Verzögerte Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

Verzögerte Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auf den Gesichtspunkt der pflichtwidrig verzögerten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums lässt sich ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB nur stützen, wenn die Eigentümergemeinschaft als Verband für ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Wohnungseigentümermehrheit als Organhandeln einzustehen hat, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet waren, die umgehende Sanierung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen und dass die Eigentümergemeinschaft mit der Instandsetzung in Verzug geraten war, bevor die geltend gemachten Schäden entstanden.

Ob der Verband im Verhältnis zu dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist und für Verstöße gegen diese Pflicht durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach § 31 BGB einzustehen hat, ist umstritten1. Die Frage muss hier nicht entschieden werden.

Für die Zeit bis zu dem Eingang des Gutachtens der Gerichtssachverständigen und dem Ablauf eines angemessenen Zeitraums zu dessen Auswertung am 30.06.2008 fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen Gestaltungsspielraum2. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht3. Danach war das Vorgehen der Wohnungseigentümer nicht pflichtwidrig. Die Kläger hatten die Eigentümergemeinschaft mit einem Gutachten konfrontiert, aus welchem sich ergab, dass sich hinter dem zunächst nur erkennbaren, im Vergleich zum eigentlichen Problem eher harmlosen Wasserschaden ein Defekt des Gemeinschaftseigentums verbarg, der, wenn er sich bestätigte, ganz erhebliche Beseitigungskosten erwarten ließ. Dass sich die Wohnungseigentümer in dieser Lage vor der Beschlussfassung über konkrete Maßnahmen vergewisserten, ob der vorgelegte Befund sachlich zutraf, und Aufklärung darüber verschafften, wie der festgestellte Schaden zweckmäßigerweise zu beheben war und welche Alternativen hierfür gegebenenfalls in Betracht kamen, ist nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer durften deshalb erst die Einholung eines Gerichtsgutachtens im selbständigen Beweisverfahren beschließen, dessen Eingang abwarten und sich Zeit für die Prüfung des Gutachtens nehmen. Dafür erscheint ein Zeitraum von etwa sechs Wochen angemessen. Es ist deshalb nicht pflichtwidrig, dass die Wohnungseigentümer bis zum 30.06.2008 eine Sanierung nicht beschlossen und in Angriff genommen haben.

Der Beschluss über die Zurückstellung der Instandsetzung

Die danach, nämlich für den Zeitraum vom 01.07.2008 bis zum 31.08.2009, geltend gemachten Schäden der Kläger können allerdings auf einer Verletzung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beruhen. Darauf dürfen sich die Kläger aber nicht berufen.

Die Wohnungseigentümer haben im Anschluss an die Prüfung des Gerichtsgutachtens zwar nicht, was sich aufdrängte, eine vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums entsprechend den Vorschlägen des Gutachtens, sondern mit Beschluss vom 22.10.2008 zunächst eine weitere Beobachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann mit Beschluss vom 15.04.2009 nur eine Teilsanierung beschlossen. Ob das pflichtwidrig war, muss hier aber nicht entschieden werden.

Diese Beschlüsse sind nämlich nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestandskräftig geworden, weil die Kläger sie nicht angefochten haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die Bestandskraft eines Beschlusses den Einwand, er habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, auch für einen Schadensersatzanspruch aus4. Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig und bildet deshalb gleichwohl die Grundlage für das weitere Handeln der Wohnungseigentümer und des Verbands. Er muss wie alle anderen Beschlüsse von dem Verwalter umgesetzt werden. Dass sich Verwalter oder hier die Wohnungseigentümer daran halten, ist nicht pflichtwidrig.

Dass die Beschlüsse an Mängeln litten, die über den Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hinausgehen, und deshalb nichtig wären, machen die Kläger nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.

Anspruch wegen Schäden bei Instandsetzungsarbeiten

Der Anspruch lässt sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG stützen. Dieser Anspruch ist nicht Gegenstand der vorliegenden Klage.

Der Anspruch auf Schadensersatz nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG kann neben einem Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bestehen. Beide Ansprüche können in einem einheitlichen Rechtsstreit im Wege der Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) geltend gemacht werden5. Sie stellen aber zwei prozessual selbständige Ansprüche mit unterschiedlichen Streitgegenständen dar6, die in getrennten Rechtsstreiten geltend gemacht werden können.

Die Kläger haben hier nur von der zweiten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Sie verlangen nicht Ersatz für Schäden, die ihnen aus einem nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG zu duldenden Betreten und Benutzen der Wohnung zur Instandsetzung und Instandhaltung entstanden sind. Sie stützen ihren Anspruch vielmehr darauf, dass die Eigentümergemeinschaft die gebotene Sanierung gerade nicht vorgenommen, sondern versucht hat, sie zu vermeiden, und dass ihr daraus Schäden entstanden sind. Ob ihnen aus einer „gestreckten Instandsetzung“ Schäden entstanden sind, ist deshalb nicht in dem vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden.

