Die unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaik-Anlage rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung.
In dem hier vom Amtsgericht München entschiedenen Fall haben die Eigentümer eines Hauses in Franken geklagt, die im Jahr 2017 von der beklagten Unternehmerin eine Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) für deren Hausdach mit einer Nennleistung von 5,13 kWp angemietet hatten. Vertraglich war ein durch die Beklagte auszuführendes Wartungsintervall von vier Jahren vereinbart. Die Vertragslaufzeit wurde auf 20 Jahre vereinbart, wobei das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wurde. Die Eigentümer forderten die Beklagte im Jahr 2023 – auch anwaltlich – vergeblich zur Reinigung der Module auf und kündigten schließlich im Januar 2024 den Vertrag außerordentlich. Sie behaupteten, ihnen sei bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt worden.
Vor dem Amtsgericht München verklagten die Eigentümer die Beklagte daraufhin auf Abbau der PV-Anlage und Zurückversetzung des Hauses und des Daches in den Ursprungszustand. Die Beklagte machte im Wege einer Widerklage ihrerseits die rückständigen Monatsmieten für Februar bis Juli 2024 in Höhe von insgesamt 571 € geltend. Das Amtsgericht wies die Klage der Eigentümer ab und gab der Widerklage der PV-Vermieterin statt:
Die außerordentliche Kündigung ist unwirksam. Die gemietete Solaranlage weist keinen Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) auf. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründet jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringt. Die tatsächliche Leistung der Stromerzeugung entspricht aber unstreitig der prognostizierten Leistung. Allein eine in einer (unterstellten) Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründet keinen Mangel der Mietsache.
Die fristlose Kündigung kann auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden.
Das Gericht unterstellt zugunsten der Eigentümer, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Beklagte die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen wird. Hierin liegt aber nicht eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Eigentümer an die Beklagte. Diese Zusage des Vertriebs zur Reinigung muss sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen.
Die Eigentümer vermögen aus der (unterstellten) Pflichtverletzung der PV-Vermieterin bei Vertragsschluss weder einen Schadensersatzanspruch noch einen wichtigen Grund abzuleiten. Eine (fahrlässige) falsche Angabe zu den Leistungen der PV-Vermieterin bei der Wartung stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung der PV-Vermieterin dar. Aus dem Vortrag der Eigentümer vermochte das Gericht aber nicht zu entnehmen, dass im Falle einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre; die – hier unterstellte – Falschinformation ist mithin für Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter ist minimal, die Eigentümer geben auch nicht zu erkennen, dass ihnen besonders an der Reinigung gelegen war und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt war.
Amtsgericht München, Urteil vom 28. November 2024 – 191 C 12116/24
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