Ver­zö­ger­te Beschluss­fas­sung über not­wen­di­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men

Ein Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen ver­zö­ger­ter Beschluss­fas­sung über not­wen­di­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB schei­det aus, wenn der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­her gefass­te Beschlüs­se über die Zurück­stel­lung der Instand­set­zung nicht ange­foch­ten hat.

Ver­zö­ger­te Beschluss­fas­sung über not­wen­di­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band ist jeden­falls dann dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ver­pflich­tet, die unver­züg­li­che Umset­zung eines Beschlus­ses zur Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gegen­über dem Ver­wal­ter durch­zu­set­zen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Scha­den am Gemein­schafts­ei­gen­tum zu besei­ti­gen, der das Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unbe­nutz­bar macht.

haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Auf den Gesichts­punkt der pflicht­wid­rig ver­zö­ger­ten Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums lässt sich ein Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB nur stüt­zen, wenn die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band für ein schuld­haft pflicht­wid­ri­ges Ver­hal­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­mehr­heit als Organ­han­deln ein­zu­ste­hen hat, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet waren, die umge­hen­de Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu beschlie­ßen und dass die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft mit der Instand­set­zung in Ver­zug gera­ten war, bevor die gel­tend gemach­ten Schä­den ent­stan­den.

Ob der Ver­band im Ver­hält­nis zu dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst zur ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­pflich­tet ist und für Ver­stö­ße gegen die­se Pflicht durch die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 31 BGB ein­zu­ste­hen hat, ist umstrit­ten 1. Die Fra­ge muss hier nicht ent­schie­den wer­den.

Für die Zeit bis zu dem Ein­gang des Gut­ach­tens der Gerichts­sach­ver­stän­di­gen und dem Ablauf eines ange­mes­se­nen Zeit­raums zu des­sen Aus­wer­tung am 30.06.2008 fehlt es bereits an einer Pflicht­ver­let­zung. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben bei der Ent­schei­dung dar­über, in wel­chen Schrit­ten sie eine sach­lich gebo­te­ne Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch­füh­ren, einen Gestal­tungs­spiel­raum 2. Ein Anspruch auf sofor­ti­ge Durch­füh­rung einer bestimm­ten Maß­nah­me ent­steht ledig­lich dann, wenn allein die­ses Vor­ge­hen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht 3. Danach war das Vor­ge­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht pflicht­wid­rig. Die Klä­ger hat­ten die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft mit einem Gut­ach­ten kon­fron­tiert, aus wel­chem sich ergab, dass sich hin­ter dem zunächst nur erkenn­ba­ren, im Ver­gleich zum eigent­li­chen Pro­blem eher harm­lo­sen Was­ser­scha­den ein Defekt des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­barg, der, wenn er sich bestä­tig­te, ganz erheb­li­che Besei­ti­gungs­kos­ten erwar­ten ließ. Dass sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in die­ser Lage vor der Beschluss­fas­sung über kon­kre­te Maß­nah­men ver­ge­wis­ser­ten, ob der vor­ge­leg­te Befund sach­lich zutraf, und Auf­klä­rung dar­über ver­schaff­ten, wie der fest­ge­stell­te Scha­den zweck­mä­ßi­ger­wei­se zu behe­ben war und wel­che Alter­na­ti­ven hier­für gege­be­nen­falls in Betracht kamen, ist nicht zu bean­stan­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durf­ten des­halb erst die Ein­ho­lung eines Gerichts­gut­ach­tens im selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­ren beschlie­ßen, des­sen Ein­gang abwar­ten und sich Zeit für die Prü­fung des Gut­ach­tens neh­men. Dafür erscheint ein Zeit­raum von etwa sechs Wochen ange­mes­sen. Es ist des­halb nicht pflicht­wid­rig, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bis zum 30.06.2008 eine Sanie­rung nicht beschlos­sen und in Angriff genom­men haben.

Der Beschluss über die Zurück­stel­lung der Instand­set­zung

Die danach, näm­lich für den Zeit­raum vom 01.07.2008 bis zum 31.08.2009, gel­tend gemach­ten Schä­den der Klä­ger kön­nen aller­dings auf einer Ver­let­zung der Pflicht zur ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums beru­hen. Dar­auf dür­fen sich die Klä­ger aber nicht beru­fen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben im Anschluss an die Prü­fung des Gerichts­gut­ach­tens zwar nicht, was sich auf­dräng­te, eine voll­stän­di­ge Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ent­spre­chend den Vor­schlä­gen des Gut­ach­tens, son­dern mit Beschluss vom 22.10.2008 zunächst eine wei­te­re Beob­ach­tung der Ent­wick­lung des Haus­schwamms und sodann mit Beschluss vom 15.04.2009 nur eine Teil­sa­nie­rung beschlos­sen. Ob das pflicht­wid­rig war, muss hier aber nicht ent­schie­den wer­den.

