Ver­trags­än­de­run­gen bei einem Wucher-Ver­trag

Ver­ein­ba­run­gen, mit denen die Par­tei­en die im Ursprungs­ver­trag ver­ein­bar­ten Haupt­leis­tun­gen (über den Kauf­ge­gen­stand oder den Preis) nach­träg­lich ändern, sind bei der Prü­fung, ob das Rechts­ge­schäft wegen eines auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung nach § 138 Abs. 1 BGB nich­tig ist, grund­sätz­lich zu berück­sich­ti­gen. Um einem nach § 138 Abs. 1 BGB nich­ti­gen Ver­trag Rechts­wirk­sam­keit zu ver­schaf­fen, müs­sen sich die Par­tei­en nicht nur über die zur Besei­ti­gung des Nich­tig­keits­grunds erfor­der­li­chen Ände­run­gen oder Ergän­zun­gen ver­stän­di­gen, son­dern auch das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestä­ti­gen oder ins­ge­samt neu abschlie­ßen.

Ver­trags­än­de­run­gen bei einem Wucher-Ver­trag

Ein gegen­sei­ti­ger Ver­trag kann, auch wenn der Wucher­tat­be­stand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, als wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft nach § 138 Abs. 1 BGB sit­ten­wid­rig sein, wenn zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung objek­tiv ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht und min­des­tens ein wei­te­rer Umstand hin­zu­kommt, der den Ver­trag als sit­ten­wid­rig erschei­nen lässt. Ist das Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung beson­ders grob (wovon bei Grund­stücks­ge­schäf­ten bereits dann aus­zu­ge­hen ist, wenn der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung), lässt dies den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten zu 1.

Dies war in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit der Fall, weil nach den nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts der Wert der ver­kauf­ten Woh­nung im Zeit­punkt des Ver­kaufs ledig­lich 25.000,00 €, also weni­ger als die Hälf­te des Kauf­prei­ses von 54.000,00 € betrug. Zwar befreit die­ses gro­be Miss­ver­hält­nis die Klä­ge­rin nicht von ihrer Behaup­tungs­last hin­sicht­lich einer ver­werf­li­chen Gesin­nung der Beklag­ten, den Anfor­de­run­gen an die Behaup­tungs­last ist jedoch genügt, wenn aus dem Kon­text mit dem Vor­trag zu einem gro­ben Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung ersicht­lich ist, dass die benach­tei­lig­te Ver­trags­par­tei sich auf die dar­auf begrün­de­te Ver­mu­tung beruft 2. Das hat die Klä­ge­rin getan, indem sie unter Hin­weis auf die ein­schlä­gi­ge BGH-Recht­spre­chung die Sit­ten­wid­rig­keit des Kauf­ver­trags gel­tend gemacht hat.

Die aus einem gro­ben Äqui­va­lenz­miss­ver­hält­nis begrün­de­te tat­säch­li­che Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung des begüns­tig­ten Ver­trags­teils kommt nur dann nicht zum Tra­gen, wenn sie im Ein­zel­fall durch beson­de­re Umstän­de erschüt­tert ist 3. Die die Ver­mu­tung erschüt­tern­den Umstän­de hat die von dem Miss­ver­hält­nis begüns­tig­te Ver­trags­par­tei dar­zu­le­gen 4.

Dar­an fehlt es im hier ent­schie­de­nen Fall: Den Hin­weis der Beklag­ten auf die Belas­tung der ver­kauf­ten Woh­nung mit einer Grund­schuld von 78.000 € ist uner­heb­lich, da sie über den Wert der Woh­nung unmit­tel­bar nichts besagt und bei einem Ver­kauf durch ein im Immo­bi­li­en­ge­wer­be täti­ges Unter­neh­men in der Regel davon aus­zu­ge­hen ist, dass die­ses den Wert der von ihnen ver­äu­ßer­ten Grund­stü­cke und Woh­nun­gen zumin­dest erken­nen kann. Dies ent­spricht der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 5.

