Vertragsänderungen bei einem Wucher-Vertrag

Vereinbarungen, mit denen die Parteien die im Ursprungsvertrag vereinbarten Hauptleistungen (über den Kaufgegenstand oder den Preis) nachträglich ändern, sind bei der Prüfung, ob das Rechtsgeschäft wegen eines auffälligen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, grundsätzlich zu berücksichtigen. Um einem nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Vertrag Rechtswirksamkeit zu verschaffen, müssen sich die Parteien nicht nur über die zur Beseitigung des Nichtigkeitsgrunds erforderlichen Änderungen oder Ergänzungen verständigen, sondern auch das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigen oder insgesamt neu abschließen.

Vertragsänderungen bei einem Wucher-Vertrag

Ein gegenseitiger Vertrag kann, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lässt. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob (wovon bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung), lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu1.

Dies war in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit der Fall, weil nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Wert der verkauften Wohnung im Zeitpunkt des Verkaufs lediglich 25.000,00 €, also weniger als die Hälfte des Kaufpreises von 54.000,00 € betrug. Zwar befreit dieses grobe Missverhältnis die Klägerin nicht von ihrer Behauptungslast hinsichtlich einer verwerflichen Gesinnung der Beklagten, den Anforderungen an die Behauptungslast ist jedoch genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass die benachteiligte Vertragspartei sich auf die darauf begründete Vermutung beruft2. Das hat die Klägerin getan, indem sie unter Hinweis auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags geltend gemacht hat.

Die aus einem groben Äquivalenzmissverhältnis begründete tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des begünstigten Vertragsteils kommt nur dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist3. Die die Vermutung erschütternden Umstände hat die von dem Missverhältnis begünstigte Vertragspartei darzulegen4.

Daran fehlt es im hier entschiedenen Fall: Den Hinweis der Beklagten auf die Belastung der verkauften Wohnung mit einer Grundschuld von 78.000 € ist unerheblich, da sie über den Wert der Wohnung unmittelbar nichts besagt und bei einem Verkauf durch ein im Immobiliengewerbe tätiges Unternehmen in der Regel davon auszugehen ist, dass dieses den Wert der von ihnen veräußerten Grundstücke und Wohnungen zumindest erkennen kann. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs5.

Die von der Beklagten behauptete Ermäßigung des Kaufpreises unmittelbar nach Vertragsschluss ist jedoch nicht schon deshalb unerheblich, weil die Sittenwidrigkeit eines Vertrages nicht dadurch beseitigt werden könne, dass der sich sittenwidrige Verhaltende die überhöhte Leistung nachträglich reduziere.

Richtig an dieser Begründung ist nur der Ausgangspunkt, dass es in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich darauf ankommt, ob das zu beurteilende Rechtsgeschäft bei seiner Vornahme sittenwidrig war6. Für die Feststellung eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlussfolgerung einer verwerflichen Gesinnung sind die objektiven Werte der auszutauschen Leistungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend und nachträgliche Veränderungen grundsätzlich ohne Bedeutung7.

Von nachfolgenden Änderungen der Umstände zu unterscheiden sind jedoch Änderungen des Rechtsgeschäfts selbst8. Diese sind bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Vertrags zu beachten9. Vereinbarungen, mit denen die Parteien die im Ursprungsvertrag vereinbarten Hauptleistungen (über den Kaufgegenstand oder den Preis) ändern, müssen bei der Prüfung, ob das Rechtsgeschäft wegen eines auffälligen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nach § 138 BGB nichtig ist, grundsätzlich berücksichtigt werden. Die Nichtigkeit des Vereinbarten bestimmt sich nach dem, was die Parteien vertraglich sich einander zu gewähren versprochen haben10. Ändern die Parteien das vertragliche Leistungssoll, so verändern sie damit auch die Grundlage für die Beurteilung des Rechtsgeschäfts am Maßstab des § 138 BGB.

