Wohnungsverkauf an eine GmbH & Co. KG – und keine Kündigungssperrfrist

Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfsund Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.

Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall haben die beklagten Mieter seit 2004 eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München gemietet. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (im Folgenden auch: Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20.06.2012 das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf; die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4.04.2013. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.02.2016 veräußerte die Ersterwerberin die den beklagten Mieter vermietete Wohnung an die klagenden Vermieter. Diese wurden am 8.03.2017 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 02.09.2022 erklärten die Vermieter gegenüber den Mieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.03.2023.

Mit ihrer Klage haben die Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Die Mieter haben unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht München hat die Mieter antragsgemäß verurteilt¹. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht München – I das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen². Die hiergegen gerichtete Revision der Vermieter hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen:

Das Landgericht München – I hat zu Recht einen Anspruch der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint, weil das mit den Mieter bestehende Mietverhältnis, in welches die Vermieter nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts München – I aufgrund des Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Vermieter vom 02.09.2022 beendet wurde.

Die Vermieter konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 14.12.2021³ nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Das Landgericht München – I ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit der von den Vermietern erklärten ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1.05.2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die – von den Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen⁴.

Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter – im Fall der Nummer 1 dieser Bestimmung – an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder – im Fall der Nummer 2 – zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausgeschlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräußerung oder Belastung.

Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt sind.

Das Landgericht München – I ist – ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird – rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am 1.01.2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, auf zehn Jahre verlängert hat⁵.

Diese Sperrfrist war, wie das Landgericht München – I zutreffend angenommen hat, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Vermieter vom 02.09.2022 noch nicht abgelaufen.

Das Landgericht München – I hat den Beginn der Kündigungssperrfrist unter Heranziehung der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB bestimmt. Es hat die Vermieter als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co.

KG und dementsprechend den Eigentumserwerb der Vermieter im März 2017 als fristauslösende Veräußerung im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift angesehen.

Demgegenüber meint die Revision – in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht, es sei für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 erfolgten Erwerb des Hausgrundstücks mit den vermieteten Wohnräumen durch die L. GmbH & Co. KG abzustellen, weshalb die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022 bereits abgelaufen gewesen sei.

Mit dieser Sichtweise kann die Revision nicht durchdringen; die Würdigung des Landgerichts München – I trifft – im Ergebnis – zu. Da der Erwerb des noch ungeteilten Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG nicht dem Tatbestand des § 577a Abs. 1a BGB unterfällt und deshalb auch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB über die zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns nicht einschlägig ist, verbleibt es bei der durch § 577a Abs. 1 BGB angeordneten grundsätzlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist an den Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung. Demzufolge begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist im Streitfall erst mit dem Eigentumserwerb der Vermieter im März 2017.

Das Landgericht München – I ist – wie das Amtsgericht – rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass nach der vom Gesetzgeber gewählten Regelungskonzeption des § 577a BGB eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB beginnen lässt, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise einer Belastung zugunsten dieses Personenkreises im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt. Vielmehr soll dann, wenn es zuvor eine solche Veräußerung oder Belastung gegeben hat, gemäß § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Beginn der Kündigungssperrfrist – auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB auslösende) Veräußerung des Wohnungseigentums – maßgeblich sein. Insoweit enthält § 577a Abs. 2a BGB eine – gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige – Sonderregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle, wie sich neben dem Wortlaut des betreffenden Absatzes aus der Regelungssystematik sowie Sinn und Zweck der Vorschrift des § 577a BGB ergibt.

Die Vorschrift des § 577a BGB dient dem – zeitlich begrenzten – Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen⁶.

Die durch sie angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des Mieters wird tatbestandlich grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solcher ausgelöst. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, soll § 577a BGB nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird⁷.

Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch § 577a BGB vielmehr – im Grundsatz – an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigentums) geknüpft. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB und wird gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Regelungswillen des Gesetzgebers, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbesondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist⁸. Die Kündigungssperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnräume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch⁹.

Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1 BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich eingefügten Absatzes 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (weitere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt¹⁰, betrifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Absatz 1a wird der Anwendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre ausgedehnt¹¹, weil der Gesetzgeber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch den in Absatz 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum¹².

Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die Veräußerung (beziehungsweise den hier nicht einschlägigen Fall einer Belastung) als solche bleibt gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für den Beginn der Kündigungssperrfrist auch dann maßgeblich, wenn die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Gesetzesmaterialien hat der Gesetzgeber mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen Anordnung verhindern wollen, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungseigentum „erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt“¹¹. Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein der Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich der Gesetzgeber insoweit ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a Abs. 1 BGB bezogen und mit der Bestimmung in § 577a Abs. 2a BGB zum Fristenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstmaligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen.

