Über­tra­gung von Eigen­tums­woh­nun­gen vor voll­zo­ge­ner Tei­lung – und der gewerb­li­che Grund­stücks­han­del

Ver­äu­ßert ein Eigen­tü­mer nach Ein­ho­lung der Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung fünf ‑wenn auch sachen­recht­lich noch nicht getrenn­te- Eigen­tums­woh­nun­gen an fünf unter­schied­li­che Erwer­ber, sind damit fünf Ver­äu­ße­rungs­vor­gän­ge gege­ben, die sich zwangs­läu­fig auf fünf unter­schied­li­che Objek­te bezie­hen müs­sen. Damit ist die Drei-Objek­te-Gren­ze zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del über­schrit­ten.

Über­tra­gung von Eigen­tums­woh­nun­gen vor voll­zo­ge­ner Tei­lung – und der gewerb­li­che Grund­stücks­han­del

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 05.05.2011 1, in dem die­ser ent­schie­den hat, selb­stän­di­ges Objekt im Sin­ne der Drei-Objekt-Gren­ze sei grund­sätz­lich jedes selb­stän­dig ver­äu­ßer­ba­re und nutz­ba­re Immo­bi­li­en­ob­jekt (Grund­stück, grund­stücks­glei­ches Recht oder Recht nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz), und zwar unab­hän­gig von sei­ner Grö­ße, sei­nem Wert und ande­ren Umstän­den. Zwar folgt in dem dort ent­schie­de­nen Sach­ver­ahlt die selb­stän­di­ge Ver­äu­ßer­bar­keit grund­sätz­lich der sachen­recht­li­chen Qua­li­fi­zie­rung, aller­dings unter­schei­det sich der dort ent­schie­de­ne Sach­ver­halt von dem hier vor­lie­gen­den Fall der Über­tra­gung von fünf Eigen­tums­woh­nun­gen vor der sachen­recht­lich voll­zo­ge­nen Tei­lung eines Miet­wohn­grund­stücks in einem ‑wesent­li­chen- Punkt:

Die Klä­ge­rin des 2011 ent­schie­de­nen Ver­fah­rens 2 ver­äu­ßer­te einem Käu­fer ein Grund­stück kurz vor Fer­tig­stel­lung der noch zu errich­ten­den Häu­ser, wobei sie sich ver­pflich­te­te, die­se schlüs­sel­fer­tig zu errich­ten und eine Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung nach dem WEG zu beschaf­fen. In die­ser Diver­genz­ent­schei­dung muss­te der Bun­des­fi­nanz­hof damit die Fra­ge beant­wor­ten, wie der Kauf­ge­gen­stand eines Ver­tra­ges im Hin­blick auf die Recht­spre­chungs­grund­sät­ze zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del zu beur­tei­len ist.

Auf den in die­sem Urteil ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Rechts­satz, der im Übri­gen vom Bun­des­fi­nanz­hof dadurch ergänzt wur­de, dass die dem Grund­satz nach an das bür­ger­li­che Recht anknüp­fen­de Bestim­mung des "Objekts" aller­dings durch wirt­schaft­li­che Gesichts­punk­te unter Beach­tung der Ver­kehrs­an­schau­ung geprägt wird, kommt es im Streit­fall indes aus den fol­gen­den Erwä­gun­gen nicht an.

Vor­lie­gend ver­äu­ßer­te die Klä­ge­rin nach Ein­ho­lung der Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung fünf ‑wenn auch sachen­recht­lich noch nicht getrenn­te- Eigen­tums­woh­nun­gen an fünf unter­schied­li­che Erwer­ber. Damit sind fünf Ver­äu­ße­rungs­vor­gän­ge gege­ben, die sich zwangs­läu­fig auf fünf unter­schied­li­che Objek­te bezie­hen müs­sen.

