Zwangs­voll­stre­ckungs­unter­klä­rung des Mie­ters

Bei einer nota­ri­ell beur­kun­de­ten Unter­wer­fung des Mie­ters unter die sofor­ti­ge Zwangs­voll­stre­ckung wegen der lau­fen­den Mie­ten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) han­delt es sich nicht um eine Sicher­heit im Sin­ne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohn­raum­mie­ter bereits eine Kau­ti­on von drei Monats­mie­ten geleis­tet hat, führt daher nicht zur Unwirk­sam­keit der Unter­wer­fungs­er­klä­rung.

Zwangs­voll­stre­ckungs­unter­klä­rung des Mie­ters

Die Wirk­sam­keit des Voll­stre­ckungs­ti­tels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine nota­ri­ell beur­kun­de­te Unter­wer­fungs­er­klä­rung über kon­kret bezeich­ne­te, nicht den Bestand eines Miet­ver­hält­nis­ses betref­fen­de Ansprü­che, näm­lich die lau­fen­den Mie­ten für die strei­ti­ge Woh­nung, han­delt.

Es bedarf kei­ner Ent­schei­dung, ob das Ver­trags­ver­hält­nis der Par­tei­en, wie das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, als Wohn­raum­mie­te (§ 549 BGB) ein­zu­ord­nen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führ­te das – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts – nicht zur Unwirk­sam­keit der nota­ri­el­len Unter­wer­fungs­er­klä­rung nach § 551 Abs. 4 BGB.

Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Inter­es­se des Wohn­raum­mie­ters die höchst­zu­läs­si­ge Kau­ti­on auf drei Monats­net­to­mie­ten und sind hier­von zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­run­gen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirk­sam. Das Beru­fungs­ge­richt hat aber rechts­ir­rig ange­nom­men, dass eine Unter­wer­fungs­er­klä­rung einer Sicher­heit im Sin­ne der §§ 551, 232 BGB gleich­zu­stel­len ist. Denn die Unter­wer­fungs­er­klä­rung des Schuld­ners bie­tet dem Gläu­bi­ger kei­ne zusätz­li­che Zugriffs­mög­lich­keit wie etwa eine ding­li­che Sicher­heit (Bar­kau­ti­on, ver­pfän­de­tes Spar­buch) oder die Bürg­schaft eines Drit­ten, son­dern ent­hebt ihn ledig­lich der Not­wen­dig­keit, sich vor der Zwangs­voll­stre­ckung einen Titel gegen den Mie­ter zu beschaf­fen. Er kann wegen der Ansprü­che, die Gegen­stand der Unter­wer­fungs­er­klä­rung sind, sofort sei­ne Befrie­di­gung aus dem Ver­mö­gen des Schuld­ners (Mie­ters) suchen und die­sen so dar­auf ver­wei­sen, Ein­wen­dun­gen im Wege der Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge gel­tend zu machen; die mate­ri­el­le Rechts­la­ge ein­schließ­lich der Dar­le­gungs- und Beweis­last wer­den hier­von hin­ge­gen – unab­hän­gig davon, ob eine Beweis­last­um­kehr von den Par­tei­en (wie hier) in der nota­ri­el­len Unter­wer­fungs­er­klä­rung aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen wird – nicht berührt 1. Im Rah­men einer Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge kann die Zwangs­voll­stre­ckung aus der nota­ri­el­len Urkun­de gemäß §§ 795, 769 ZPO – gege­be­nen­falls ohne Sicher­heits­leis­tung – vor­läu­fig ein­ge­stellt wer­den, so dass der Mie­ter auch nicht ohne Schutz ist.

Die pau­scha­le Erwä­gung des Beru­fungs­ge­richts, § 551 Abs. 4 BGB bezwe­cke den Schutz des Mie­ters, recht­fer­tigt es nicht, eine Unter­wer­fungs­er­klä­rung, die – wie aus­ge­führt – ledig­lich eine schnel­le­re Voll­stre­ckung ermög­licht, den in § 551 BGB gere­gel­ten Miet­si­cher­hei­ten gleich zu stel­len. Die Vor­aus­set­zun­gen einer – vom Beru­fungs­ge­richt nicht ein­mal erwo­ge­nen – ana­lo­gen Anwen­dung lie­gen schon man­gels plan­wid­ri­ger Rege­lungs­lü­cke offen­sicht­lich nicht vor.

Anhalts­punk­te dafür, dass die Unter­wer­fungs­er­klä­rung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB ver­sto­ßen und aus die­sem Grund unwirk­sam sein könn­te, hat im hier ent­schie­de­nen Fall bereits das Amts­ge­richt zutref­fend ver­neint und sind auch nicht ersicht­lich. Im Gegen­teil spre­chen die hier fest­ge­stell­ten Umstän­de (Geschäfts­er­fah­ren­heit der Mie­ter, feh­len­de Schufa-Aus­kunft man­gels Mel­de­an­schrift im Inland) gegen einen Sit­ten­ver­stoß oder die Aus­nut­zung einer Zwangs­la­ge.

Auch die Fra­ge, ob eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Abga­be einer nota­ri­el­len Unter­wer­fungs­er­klä­rung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirk­sam ist und eine dar­auf­hin abge­ge­be­ne Unter­wer­fungs­er­klä­rung zurück­ge­for­dert wer­den kann, stellt sich vor­lie­gend nicht, weil eine For­mu­lar­klau­sel hier nicht in Rede steht.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 14. Juni 2017 – VIII ZR 76/​16

  1. BGH, Urteil vom 03.04.2001 – XI ZR 120/​00, BGHZ 147, 203, 209[]