Hätten die Parteien – wie von dem Berufungsgericht unterstellt – sich wirksam auf einen um 11.000 € ermäßigten Kaufpreis geeinigt, wäre der Kaufvertrag nicht schon wegen des Verhältnisses zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Wohnung als sittenwidrig anzusehen. Der durch ein besonders grobes Äquivalenzmissverhältnis begründeten Vermutung einer verwerflichen Gesinnung seitens der Beklagten fehlte die Grundlage. Ein den Wert der Sache um 72 % übersteigender Preis stellt nämlich noch kein die Vermutung begründendes grobes Missverhältnis dar11.

Die Revision bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, da sich die Entscheidung aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig darstellt (§ 561 ZPO). Nachträgliche Vertragsänderungen sind der Prüfung des Vertrags an § 138 Abs. 1 BGB nur dann zugrunde zu legen, wenn sie auch wirksam geworden sind. Daran fehlt es hier.

Die Änderung einer Preisabrede allein kann nicht zur Wirksamkeit eines nichtigen Kaufvertrags führen. Dem stehen die gesetzlichen Voraussetzungen entgegen, unter denen ein nichtiges Rechtsgeschäft von den Parteien in Kraft gesetzt werden kann. Die Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit erfasst das gesamte Rechtsgeschäft12. Die durch ein Gesetz angeordnete Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts ist – sofern nicht (wie in § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) etwas anderes bestimmt ist – endgültig13. Das insgesamt nichtige Rechtsgeschäft kann nicht geheilt werden; dazu bedarf es einer Neuvornahme oder einer Bestätigung nach § 141 Abs. 1 BGB, die als eine erneute Vornahme zu beurteilen ist14.

Die Unheilbarkeit des nach § 138 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts führt allerdings dazu, dass dessen Änderung auch dann nicht die von den Parteien gewollten Rechtsfolgen herbeizuführen vermag, wenn es mit dem veränderten Inhalt unbedenklich und daher gültig gewesen wäre, wenn es von Anfang an so vereinbart worden wäre. Das ist die Folge der im Gesetzgebungsverfahren getroffenen Entscheidung, dem nichtigen Rechtsgeschäft jede rechtliche Wirkung zu versagen und dessen Heilung (auch durch Änderungen oder Ergänzungen) auszuschließen15. Das unwirksame Rechtsgeschäft kann von den Parteien nicht geändert oder ergänzt, sondern nur unter Änderungen oder Ergänzungen in Kraft gesetzt werden. Um einem nichtigen Vertrag Rechtswirksamkeit zu verschaffen, müssen sich die Parteien nicht nur über die zur Beseitigung des Nichtigkeitsgrunds erforderlichen Änderungen oder Ergänzungen verständigen, sondern das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigen oder insgesamt neu abschließen16. Soweit sich aus dem BGH-Urteil vom 26. Januar 201117 etwas anderes ergibt, hält der Bundesgerichtshof daran nicht fest.

Eine Neuvornahme liegt nach dem von dem Berufungsgericht als richtig unterstellten Vorbringen der Beklagten nicht vor. Die Vertragsparteien wollten den Vertrag danach nicht neu abschließen; die von der Beklagten behauptete Einigung beschränkte sich auf eine Ermäßigung des Kaufpreises auf 80 % des im Notarvertrag vereinbarten Betrags.

Die von der Beklagten behauptete Vereinbarung stellt sich nicht als eine Bestätigung im Sinne von § 141 Abs. 1 BGB dar.