Einstehen der WEG-Gemeinschaft für Fehler des Verwalters

Unbestritten ist im vorliegenden Fall allerdings, dass der hier nicht in Anspruch genommene Verwalter selbst auf Grund des Verwaltervertrags verpflichtet ist, dem einzelnen Wohnungseigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die Verletzung der vertraglichen Pflichten entsteht7. Anerkannt ist auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dritten nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat8. Ob das auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gilt, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis verpflichtet, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten. Dieses Treueverhältnis hat der Bundesgerichtshof im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu dem einzelnen Wohnungseigentümer anerkannt und daraus dessen Verpflichtung abgeleitet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn er seiner Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nachkommt9. Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten Beschlüsse umzusetzen. Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet10. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse wie hier den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

Diese Pflicht ist verletzt, wenn die Umsetzung des Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft ausbleibt. Mit dem Einwand, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, ist die Beklagte nicht anders als die Kläger nach Eintritt der Bestandskraft ausgeschlossen.

Richtig ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beklagte mit der Umsetzung dieses Beschlusses in Verzug ist. Verzug liegt allerdings nicht erst ab dem 1.07.2010, sondern schon ab dem 21.12.2009 vor.

Er ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses eingetreten, ohne dass es einer Mahnung, einer Klage oder anderer den Verzug begründender Maßnahmen der Kläger bedurft hätte. Solche Maßnahmen waren angesichts der im vorliegenden Fall gegebenen besonderen Umstände ausnahmsweise nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer wussten seit Eingang des Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren, dass der Schwammschaden am Gemeinschaftseigentum vollständig beseitigt werden musste. Sie wussten spätestens seit der Ablehnung einer Teilsanierung durch den damit beauftragten Handwerker am 31.08.2009 auch, dass die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht zu vermeiden war. Seit dem Eingang der Ordnungsverfügung der Stadt Köln vom 10.10.2009 war ihnen schließlich klar, dass die Sanierung nicht länger aufgeschoben werden durfte, sondern umgehend in Angriff genommen werden musste. In dem dazu gefassten Beschluss vom 19.11.2009 haben die Wohnungseigentümer nicht nur beschlossen, die Sanierung nach den Vorgaben der Gerichtssachverständigen durchzuführen, sondern auch zum Ausdruck gebracht, die Schwammbekämpfung „müsse endlich erfolgen“. Sie haben die Kläger aufgefordert, ihre Wohnung dafür zugänglich zu machen und ihnen eine entsprechende einstweilige Verfügung angekündigt. Diese Zusätze haben unter den geschilderten Umständen den Charakter einer Selbstmahnung der Beklagten11. Sie machen eine Mahnung entbehrlich, die den in der geschilderten Weise zunächst hingehaltenen und dann massiv unter Druck gesetzten Klägern auch nicht mehr zumutbar war.

Verzug ist mit dem Ablauf der Anfechtungsfrist eingetreten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verletzung der Pflicht zur Umsetzung gefasster bestandskräftiger Beschlüsse zwar grundsätzlich erst zu vertreten, wenn die Umsetzung auch nach Ablauf eines angemessenen Vorbereitungszeitraums unterbleibt. Einen solchen Vorbereitungszeitraum benötigte die Beklagte hier aber nicht. Was zu tun war, war ihr seit etwa eineinhalb Jahren bekannt, sie hatte aus Anlass der Teilsanierung bereits einen geeigneten Handwerker gefunden und war durch Ordnungsverfügung verpflichtet worden, den Schaden umgehend zu beseitigen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 94/11

  1. für die Haftung des Verbands etwa: LG Hamburg, ZMR 2009, 714, 715; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 125; für die Haftung der Wohnungseigentümer etwa Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 45; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34, 36; Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 153[↩]
  2. BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8[↩]
  3. BGH, Urteil vom 09.03.2012 V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4[↩]
  4. BGH, Urteile vom 03.02.2012 – V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219 und vom 13.05.2011 V ZR 202/10, NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16[↩]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1997 – V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374 für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB[↩]
  6. BGH, Urteile vom 20.04.1990 – V ZR 282/88, BGHZ 111, 158, 166 und vom 20.11.1992 – V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 249 jeweils für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB[↩]
  7. KG, ZWE 2010, 183, 185; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 312; Heinemann in Jennißen, WEG 3. Aufl., § 27 Rn. 177; Häublein, ZWE 2008, 1, 6 f.[↩]
  8. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 325; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 179[↩]
  9. Beschluss vom 02.06.2005 V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175 f.[↩]
  10. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn.20[↩]
  11. dazu BGH, Urteile vom 17.12.1996 – X ZR 74/95, NJW-RR 1997, 622, 623 und vom 14.05.2009 – IX ZR 63/98, NJW 2009, 2600, 2602 Rn. 24[↩]

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