ist, betrifft nicht das Gemein­schafts­ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der, son­dern die Eigen­tums­ver­hält­nis­se und damit die sachen­recht­li­chen Grund­la­gen der Gemein­schaft. Ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen danach im Innen­ver­hält­nis eine Ände­rung der sachen­recht­li­chen Grund­la­gen nicht im Wege einer woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung erzwin­gen (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG); dies gilt erst recht für die Vor­nah­me eines Rechts­ge­schäfts mit einem Drit­ten, das auf eine Ände­rung der sachen­recht­li­chen Grund­la­gen gerich­tet ist.

Weil das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz danach ein abschlie­ßen­des Rege­lungs­kon­zept ent­hält, kann der Anspruch wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend erkannt hat auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt wer­den. Wäh­rend § 747 Satz 2 WEG, wonach eine Ver­fü­gung über das gemein­schaft­li­che Grund­stück nur gemein­schaft­lich erfol­gen kann, auch im Ver­hält­nis zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gilt, wird § 745 BGB durch das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ver­drängt (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG) [6]. Schon aus die­sem Grund beruft sich die Revi­si­on ohne Erfolg auf die zu § 745 Abs. 1 und 2 BGB ergan­ge­ne Recht­spre­chung, wonach ein­zel­ne Bruch­teils­ei­gen­tü­mer unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen an einer gemäß § 747 Satz 2 BGB erfor­der­li­chen gemein­schaft­li­chen Ver­fü­gung über den ein­zel­nen Gegen­stand mit­wir­ken müs­sen [7].

Nach alle­dem kann sich der Anspruch auf Mit­wir­kung allein aus der Treue­pflicht der Beklag­ten erge­ben, die im Ver­hält­nis zu den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern besteht.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len auf­grund des Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) eine Ver­pflich­tung der Mit­ei­gen­tü­mer zur Ände­rung der sachen­recht­li­chen Grund­la­gen der Gemein­schaft bestehen. Dies setzt aller­dings vor­aus, dass außer­ge­wöhn­li­che Umstän­de vor­lie­gen, die die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung als grob unbil­lig und damit als Ver­stoß gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben erschei­nen las­sen [8].

Außer­ge­wöhn­li­che Grün­de, die einen Mit­wir­kungs­an­spruch begrün­den könn­ten, sind nicht schon dann anzu­neh­men, wenn eine Hand­lungs­al­ter­na­ti­ve sinn­vol­ler als ande­re erscheint. Hier ste­hen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­schie­de­ne Hand­lungs­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Ohne den Ver­kauf ent­geht ihnen zwar eine Ein­nah­me von 5.000 €; dafür bleibt ihnen aber das Eigen­tum an der Teil­flä­che erhal­ten. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft steht zu Unrecht auf dem Stand­punkt, dass die Teil­flä­che für ihre Mit­glie­der auf­grund der Errich­tung der Mau­er nutz­los gewor­den ist. Schei­tert die Ver­äu­ße­rung, haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer näm­lich auf Dau­er die Mög­lich­keit, im Ver­hält­nis zu dem Nach­barn von ihren Rech­ten als Eigen­tü­mer Gebrauch zu machen. So kön­nen sie bei einer spä­te­ren Ent­fer­nung der Mau­er auf der Ein­hal­tung der Grund­stücks­gren­zen bestehen; auch kön­nen sie unab­hän­gig von nach­bar­recht­li­chen Vor­schrif­ten eine Erhö­hung der Mau­er ver­hin­dern. Zudem besteht der Her­aus­ga­be­an­spruch gemäß § 985 BGB unab­hän­gig von der Durch­setz­bar­keit eines Anspruchs gemäß § 1004 BGB und unter­liegt gemäß § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht der Ver­jäh­rung; selbst wenn der Besei­ti­gungs­an­spruch gemäß § 1004 BGB ver­jährt sein soll­te, dürf­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Teil­stück der Mau­er selbst besei­ti­gen [9]. Spre­chen danach schon kei­ne außer­ge­wöhn­li­chen Umstän­de für das Begeh­ren der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, kommt es nicht dar­auf an, ob die Befürch­tun­gen der Beklag­ten hin­sicht­lich einer mög­li­chen Bebau­ung des Nach­bar­grund­stücks sach­lich begrün­det sind oder nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 103/​12

  1. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 20 Rn. 6 a.E.; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 20 WEG Rn. 3; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 5; Meikel/​Bött­cher, GBO, 10. Aufl., Einl. F Rn. 60; aA Stau-din­ger/­Bub, BGB [2005], § 20 WEG Rn. 7[]
  2. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 20 Rn. 6 a.E.; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 20 WEG Rn. 3; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 5; Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. F Rn. 60; aA Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 20 WEG Rn. 7[]
  3. näher BGH, Urteil vom 04.04.2003 V ZR 322/​02, NJW 2003, 2165, 2166[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 V ZR 189/​11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8; Urteil vom 04.04.2003 V ZR 322/​02, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 16/​887, S.19[]
  5. BGH, Urteil vom 04.04.2003 V ZR 322/​02, aaO[]
  6. Riecke/​Schmidt/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 49 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23[]
  7. BGH, Urteil vom 04.05.1987 – II ZR 211/​86, BGHZ 101, 24 ff.; Urteil vom 16.11.1998 – II ZR 68/​98, BGHZ 140, 63, 68 f.; zu § 2038 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 745 Abs. 2 BGB vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2005 – IV ZR 82/​04, BGHZ 164, 181, 184 ff.; Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/​05, BGHZ 183, 131, 136 ff.[]
  8. ein­ge­hend BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/​11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11 f.[]
  9. näher BGH, Urteil vom 28.01.2011 V ZR 141/​10, NJW 2011, 1068 Rn. 9; Urteil vom 28.01.2011 V ZR 147/​10, NJW 2011, 1069 Rn. 18[]