Eigenbedarfskündigung – und der suizidgefährdete Mieter

Mit den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung hatte sich erneut1 der Bundesgerichtshof zu befassen:

Eigenbedarfskündigung – und der suizidgefährdete Mieter

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erklärten der Vermieter im Oktober 2019 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2020 wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung fristgemäß. Zur Begründung führten sie unter anderem aus, die Kündigung stelle für sie eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation „schlicht unmöglich“ sei.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Lemgo hat die Mieter antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt2. Die hiergegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht Detmold nach Einholung eines schriftlichen psychiatrischen Sachverständigengutachtens und ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen3. Auf die Revision der Mieter hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts Detmold insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist und insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Detmold zurückverwiesen:

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vorschrift hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Landgericht Detmold Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat4. 

Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Landgerichts Detmold – und zwar sowohl hinsichtlich der Verneinung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien – in entscheidenden Punkten nicht stand.

Das gilt zunächst für die Annahme des Landgerichts Detmold, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Mieter und für seine im Haushalt lebende Lebensgefährtin keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Als Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift kommen nur solche mit einem Umzug verbundenen Nachteile für den durch § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB geschützten Personenkreis in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben5. Nach der Bundesgerichtshofsrechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund in diesem Sinne darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann sogar allein dies ein Härtegrund sein6. 

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG7.

Soweit das Landgericht Detmold hinsichtlich der körperlichen Erkrankungen zu der Beurteilung gelangt ist, dass deren erhebliche Verschlechterung durch einen Umzug von den Mieter bereits nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich sei, ist hiergegen aus revisionsrechtlicher Sicht nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

Nach dem vorstehend aufgezeigten Maßstab begegnet indessen die vom Landgericht Detmold vorgenommene (weitere) Prüfung, ob wegen der von den Mieter für den Fall des unfreiwilligen Verlusts der Wohnung bekundeten Suizidabsicht ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, durchgreifenden revisionsrechtlichen Bedenken.

Zwar ist das Landgericht Detmold aufgrund verfahrensfehlerfrei getroffener und im Revisionsverfahren nicht angegriffener Feststellungen auf der Grundlage des eingeholten psychiatrischen Sachverständigengutachtens von der Gefahr eines Suizids der Mieter für den Fall des Verlusts der streitgegenständlichen Wohnung ausgegangen. Es hat die Suizidankündigung beider Mieter – in Übereinstimmung mit dem Gutachten – im Hinblick darauf als ernsthaft bewertet, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. 

Rechtsfehlerhaft hat es indessen der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Mieter allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beigemessen, weil der diesbezügliche Wille – wie das Landgericht Detmold formuliert hat – von den Mieter frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung darstelle. Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht.

Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gewährt nicht nur ein subjektives Abwehrrecht gegen staatliche Eingriffe in diese Rechtsgüter. Es stellt zugleich eine objektive Wertentscheidung der Verfassung dar, die staatliche Schutzpflichten begründet. Danach hat der Staat die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen8. 

Das gerichtliche Verfahren ist daher so durchzuführen, dass der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird9. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen10. 

Im Hinblick auf die sich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ergebende Pflicht des Staates zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit hat der Bundesgerichtshof dementsprechend – nach Erlass des Berufungsurteils – eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bestehen der (sehr) hohen Gefahr eines Suizids des Mieters für den Fall des Erlasses eines Räumungsurteils angenommen11. 

Hierbei hat er betont, dass das in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltene Gebot unabhängig davon gilt, ob der Unfähigkeit des Mieters, die Konfliktsituation angemessen zu bewältigen, Krankheitswert zukommt oder nicht, und dass die Schutzbedürftigkeit des Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt. Es bedarf vielmehr auch in einem solchen Fall stets einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls12. Das steht im Einklang damit, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig davon beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer – psychischen oder sonstigen Erkrankung oder auf anderen – persönlichkeitsbedingten – Ursachen beruht13.

Demgegenüber hat das Landgericht Detmold die im Streitfall gegebene Gefahr der Selbsttötung als Folge einer Verurteilung der Mieter zur Räumung der Wohnung von vornherein von der bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung14 ausgeschlossen, indem es allein auf die dahinterstehende freie Willensbildung der Mieter abgestellt hat. Hierdurch hat es bei seiner Entscheidung dem Schutz von Leben und Gesundheit der Mieter nicht die Bedeutung beigemessen, die Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ihm verleiht. 

