Überbau in der DDR – und Sachenrechtsbereinigung

Wurde im Beitrittsgebiet vor dem 3.10.1990 über die Grenze gebaut, folgt daraus allein kein Anspruch auf Ankauf der überbauten Flächen zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes.

Überbau in der DDR – und Sachenrechtsbereinigung

Nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG kann der Nutzer vom Grundstückseigentümer die Annahme eines Angebots für einen Grundstückskaufvertrag verlangen, wenn der Inhalt des Angebots den Bestimmungen der §§ 65 bis 74 SachenRBerG entspricht. Diese Vorschrift ist, soweit hier von Interesse, nur anwendbar, wenn ein nach § 1 Abs. 1 SachenRBerG bereinigungsfähiges Rechtsverhältnis an dem anzukaufenden Grundstück im Beitrittsgebiet besteht und eine nach §§ 4 und 5 SachenRBerG bereinigungsfähige bauliche Nutzung vorliegt. Die bereinigungsfähige Nutzung könnte sich hier nur unter dem Gesichtspunkt einer Nutzung für den Bau von Eigenheimen nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG ergeben. Danach liegt eine nach den Grundsätzen des Sachenbereinigungsgesetzes bereinigungsfähige bauliche Nutzung vor, wenn Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Daran fehlt es hier.

Das ergibt sich allerdings nicht schon daraus, dass die Nutzer auf dem überbauten Grundstück kein Eigenheim, sondern nur einen Anbau errichtet haben. Denn nach § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG gelten die Bestimmungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes über Eigenheime auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude wie Werkstätten oder Lagerräume. Unschädlich ist ferner, dass die von den Nutzern auf dem überbauten Grundstück vorgenommene Bebauung keiner der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Fallgruppen entspricht. Hierbei handelt es sich nur um Regelbeispiele. Mit § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG hat der Gesetzgeber einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht1.

Ein solcher unentdeckter Fall kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nur angenommen werden, wenn er bei wertender Betrachtung einem der in Satz 2 der Vorschrift genannten Regelbeispiele gleichzustellen ist oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfällt2. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Der Fall der Nutzer steht bei wertender Betrachtung keinem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG genannten Regelbeispiele gleich. Sie alle erfassen Fälle, in denen die an sich vorgesehene Verleihung oder Zuweisung von Nutzungsrechten für die Eigenheimnutzung ausgeblieben und Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft oder Eigenheime ohne oder ohne sachgerechte Absicherung auf fremden Grundstücken errichtet, rekonstruiert oder neuerrichtungsgleich ausgebaut worden sind. Diesen Regelbeispielen hat der Bundesgerichtshof etwa den Fall gleichgestellt, dass eine Kleingartenparzelle zu Wohnzwecken genutzt wurde, aber nicht festzustellen war, ob die Baulichkeit auf Grund eines Nutzungsvertrags nach § 312 ZGB errichtet worden war3. Die Nutzer haben aber kein Eigenheim auf fremdem Grund und Boden errichtet, rekonstruiert oder ausgebaut, sondern ihr auf dem eigenen Grundstück stehendes Wohnhaus ausgebaut und bei der in diesem Zusammenhang vorgenommenen Erneuerung des Anbaus auf das Nachbargrundstück übergebaut.

Ein solcher Fall kann auch nicht aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung in den Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen werden. Seine Einbeziehung stünde nämlich im Widerspruch zu den in § 3 Abs. 2 des Gesetzes bestimmten Regelungszielen.

