Die Eisdiele im allgemeinen Wohngebiet

Sind nach den Festsetzungen eines Bebauungsplans, der ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, nur Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und – in einem kleinen Teil des Plangebiets – Ställe für Kleintierhaltung im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO 1968/1977 zulässig und danach insbesondere alle Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO ausgeschlossen, ist der allgemeine Charakter des nach § 4 BauNVO zu beurteilenden Baugebietstypus eines allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt1.

Die Eisdiele im allgemeinen Wohngebiet

Der für die Beurteilung des Bauvorhabens einschlägige Bebauungsplan der Gemeinde ist unwirksam. Im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Die nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen.

Der maßgebliche Bebauungsplan ist deshalb unwirksam, weil auf Grundlage der getroffenen Festsetzungen die allgemeine Zweckbestimmung des festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die allgemeine Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets (WA) normiert § 4 Abs. 1 BauNVO. Danach dient dieses Gebiet vorwiegend dem Wohnen. Näheres ergibt sich aus § 4 Abs. 2 BauNVO. Neben der Wohnnutzung sind danach die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (Nr. 2) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3) allgemein zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts2 ist der allgemeine Charakter eines allgemeinen Wohngebiets (WA) dann nicht mehr gegeben, wenn die Gemeinde im Bebauungsplan alle Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO ausschließt und damit im rechtlichen Ergebnis die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) herstellt.

Ausgehend von diesen Rechtsgrundsätzen kann auch für die vorliegende Konstellation nichts anderes gelten. Die Gemeinde hat mit dem festgesetzten Ausschluss der Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO den allgemeinen Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht mehr gewahrt. Dieser Gebietscharakter beruht maßgeblich – neben einer vorwiegend vorhandenen Wohnnutzung – darauf, dass die dem Wohnen zugeordneten Nutzungsarten der Versorgung, der gesellschaftlichen Kommunikation sowie der Daseinsfür- und -vorsorge für die Wohnbevölkerung ebenfalls mit relevantem Gewicht vorhanden sind. Dies ist im vorliegenden Fall durch den dargestellten Ausschluss dieser Nutzungsarten nicht zu verwirklichen.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet (WA) ausnahmsweise zugelassen werden können, im gesamten Plangebiet allgemein zulässig sind und ferner Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO 1968/1977 ausnahmsweise zugelassen werden konnten, in einem kleineren Bereich des Plangebiets (= Gebiete 3 und 4 im nordöstlichen Teil des Plangebiets) ebenfalls allgemein zulässig sind. Die beigeladene Gemeinde hat danach – anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall – im rechtlichen Ergebnis noch nicht „eins zu eins“ die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) hergestellt. Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes können zwar auch im reinen Wohngebiet (WR) ausnahmsweise zugelassen werden, so dass die getroffenen Festsetzungen im Ergebnis einem reinen Wohngebiet (WR) sehr nahe kommen. Allerdings waren Ställe für Kleintierhaltung nach der einschlägigen Fassung der Baunutzungsverordnung im reinen Wohngebiet nicht zulässig. Dies ändert aber nichts daran, dass entgegen den Vorgaben in § 1 Abs. 5 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des im Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die Zulassung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes im gesamten Plangebiet und die Zulassung von Ställen für Kleintierhaltung in einem kleineren Teilgebiet ist – mit anderen Worten – nicht geeignet, den Charakter des Plangebiets im Sinne eines allgemeines Wohngebiets (WA) entscheidungserheblich zu prägen. Es handelt sich lediglich um zwei Nutzungsarten mit einem engen Spektrum, deren Zulassung nichts daran ändert, dass im Plangebiet faktisch nur Wohnnutzung zugelassen ist. Die Zulassung der Ställe für Kleintierhaltung, die zur Absicherung einer bei Erlass des Plans bestehenden Kleintierhaltung diente, betrifft im Übrigen – wie bereits ausgeführt – nur einen kleinen Teil des Plangebiets. Die beigeladene Gemeinde hat danach bei der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung mit ihren Festsetzungen die für ein allgemeines Wohngebiet (WA) typischen Versorgungseinrichtungen für die Bevölkerung vollständig ausgeschlossen und damit den durch § 4 BauNVO vorgegebenen Rahmen verlassen.

Im Hinblick auf die dargestellte Unwirksamkeit des einschlägigen Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich unter anderem nach Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. § 34 Abs. 2 BauGB ist also lex specialis gegenüber § 34 Abs. 1 BauGB3.

