Eigentumsverhältnisse an der Nachbarwand

Die Zweckbestimmung einer Nachbarwand (halbscheidige Giebelmauer, Kommunmauer), von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden, muss nicht schon bei ihrer Errichtung vorliegen, sondern kann auch später durch Vereinbarung der Nachbarn getroffen werden.

Eigentumsverhältnisse an der Nachbarwand

Im vorliegenden Fall wurden die Garagen von dem Grundstück des einen Nachbarn aus über die Grenze auf das Grundstück des anderen Nachbarn gebaut. Die Teile der auf diesem Grundstück stehenden Wände sind Überbauten, für welche grundsätzlich die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB gelten. § 912 BGB enthält allerdings keine Regelung über die Eigentumsverhältnisse an dem überbauten Gebäudeteil.

Wer dessen Eigentümer ist, ergibt sich nach dem Willen des Gesetzgebers jedoch als mittelbare Folge der Vorschrift.

Muss der Grundstückseigentümer gemäß § 912 Abs. 1 BGB den Überbau des Nachbarn dulden, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nicht der in § 94 Abs. 1, § 946 BGB enthaltenen Grundregel, dass der Duldungspflichtige Eigentümer ist; vielmehr tritt entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass der Gebäudeteil als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß § 93, § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von welchem aus übergebaut wurde1. Dessen Eigentümer ist auch Eigentümer des überbauten Gebäudeteils.

Bei diesen Eigentumsverhältnissen bleibt es auch dann, wenn das überbaute Gebäude – wie hier – teilweise abgerissen worden ist und die Gebäudereste keine selbständige wirtschaftliche Bedeutung haben. Bei einem entschuldigten Überbau entfällt in diesem Fall zwar die Duldungspflicht des § 912 Abs. 1 BGB, weil ein vor der Zerschlagung zu schützender wirtschaftlicher Wert nicht mehr vorhanden ist2. Eigentümer der Gebäudereste ist aber weiterhin der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus überbaut worden ist.

Muss der Grundstückseigentümer den Überbau von vornherein nicht dulden, weil die in § 912 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen für die Duldungspflicht nicht vorliegen, kommt die entsprechende Anwendung von § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Betracht. Der übergebaute Gebäudeteil gilt vielmehr nach § 94 Abs. 1 BGB als wesentlicher Bestandteil des überbauten Grundstücks. Eigentumsrechtlich wird er auf der Grundstücksgrenze lotrecht geteilt mit der Folge, dass jeder Teil dem Eigentümer der Grundstücksfläche gehört, auf der er steht3.

Ein besonderer Fall des Überbaus ist die Giebelmauer, die auch Nachbarwand oder Kommunmauer genannt wird. Das ist eine Mauer, welche von einem Grundstückseigentümer – nicht notwendig zur Hälfte – auf seinem und auf dem Nachbargrundstück errichtet wurde und dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden4. Diese Zweckbestimmung beruht auf der beiderseitigen Verabredung der Nachbarn oder wenigstens auf der einseitigen Erwartung des Erbauers, dass der Nachbar die Mauer für den Bau seines Hauses benutzen kann5. Mit dem Anbauen von dem überbauten Grundstück aus wird die Mauer eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB. Es entsteht in Umwandlung einer eventuell bisher anderen Eigentumslage Miteigentum beider Grundstückseigentümer an der Mauer. Das gilt sowohl im Fall des entschuldigten (nicht vorsätzlich oder grob fahrlässigen) Überbaus6 als auch im Fall des unentschuldigten Überbaus7.

Entscheidend für die Eigentumsverhältnisse an den beiden vorliegend noch streitbefangenen Garagenwänden ist somit, ob es sich um Nachbarwände im Sinne von § 7 NachbG NRW handelt, die also den auf dem Grundstück der Klägerin zu 1 errichteten Baulichkeiten als Abschlusswände oder zur Unterstützung oder Aussteifung dienen, oder – falls das nicht der Fall ist – ob die Kläger gemäß § 912 Abs. 1 BGB die Überbauten dulden müssen.

Für die Frage, ob die Wände der beiden Garagen Nachbarwände sind, kommt es zunächst darauf an, ob die Wände verabredungsgemäß oder wenigstens in der Erwartung des Erbauers über die Grenze gebaut wurden, dass der Nachbar den übergebauten Teil für die Errichtung eigener baulicher Anlagen (§ 7 NachbG NRW) benutzen kann.