Die von der Beklag­ten behaup­te­te Ermä­ßi­gung des Kauf­prei­ses unmit­tel­bar nach Ver­trags­schluss ist jedoch nicht schon des­halb uner­heb­lich, weil die Sit­ten­wid­rig­keit eines Ver­tra­ges nicht dadurch besei­tigt wer­den kön­ne, dass der sich sit­ten­wid­ri­ge Ver­hal­ten­de die über­höh­te Leis­tung nach­träg­lich redu­zie­re.

Rich­tig an die­ser Begrün­dung ist nur der Aus­gangs­punkt, dass es in zeit­li­cher Hin­sicht grund­sätz­lich dar­auf ankommt, ob das zu beur­tei­len­de Rechts­ge­schäft bei sei­ner Vor­nah­me sit­ten­wid­rig war 6. Für die Fest­stel­lung eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung und die dar­an anknüp­fen­de Schluss­fol­ge­rung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung sind die objek­ti­ven Wer­te der aus­zu­tau­schen Leis­tun­gen im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses maß­ge­bend und nach­träg­li­che Ver­än­de­run­gen grund­sätz­lich ohne Bedeu­tung 7.

Von nach­fol­gen­den Ände­run­gen der Umstän­de zu unter­schei­den sind jedoch Ände­run­gen des Rechts­ge­schäfts selbst 8. Die­se sind bei der Prü­fung der Sit­ten­wid­rig­keit eines Ver­trags zu beach­ten 9. Ver­ein­ba­run­gen, mit denen die Par­tei­en die im Ursprungs­ver­trag ver­ein­bar­ten Haupt­leis­tun­gen (über den Kauf­ge­gen­stand oder den Preis) ändern, müs­sen bei der Prü­fung, ob das Rechts­ge­schäft wegen eines auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung nach § 138 BGB nich­tig ist, grund­sätz­lich berück­sich­tigt wer­den. Die Nich­tig­keit des Ver­ein­bar­ten bestimmt sich nach dem, was die Par­tei­en ver­trag­lich sich ein­an­der zu gewäh­ren ver­spro­chen haben 10. Ändern die Par­tei­en das ver­trag­li­che Leis­tungs­soll, so ver­än­dern sie damit auch die Grund­la­ge für die Beur­tei­lung des Rechts­ge­schäfts am Maß­stab des § 138 BGB.

Hät­ten die Par­tei­en – wie von dem Beru­fungs­ge­richt unter­stellt – sich wirk­sam auf einen um 11.000 € ermä­ßig­ten Kauf­preis geei­nigt, wäre der Kauf­ver­trag nicht schon wegen des Ver­hält­nis­ses zwi­schen dem Kauf­preis und dem Wert der Woh­nung als sit­ten­wid­rig anzu­se­hen. Der durch ein beson­ders gro­bes Äqui­va­lenz­miss­ver­hält­nis begrün­de­ten Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung sei­tens der Beklag­ten fehl­te die Grund­la­ge. Ein den Wert der Sache um 72 % über­stei­gen­der Preis stellt näm­lich noch kein die Ver­mu­tung begrün­den­des gro­bes Miss­ver­hält­nis dar 11.

Die Revi­si­on bleibt jedoch im Ergeb­nis ohne Erfolg, da sich die Ent­schei­dung aus ande­ren Grün­den als im Ergeb­nis rich­tig dar­stellt (§ 561 ZPO). Nach­träg­li­che Ver­trags­än­de­run­gen sind der Prü­fung des Ver­trags an § 138 Abs. 1 BGB nur dann zugrun­de zu legen, wenn sie auch wirk­sam gewor­den sind. Dar­an fehlt es hier.

Die Ände­rung einer Preis­ab­re­de allein kann nicht zur Wirk­sam­keit eines nich­ti­gen Kauf­ver­trags füh­ren. Dem ste­hen die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ent­ge­gen, unter denen ein nich­ti­ges Rechts­ge­schäft von den Par­tei­en in Kraft gesetzt wer­den kann. Die Nich­tig­keit wegen Sit­ten­wid­rig­keit erfasst das gesam­te Rechts­ge­schäft 12. Die durch ein Gesetz ange­ord­ne­te Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäfts ist – sofern nicht (wie in § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) etwas ande­res bestimmt ist – end­gül­tig 13. Das ins­ge­samt nich­ti­ge Rechts­ge­schäft kann nicht geheilt wer­den; dazu bedarf es einer Neu­vor­nah­me oder einer Bestä­ti­gung nach § 141 Abs. 1 BGB, die als eine erneu­te Vor­nah­me zu beur­tei­len ist 14.

