Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählen hierzu sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums1 als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum2, insbesondere also die brandschutzrechtlichen Vorgaben für die einschlägige Gebäudeklasse (vgl. § 2 Abs. 3 NBauO).
Die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen; dies gilt daher auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen. Etwas anderes gilt nur, wenn eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlossen worden ist.
Ein Anspruch auf eine von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung (§ 16 Abs. 4, § 21 Abs. 4 und 8 WEG) kommt nur unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG3 in Betracht, also dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen liegen schon deshalb nicht vor, weil es auch im Interesse der Klägerin liegt, dass ermittelt wird, mit welchen Maßnahmen die – unter anderem Statik und Brandschutz betreffenden – öffentlichrechtlichen Anforderungen an die in dem Teilungsvertrag vorgesehene Nutzung des Gebäudes mit drei Wohneinheiten eingehalten werden können. Daher kann offen bleiben, ob eine auf § 16 Abs. 4 WEG gestützte Kostenverteilung ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widerspräche, wenn es – wie hier – um die Kosten für die erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums geht4.
Dagegen ist es grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen. Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlichrechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern5. Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss der Eigentümerversammlung ist nichtig.
Für das Sondereigentum an einer Wohnung kann bauordnungsrechtlich der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche vorgegeben sein (hier gemäß § 45 Abs. 1 Satz 1 NBauO). Da diese Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 BGB6 gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen7, hat der Sondereigentümer solche bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2016 – V ZR 84/16
- vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 10; Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 7[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016V ZR 250/14, aaO; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02, BGHZ 152, 63, 74 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27[↩]
- so Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 16 Rn. 66[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Stresemann, 7. Aufl., § 94 Rn. 28 mwN[↩]
- vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 5 Rn. 57[↩]