Davon ausgehend lässt sich die nähere Umgebung des streitgegenständlichen Bauvorhabens nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen. Nach der danach einschlägigen Vorschrift des § 34 Abs. 1 fügt sich das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die nähere Umgebung ist nach § 34 BauGB der Maßstab für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Die tatsächlich vorhandene bauliche oder sonstige Nutzung erfüllt danach im nicht beplanten Innenbereich dieselbe Funktion wie ein Bebauungsplan im beplanten Bereich, nämlich die Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung. Die Abgrenzung des Bereichs, der als nähere Umgebung anzusehen ist, folgt aus der dargestellten Funktion der Umgebungsbebauung. Deshalb muss die nähere Umgebung einmal insoweit berücksichtigt werden, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung bzw. die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf dennoch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als sie noch prägend auf dasselbe einwirkt4.

Aus dieser Umschreibung der näheren Umgebung folgt, dass es für die Dimensionierung des Bereichs, der als nähere Umgebung eines Bauvorhabens maßgeblich für die Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist, keine feste Werte geben kann. Maßgeblich ist vielmehr das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotential einerseits und seine Störungsempfindlichkeit andererseits. Je intensiver einer dieser beiden Komponenten ausgeprägt ist, umso größer ist der als nähere Umgebung zu berücksichtigende Bereich. Daraus ergibt sich, dass bei einer immissionsträchtigen Anlage ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ anzusehen ist als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets; bei Letzterem ist in der Regel nur die unmittelbare Nachbarschaft, nämlich das betroffene Straßenviereck und die gegenüberliegende Straßenseite als nähere Umgebung anzusehen5.

Nach diesem Maßstab gehört zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB jedenfalls die Bebauung im Gebiet des unwirksamen Bebauungsplans „B.“, die sich westlich der S-Straße befindet und im Norden durch die A-Straße und im Süden durch die R-Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet befindet sich außer der ganz überwiegend vorhandenen Wohnnutzung auch eine Pension. Ob auch der Bereich südlich der R-Straße, in dem sich zwei italienische Restaurants und eine Bierstube befinden, noch zur näheren Umgebung gehört, kann offen bleiben. Gleiches gilt für die Frage, ob auch noch der Laden einer Bäckerei, der sich nördlich der A-Straße an der Ecke zur S-Straße befindet, bei der Bildung des maßgeblichen Rahmens zu berücksichtigen ist.

Zu der näheren Umgebung gehört ferner das Gelände des Freibads, das sich in südöstlicher Richtung auf der gegenüberliegenden (östlichen) Seite der S-Straße befindet und sich in südliche Richtung über eine Länge von über 200 m erstreckt. Danach bildet die S-Straße gerade keine Zäsur und sie trennt die Baugebiete jeweils östlich und westlich der Straße nicht. Eine trennende Wirkung einer Straße kann nur für den Fall angenommen werden, dass keine Immissionen oder sonstigen Auswirkungen über diese Straße hinweg in nennenswertem Umfang auf das andere Baugebiet einwirken6. Eine solche Konstellation ist hier nicht gegeben. Sowohl das Bauvorhaben bzw. die vorhergehende Nutzung als Eisdiele einerseits als auch die Schwimmbadnutzung andererseits strahlen über den Bereich ihrer jeweiligen Straßenseite hinweg und prägen maßgeblich auch das jeweils gegenüberliegende Gebiet. Insbesondere bei einer immissionsträchtigen Anlage wie einem großen Freibad, wie es hier zu beurteilen ist, ist ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB anzusehen als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets. Der Zu- und Abgangsverkehr des Schwimmbadgeländes wirkt – was auf der Hand liegt – auch auf den Bereich westlich der S-Straße. Gleiches gilt umgekehrt auch für die Verkehrsemissionen, die durch die vorhergehende Nutzung als Eisdiele bzw. durch die Gaststättennutzung auf dem streitgegenständlichen Grundstück hervorgerufen wurden und werden. Sowohl das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotenzial als auch seine Störungsempfindlichkeit in Bezug auf die Auswirkungen des Schwimmbadbetriebs erfordern deshalb die Zuordnung der Nutzungen auf beiden Seiten der S-Straße zur näheren Umgebung.