Die Unheil­bar­keit des nach § 138 BGB nich­ti­gen Rechts­ge­schäfts führt aller­dings dazu, dass des­sen Ände­rung auch dann nicht die von den Par­tei­en gewoll­ten Rechts­fol­gen her­bei­zu­füh­ren ver­mag, wenn es mit dem ver­än­der­ten Inhalt unbe­denk­lich und daher gül­tig gewe­sen wäre, wenn es von Anfang an so ver­ein­bart wor­den wäre. Das ist die Fol­ge der im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren getrof­fe­nen Ent­schei­dung, dem nich­ti­gen Rechts­ge­schäft jede recht­li­che Wir­kung zu ver­sa­gen und des­sen Hei­lung (auch durch Ände­run­gen oder Ergän­zun­gen) aus­zu­schlie­ßen 15. Das unwirk­sa­me Rechts­ge­schäft kann von den Par­tei­en nicht geän­dert oder ergänzt, son­dern nur unter Ände­run­gen oder Ergän­zun­gen in Kraft gesetzt wer­den. Um einem nich­ti­gen Ver­trag Rechts­wirk­sam­keit zu ver­schaf­fen, müs­sen sich die Par­tei­en nicht nur über die zur Besei­ti­gung des Nich­tig­keits­grunds erfor­der­li­chen Ände­run­gen oder Ergän­zun­gen ver­stän­di­gen, son­dern das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestä­ti­gen oder ins­ge­samt neu abschlie­ßen 16. Soweit sich aus dem BGH-Urteil vom 26. Janu­ar 2011 17 etwas ande­res ergibt, hält der Bun­des­ge­richts­hof dar­an nicht fest.

Eine Neu­vor­nah­me liegt nach dem von dem Beru­fungs­ge­richt als rich­tig unter­stell­ten Vor­brin­gen der Beklag­ten nicht vor. Die Ver­trags­par­tei­en woll­ten den Ver­trag danach nicht neu abschlie­ßen; die von der Beklag­ten behaup­te­te Eini­gung beschränk­te sich auf eine Ermä­ßi­gung des Kauf­prei­ses auf 80 % des im Notar­ver­trag ver­ein­bar­ten Betrags.

Die von der Beklag­ten behaup­te­te Ver­ein­ba­rung stellt sich nicht als eine Bestä­ti­gung im Sin­ne von § 141 Abs. 1 BGB dar.

Zwar kann eine Bestä­ti­gung nicht nur mit einer Ver­trags­än­de­rung ver­bun­den wer­den 18, son­dern auch in der Ände­rungs­ver­ein­ba­rung selbst lie­gen 19. Vor­aus­set­zung für eine Bestä­ti­gung eines Ver­trags nach § 141 Abs. 1 BGB ist aller­dings, dass die Ver­trags­par­tei­en den Grund der Nich­tig­keit ken­nen oder zumin­dest Zwei­fel an des­sen Rechts­be­stän­dig­keit haben 20. Eine Bestä­ti­gung schei­det dage­gen aus, wenn die Par­tei­en das Rechts­ge­schäft beden­ken­frei für gül­tig hal­ten 21. Die­se Grund­sät­ze gel­ten auch für eine Bestä­ti­gung, mit der die Ver­trags­par­tei­en – wie hier – zugleich den nach § 138 Abs. 1 BGB nich­ti­gen Ver­trag zu Guns­ten der im Ursprungs­ver­trag beson­ders benach­tei­lig­ten Ver­trags­par­tei abän­dern 22.

