Vor­ent­hal­te­ne Miet­sa­che

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB bestimmt, dass ein wich­ti­ger Grund für eine frist­lo­se Kün­di­gung ins­be­son­de­re dann vor­liegt, wenn dem Mie­ter der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che ganz oder zum Teil nicht recht­zei­tig gewährt oder wie­der ent­zo­gen wird.

Vor­ent­hal­te­ne Miet­sa­che

Hier­zu hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof geur­teilt, dass eine frist­lo­se Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB es nicht erfor­dert, dass der Mie­ter dar­legt, war­um ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zumut­bar ist. Für die Wirk­sam­keit einer Kün­di­gung genügt es viel­mehr grund­sätz­lich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB auf­ge­führ­ten Tat­be­stän­de vor­liegt.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Gewer­be­raum­mie­te [1] ist bei Vor­lie­gen der Tat­be­stän­de des § 543 Abs. 2 BGB eine Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund mög­lich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen, wie etwa die Unzu­mut­bar­keit der Ver­trags­fort­set­zung, zusätz­lich erfüllt sein müs­sen. Hier­von abzu­wei­chen besteht, wie der BGH nun­mehr ent­schie­den hat, für die Wohn­raum­mie­te kein Anlass. Dies ent­spricht auch einer ver­brei­te­ten Auf­fass­sung im Schrift­tum zum Wohn­raum­miet­recht [2]. Nach der Geset­zes­sys­te­ma­tik han­delt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­grün­den um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le der Unzu­mut­bar­keit. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/​08

  1. BGH, Urteil vom 18. Okto­ber 2006 – XII ZR 33/​04, NJW 2007, 147, Tz. 10; noch zwei­felnd: Urteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/​01, NJW 2005, 2152, unter II 4 c aa[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 3 m.w.N.; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 60; Erman/​Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 543 Rdnr. 10; Pa-land­t/­Wei­den­kaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 6; aA MünchKommBGB/​Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 22, 23; ein­schrän­kend Kraemer, NZM 2001, 553, 557 f.[]