Wenn sich die Söh­ne von Mie­ter und Ver­mie­ter prü­geln

Einem Mie­ter kön­nen schwe­re Pflicht­ver­let­zun­gen sei­nes Soh­nes nicht grund­sätz­lich zuge­rech­net wer­den. Sie recht­fer­ti­gen kei­ne frist­lo­se Kün­di­gung. Kommt es zu ver­ba­len Ent­glei­sun­gen der Anwäl­tin der Miet­par­tei kann das dann zu einer frist­lo­sen Kün­di­gung füh­ren, wenn der Mie­ter sich die­se zu Eigen macht.

Wenn sich die Söh­ne von Mie­ter und Ver­mie­ter prü­geln

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Lim­burg bestä­tigt, dass die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung für unwirk­sam erach­tet hat. Für den Betrieb eines Back­shops in Wetz­lar hat die Klä­ge­rin (Ver­mie­te­rin) Räu­me an die Beklag­te (Mie­te­rin) ver­mie­tet. Die Ver­mie­te­rin wohn­te mit ihrer Fami­lie eben­falls in dem Haus. Das Miet- und Nach­bar­schafts­ver­hält­nis geriet in "erheb­li­che Zer­rüt­tung“, so dass die Ver­mie­te­rin schließ­lich das Miet­ver­hält­nis frist­ge­recht zum 31.5.2018 kün­dig­te. Der Streit eska­lier­te wei­ter. Die Par­tei­en began­nen sich wech­sel­sei­tig zu foto­gra­fie­ren, zu fil­men, Über­wa­chungs­ka­me­ras zu instal­lie­ren und Gesprä­che mit­zu­schnei­den. Zwi­schen den Söh­nen der Miet­par­tei­en kam es zu einer kör­per­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung. Bei­de Müt­ter film­ten das Gesche­hen, bei wel­chem der Sohn der Ver­mie­te­rin am boden­lie­gend getre­ten und ver­letzt wur­de. Zudem zer­stör­te der Sohn der Mie­te­rin eine Über­wa­chungs­ka­me­ra der Ver­mie­te­rin.

Die Mie­te­rin über­sand­te spä­ter ihrer Anwäl­tin eine Ton­auf­nah­me mit ihrer Ansicht nach obszö­nen und belei­di­gen­den Äuße­run­gen des Soh­nes der Ver­mie­te­rin. Dar­auf­hin erstat­te­te die Anwäl­tin Straf­an­zei­ge gegen den Sohn der Ver­mie­te­rin u.a. weg. Belei­di­gung und Mord­dro­hun­gen. Dabei stell­te die Anwäl­tin das ange­zeig­te Ver­hal­ten auch in den Kon­text zur tür­ki­schen Her­kunft der Fami­lie der Ver­mie­te­rin. Dies wie­der­um nahm der Anwalt der Ver­mie­te­rin zum Anlass, dass Miet­ver­hält­nis frist­los zum 6.10.2017 zu kün­di­gen.

Das Land­ge­richt Lim­burg 1 hat die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung für unwirk­sam erach­tet, die Mie­te­rin aber wegen der wirk­sa­men ordent­li­chen Kün­di­gung zur Räu­mung und Her­aus­ga­be zum 31.8.2018 ver­ur­teilt.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main dar­auf hin­ge­wie­sen, dass trotz der Viel­zahl der Vor­fäl­le bei einer wer­ten­den Gesamt­schau und im Hin­blick auf das wirk­sa­me Ende des Miet­ver­tra­ges jeden­falls zum 31.8.2018 kein wich­ti­ger Grund für eine frist­lo­se Kün­di­gung vor­lä­ge. Dabei müs­se "der Schwe­re­grad der Pflicht­ver­let­zun­gen unter Prü­fung aller Umstän­de des Ein­zel­falls berück­sich­tigt“ wer­den. Das Auf­stel­len von Über­wa­chungs­ka­me­ras sei zwar ein Ein­griff in das Recht auf infor­ma­tio­nel­le Selbst­be­stim­mung. Die Ver­mie­te­rin habe jedoch ihrer­seits eben­falls Kame­ras auf­ge­stellt. Sie kön­ne sich ange­sichts des ange­spann­ten Miet­ver­hält­nis­ses nicht dar­auf beru­fen, dass für ihre Kame­ras ein sach­li­cher Grund vor­ge­le­gen habe, nicht jedoch für die der Mie­te­rin. Dass der Sohn der Mie­te­rin eine Über­wa­chungs­ka­me­ra der Ver­mie­te­rin zer­trüm­mert habe und es zu einer kör­per­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung zwi­schen den Söh­nen der Miet­par­tei­en gekom­men sei, recht­fer­ti­ge eben­falls nicht die frist­lo­se Kün­di­gung. Das Ver­hal­ten ihres Soh­nes kön­ne der Mie­te­rin nicht "per se“ zuge­rech­net wer­den. Die Ver­mie­te­rin hät­te die Mie­te­rin viel­mehr zuvor abmah­nen müs­sen, bevor sie dar­auf eine Kün­di­gung stützt.

Schließ­lich erge­be sich auch aus der Straf­an­zei­ge der Anwäl­tin der Mie­te­rin kein Grund zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung. Äuße­run­gen in einer Straf­an­zei­ge unter­fie­len grund­sätz­lich dem Recht auf freie Mei­nungs­äu­ße­rung. Dies umfas­se auch "poin­tier­te, pole­mi­sche oder über­spitz­te Kri­tik“. Erst Schmäh­kri­tik sei die Gren­ze. Die Erwäh­nung der Her­kunft der Fami­lie der Ver­mie­te­rin stell­te sich bei der erfor­der­li­chen Kon­text­ana­ly­se zwar als "frem­den­feind­lich erscheinende(n) Ent­glei­sung“ dar. Es sei jedoch nicht fest­stell­bar, dass sich die Mie­te­rin die­se Bewer­tung ihre Anwäl­tin zu eigen gemacht habe.
Im Hin­blick auf das ohne­hin zu Ende Mai 2018 wirk­sam been­de­te Miet­ver­hält­nis sei auch kein über­wie­gen­des Inter­es­ses an der sofor­ti­gen Been­di­gung fest­stell­bar.

Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main, Beschluss vom 11. Sep­tem­ber 2018 – 2 U 55/​18

  1. LG Lim­burg, Urteil vom 27.04.2018 – 1 O 303/​17[]