Die so umschriebene nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete zuordnen. Vorhanden ist zwar eine überwiegende Wohnnutzung. Zu berücksichtigen ist ferner der Beherbergungsbetrieb südlich des Baugrundstücks sowie das Freibad einschließlich des auf dem Gelände betriebenen Restaurants. Schließlich prägt auch die bisherige Nutzung als Eis-Café bzw. Eisdiele auf dem streitgegenständlichen Grundstück die zukünftig angestrebte Nutzung.

Vor diesem tatsächlichen Hintergrund scheidet sowohl die Annahme eines faktischen reinen Wohngebiets als auch eines faktischen allgemeinen Wohngebiets aus. Dies ergibt sich bereits auf Grundlage der bestandskräftig genehmigten Eisdiele bzw. des Eis-Cafés. Dieser gewerbliche Betrieb ist als Schank- und Speisewirtschaft zu qualifizieren7. Diese Nutzungsart kann in einem reinen Wohngebiet von vornherein nicht zugelassen werden. In einem allgemeinen Wohngebiet ist ein solcher Betrieb nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nur dann zulässig, wenn er der Versorgung des Gebiets dient. Davon kann bei der ursprünglich vorhandenen Eisdiele nicht ausgegangen werden, zumal sie aufgrund der günstigen Verkehrslage an der Hauptverkehrsstraße, die zudem in Richtung des großen Klinikbereichs führt, nach allgemeiner Lebenserfahrung einen Einzugsbereich hatte, der weit über das maßgebliche Wohngebiet hinausgereicht hat. Ein verbrauchernaher Einzugsbereich – wie er in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gefordert wird – liegt nicht vor, wenn der Betrieb auf Besucher ausgerichtet ist, die realistischerweise zum Besuch ein Kraftfahrzeug benutzen, oder wenn der Betrieb eine Kapazität aufweist, die nicht erwarten lässt, dass sie durch die Bewohner des Gebiets in einem ins Gewicht fallenden Umfang ausgelastet wird8.

Auch das Schwimmbad und der dazugehörende Restaurantbetrieb schließen – unabhängig von den bisherigen Ausführungen – die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets aus. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können zwar Anlagen für soziale Zwecke im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. In allgemeinen Wohngebieten sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig. Auf Grundlage dieser Vorschriften mag zwar die Zulassung einer kleineren Anlage für sportliche Zwecke (etwa ein kleines Schwimmbad) in den genannten Wohngebieten baurechtlich zulässig sein. Dies gilt jedoch nicht für größere Anlagen für sportliche Zwecke wie das hier zu beurteilende Schwimmbad, die Wohngebieten im Grundsatz wesensfremd sind und dorthin auch nicht ausnahmsweise gehören9. Aufgrund der Größe des Schwimmbadgeländes ist diese Einrichtung von vornherein auf einen größeren Einzugsbereich ausgerichtet, was notwendigerweise zu einer Belastung mit Verkehrsimmissionen führt, die das übliche Maß in den genannten Wohngebieten deutlich übersteigt. Auch der Restaurantbetrieb im Schwimmbad ist auf einen überörtlichen Bereich ausgerichtet und kann danach funktional nicht dem umgebenden Wohngebiet zugeordnet werden. Eine solche Betriebsstruktur ist mithin ebenfalls in den genannten Wohngebieten nicht zulässig. An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass der Restaurantbetrieb nur saisonal betrieben wird.

Die weitere Frage, ob die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets schon deshalb ausgeschlossen ist, weil der maßgebliche Bereich starken Verkehrslärmimmissionen (die Messungen der Gemeinde ergaben einen Geräuschpegel von ca. 70 dB(A) am Tag durch den Verkehr auf der viel befahrenen S-Straße) ausgesetzt ist, bedarf im Hinblick auf die obigen Ausführungen keiner abschließenden Bewertung. Es spricht aber Manches dafür, dass in den Fällen, in denen im Hinblick auf eine vorhandene Lärmbelastung die „Neuplanung“ eines reinen bzw. eines allgemeinen Wohngebiets abwägungsfehlerhaft wäre, eine entsprechende Einstufung über § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung ebenfalls nicht vorgenommen werden kann und statt dessen auf die allgemeine Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB zurückzugreifen ist. Bei Werten von über 70 dB(A) am Tag und mehr als 60 dB(A) in der Nacht liegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts für allgemeine Wohnverhältnisse jedenfalls offensichtlich ungesunde Wohnverhältnisse vor, die einer Sanierung bedürfen und für die eine Lärmminderungsplanung erforderlich ist10.