Mithin schränkt die Regelung in § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB dahingehend ein, dass die – für sich betrachtet tatbestandsmäßige – (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigentums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist dann nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand.

Das Landgericht München – I hat – jedenfalls im Ergebnis – rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Vermieter nicht nachfolgend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB stattfanden und dass deshalb der von § 577a Abs. 1 BGB angeordnete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumserwerb der Vermieter im März 2017 – und nicht gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB der Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L. GmbH & Co. KG Anfang 2012 – maßgeblich ist.

Dabei ist es allerdings – entgegen der Ansicht des Landgerichts München – I nicht von Bedeutung, dass die Vermieter als Erwerber des Wohnungseigentums nicht auch Gesellschafter der Ersterwerberin (gewesen) sind. Denn die durch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB angeordnete Maßgeblichkeit des Zeitpunkts der Veräußerung an die Gesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB hängt nicht davon ab, dass der der anschließenden Begründung von Wohnungseigentum nachfolgende (erstmalige) Erwerb des Wohnungseigentums gerade durch einen Gesellschafter erfolgt¹³. Aus dem Wortlaut ergibt sich ein solches Erfordernis ebenso wenig wie aus der Systematik und dem vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB verfolgten Zweck.

Die Regelung des § 577a Abs. 2a BGB trifft zwar – wie ausgeführt – eine Bestimmung zum Fristenlauf für den Fall der einer Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden Veräußerung des Wohnungseigentums¹¹. Da sie diese weitere Veräußerung selbst jedoch nicht erwähnt, lässt sich dem Wortlaut auch keine Bestimmung zu dem als Erwerber des neu begründeten Wohnungseigentums in Betracht kommenden Personenkreis entnehmen.

Der vom Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist bezweckte zeitlich beschränkte Schutz des Mieters erfordert es nicht, bei der dem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgenden Veräußerung zwischenzeitlich begründeten Wohnungseigentums danach zu unterscheiden, ob die Veräußerung an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer erfolgt oder aber an einen Dritten. Wie ausgeführt, sollte die mit § 577a Abs. 1a BGB beabsichtigte Erstreckung der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre auf die Fälle der Veräußerung an eine Personenmehrheit¹⁴ dem bereits damit – unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum – verbundenen erhöhten Verdrängungsrisiko für den Mieter Rechnung tragen. Dieser Regelungszweck ist dadurch erreicht, dass die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit ausgelöst wird und im Weiteren für ihre gesamte Dauer die Kündigungsmöglichkeiten (auch) eines jeden nachfolgenden Erwerbers einschränkt¹⁵.

Den Gesetzesmaterialien lassen sich auch keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber bei der Anordnung des § 577a Abs. 2a BGB allein den Fall der Weiterveräußerung an einen Mitgesellschafter oder Miteigentümer im Blick gehabt hätte und (nur) für diesen den (erneuten) Lauf einer Kündigungssperrfrist (nach § 577a Abs. 1 BGB) hätte ausschließen wollen. Hiergegen spricht schon, dass die Weiterveräußerung des Wohnungseigentums an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer gerade keine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB darstellt. Denn eine solche setzt angesichts des Schutzzwecks der Vorschrift einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers dergestalt voraus, dass damit ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen wird¹⁶. Hieran fehlt es indessen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Hinblick auf den Erlangungswunsch eines Gesellschafters oder Miteigentümers bereits zuvor hätte erfolgen können.

Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Hausgrundstück erworben hatte, gehört jedoch – wie das Landgericht München – I richtig gesehen hat – nicht zu dem in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB genannten Erwerberkreis. Denn sie ist keine „Personengesellschaft“ im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift.

Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt allerdings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Unter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte; vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich das Gericht nicht entgegenstellen darf. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die intendierte Regelungskonzeption bezogen auf den konkreten Fall – auch unter gewandelten Bedingungen – möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen¹⁷.

Nach diesem Maßstab ist § 577a Abs. 1a, 2a BGB entgegen der Ansicht der Revision und des überwiegenden Teils des mietrechtlichen Schrifttums¹⁸ nicht dahingehend auszulegen, dass auch die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften – wie hier eine GmbH & Co. KG unter den Tatbestand fällt¹⁹.

Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Personengesellschaft darauf hindeutet, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsgesellschaft und Kommanditgesellschaft) erfasst sein könnten, drückt er den Regelungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vorschriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, nicht hinreichend deutlich aus. Er ist daher in dem Sinne (einschränkend) auszulegen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG erfasst sind.

Der Gesetzgeber wollte mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um den in Rede stehenden Absatz 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufgetretene Umgehung des Kündigungsschutzes insbesondere nach dem sogenannten „Münchener Modell“ unterbinden²⁰.

Er hat bei diesen ihm bekannt gewordenen Fallgestaltungen, in denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtete und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigte, das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch angesehen wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums²¹.

Dabei ist der Gesetzgeber zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden²².

Vor allem aber hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter, die den Gesetzgeber zur Einführung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB im Falle der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen veranlasst hatte, in diesen Fällen bereits mit dem Erwerb des vermieteten Wohnraums entsteht. Denn die Miteigentümergemeinschaft kann sich für einen der Miteigentümer²³ beziehungsweise – nach der von den Gesetzesmaterialien ausdrücklich in Bezug genommenen Bundesgerichtshofsrechtsprechung – die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf berufen²⁴, weshalb schon ab ihrem Eintritt in das bestehende Mietverhältnis – unabhängig von einer Begründung von Wohnungseigentum – für den Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses besteht²⁵.

Da die (bis dahin allein) bestehende Regelung zur Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 1 BGB) mit ihrer Anknüpfung (erst) an die einer Umwandlung des vermieteten Wohnraums nachfolgende Veräußerung des Wohnungseigentums diese Fallgestaltungen nicht erfasste, waren die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach Ansicht des Gesetzgebers unzureichend²⁶. Mit den Neuregelungen sollte „diese Schutzlücke“ geschlossen und eine faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung „insbesondere nach dem ´Münchener Modell´“ unterbunden werden²⁷.

Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzesmaterialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke²⁸.

o sollte die Ergänzung des § 577a BGB durch den neuen Absatz 1a nichts an der – im Rahmen des Münchener Modells genutzten – Befugnis der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts beziehungsweise der Miteigentümergemeinschaft ändern, ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter oder Miteigentümer zu stützen. Jedoch sollte die Personenmehrheit daran gehindert werden, innerhalb der Frist des Absatzes 1 dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder Miteigentümers geltend zu machen²⁹.

Im Weiteren heißt es in der Gesetzesbegründung³⁰:

„Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus.“

Auch die Erläuterung der Regelung des Absatzes 2a zum Fristenlauf bei nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a erfolgender Umwandlung des Objekts in Wohnungseigentum erwähnt ausdrücklich (und allein) die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Miteigentümergemeinschaft. So heißt es dort³⁰:

„Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zugunsten dieser ausgedehnt. (…)

Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Begründung von Wohnungseigentum nicht erhöht.“

Vor diesem Hintergrund wird erst im Zusammenhang mit der Entstehungsgeschichte und den aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Erwägungen zum Sinn und Zweck der Neuregelung deutlich, dass der Gesetzgeber die Zielrichtung der Kündigungssperrfrist als besonderen Kündigungsschutz bei der Wohnungsumwandlung auch für die von Absatz 1a erfassten Fälle beibehalten wollte und die für die tatbestandliche Anknüpfung allein an den Veräußerungsvorgang sowie für die von Absatz 2a angeordnete zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns maßgebliche Erwägung des Gesetzgebers – nämlich der durch die frühzeitige Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der erwerbenden Personenmehrheit auch vor der Begründung und Weiterveräußerung von Wohnungseigentum entstehenden Gefährdungslage zu begegnen allein bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Miteigentümergemeinschaft trägt.

Insbesondere lässt sich die Bundesgerichtshofsrechtsprechung, nach der eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften wie die Kommanditgesellschaft oder die offene Handelsgesellschaft – und somit auch nicht auf die im Streitfall in Rede stehende GmbH & Co. KG – übertragen³¹.

Insoweit ist der vom Gesetzgeber im Normtext des Absatzes 1a verwendete Begriff der „Personengesellschaft“ zu weit gefasst. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit die Neuregelung auf Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG hätte erstrecken wollen, auf welche die der Neuregelung zugrundeliegende gesetzgeberische Erwägung nicht zutrifft.

Soweit in der Begründung zum Gesetzesentwurf ausdrücklich von der Verhinderung einer Umgehung „über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb nach Absatz 1a Satz 1 Nummer 1“ die Rede ist, bezieht sich dies allein auf die Ergänzung in Absatz 1a Satz 1 Nummer 2 und den dort geregelten Fall der Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht¹¹.

