Ände­run­gen an der Erb­bau­zins­re­al­last – und die nach­ran­gi­gen Gläu­bi­ger

Die Inha­ber gleich- oder nach­ran­gi­ger ding­li­cher Rech­te am Erb­bau­recht müs­sen einer Ände­rung des Inhalts der Erb­bau­zins­re­al­last nicht zustim­men, wenn sich aus der neu­en (wert­ge­si­cher­ten) Erb­bau­zins­re­al­last kein höhe­rer Erb­bau­zins als der­je­ni­ge aus der bis­he­ri­gen Real­last und dem durch eine Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses erge­ben kann.

Ände­run­gen an der Erb­bau­zins­re­al­last – und die nach­ran­gi­gen Gläu­bi­ger

Die Ein­tra­gung einer Wert­si­che­rung bei der Erb­bau­zins­re­al­last bedarf als Inhalts­än­de­rung des ding­li­chen Rechts nach § 877 i.V.m. § 876 BGB grund­sätz­lich der Zustim­mung der Inha­ber gleich- und nach­ran­gi­ger Rech­te an dem Erb­bau­recht 1. Im Grund­buch­ver­fah­ren zur Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung ist deren Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nötig 2.

Aus dem Schutz­zweck der die Inhalts­än­de­rung eines Rechts an die Zustim­mung der Inha­ber gleich- oder nach­ran­gi­ger Rech­te bin­den­den Vor­schrif­ten, wie er auch in § 876 Satz 2 BGB zum Aus­druck kommt, ist aller­dings zu fol­gern, dass die Zustim­mung des Drit­ten unnö­tig ist, wenn sei­ne Rechts­stel­lung durch die Ände­rung nicht berührt wird 3.

Vor die­sem Hin­ter­grund bestehen unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen zu der Fra­ge, ob es der Zustim­mung der Inha­ber nach­ran­gi­ger Rech­te an dem Erb­bau­recht bei der Umstel­lung einer schuld­recht­li­chen Wert­si­che­rung auf eine wert­ge­si­cher­te Erb­bau­zins­re­al­last auch bedarf, wenn – wie hier – der Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses durch eine den Rech­ten im Ran­ge vor­ge­hen­de Vor­mer­kung abge­si­chert ist. Das wird von Bött­cher 4 und Wil­ke 5 mit der Begrün­dung ver­neint, dass sich die Rechts­stel­lung der Inha­ber der nach­ran­gi­gen Rech­te durch die Ver­ding­li­chung der Wert­si­che­rung nicht ver­schlech­te­re, wenn der Anpas­sungs­an­spruch bis­her durch eine Vor­mer­kung gesi­chert gewe­sen sei und die Anpas­sungs­ver­ein­ba­rung durch die nach­träg­li­che Ände­rung nicht in ihrem Umfang ver­än­dert wer­de. Klu­ge 6 und Eichel 7 sind dage­gen der Ansicht, dass die Zustim­mung der Inha­ber der nach­ran­gi­gen Rech­te auch in die­sen Fäl­len unver­zicht­bar sei, weil die Wert­si­che­rung der ding­li­chen Erb­bau­zins­re­al­last über die einer schuld­recht­li­chen Anpas­sungs­ver­ein­ba­rung hin­aus­ge­he und sich auch nicht sicher fest­stel­len las­se, ob und inwie­weit mit der Ände­rung der Wert­si­che­rung eine Ein­schrän­kung oder Erwei­te­rung des bis­her bestehen­den Rechts­zu­stands ein­her­ge­he.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Fra­ge dahin, dass die Inha­ber gleich- oder nach­ran­gi­ger ding­li­cher Rech­te am Erb­bau­recht einer Ände­rung des Inhalts der Erb­bau­zins­re­al­last nicht zustim­men müs­sen, wenn sich aus der neu­en (wert­ge­si­cher­ten) Erb­bau­zins­re­al­last kein höhe­rer Erb­bau­zins als der­je­ni­ge aus der bis­he­ri­gen Real­last und dem durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses erge­ben kann.

Die Zustim­mung der Inha­ber sol­cher Rech­te zu einer Ände­rung des Inhalts der Erb­bau­zins­re­al­last ist nach § 877 i.V.m. § 876 BGB zwar grund­sätz­lich gebo­ten, weil § 876 Satz 2 BGB von dem Zustim­mungs­er­for­der­nis nur befreit, wenn eine Beein­träch­ti­gung die­ser Rech­te aus­ge­schlos­sen ist 8. Die Ände­rung des Inhalts der Real­last muss aber die Rechts­stel­lung und nicht bloß die wirt­schaft­li­che Lage der Inha­ber sol­cher Rech­te beein­träch­ti­gen oder beein­träch­ti­gen kön­nen 9. Letz­te­res ist grund­sätz­lich nur der Fall, wenn ein gleich- oder vor­ran­gi­ges Recht durch die Inhalts­än­de­rung in sei­nem Umfang erwei­tert wird 10, wäh­rend ein ledig­lich for­mel­les Betrof­fen­sein die Zustim­mung zu einer Inhalts­än­de­rung ent­behr­lich machen kann 11.

Das Erfor­der­nis der Zustim­mung der Inha­ber der nach­ran­gi­gen Rech­te kann daher nicht – wie von dem Beschwer­de­ge­richt ange­nom­men – damit begrün­det wer­den, dass ein durch Vor­mer­kung gesi­cher­ter schuld­recht­li­cher Anspruch auf Anpas­sung der Erb­bau­zins­re­al­last des­sen Gel­tend­ma­chung vor­aus­setzt, wäh­rend bei einer wert­ge­si­cher­ten Real­last nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB die Anpas­sung in der Regel ohne Zutun des Gläu­bi­gers ein­tritt 12. Dass sich für die Inha­ber gleich- oder nach­ran­gi­ger Rech­te ohne die Inhalts­än­de­rung der Erb­bau­zins­re­al­last ein Vor­teil in den Zeit­räu­men ergibt, in denen der Gläu­bi­ger sei­nen Anspruch auf Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses (noch) nicht gel­tend macht, begrün­det kein Betrof­fen­sein in ihren Rech­ten, son­dern stellt ledig­lich einen wirt­schaft­li­chen Vor­teil aus der nach frü­he­rer Geset­zes­la­ge allein mög­li­chen Wert­si­che­rung des Erb­bau­zin­ses durch einen durch Vor­mer­kung gesi­cher­ten schuld­recht­li­chen Anspruch dar.

Anders ist es dage­gen, wenn der durch die Vor­mer­kung gesi­cher­te Anspruch nicht in jedem Fall eine Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses min­des­tens in dem Umfang zulässt, wie er nach der beab­sich­tig­ten Ände­rung der Real­last ein­tre­ten kann. Die bean­trag­te Rechts­än­de­rung geht über eine bloß tech­ni­sche Ände­rung der Wert­si­che­rung hin­aus, wenn nach der Ände­rung des ding­li­chen Rechts (§ 1105 BGB) höhe­re Ansprü­che auf Ein­zel­leis­tun­gen (§ 1107 BGB) ent­ste­hen kön­nen, als es bei einer Anpas­sung nach dem durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruch mög­lich wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/​15

  1. allg. Mei­nung: BayO­bLGZ 1996, 159, 164; Bött­cher, Prak­ti­sche Fra­gen des Erb­bau­rechts, 7. Aufl., Rn. 364; Eichel, RNotZ 2001, 535, 538; Ingenstau/​Hustedt, Erb­bau­RG, 10. Aufl., § 9 Rn. 27; Klu­ge, Mitt­RhNotK 2000, 409, 425; Mohrbutter/​Mohrbutter, ZIP 1995, 806, 810; v.Oefele/Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 5. Aufl., Rn.06.84; Wil­ke, DNotZ 1995, 654, 662
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 347
  3. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 346; BayO­bLGZ 1959, 520, 529; 1991, 313, 317
  4. Bött­cher, Prak­ti­sche Fra­gen des Erb­bau­rechts, 7. Aufl., Rn. 366
  5. Wil­ke, DNotZ 1995, 654, 662
  6. Klu­ge, Mitt­RhNotK 2000, 409, 425
  7. Eichel, RNotZ 2001, 535, 538
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 346; BGH, Urteil vom 09.06.1969 – III ZR 231/​65, LM § 3 ZPO Nr. 40
  9. vgl. RG, JW 1936, 2343, 2344; KG, KGJ 52 A, S 197, 201; BayO­bLGZ 1959, 520, 529
  10. KG, aaO; BayO­bLG aaO
  11. vgl. BayO­bLGZ 1974, 217, 221; 1991, 313, 317
  12. zu den auch bei die­ser Gestal­tung mög­li­chen Aus­nah­men: vgl. BGH, Urteil vom 01.06.1990 – V ZR 84/​89, BGHZ 111, 324, 326 f.