Die vom Landgericht Detmold in Anknüpfung an die sachverständige Einschätzung vorgenommene Einordnung des seitens der Mieter angedrohten Suizids als „im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung“, die sie „in appellativer Absicht instrumentell einsetzten“, ändert nichts daran, dass das Leben der Mieter bei einem unfreiwilligen Verlust ihrer Wohnung infolge einer Verurteilung zur Räumung konkret in Gefahr ist und diese Gefahr bei der hier vorzunehmenden Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Berücksichtigung finden muss15. 

Zudem berücksichtigt die allein an den frei gebildeten Willen der Mieter anknüpfende Sichtweise des Landgerichts Detmold den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung nach den getroffenen Feststellungen ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der Mieter allein von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht wird16. 

Überdies hat das Landgericht Detmold nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Suizidankündigung nach den Ausführungen des Sachverständigen auch Ausdruck der von ihnen empfundenen Hilflosigkeit gegenüber dem drohenden Verlust ihrer langjährigen Wohnung ist. Gerade hierin zeigt sich aber die Schutzbedürftigkeit der Mieter, der im Rahmen des § 574 BGB angemessen Rechnung zu tragen ist. 

Vor diesem Hintergrund kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht, wie es das Landgericht Detmold getan hat, mit einem Verweis auf die – hier nicht einschlägige – verfassungsgerichtliche Rechtsprechung zu einem aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf ein selbstbestimmtes Sterben17 verneint werden. 

Dementsprechend ist (auch) im Streitfall aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Einzelfallumstände zu entscheiden, ob wegen der bestehenden – und trotz der freien Willensbildung der Mieter für die Prüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigenden – Gefahr eines Suizids der Mieter für den Fall des Verlusts ihrer bisherigen Wohnung das Vorliegen einer Härte anzunehmen ist oder ob eine solche im Hinblick auf den Mieter zugängliche und zumutbare, von ihnen aber nicht genutzte Beratungen sowie ärztliche oder therapeutische Behandlungen abzulehnen (oder anderenfalls jedenfalls im Rahmen der anschließend vorzunehmenden Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen) ist18. Insoweit beanstandet die Revision mit Recht die vom Landgericht Detmold getroffenen Feststellungen zu einer (fehlenden) Mitwirkungsbereitschaft der Mieter als rechtsfehlerhaft.

Bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ist ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds eines Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Dabei kann von dem Mieter – ungeachtet dessen Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG – auch jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden19. Es kann mithin zu berücksichtigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist20. In diesem Rahmen kann unter besonderen Umständen bereits das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen sein. Derartige Umstände sind den bisher getroffenen Feststellungen des Landgerichts Detmold nicht zu entnehmen.

Im Streitfall sind nach den insoweit verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts Detmold die psychischen Beschwerden der Mieter behandelbar. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, im Rahmen einer fachlichen Beratung, etwa durch den sozialpsychiatrischen Dienst, könnten mögliche Lösungen und Hilfen aufgezeigt werden, um die Mieter zur Änderung des Suizidentschlusses zu bewegen. Zudem könnten die Mieter motiviert werden, fachärztliche oder psychologische Behandlungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen. Der Sachverständige hat dabei auch den Zusammenhang derartiger Hilfen mit den psychischen Erkrankungen der Mieter und der bestehenden Suizidgefahr deutlich gemacht. Denn nach seiner Beurteilung würde sich ohne die Inanspruchnahme solcher Beratungs, Unterstützungs- und Hilfsmaßnahmen der psychische Gesundheitszustand der Mieter im Falle einer Verurteilung zur Räumung verschlechtern und diese Verschlechterung wiederum die Ausführung des angekündigten Suizidplans der Mieter begünstigen. 

Jedoch beruht die vom Landgericht Detmold getroffene Annahme, die Mieter lehnten „jegliche Hilfe“ sowie eine Behandlung ihrer psychischen Beschwerden bisher und auch für die Zukunft („rigide“) ab, auf einer unvollständigen Würdigung des Prozessstoffs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbesondere der Erklärungen der Lebensgefährtin des Mieters sowie der Ausführungen des Sachverständigen (§ 286 Abs. 1 ZPO). 

Wenngleich der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt hat, die Mieter verschlössen sich aktuell anderen Lösungsvorschlägen, lehnten mögliche Hilfen ab und nähmen „dabei eine rigide Haltung“ ein, hat er jedoch auch – wie die Revision unter Verweis auf das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erläuterung mit Recht rügt – die bereits erwähnte Beratung durch den sozialpsychiatrischen Dienst oder andere Einrichtungen für zielführend erachtet. Insoweit hat er auch eine Änderung der Einstellung der Mieter, die derartige Hilfestellungen „zunächst“ abgelehnt hätten, bei Verfügbarkeit einer anderen Wohnung in vergleichbarer Lage und bei entsprechender Hilfeleistung für „durchaus denkbar“ gehalten. Zudem hat die Lebensgefährtin des Mieters, wie die Revision unter Bezugnahme auf das Sitzungsprotokoll des Landgerichts Detmold geltend macht, im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erklärt, sie und ihr Lebensgefährte hätten sich bislang zwar nicht in eine psychiatrische oder psychologische Behandlung begeben. Sie habe jedoch eine Überweisung an einen Psychologen erhalten, einen Termin oder einen bestimmten Psychologen habe sie „bislang noch nicht“. Ausweislich des schriftlichen Gutachtens hat sie gegenüber dem Sachverständigen ausdrücklich erklärt, dass sie nichts gegen eine Psychotherapie habe. 