Lässt sich eine solche Verabredung nicht feststellen, hatte jedoch der Erbauer diese Erwartung, hindert die fehlende Zustimmung der Klägerin zu 1 oder ihrer Rechtsvorgänger zur Errichtung der Garagen unter Überschreitung der Grundstücksgrenze nicht die rechtliche Einordnung der Wände als Nachbarwände. Zwar ist die Zustimmung notwendig, weil es nicht der Willkür eines Grundstückseigentümers überlassen bleiben kann, ohne oder gegen den Willen seines Nachbarn eine Grenzeinrichtung zu schaffen, dafür dessen Grund und Boden in Anspruch zu nehmen und ihn auch noch mit Unterhaltungskosten zu belasten (§ 922 Satz 2 BGB); aber die Zustimmung kann auch nachträglich (Genehmigung) und konkludent erteilt werden8. Von einer solchen Zustimmung ist auszugehen, wenn – wie hier – der Nachbar die Wand bestimmungsgemäß nutzt und an sie anbaut9. Dem steht nicht entgegen, dass nach § 8 Nr. 2 NachbG NRW die Zustimmung schriftlich abgegeben werden muss. Für die dritte Wand gilt diese Vorschrift schon deshalb nicht, weil die Garage bereits vor dem Jahr 1959 und damit vor dem Inkrafttreten des nordrheinwestfälischen Nachbarrechtsgesetzes am 1.07.1969 errichtet wurde10. Falls die zweite Garage – was bisher nicht festgestellt ist – nach dem Inkrafttreten des Gesetzes gebaut wurde, ist die fehlende Schriftform bei der nachträglichen konkludenten Zustimmung unbeachtlich. Ob dies aus dem Verbot des widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) folgt, wonach der Nachbar sich nicht auf die fehlende schriftliche Zustimmung berufen kann, wenn er tatsächlich so handelt (Anbau), als habe er sie erteilt9, oder – weil die Zustimmungserklärung dem Schuldrecht zuzuordnen ist – aus der fehlenden Regelungskompetenz des Landesgesetzgebers auf dem Gebiet des Schuldrechts11, kann offenbleiben.

Ob das Anbauen von dem einen Grundstück aus mit oder ohne Zustimmung des Nachbarn erfolgte, ist unerheblich. Denn die Zweckbestimmung der Wand als Nachbarwand setzt gerade voraus, dass sie von beiden Grundstücken aus für die Errichtung einer baulichen Anlage benutzt wird. Der Nachbar des Erbauers ist deshalb ohne weiteres zum Anbauen berechtigt. Für eine Nachbarwand im Sinne von §§ 7 ff. NachbG NRW ergibt sich das Anbaurecht aus § 12 Abs. 1 NachbG NRW.

Dass die Wand der Garage nicht auf ihrer gesamten Länge, sondern nur teilweise auf das Grundstück des Nachbarn übergebaut wurde, steht der Annahme, dass es sich um eine Nachbarwand handelt, nicht entgegen. Denn als Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB muss die Wand nicht notwendigerweise in voller Länge von der Grenze durchschnitten werden. Auch der „scheinbare“, nur auf einem der benachbarten Grundstücke stehende Teil einer Grenzeinrichtung ist zusammen mit dem von der Grenze durchschnittenen Teil insgesamt eine Grenzeinrichtung12. Die für die abweichende Ansicht herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichshofs13 sind nicht einschlägig. Sie behandeln nicht den Fall des Anbaus an eine Nachbarwand, sondern den des Anbaus an eine ausschließlich auf dem Nachbargrundstück stehende Grenzwand14.

Schließlich kommt es nicht darauf an, ob das an die dritte Garagenwand angebaute Gewächshaus entsprechend den Regeln der Baukunst errichtet wurde. Ein Verstoß dagegen kann allenfalls Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche begründen15, ändert jedoch nichts daran, dass die Wand eine Nachbarwand sein kann.

Fehlt es an der gemeinsamen Zweckbestimmung von Anfang an oder hatte der Erbauer bei der Errichtung der Garagen nicht die Erwartung, dass der Nachbar die übergebauten Wände für die Errichtung eigener baulicher Anlagen benutzen kann, können die Wände später, nämlich im Zeitpunkt des Anbauens von Seiten des der Klägerin zu 1 gehörenden Grundstücks, zu Nachbarwänden geworden sein. Dies setzt voraus, dass das Anbauen mit Zustimmung der Beklagten oder ihres Rechtsvorgängers erfolgte. Eine solche nach der Errichtung der übergebauten Garagen getroffene Vereinbarung zwischen den benachbarten Grundstückseigentümern hat dieselben Rechtsfolgen wie in den Fällen, in denen die übergebauten Garagenwände schon bei ihrer Errichtung als Nachbarwände gedacht waren16.

Sofern die Garagenwände Nachbarwände sind, kann es dahingestellt bleiben, ob die Grundstücksgrenze entschuldigt oder unentschuldigt im Sinne von § 912 Abs. 1 BGB überbaut wurde. In beiden Fällen ist mit dem von dem Nachbargrundstück aus erfolgten Anbauen Miteigentum der Nachbarn an diesen Wänden entstanden. Deren Abriss zu unterlassen, kann der eine Nachbar gemäß § 1004 Abs. 1 BGB von dem anderen Nachbarn verlangen17. Der an dem Grundstück Nießbrauchsberechtigte hat diesen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 1065 BGB.