Auch ansonsten ist nicht ersichtlich, dass die vorhandene Bebauung – wie sie beschrieben wurde – in den Baugebietskatalog der Baunutzungsverordnung eingeordnet werden könnte.

Die Art der baulichen Nutzung des Bauvorhabens richtet sich deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB. Im Hinblick auf den dargestellten Rahmen der Umgebungsbebauung, der maßgeblich durch die bisherige Nutzung des Baugrundstücks als Eisdiele bzw. Eis-Café einerseits und das großflächige Schwimmbad einschließlich des dazugehörenden Restaurantbetriebs andererseits gebildet wird, fügt sich die hier zu beurteilende Nutzungsart in Form einer Schank- und Speisewirtschaft ohne Weiteres in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies gilt vor dem Hintergrund der dargestellten Vorbelastung mit Geräuschimmissionen insbesondere auch dann, wenn der Betrieb nach seinem Umfang und seinem Einzugsgebiet als Schank- und Speisewirtschaft im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO eingestuft wird.

Die streitgegenständliche Nutzung erweist sich gegenüber den Anwohnern auch nicht als rücksichtslos. Ohne Erfolg berufen sie sich in diesem Zusammenhang auf von der Gaststätte ausgehende unzumutbare Geruchsbelästigungen. Die Baurechtsbehörde hat in der Baugenehmigung vom 05.12.2011 rechtliche Vorgaben zur Vermeidung unzumutbarer Geruchsbelästigungen gemacht. Dass diese Vorgaben nicht dem Stand der Technik genügen, ist weder ersichtlich noch substantiiert behauptet worden. Auch die von den Anwohnern veranlassten Vor-Ort-Kontrollen durch den zuständigen Sachbearbeiter des Landratsamts Karlsruhe haben keine Beanstandungen ergeben. Es konnte insbesondere festgestellt werden, dass der Pächter der Gaststätte die Abluftfilter der Anlage ausreichend gewartet hat bzw. wartet. Zu berücksichtigen ist schließlich, dass sich das Grundstück der betroffenen Anwohner nordwestlich der Gaststätte befindet und Winde aus südöstlicher Richtung, die in besonderem Maße die Gefahr von Geruchsimmissionen für ihr Grundstück bergen, nach allgemeiner Lebenserfahrung eher selten vorkommen.

Schließlich fehlen auch ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass von der zu beurteilenden Nutzungsart bei der vorzunehmenden typisierenden Betrachtungsweise unzumutbare Lärmbelästigungen ausgehen. Die Größe der Gaststätte sowie die ganz erhebliche Vorbelastung mit Lärm durch die S-Straße sprechen entscheidend gegen die behauptete unzumutbare Lärmbelästigung. Soweit die Anwohner im Kern darauf abstellen, dass unzumutbare Lärmbelästigungen durch einzelne Gäste – insbesondere bei der Abfahrt mit ihren Kraftfahrzeugen – entstünden, braucht diesem Vortrag nicht weiter nachgegangen zu werden. Solchen Belästigungen kann jedenfalls mit den Mitteln des Bauplanungsrechts nicht begegnet werden.

Verwaltungsgericht Karlsruhe, Urteil vom 5. August 2014 – 4 K 1370/12

  1. im Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 08.02.1999 – 4 BN 1.99, NVwZ 1999, 1340[]
  2. BVerwG, Beschluss vom 08.02.1999 – 4 BN 1.99, NVwZ 1999, 1340[]
  3. vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23.09.1999 – 4 C 6.98, BVerwGE 109, 314[]
  4. vgl. etwa: BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 – 4 C 23.86, BVerwGE 84, 322[]
  5. vgl. zum Ganzen: Dürr in Brügelmann, BauGB, Kommentar, § 34 Rdnr. 25[]
  6. vgl. Dürr, aaO, § 34 Rd.Nr. 26[]
  7. vgl. Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 11. Aufl., § 2 Rd.Nr. 13[]
  8. vgl. dazu Fickert/Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 4.25[]
  9. vgl. Fickert/Fieseler, aaO, § 2 Rd.Nr. 22.1[]
  10. vgl. dazu Fickert/Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 2.5[]