Die­se Beschlüs­se sind näm­lich nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestands­kräf­tig gewor­den, weil die Klä­ger sie nicht ange­foch­ten haben. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs schließt die Bestands­kraft eines Beschlus­ses den Ein­wand, er habe nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spro­chen, auch für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch aus 4. Der inhalt­lich feh­ler­haf­te Beschluss wird zwar durch den Ein­tritt der Bestands­kraft nicht feh­ler­frei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gül­tig und bil­det des­halb gleich­wohl die Grund­la­ge für das wei­te­re Han­deln der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und des Ver­bands. Er muss wie alle ande­ren Beschlüs­se von dem Ver­wal­ter umge­setzt wer­den. Dass sich Ver­wal­ter oder hier die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dar­an hal­ten, ist nicht pflicht­wid­rig.

Dass die Beschlüs­se an Män­geln lit­ten, die über den Ver­stoß gegen die Grund­sät­ze ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung hin­aus­ge­hen, und des­halb nich­tig wären, machen die Klä­ger nicht gel­tend und ist auch nicht ersicht­lich.

Anspruch wegen Schä­den bei Instand­set­zungs­ar­bei­ten

Der Anspruch lässt sich ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ger auch nicht auf § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG stüt­zen. Die­ser Anspruch ist nicht Gegen­stand der vor­lie­gen­den Kla­ge.

Der Anspruch auf Scha­dens­er­satz nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG kann neben einem Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­let­zung der Pflicht zur ord­nungs­ge­mä­ßen Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bestehen. Bei­de Ansprü­che kön­nen in einem ein­heit­li­chen Rechts­streit im Wege der Anspruchs­häu­fung (§ 260 ZPO) gel­tend gemacht wer­den 5. Sie stel­len aber zwei pro­zes­su­al selb­stän­di­ge Ansprü­che mit unter­schied­li­chen Streit­ge­gen­stän­den dar 6, die in getrenn­ten Rechts­strei­ten gel­tend gemacht wer­den kön­nen.

Die Klä­ger haben hier nur von der zwei­ten Mög­lich­keit Gebrauch gemacht. Sie ver­lan­gen nicht Ersatz für Schä­den, die ihnen aus einem nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 1 WEG zu dul­den­den Betre­ten und Benut­zen der Woh­nung zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung ent­stan­den sind. Sie stüt­zen ihren Anspruch viel­mehr dar­auf, dass die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die gebo­te­ne Sanie­rung gera­de nicht vor­ge­nom­men, son­dern ver­sucht hat, sie zu ver­mei­den, und dass ihr dar­aus Schä­den ent­stan­den sind. Ob ihnen aus einer "gestreck­ten Instand­set­zung" Schä­den ent­stan­den sind, ist des­halb nicht in dem vor­lie­gen­den Rechts­streit zu ent­schei­den.

Ein­ste­hen der WEG-Gemein­schaft für Feh­ler des Ver­wal­ters

Unbe­strit­ten ist im vor­lie­gen­den Fall aller­dings, dass der hier nicht in Anspruch genom­me­ne Ver­wal­ter selbst auf Grund des Ver­wal­ter­ver­trags ver­pflich­tet ist, dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Scha­den zu erset­zen, der die­sem durch die Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Pflich­ten ent­steht 7. Aner­kannt ist auch, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band für schuld­haft pflicht­wid­ri­ges organ­schaft­li­ches Ver­hal­ten des Ver­wal­ters gegen­über Drit­ten nach §§ 31, 89 BGB ein­zu­ste­hen hat 8. Ob das auch gegen­über dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gilt, wenn er durch ein pflicht­wid­ri­ges Untä­tig­blei­ben des Ver­wal­ters geschä­digt wird, ist bis­lang nicht ent­schie­den und muss auch hier nicht ent­schie­den wer­den.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über aus dem mit­glied­schaft­li­chen Treue­ver­hält­nis ver­pflich­tet, den Ver­wal­ter zur unver­züg­li­chen Umset­zung der Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­hal­ten. Die­ses Treue­ver­hält­nis hat der Bun­des­ge­richts­hof im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band zu dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aner­kannt und dar­aus des­sen Ver­pflich­tung abge­lei­tet, dem Ver­band Scha­dens­er­satz zu leis­ten, wenn er sei­ner Ver­pflich­tung zur Mit­wir­kung an der ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung der Gemein­schaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nach­kommt 9. Kehr­sei­te die­ser Ver­pflich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ist die Ver­pflich­tung des Ver­bands, die gefass­ten Beschlüs­se umzu­set­zen. Die Umset­zung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Ver­wal­ter, der dem Ver­band auf Erfül­lung und gege­be­nen­falls auf Scha­dens­er­satz haf­tet 10. Der Ver­band ist jeden­falls dann dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ver­pflich­tet, die­sen Anspruch gegen­über dem Ver­wal­ter durch­zu­set­zen, wenn die gefass­ten Beschlüs­se wie hier den Zweck haben, einen Scha­den am Gemein­schafts­ei­gen­tum zu besei­ti­gen, der das Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unbe­nutz­bar macht.

Die­se Pflicht ist ver­letzt, wenn die Umset­zung des Beschlus­ses nach Ein­tritt der Bestands­kraft aus­bleibt. Mit dem Ein­wand, der Beschluss wider­spre­che ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, ist die Beklag­te nicht anders als die Klä­ger nach Ein­tritt der Bestands­kraft aus­ge­schlos­sen.