Für einen Bestä­ti­gungs­wil­len der Schuld­ne­rin fehlt jeder Anhalts­punkt. Die Beklag­te hat nicht vor­ge­bracht, dass die Schuld­ne­rin die Unwirk­sam­keit des Ursprungs­ver­trags kann­te oder wegen des Ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung Zwei­fel an der Wirk­sam­keit hat­te. So etwas wird auch von der Revi­si­on nicht auf­ge­zeigt. Das in dem Beru­fungs­ur­teil wie­der­ge­ge­be­ne Vor­brin­gen der Beklag­ten, dass die Schuld­ne­rin kaum über die Sach­kun­de ver­fügt habe, um bei der (unter­blie­be­nen) Besich­ti­gung zu einer Wert­ein­schät­zung zu gelan­gen, legt viel­mehr nahe, dass sei­tens der Schuld­ne­rin gegen­über der Beklag­ten Beden­ken wegen des Ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung nicht auf­ge­tre­ten sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2012 – V ZR 51/​11

  1. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 302 mwN.[]
  2. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, NJW 2010, 363 Rn.19[]
  3. BGH, Urtei­le vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 305, vom 05.10.2001 – V ZR 237/​00, NJW 2002, 429, 432 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841, 2842[]
  4. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841, 2982[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 303; BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 352/​00, NJW 2004, 3553, 3555[]
  6. BGH, Urtei­le vom 15.04.1987 – VIII ZR 97/​86, BGHZ 100, 353, 359 und vom 28.02.1989 – IX ZR 130/​88, BGHZ 107, 92, 96; BGH, Urteil vom 26.01.2001 – V ZR 408/​99, BGH-Report 2001, 448[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 03.11.1995 – V ZR 102/​94, DtZ 1996, 80, 81 und vom 05.10.2001 – V ZR 237/​00, NJW 2002, 429, 431 mwN – st. Rspr.[]
  8. juris­PK-BGB/­Nass­all, 5. Aufl., § 138 Rn. 25[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 26.01.2001 – V ZR 408/​99, BGH­Re­port 2001, 448 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841 Rn. 13; BGH, Urtei­le vom 27.01.1977 – VII ZR 339/​74, WM 1977, 399 und vom 15.04.1987 – VIII ZR 97/​86, BGHZ 100, 353, 359[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.1977 – VII ZR 339/​74, WM 1977, 399 f., BGH, Urteil vom 06.07.2007 – V ZR 274/​06, Rn. 24, juris[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003 – XI ZR 248/​02, NJW 2003, 2529 f. zu einem um 80 % den Wert der Sache über­stei­gen­den Preis[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 17.05.1988 – VI ZR 233/​87, NJW 1989, 26, 29[]
  13. Bork, All­ge­mei­ner Teil des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs, 3. Aufl., Rn. 1207; Larenz/​Wolf, All­ge­mei­ner Teil des Bür­ger­li­chen Rechts, 9. Aufl., § 44 Rn. 4, S. 796[]
  14. vgl. Flu­me, All­ge­mei­ner Teil des Bür­ger­li­chen Rechts, zwei­ter Band, 3. Aufl., § 30 Nr. 6, S. 551; Soergel/​Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 141 Rn. 1[]
  15. vgl. dazu Jakobs/​Schubert, Die Bera­tung des BGB, §§ 139 bis 144, S. 742 f., 754 f.[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/​94, BGHZ 129, 371, 377[]
  17. BGH, Urteil vom 26.01.2001 – V ZR 408/​99, BGH-Report 2001, 448, 449[]
  18. BGH, Beschluss vom 23.09.1952 – V BLw 113/​51, BGHZ 7, 161, 163 und BGH, Urtei­le vom 01.10.1999 – V ZR 168/​98, NJW 1999, 3704, 3705 und vom 29.06.2007- V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841 Rn. 14[]
  19. BGH, Urteil vom 06.05.1982 – III ZR 11/​81, NJW 1982, 1981 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841 Rn. 14[]
  20. BGH, Urteil vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/​94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 28.11.2008 – BLw 7/​08, ZIP 2009, 264, 267 mwN[]
  21. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/​94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 17.03.2008 – II ZR 239/​06, NJW-RR 2008, 1488, 1490[]
  22. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 1/​06, NJW 2007, 2841 Rn. 14[]