Dem von der Revision sowie von der oben genannten Literatur zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht angeführten Umstand, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen aber – anders als diejenigen wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesellschaft oder Kapitalgesellschaft³² erklärt werden können, kommt bei der Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal „Personengesellschaft“ erfassten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten keine maßgebende Bedeutung zu.

Denn der – gegenüber Absatz 1 erfolgten – Erweiterung der tatbestandlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Absatz 1a genannten Vorgang der Veräußerung (beziehungsweise der Belastung) und der von Absatz 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nachfolgender Umwandlung liegt die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbundenen – und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten bestehenden – Risiko einer Eigenbedarfskündigung zugunsten von deren Mitgliedern beziehungsweise Gesellschaftern geschützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündigungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF) durch das Gesetz vom 20.07.1990 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen³³ erfolgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass infolge der – verlängerten – Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung an Bedeutung gewinnt³⁴.

Während der Vermieter, der im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum deren Veräußerung beabsichtigt, durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB an einer Verwertungskündigung gehindert ist, wäre dem Ersterwerber des umgewandelten Wohnraums ohne die Einbeziehung der Verwertungskündigung in die Kündigungssperrfrist eine solche Kündigung möglich gewesen. Der Gesetzgeber hat diese Schutzlücke schließen und dem Mieter umgewandelten Wohnraums gegen Kündigungen des Erwerbers wegen Veräußerungsabsichten den gleichen Schutz wie gegen Eigenbedarfskündigungen gewähren wollen³⁵. Der zeitlich befristete Ausschluss einer Verwertungskündigung sichert somit den Kündigungsschutz des Mieters im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen ab³⁶. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, hat sich an dieser Schutzrichtung durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert³⁷.

Nach alledem ist die für eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses seitens der Vermieter maßgebliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 02.09.2022 noch nicht abgelaufen gewesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24

1. AG München, Urteil vom 24.11.2023 – 421 C 12189/23[↩]
2. LG München I, Urteil vom 09.08.2024 – 14 S 16755/23, ZMR 2025, 23[↩]
3. GVBl. S. 674[↩]
4. vgl. BGH, Urteile vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27.11.2024 – VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; jeweils mwN[↩]
5. vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn.20 ff. mwN[↩]
6. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 3, 38; 17/10485, S. 2 f., 16[↩]
7. vgl. BGH, Urteile vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn.19; vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 18; vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37[↩]
8. vgl. BT-Drs. 11/6374, S. 5 [zu § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN[↩]
9. vgl. zu letzterem BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 24 mwN[↩]
10. siehe hierzu BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 23, 30; vom 02.09.2020 – VIII ZR 35/19, NZM 2020, 984 Rn. 16[↩]
11. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 26[↩][↩][↩][↩]
12. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26; BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40[↩]
13. in diesem Sinne aber möglicherweise Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 23a[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 28[↩]
15. vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 73[↩]
16. vgl. BGH, Urteile vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn.19; vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38[↩]
17. vgl. BVerfGE 168, 1 Rn. 118 mwN; BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 34 mwN; siehe auch BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 32[↩]
18. vgl. nur MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577a Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b, 18e; BeckOGKBGB/Klühs, Stand: 1.04.2025, § 577a Rn. 48; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 17; BeckOK-BGB/Caspers, Stand: 1.05.2025, § 577 Rn. 12a, 12b; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2024, § 577a Rn. 24; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 53 f.[↩]
19. wie hier BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1.05.2025, § 577a BGB Rn. 18; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 577a Rn. 6c[↩]
20. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu BGH, Urteile vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.[↩]
21. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 56 unter Hinweis auf BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26[↩]
23. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 44 mwN[↩]
24. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14-17 [auch zum Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts – MoPeG][↩]
25. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 3, 16, 26[↩]
26. BT-Drs. 17/10485, S. 2[↩]
27. BT-Drs. 17/10485, S. 3, 16[↩]
28. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 16[↩]
29. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 3, 16, 26; siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40, 53[↩]
30. BT-Drs. 17/10485, S. 26[↩][↩]
31. vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9-11; vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52[↩]
32. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 45[↩]
33. BGBl. I S. 1456[↩]
34. vgl. BT-Drs. 11/6374, S. 7; BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 15[↩]
35. BT-Drs. 11/6374, S. 7[↩]
36. so ausdrücklich BT-Drs. 11/6374, S. 1[↩]
37. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 127/08, aaO[↩]