Rich­tig ist die wei­te­re Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, dass die Beklag­te mit der Umset­zung die­ses Beschlus­ses in Ver­zug ist. Ver­zug liegt aller­dings nicht erst ab dem 1.07.2010, son­dern schon ab dem 21.12.2009 vor.

Er ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Ein­tritt der Bestands­kraft des Beschlus­ses ein­ge­tre­ten, ohne dass es einer Mah­nung, einer Kla­ge oder ande­rer den Ver­zug begrün­den­der Maß­nah­men der Klä­ger bedurft hät­te. Sol­che Maß­nah­men waren ange­sichts der im vor­lie­gen­den Fall gege­be­nen beson­de­ren Umstän­de aus­nahms­wei­se nicht erfor­der­lich. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wuss­ten seit Ein­gang des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens im selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­ren, dass der Schwamm­scha­den am Gemein­schafts­ei­gen­tum voll­stän­dig besei­tigt wer­den muss­te. Sie wuss­ten spä­tes­tens seit der Ableh­nung einer Teil­sa­nie­rung durch den damit beauf­trag­ten Hand­wer­ker am 31.08.2009 auch, dass die voll­stän­di­ge Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht zu ver­mei­den war. Seit dem Ein­gang der Ord­nungs­ver­fü­gung der Stadt Köln vom 10.10.2009 war ihnen schließ­lich klar, dass die Sanie­rung nicht län­ger auf­ge­scho­ben wer­den durf­te, son­dern umge­hend in Angriff genom­men wer­den muss­te. In dem dazu gefass­ten Beschluss vom 19.11.2009 haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht nur beschlos­sen, die Sanie­rung nach den Vor­ga­ben der Gerichts­sach­ver­stän­di­gen durch­zu­füh­ren, son­dern auch zum Aus­druck gebracht, die Schwamm­be­kämp­fung "müs­se end­lich erfol­gen". Sie haben die Klä­ger auf­ge­for­dert, ihre Woh­nung dafür zugäng­lich zu machen und ihnen eine ent­spre­chen­de einst­wei­li­ge Ver­fü­gung ange­kün­digt. Die­se Zusät­ze haben unter den geschil­der­ten Umstän­den den Cha­rak­ter einer Selbst­mah­nung der Beklag­ten 11. Sie machen eine Mah­nung ent­behr­lich, die den in der geschil­der­ten Wei­se zunächst hin­ge­hal­te­nen und dann mas­siv unter Druck gesetz­ten Klä­gern auch nicht mehr zumut­bar war.

Ver­zug ist mit dem Ablauf der Anfech­tungs­frist ein­ge­tre­ten. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat eine Ver­let­zung der Pflicht zur Umset­zung gefass­ter bestands­kräf­ti­ger Beschlüs­se zwar grund­sätz­lich erst zu ver­tre­ten, wenn die Umset­zung auch nach Ablauf eines ange­mes­se­nen Vor­be­rei­tungs­zeit­raums unter­bleibt. Einen sol­chen Vor­be­rei­tungs­zeit­raum benö­tig­te die Beklag­te hier aber nicht. Was zu tun war, war ihr seit etwa ein­ein­halb Jah­ren bekannt, sie hat­te aus Anlass der Teil­sa­nie­rung bereits einen geeig­ne­ten Hand­wer­ker gefun­den und war durch Ord­nungs­ver­fü­gung ver­pflich­tet wor­den, den Scha­den umge­hend zu besei­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 94/​11

  1. für die Haf­tung des Ver­bands etwa: LG Ham­burg, ZMR 2009, 714, 715; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48; Riecke/​Schmid/​Drabek, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 125; für die Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer etwa Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 45; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34, 36; Timme/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 153[]
  2. BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 Rn. 8[]
  3. BGH, Urteil vom 09.03.2012 V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724 Rn. 4[]
  4. BGH, Urtei­le vom 03.02.2012 – V ZR 83/​11, ZWE 2012, 218, 219 und vom 13.05.2011 V ZR 202/​10, NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1997 – V ZR 48/​96, NJW-RR 1997, 1374 für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB[]
  6. BGH, Urtei­le vom 20.04.1990 – V ZR 282/​88, BGHZ 111, 158, 166 und vom 20.11.1992 – V ZR 82/​91, BGHZ 120, 239, 249 jeweils für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB[]
  7. KG, ZWE 2010, 183, 185; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 312; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG 3. Aufl., § 27 Rn. 177; Häub­lein, ZWE 2008, 1, 6 f.[]
  8. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 325; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 179[]
  9. Beschluss vom 02.06.2005 V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 175 f.[]
  10. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/​10, NJW-RR 2011, 1093 Rn.20[]
  11. dazu BGH, Urtei­le vom 17.12.1996 – X ZR 74/​95, NJW-RR 1997, 622, 623 und vom 14.05.2009 – IX ZR 63/​98, NJW 2009, 2600, 2602 Rn. 24[]