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz dient in erster Linie dazu, die in Art. 233 § 3 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags vorbehaltene Bereinigung der zunächst aufrechterhaltenen beschränkten dinglichen Rechte und ihre Anpassung an die Bedingungen des Sachenrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorzunehmen und dabei insbesondere auch die Rechte der Grundstückseigentümer angemessen zu regeln. Dieses Regelungsziel beschreibt das Gesetz in § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 3 SachenRBerG. Hierbei ist der Gesetzgeber, wie die erwähnten Regelbeispiele in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG zeigen, nicht stehengeblieben. In Anlehnung an den Grundgedanken des Schutzes von baulichen Investitionen bei Überbauten nach § 912 BGB sollten ungesicherte bauliche Investitionen in die Regelung einbezogen werden4. Eine Investitionssicherung durch die Einräumung eines Anspruchs auf Ankauf von Grund und Boden zum halben Bodenwert oder auf Bestellung eines Erbbaurechts zur Hälfte des üblichen Erbbauzinses sollte aber nur erfolgen, wenn in dem Recht der DDR eine „Verdinglichung“ durch Nutzungsrechte vorgesehen war5. Entsprechend diesem mit § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch Gesetz gewordenen Nachzeichnungsprinzip können deshalb in die Bereinigung nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nur Fälle einbezogen werden, in denen eine Absicherung durch Nutzungs- oder vergleichbare Rechte nach den maßgeblichen Vorschriften der DDR möglich war6 und infolge eines für die DDR typischen strukturellen Vollzugsdefizits planwidrig unterblieben ist7. Daraus ergibt sich allerdings auch, dass das Sachenrechtsbereinigungsgesetz keine Anwendung findet, wenn die dingliche Absicherung einer baulichen Nutzung nicht planwidrig unterblieben und auch nicht an einem für die DDR typischen Vollzugsdefizit gescheitert ist8.

Der zuletzt genannte Ausnahmefall liegt hier, worauf das Oberlandesgericht Rostock9 letztlich auch entscheidend abstellt, vor.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings, das ist den Nutzern einzuräumen, einen unentdeckten Fall der Sachenrechtsbereinigung in einem Fall angenommen, in dem einem Nutzer durch die LPG ein Nutzungsrecht an einer in die LPG eingebrachten, noch unvermessenen Fläche zugewiesen wurde und sich bei der späteren Einmessung herausstellte, dass eine Klärgrube, eine Gartenmauer und eine Treppe außerhalb der Grenze des Nutzungsrechts auf fremdem Boden angelegt worden waren10. Im Ergebnis hatten die Nutzer hier zwar auch ein fremdes Grundstück mit Nebenbauwerken überbaut. Seine Ursache hatte dieser Fehler aber darin, dass die Bebauung auf der Grundlage eines Nutzungsrechts erfolgte, das die LPG ihnen ohne konkrete Festlegung der zu bebauenden Fläche zugewiesen hatte und dass diese Nebenanlagen bei der späteren Einmessung einem anderen nicht mit dem Nutzungsrecht belasteten Flurstück zugeordnet wurden. Demgegenüber haben die Nutzer bei der Rekonstruktion des Wohnhauses auf ihrem vermessenen Innenstadtgrundstück mit dem Anbau über die Grenze gebaut. Solche Überbauungsfälle sind nicht die Folge eines für die DDR typischen Vollzugsdefizits, sondern die Folge von Fehlern bei der Planung und Ausführung von Bauten durch den Eigentümer. Sie kamen schon immer und kommen nach wie vor im gesamten Bundesgebiet vor. Sie sind seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.01.1900 in § 912 BGB (Überbau) geregelt und hatten in der ehemaligen DDR auch unter Geltung des Zivilgesetzbuchs eine ähnliche Ausgestaltung gefunden (§ 320 ZGB). Solche Fälle waren befriedigend geregelt und bedurften keiner Bereinigung. Die Bereinigung solcher Überbauungen nach den Grundsätzen des Kapitels 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes wäre deshalb auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht zu rechtfertigen.

Sie ließe sich jedenfalls nicht mit dem Nachzeichnungsprinzip begründen, sondern stünde dazu vielmehr im Widerspruch. Die Nutzer hätten die für den Anbau in Anspruch genommene Fläche auf dem überbauten Grundstück in der DDR weder kaufen noch hierfür an dem Grundstück eine anderweitige eigentumsähnliche Absicherung erlangen können, die ein Ankaufsrecht zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes rechtfertigen könnte.