Inwie­weit bereits alle sachen­recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für das Ent­ste­hen der ver­äu­ßer­ten Eigen­tums­woh­nun­gen erfüllt wur­den, ist für die Fra­ge der Nach­hal­tig­keit der Ver­äu­ße­rungs­ak­ti­vi­tä­ten der Klä­ge­rin uner­heb­lich, da nicht auf das ding­li­che Rechts­ge­schäft im Sin­ne des Ver­äu­ße­rungs­be­griffs des § 16 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes, son­dern auf das obli­ga­to­ri­sche Geschäft abzu­stel­len ist 3.

Die in dem Vor­brin­gen der Klä­ge­rin anklin­gen­den Zwei­fel, ob es mög­lich sei, einen Kauf­ver­trag über die noch abzu­tren­nen­den Eigen­tums­woh­nun­gen abzu­schlie­ßen, bestehen im Übri­gen nicht 4.

Damit sind im Streit­fall auf­grund der in der Zeit von Dezem­ber 1996 bis März 1997 abge­schlos­se­nen nota­ri­el­len Kauf­ver­trä­ge fünf Eigen­tums­woh­nun­gen und damit fünf Zähl­ob­jek­te über­tra­gen wor­den.

Die­se Rechts­an­sicht weicht auch nicht von den Urtei­len des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 17.12.2009 5und vom 27.09.2012 6 ab.

In die­sen Urtei­len stellt der Bun­des­fi­nanz­hof fest, die durch das Über­schrei­ten der Drei-Objekt-Gren­ze indi­zier­te inne­re Tat­sa­che der beding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht im Zeit­punkt des Erwerbs kön­ne vor­nehm­lich durch Gestal­tun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen wider­legt wer­den, die in zeit­li­cher Nähe zum Erwerb (bzw. zur Bebau­ung oder Erschlie­ßung) stün­den und eine Ver­äu­ße­rung inner­halb eines Zeit­rah­mens von etwa fünf Jah­ren erschwe­ren oder unwirt­schaft­li­cher machen wür­den. Dies kön­ne z.B. eine lang­fris­ti­ge Finan­zie­rung oder eine lang­fris­ti­ge Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung sein, wenn die­se sich im Fal­le einer Ver­äu­ße­rung vor­aus­sicht­lich ungüns­tig aus­wirk­ten oder zusätz­li­che finan­zi­el­le Belas­tun­gen aus­lös­ten. Die­se Rechts­sät­ze füh­ren, auf den hier zu ent­schei­den­den Ein­zel­fall ange­wen­det, eben­falls zur Beja­hung eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels.

Die Anwen­dung der Grun­dät­ze zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del erfor­dert not­wen­di­ger­wei­se eine tatrich­ter­li­che Gesamt­wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls. Dies gilt auch für die prin­zi­pi­ell nicht mehr klä­rungs­be­dürf­ti­gen Rechts­grund­sät­ze der typi­sie­ren­den Anwen­dung der Drei-Objekt-Gren­ze in Bezug auf das Vor­lie­gen eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels 7.

Bun­des­fi­nanz­hof, Beschluss vom 23. Febru­ar 2015 – X B 71/​14

  1. BFH, Urteil vom 05.05.2011 – IV R 34/​08, BFHE 234, 1, BSt­Bl II 2011, 787[]
  2. BFHE 234, 1, BSt­Bl II 2011, 787[]
  3. BFH, Urteil vom 05.12 2002 – IV R 57/​01, BFHE 201, 169, BSt­Bl II 2003, 291[]
  4. vgl. z.B. BGH, Urteil vom 08.11.1985 – V ZR 113/​84, NJW 1986, 845[]
  5. BFH, Urteil vom 07.12 2009 – III R 101/​06, BFHE 228, 65, BSt­Bl II 2010, 541[]
  6. BFH, Urteil vom 27.09.2012 – III R 19/​11, BFHE 240, 278, BSt­Bl II 2013, 433[]
  7. vgl. auch BFH, Beschluss vom 01.08.2005 – X B 32/​05, BFH/​NV 2005, 2223; Lan­ge in Hübschmann/​Hepp/​Spitaler ‑HHSp‑, § 115 FGO Rz 183, m.w.N.[]