Sofern die Garagenwände keine Nachbarwände sind, gelten für die Eigentumsverhältnisse die allgemeinen Regeln über den Überbau. Entscheidend ist also, ob die Grenzüberschreitung entschuldigt oder unentschuldigt im Sinne von § 912 Abs. 1 BGB erfolgte. Im ersten Fall ist der erbauende Nachbar Alleineigentümerin der Wände. Ein eigentumsrechtlicher Anspruch des Nachbarn auf Unterlassung des Abrisses besteht nicht. Im zweiten Fall sind beide Nachbarn jeweils Alleineigentümerinnen der Teile der Wände, die auf ihrem Grundstück stehen. Das Anbauen hat diese Eigentumslage nicht verändert. Der Nachbar hat einen eigentumsrechtlichen Unterlassungsanspruch nur hinsichtlich der dem ihm gehörenden Teile der Wände. Allerdings darf der Nachbar sein Recht zum Abriss nicht schrankenlos ausüben (§ 903 Satz 2 BGB), sondern muss das sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebende Rücksichtnahmegebot beachten18. Dies kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu der Verpflichtung des Eigentümers führen, die Weiterbenutzung einer ihm gehörenden Wand gegebenenfalls gegen Entschädigung zu dulden19.

Ein von der Eigentumslage unabhängiger Unterlassungsanspruch des Nachbarn gemäß § 922 Satz 3 BGB20 besteht nicht. Voraussetzung dieses Anspruchs ist, dass die Wände Grenzeinrichtungen im Sinne von § 921 BGB sind. Das können sie durch das Anbauen von Seiten des dem Nachbarn gehörenden Grundstücks nur geworden sein, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks dem Anbauen zugestimmt hat. Ist dies der Fall, sind die Wände zu Nachbarwänden geworden mit der Folge, dass die Nachbarn Miteigentümer geworden sind. Fehlt es an der Zustimmung, durften die Wände, die bei einem entschuldigten Überbau insgesamt im Alleineigentum des errichtenden Nachbarn stehen, nicht für die Errichtung von baulichen Anlagen auf dem überbauten Grundstück verwendet werden. Durch die gleichwohl vorgenommenen einseitigen Maßnahmen wurden die Wände nicht zu einer gemeinsamen Grenzeinrichtung21. Bei einem unentschuldigten Überbau ist der errichtende Nachbar zwar Alleineigentümer der Teile der Wände, die auf seinem Grundstück stehen und durfte deshalb daran anbauen. Aber dadurch entstand ebenfalls keine gemeinsame Grenzeinrichtung. Denn diese kann ohne oder gegen den Willen des Nachbarn nicht geschaffen werden, weil sie ihn gemäß § 922 Satz 2 BGB mit Unterhaltungskosten belastet22.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Januar 2014 – V ZR 292/12

  1. siehe nur BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 300 mwN[↩]
  2. vgl. Staudinger/Roth, BGB [2009], § 912 Rn. 35 sowie BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 9[↩]
  3. siehe nur BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 17 mwN[↩]
  4. siehe nur BGH, Urteil vom 27.07.2012 – V ZR 2/12, Grundeigentum 2012, 1309[↩]
  5. PWW/Lemke, BGB, 8. Aufl., § 921 Rn. 10[↩]
  6. BGH, Urteil vom 30.04.1958 – V ZR 178/56, BGHZ 27, 197, 199 ff.[↩]
  7. BGH, Urteil vom 02.02.1965 – V ZR 247/62, BGHZ 43, 127, 129[↩]
  8. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 5 mwN[↩]
  9. Schäfer/FinkJamann/Peter, NachbG NRW, § 8 Rn. 3[↩][↩]
  10. vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 531, 532[↩]
  11. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 239 f.; Staudinger/Roth, BGB [2009], § 921 Rn. 24; Reich, NachbG NRW, § 8 Rn. 3[↩]
  12. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 3 f.[↩]
  13. BGH, Urteil vom 26.02.1964 – V ZR 59/61, BGHZ 41, 177, 179 f.; Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00, NZM 2001, 817, 818[↩]
  14. vgl. zu dieser BGH, Urteil vom 11.04.2008 – V ZR 158/07, NJW 2008, 2032 Rn. 12[↩]
  15. Schäfer/FinkJamann/Peter, NachbG NRW, 16. Aufl., § 12 Rn. 5[↩]
  16. Glaser, MDR 1956, 449, 450[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, BGHZ 174, 20 Rn. 7[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 97/11, NJW-RR 2012, 1160 Rn.20; Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 56/12, NJW-RR 2013, 650 Rn. 6 mwN[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1977 – V ZR 71/75, BGHZ 68, 350, 355[↩]
  20. vgl. dazu BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 8[↩]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528, 1529 zum Anbau an eine Grenzmauer[↩]
  22. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 5[↩]

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