Zwar kann eine Bestätigung nicht nur mit einer Vertragsänderung verbunden werden18, sondern auch in der Änderungsvereinbarung selbst liegen19. Voraussetzung für eine Bestätigung eines Vertrags nach § 141 Abs. 1 BGB ist allerdings, dass die Vertragsparteien den Grund der Nichtigkeit kennen oder zumindest Zweifel an dessen Rechtsbeständigkeit haben20. Eine Bestätigung scheidet dagegen aus, wenn die Parteien das Rechtsgeschäft bedenkenfrei für gültig halten21. Diese Grundsätze gelten auch für eine Bestätigung, mit der die Vertragsparteien – wie hier – zugleich den nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Vertrag zu Gunsten der im Ursprungsvertrag besonders benachteiligten Vertragspartei abändern22.

Für einen Bestätigungswillen der Schuldnerin fehlt jeder Anhaltspunkt. Die Beklagte hat nicht vorgebracht, dass die Schuldnerin die Unwirksamkeit des Ursprungsvertrags kannte oder wegen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung Zweifel an der Wirksamkeit hatte. So etwas wird auch von der Revision nicht aufgezeigt. Das in dem Berufungsurteil wiedergegebene Vorbringen der Beklagten, dass die Schuldnerin kaum über die Sachkunde verfügt habe, um bei der (unterbliebenen) Besichtigung zu einer Werteinschätzung zu gelangen, legt vielmehr nahe, dass seitens der Schuldnerin gegenüber der Beklagten Bedenken wegen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht aufgetreten sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Februar 2012 – V ZR 51/11

  1. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302 mwN. []
  2. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn.19 []
  3. BGH, Urteile vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 305, vom 05.10.2001 – V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 432 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2842 []
  4. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2982 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303; BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553, 3555 []
  6. BGH, Urteile vom 15.04.1987 – VIII ZR 97/86, BGHZ 100, 353, 359 und vom 28.02.1989 – IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 96; BGH, Urteil vom 26.01.2001 – V ZR 408/99, BGH-Report 2001, 448 []
  7. vgl. BGH, Urteile vom 03.11.1995 – V ZR 102/94, DtZ 1996, 80, 81 und vom 05.10.2001 – V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431 mwN – st. Rspr. []
  8. jurisPK-BGB/Nassall, 5. Aufl., § 138 Rn. 25 []
  9. vgl. BGH, Urteile vom 26.01.2001 – V ZR 408/99, BGHReport 2001, 448 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 13; BGH, Urteile vom 27.01.1977 – VII ZR 339/74, WM 1977, 399 und vom 15.04.1987 – VIII ZR 97/86, BGHZ 100, 353, 359 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.1977 – VII ZR 339/74, WM 1977, 399 f., BGH, Urteil vom 06.07.2007 – V ZR 274/06, Rn. 24, juris []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529 f. zu einem um 80 % den Wert der Sache übersteigenden Preis []
  12. vgl. BGH, Urteil vom 17.05.1988 – VI ZR 233/87, NJW 1989, 26, 29 []
  13. Bork, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 3. Aufl., Rn. 1207; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 9. Aufl., § 44 Rn. 4, S. 796 []
  14. vgl. Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, zweiter Band, 3. Aufl., § 30 Nr. 6, S. 551; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 141 Rn. 1 []
  15. vgl. dazu Jakobs/Schubert, Die Beratung des BGB, §§ 139 bis 144, S. 742 f., 754 f. []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 []
  17. BGH, Urteil vom 26.01.2001 – V ZR 408/99, BGH-Report 2001, 448, 449 []
  18. BGH, Beschluss vom 23.09.1952 – V BLw 113/51, BGHZ 7, 161, 163 und BGH, Urteile vom 01.10.1999 – V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705 und vom 29.06.2007- V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14 []
  19. BGH, Urteil vom 06.05.1982 – III ZR 11/81, NJW 1982, 1981 und vom 29.06.2007 – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14 []
  20. BGH, Urteil vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 28.11.2008 – BLw 7/08, ZIP 2009, 264, 267 mwN []
  21. vgl. BGH, Urteile vom 10.05.1995 – VIII ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 17.03.2008 – II ZR 239/06, NJW-RR 2008, 1488, 1490 []
  22. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14 []