Mit diesen Erklärungen, die gegen eine „rigide“ ablehnende Haltung der Mieter gegenüber einer Therapie oder sonstigen Hilfestellungen („jegliche Hilfe“) sprechen könnten, hat sich das Landgericht Detmold nicht auseinandergesetzt. Weitergehende Feststellungen, aufgrund derer die Bereitschaft der Mieter, sich um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos zu bemühen, abschließend beurteilt werden könnte, hat das Landgericht Detmold nicht getroffen.

Auch die – nur hilfsweise angestellte – Erwägung des Landgerichts Detmold, die für den Fall der Räumungsverpflichtung erklärte, auf einem frei gebildeten und nicht krankheitsbedingten Willen der Mieter beruhende Suizidabsicht könne jedenfalls bei der Interessenabwägung nicht dergestalt zu Lasten des Vermieters berücksichtigt werden, dass der Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei, ist nicht frei von Rechtsfehlern. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der – im Falle der Bejahung einer Härte erforderlichen – Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters oder des Mieters von vornherein – kategorisch – ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite21.

Diesen Anforderungen ist das Landgericht Detmold nicht gerecht geworden. Denn es hat das Bestandsinteresse der Mieter im Hinblick auf eine von diesen für den Fall des Wohnungsverlusts eigenverantwortlich getroffene Entscheidung zum Suizid – im Wege einer generalisierenden Wertung – von vornherein als nachrangig gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Nutzung seines Eigentums bewertet und sich hierdurch den Weg zu einer an den konkreten Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der widerstreitenden Interessen versperrt. 

Zudem hat es sich die Möglichkeit einer sachgerechten Gewichtung des von den Mieter geltend gemachten Härtegrunds dadurch genommen, dass es für den Fall einer ihnen günstigen Würdigung (offensichtlich) von vornherein allein die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als Regelungsfolge in Betracht gezogen (und für nicht angemessen befunden) hat. Insoweit hat das Landgericht Detmold zum einen in unzulässiger Weise die Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der bei einem gegebenen Fortsetzungsanspruch zur Bestimmung der Zeitdauer einer anzuordnenden Verlängerung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Prognose über die Fortdauer eines Härtegrunds gemäß § 574a Abs. 2 BGB vermengt. Zum anderen hat es dabei entweder rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass im Falle eines gegebenen Fortsetzungsanspruchs des Mieters nach der Bundesgerichtshofsrechtsprechung im Regelfall nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit anzuordnen ist und das Gesetz den Gerichten insoweit ein – rechtsfehlerfrei auszuübendes – Ermessen einräumt22, oder aber es hat – mangels hinreichender diesbezüglicher Feststellungen – auf unzureichender Tatsachengrundlage angenommen, dass im Streitfall auch auf längere Sicht nicht mit einem Entfallen des in der Suizidgefahr liegenden Beendigungshindernisses zu rechnen sei23.

Für das weitere Verfahren vor dem Landgericht Detmold weist der Bundesgerichtshof auf folgende Gesichtspunkte hin:

Maßgeblicher Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vorliegens einer Härte und Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch die wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz24.

Dementsprechend wird das Landgericht Detmold nach der Zurückverweisung den Mieter Gelegenheit zu geben haben, zu ihrer aktuellen gesundheitlichen Situation und zu einer möglicherweise in der Zwischenzeit bereits erfolgten Inanspruchnahme psychiatrischer oder psychologischer Unterstützung, Beratung oder Behandlung vorzutragen sowie sich verbindlich hinsichtlich ihrer Bereitschaft zur Inanspruchnahme von Hilfen und Behandlungsmaßnahmen zu erklären, mittels derer sich die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden gesundheitlichen Folgen vermindern ließen. 

Im Weiteren wird das Landgericht Detmold zu prüfen haben, ob aus Anlass dieses Vortrags eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen – gegebenenfalls nach erneuter Untersuchung der Mieter – einzuholen ist, die im Falle der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation der Mieter auch Ausführungen zu den derzeit bestehenden Behandlungsmöglichkeiten und deren zeitlichem Rahmen sowie zur Beurteilung der Mitwirkungsbereitschaft der Mieter enthalten sollte.

