Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del

Immer wie­der Anlass zu Streit bie­tet die Fra­ge, ob ein Grund­stücks­ver­kauf einen (ein­kom­men­steu­er- und gewer­be­steu­er­pflich­ti­gen) gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del dar­stellt oder aber ledig­lich eine (außer­halb der Spe­ku­la­ti­ons­fris­ten steu­er­freie) Ver­mö­gens­ver­wal­tung.

Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs wird die Gren­ze von der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung zum Gewer­be­be­trieb über­schrit­ten, wenn nach dem Gesamt­bild der Betä­ti­gung und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­auf­fas­sung die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tung gegen­über der Nut­zung von Grund­be­sitz im Sin­ne einer Frucht­zie­hung aus zu erhal­ten­den Sub­stanz­wer­ten (z.B. durch Selbst­nut­zung oder Ver­mie­tung) ent­schei­dend in den Vor­der­grund tritt. Zur Kon­kre­ti­sie­rung die­ser Unter­schei­dung im Bereich des gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels hat­te die Recht­spre­chung des BFH die sog. Drei-Objekt-Gren­ze ein­ge­führt. Sie besagt, dass in der Regel kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­liegt, sofern weni­ger als 4 Objek­te ver­äu­ßert wer­den. Je gerin­ger der Umfang von Anschaf­fun­gen und Ver­äu­ße­run­gen sei, des­to weni­ger sei anzu­neh­men, dass der Zweck der Ver­mö­gens­meh­rung durch Umschich­tung (Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te) im Vor­der­grund ste­he. Eine zah­len­mä­ßi­ge Begren­zung auf drei Wohn­ein­hei­ten tra­ge, so der Bun­des­fi­nanzkhof, der gebo­te­nen Ver­ein­fa­chung Rech­nung. Wer­den hin­ge­gen inner­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs von in der Regel fünf Jah­re zwi­schen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Ver­kauf min­des­tens vier Objek­te ver­äu­ßert, kann von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus­ge­gan­gen wer­den, weil die äuße­ren Umstän­de den Schluss zulas­sen, dass es dem Steu­er­pflich­ti­gen auf die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tung ankommt.

Aber die­se Drei-Objek­te-Gren­ze ist nicht als Frei­gren­ze zu ver­ste­hen, wie ein aktu­el­les Urteil des Finanz­ge­richts Düs­sel­dorf zeigt. Viel­mehr ist die Ver­äu­ße­rung von mehr als drei Objek­ten inner­halb eines bestimm­ten Zeit­raums ledig­lich ein Indiz dafür, dass bereits im Zeit­punkt des Erwerbs oder der Bebau­ung zumin­dest eine beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen bestand. Auch bei einer Ver­äu­ße­rung von weni­ger als vier Objek­ten kön­nen beson­de­re Umstän­de auf eine zumin­dest beding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht und eine gewerb­li­che Betä­ti­gung schlie­ßen las­sen. So kann bei­spiels­wei­se auf eine gewerb­li­che Betä­ti­gung geschlos­sen wer­den, wenn das im zeit­li­chen Zusam­men­hang mit der Bebau­ung und Ver­äu­ße­rung erwor­be­ne Grund­stück schon vor sei­ner Bebau­ung ver­kauft wor­den ist oder wenn ein sol­ches Grund­stück von vorn­her­ein auf Rech­nung oder nach Wün­schen des Erwer­bers bebaut wird, wenn noch wäh­rend der Bau­pha­se eine Mak­ler­fir­ma mit dem Ver­kauf beauf­tragt wird oder wenn das Bau­un­ter­neh­men des das Grund­stück bebau­en­den Steu­er­pflich­ti­gen erheb­li­che Leis­tun­gen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Frem­den abge­rech­net wer­den. Dies gilt auch, wenn bei Erwerb des unbe­bau­ten Grund­stücks noch kei­ne Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht bestand, der Steu­er­pflich­ti­ge aber nach einem spä­ter gefass­ten Ver­kaufs­ent­schluss nach­hal­ti­ge Akti­vi­tä­ten ent­fal­tet, die dazu füh­ren, dass die ursprüng­li­che Ver­mö­gens­ver­wal­tung in die Gewerb­lich­keit umschlägt.

Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 28. Sep­tem­ber 2005 – 7 K 1460/​04 G