Ein Erwerb der bebauten Teilfläche kam nicht in Betracht, weil das Grundstück bis zum 3.10.1990 in Volkseigentum stand. Ein förmliches Verbot der Veräußerung von Volkseigentum ist zwar erst durch den am 1.01.1977 in Kraft getretenen § 20 Abs. 3 ZGB geschaffen worden. Volkseigentum wurde aber, dessen ungeachtet, auch schon vorher – und damit auch bei Errichtung des Anbaus bis spätestens 1970 – nicht mehr an Bürger verkauft. Vorgesehen war vielmehr seinerzeit wie auch später nur die Verleihung von Nutzungsrechten für die Errichtung oder den Erwerb von Eigenheimen etwa nach § 8 des Gesetzes über die Aufnahme des Bausparens vom 15.09.195411 und der Verkauf volkseigener Eigenheime etwa nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime und Siedlungshäuser vom 15.09.195412. Daran hat sich mit der Aufhebung von § 20 Abs. 3 ZGB zum 1.07.1990 durch Gesetz vom 28.06.199013 nichts geändert.

Der Erwerb eines solchen Nutzungsrechts oder von Gebäudeeigentum an dem Anbau wäre nicht in Betracht gekommen, da es nicht um die Errichtung oder den Erwerb eines Eigenheims auf volkseigenem Grund, sondern lediglich um einen Anbau an ein auf Privateigentum stehenden Wohnhauses handelte. Die Bestellung eines Erbbaurechts wäre damals schon aus ideologischen Gründen14 nicht in Betracht gekommen. Sie war aber auch rechtlich unzulässig. Denn es hätte sich um ein Nachbarerbbaurecht gehandelt, das, wie sich heute im Umkehrschluss aus § 39 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, nach dem seinerzeit auch in der DDR noch geltenden § 1 Abs. 3 ErbbauVO (= § 1 Abs. 3 ErbbauRG) nicht zulässig ist15.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15

  1. BGH, Urteil vom 21.03.2003 – V ZR 290/02, WM 2003, 1908, 1909 f.[↩]
  2. vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drs. 12/5992, S. 102; BGH, Urteile vom 16.10.1998 – V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; vom 12.03.1999 – V ZR 143/98, WM 1999, 968 f.; und vom 03.05.2002 – V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643[↩]
  3. BGH, Urteil vom 03.05.2002 – V ZR 246/01, aaO[↩]
  4. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 12/5992 S. 62[↩]
  5. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 12/5992 S. 56[↩]
  6. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 26[↩]
  7. BGH, Urteile vom 16.10.1998 – V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; vom 14.11.2003 – V ZR 72/03, WM 2004, 1394, 1395; vom 20.02.2009 – V ZR 184/08, NJW-RR 2009, 1028 Rn. 11; und vom 23.01.2015 – V ZR 318/13, ZOV 2015, 135 Rn. 23[↩]
  8. BGH, Urteil vom 04.03.2005 – V ZR 148/04, ZOV 2005, 164, 165; ähnlich Urteil vom 27.09.2002 – V ZR 262/01, VIZ 2003, 90, 91 f.[↩]
  9. OLG Rostock, Urteil vom 30.07.2015 – 3 U 82/14[↩]
  10. BGH, Urteil vom 12.03.1999 – V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969[↩]
  11. GBl. I S. 783[↩]
  12. GBl. I S. 784[↩]
  13. GBl. I S. 524[↩]
  14. vgl. dazu Rohde in: Prorektorat für Forschung der deutschen Akademie für Staats- und Rechtswissenschaft, Bodenrecht [1961], S. 96 ff., 115 f.[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1973 – V ZR 160/71, WM 1973, 999, 1000; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 1 ErbbauRG Rn. 10[↩]

Bildnachweis:

Das dürfte Sie auch interessieren: