Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft – als Pflicht des Verwalters

Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1.01.des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall klagte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihre bis Ende Dezember 2022 bestellte Verwalterin. In der Eigentümerversammlung vom 08.12.2022 wurde mit Wirkung ab dem 1.01.2023 eine neue Verwalterin gewählt. Mit der Klage nimmt die GdWE die Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 in Anspruch. Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Bielefeld hat die Klage abgewiesen¹, das Landgericht Dortmund die Berufung der GdWE zurückgewiesen². Die Pflicht zur Abrechnung aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG setze den Ablauf des Kalenderjahres voraus und könne daher erst am 1.01.2023 entstehen. Mit Ablauf des 31.12.2022 sei die Verwalterin aber bereits aus ihrem Amt ausgeschieden. Zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 sei deshalb die neue Verwalterin verpflichtet. Aus dem Verwaltervertrag ergebe sich nichts anderes. Fehle es, wie hier, an einer ausdrücklichen Regelung, entspreche es regelmäßig den Interessen der GdWE, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter treffe, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das zuständige Organ sei.

Der Bundesgerichtshof hat nun die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt und auch die vom Landgericht zugelassenen Revision als unbegründet zurückgewiesen; das Landgericht Dortmund habe rechtsfehlerfrei einen Anspruch der GdWE gegen die Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 verneint:

Zutreffend geht das Landgericht Dortmund davon aus, dass sich die Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 gegen die Verwalterin nicht auf § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG stützen lässt.

Nach der bis zum 30.11.2020 gültigen Rechtslage hatte der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen (§ 28 Abs. 3 WEG aF). Bei der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG aF handelte es sich um eine persönliche Pflicht des Verwalters; dieser wurde nicht als Vertreter des Verbands tätig³. Deshalb stellte sich bei einem Verwalterwechsel die Frage, wer die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen hatte. Die Pflicht traf denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt des Entstehens der Abrechnungspflicht Amtsinhaber war. Schied der Verwalter im Laufe des Kalenderjahres aus seinem Amt aus, schuldete er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – nach § 28 Abs. 3 aF die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr⁴. Die umstrittene Frage, wann die Abrechnungspflicht bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende entstand, hat der Bundesgerichtshof zum alten Recht offengelassen⁵.

Mit dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis zu der GdWE grundlegend neu ausgestaltet⁶; dies betrifft auch die neu gefasste Vorschrift des § 28 WEG.

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dem Wortlaut nach richtet sich die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung zwar an den Verwalter. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist aber die GdWE verpflichtet. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiert keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der GdWE, die nunmehr nach dem Regelungsgefüge des WEMoG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig ist (§ 18 Abs. 1 WEG). Mit der Nennung des Verwalters wird lediglich das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt⁷. Infolgedessen richtet sich, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, auch der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE⁸.

Als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen; denn die Pflicht der GdWE erstreckt sich zweifelsfrei auch darauf, dass zurückliegende Jahre abgerechnet werden.

Bei einem Verwalterwechsel während oder – wie hier – zum Ende eines Kalenderjahres ist der ausgeschiedene Verwalter nicht mehr das für die Aufstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zuständige Organ. Eine nach Ende der Amtszeit fortwirkende Organpflicht gibt es nicht⁹. Dass der ausgeschiedene Verwalter die Verwaltung geführt hat und die Erstellung der Abrechnung für den neuen Verwalter mit praktischen Schwierigkeiten oder Haftungsrisiken verbunden sein kann, ist nach der gesetzgeberischen Konzeption des § 28 Abs. 2 WEG ohne Bedeutung.

Daneben kann aber auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist¹⁰. Die Gegenansicht¹¹ kann nicht überzeugen.

Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag¹². Aus ihm schuldet der Verwalter gegenüber der GdWE als erfolgsbezogene Tätigkeit die Aufstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG¹³. Richtig ist zwar, dass seine Organpflicht mit der Abberufung endet.

Davon zu unterscheiden sind aber die im Verhältnis zu der GdWE als seiner Vertragspartnerin bereits entstandenen vertraglichen Verwalterpflichten. Endet das Verwalteramt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und damit zugleich die vertragliche Pflicht des Verwalters gegenüber der GdWE bereits entstanden ist, bleibt der Verwalter vertraglich weiterhin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Denn die einmal entstandene vertragliche Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung geht nur durch Erfüllung (§ 362 BGB) oder durch die Geltendmachung von Sekundäransprüchen (§ 281 Abs. 4 BGB) unter.

Nur in diesem Zusammenhang kommt es weiterhin darauf an, wann die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht.

Wann die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht, wird unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, die Pflicht entstehe mit Ablauf des 31.12. des Kalenderjahres¹⁴.

Nach überwiegender Ansicht entsteht sie am 1.01.des Folgejahres¹⁵.

Die zuletzt genannte Ansicht trifft zu. Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1.01.des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.

Das entspricht dem Wortlaut von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Danach beschließen die Wohnungseigentümer „nach Ablauf“ und nicht „mit Ablauf“ des Kalenderjahres über die Jahresabrechnung. Die von der Gegenauffassung vorgebrachten Argumente, es liege im Interesse der GdWE, dass der Verwalter mit der Jahresabrechnung über seine wirtschaftliche Tätigkeit Rechenschaft ablege, und dass die Erstellung der Jahresabrechnung für Vorjahre für den neuen Verwalter mit praktischen Schwierigkeiten und Haftungsrisiken verbunden sei, sind nach dem Konzept des WEMoG ohne Bedeutung.

Ist der Verwalter – wie hier – ausgeschieden, bevor die Verpflichtung der GdWE zur Erstellung der Abrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG entstanden ist, ist er – vorbehaltlich einer ausdrücklichen abweichenden Vereinbarung – nicht aus dem Verwaltervertrag zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Der ausgeschiedene Verwalter wird jedoch nicht aus jeder Verantwortung entlassen. Er schuldet der GdWE Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB und muss, gegebenenfalls auch durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst und mitgeteilt hat¹⁶.

Dazu ist die Verwalterin im vorliegenden Fall bereits rechtskräftig verurteilt worden.

Der rechtsfehlerfreien Würdigung des Landgerichts Dortmund zufolge hat es die Verwalterin nicht vertraglich übernommen, im Falle ihres Ausscheidens die Jahresabrechnung 2022 zu erstellen. In dem Verwaltervertrag kann zwar vereinbart werden, dass der Verwalter die Jahresabrechnung auch dann zu erstellen hat, wenn die Abrechnungspflicht der GdWE gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst nach seinem Ausscheiden entsteht. Dann wäre die Jahresabrechnung Aufgabe sowohl des ausgeschiedenen Verwalters (aus Vertrag) als auch des neuen Verwalters (als Organ), und der neue Verwalter könnte, statt selbst tätig werden, den ausgeschiedenen Verwalter dazu auffordern. Das bedarf jedoch einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 206/24

1. AG Bielefeld, Urteil vom 15.03.2024 – 5 C 65/23[↩]
2. LG Dortmund, Urteil vom 08.11.2024 – 17 S 45/24[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, ZfIR 2012, 635 Rn. 14[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17, NJW 2018, 1969 Rn. 11 ff.[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17, aaO Rn. 17 ff.[↩]
6. eingehend BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22, BGHZ 239, 1 Rn. 11 f.[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22, BGHZ 239, 1 Rn. 11[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 19.04.2024 – V ZR 167/23, ZWE 2024, 420 Rn. 12[↩]
9. zutreffend AG Kassel, ZMR 2022, 505 Rn. 12; LG Berlin II, Grundeigentum 2025, 152 Rn. 26; BeckOK WEG/Bartholome [1.07.2025], § 28 Rn. 50; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 28 WEG Rn.201; Mediger, ZWE 2022, 229, 230 f.[↩]
10. so auch AG Wiesbaden, ZMR 2023, 755; Bärmann/Becker, WEG, 16. Aufl., § 28 Rn. 129; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 108; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn.202a; Drasdo, NJW-Spezial 2022, 195; Greiner, ZWE 2025, 246, 247; Westphal, ZWE 2021, 395, 401[↩]
11. vgl. AG Kassel, ZMR 2022, 505 Rn. 12; LG Berlin II, Grundeigentum 2025, 152 Rn. 26; Staudinger/LehmannRichter, BGB [2023], § 28 WEG Rn.201; MünchKomm-BGB/Skauradszun, 9. Aufl., § 28 WEG Rn. 93[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 18[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 290/19, ZfIR 2021, 334 Rn. 8[↩]
14. vgl. Erman/Grziwotz, BGB, 17. Aufl., § 28 WEG Rn. 4; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn.202[↩]
15. vgl. LG Frankfurt a. M., ZWE 2025, 290 Rn. 6; Abramenko/Riecke/Schneider, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 127; Bärmann/Becker, WEG, 16. Aufl., § 28 Rn. 130; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 21. Aufl., § 28 Rn. 92; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 113; MünchKomm-BGB/Skauradszun, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 94; Greiner, ZWE 2024, 436, 440[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17, NJW 2018, 1969 Rn.19; Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 290/19, ZfIR 2021, 334 Rn. 17[↩]