Sofern das Landgericht Detmold bei umfassender Abwägung aller Einzelfallumstände zu der Annahme gelangen sollte, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, wird es im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis gemäß § 574a Abs. 2 BGB fortzusetzen ist25. 

Hierbei wird es zu bedenken haben, dass die Fortsetzung nach der gesetzlichen Bestimmung – im Regelfall – nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll26. Insoweit wird im Rahmen einer mit Tatsachen zu untermauernden Prognose – abhängig von der aktuell bei den Mieter gegebenen Gesundheitsgefährdung und der Einschätzung des Sachverständigen zu deren Schwere und zu den Möglichkeiten einer Milderung durch begleitende Maßnahmen – zu beurteilen sein, für welchen Zeitraum im Falle einer entsprechenden Mitwirkung der Mieter das einer Verurteilung zur Räumung entgegenstehende Hindernis voraussichtlich fortdauern wird27. Dabei ist jedes den Mieter zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu berücksichtigen28. Zudem genügt es, wenn die mit der Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen jedenfalls so weit abgemildert sind, dass sie keine nicht zu rechtfertigende Härte mehr darstellen29.

Aber auch dann, wenn ungewiss bleiben sollte, innerhalb welchen zeitlichen Rahmens der Härtegrund mithilfe von begleitenden Maßnahmen voraussichtlich wird überwunden werden können, muss das Gericht nicht zwingend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen30. Der Gesetzgeber wollte ihm (lediglich) diese Möglichkeit eröffnen31. Auch insoweit ist dem Gericht durch das Gesetz ein – rechtsfehlerfrei auszuübendes – Ermessen eingeräumt32. 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2024 – VIII ZR 114/22

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21[↩]
  2. AG Lemgo, Urteil vom 10.02.2021 – 20 C 255/20[↩]
  3. LG Detmold, Urteil vom 27.04.2022 – 3 S 18/21[↩]
  4. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 25; vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 23; jeweils mwN[↩]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28; vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24; jeweils mwN[↩]
  6. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31; vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29; BGH, Beschluss vom 13.12.2022 – VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 17[↩]
  7. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; BGH, Beschluss vom 13.12.2022 – VIII ZR 96/22, aaO Rn.19; jeweils mwN[↩]
  8. BVerfGE 142, 313 Rn. 67 ff.; 158, 131 Rn. 64; BGH, Vorlagebeschluss nach Art. 100 Abs. 1 GG vom 08.11.2023 – XII ZB 459/22, FamRZ 2024, 213 Rn. 44[↩]
  9. vgl. BVerfG NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2024, 104 Rn. 16 mwN; BGH, Beschluss vom 20.02.2020 – V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 7; jeweils zu § 765a ZPO[↩]
  10. vgl. BGH, Urteile vom 09.11.2016 – VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 22; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 28; vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; BGH, Beschlüsse vom 13.12.2022 – VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn.19; vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, NJW-RR 2023, 861 Rn.20 mwN; vgl. auch BVerfG, NZM 2024, 187 Rn. 8 [zur Handhabung des Verfahrensrechts][↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24, 30; siehe auch BGH, Beschluss vom 20.02.2020 – V ZB 17/19, aaO [zu § 765a ZPO][↩]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, aaO Rn. 24, 29 f. mwN[↩]
  13. vgl. BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO[↩]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29[↩]
  15. vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2001, 1523, 1524 [zu § 765a ZPO][↩]
  16. vgl. für den Fall der Räumungsvollstreckung BGH, Beschluss vom 07.10.2010 – V ZB 82/10, NZM 2010, 915 Rn. 25 [zu § 765a ZPO][↩]
  17. vgl. hierzu BVerfGE 153, 182[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 29[↩]
  19. vgl. nur BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn.20 [zu § 765a ZPO][↩]
  20. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, aaO[↩]
  21. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 36 f.; vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 33, 39; vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 38[↩]
  22. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69; vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 42; vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, aaO Rn. 57[↩]
  23. vgl. hierzu im Falle von Therapiemöglichkeiten BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, aaO Rn. 50 ff.[↩]
  24. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; BGH, Beschluss vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 24[↩]
  25. vgl. BGH, Urteile vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 32; vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 71; vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 43[↩]
  26. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 57 mwN[↩]
  27. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 34[↩]
  28. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21, aaO Rn. 51[↩]
  29. vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., § 574a BGB Rn. 12; siehe auch BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1.01.2024, § 574a Rn. 17[↩]
  30. vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69[↩]
  31. vgl. Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drs. V/2317, S. 2 [zu § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB aF, entspricht § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB][↩]
  32. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO; vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19, aaO[↩]

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