Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen – und die bestrit­te­ne Wohn­flä­chen­an­ga­be

Zu den Anfor­de­run­gen an sub­stan­ti­ier­tes Bestrei­ten der vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Flä­chen­an­ga­ben durch den Mie­ter hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men:

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen – und die bestrit­te­ne Wohn­flä­chen­an­ga­be

Nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen hat der Ver­mie­ter, der eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung erhebt, die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Flä­chen­an­sät­ze. Wenn er – wie hier – bestimm­te Flä­chen­wer­te vor­trägt, genügt dies den Anfor­de­run­gen an eine sub­stan­ti­ier­te Dar­le­gung [1]. Der sodann erklä­rungs­be­las­te­te Mie­ter hat – soll sein Vor­trag beacht­lich sein – auf die Behaup­tun­gen des Ver­mie­ters grund­sätz­lich eben­falls sub­stan­ti­iert (d. h. mit nähe­ren posi­ti­ven Anga­ben) zu erwi­dern und muss erläu­tern, von wel­chen tat­säch­li­chen Umstän­den er aus­geht, denn mit blo­ßem Bestrei­ten darf der Mie­ter sich nur bei pau­scha­lem Vor­brin­gen des Ver­mie­ters begnü­gen [2].

Die Ver­pflich­tung zu einem sub­stan­ti­ier­ten Gegen­vor­trag setzt vor­aus, dass ein sol­ches Vor­brin­gen der erklä­rungs­be­las­te­ten Par­tei mög­lich und zumut­bar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaup­te­ten Umstän­de in ihrem Wahr­neh­mungs­be­reich ver­wirk­licht haben [3].

Nach die­sen Grund­sät­zen genüg­te ein ein­fa­ches Bestrei­ten der Wohn­flä­che der von der Beklag­ten gemie­te­ten Woh­nung bereits des­halb nicht, weil er hät­te sub­stan­ti­iert dar­le­gen müs­sen, dass die vom Ver­mie­ter ange­ge­be­nen Qua­drat­me­ter­zah­len unrich­tig sind [4]. Unab­hän­gig davon, ob die Grö­ße der gemie­te­ten Woh­nung in der Miet­ver­trags­ur­kun­de ange­ge­ben ist oder nicht, ist es dem Mie­ter in aller Regel selbst mög­lich, die Wohn­flä­che der gemie­te­ten Woh­nung zu ver­mes­sen und sei­ner­seits einen bestimm­ten Flä­chen­wert vor­zu­tra­gen [5].

Im Schrift­tum wird zwar ver­ein­zelt die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass eine Flä­chen­be­rech­nung der eige­nen Räu­me vom Mie­ter nicht ver­langt wer­den kön­ne, weil bil­li­ger­wei­se nicht zu erwar­ten sei, dass er über die Anwen­dung der Berech­nungs­me­tho­den Bescheid wis­se [6]. Sub­stan­ti­ier­tes Bestrei­ten ver­langt jedoch nicht, dass der Mie­ter sich an einer bestimm­ten Berech­nungs­me­tho­de, etwa den Vor­ga­ben der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung, ori­en­tiert, zumal die Berech­nung etwa bei Dach­ge­schoss­woh­nun­gen auf­grund von Schrä­gen und Win­keln kom­pli­ziert sein kann [7]. Um die vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Qua­drat­me­ter­zah­len wirk­sam zu bestrei­ten, genügt es daher, wenn ihm der Mie­ter das Ergeb­nis einer lai­en­haf­ten, im Rah­men sei­ner Mög­lich­kei­ten lie­gen­den Ver­mes­sung ent­ge­gen hält.

Auch die Gesamt­wohn­flä­che des Gebäu­des hat die beklag­te Mie­te­rin im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall unzu­rei­chend bestrit­ten. Selbst zu äußer­lich wahr­nehm­ba­ren Gege­ben­hei­ten, wie Gebäu­de­zu­schnitt sowie Anzahl der Woh­nun­gen und Stock­wer­ke, aus denen sich Ansatz­punk­te für Zwei­fel an der behaup­te­ten Gesamt­wohn­flä­che erge­ben könn­ten, hat sie kei­ne Anga­ben gemacht.

Schließ­lich lässt sich dem pau­scha­len Bestrei­ten der Flä­chen­an­ga­ben nicht ent­neh­men, dass das in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ange­nom­me­ne Ver­hält­nis der Flä­che der Miet­woh­nung (40 m²) zur Gesamt­wohn­flä­che (240 m²) zu Las­ten der Mie­te­rin unrich­tig ist. Es wird nicht deut­lich, dass das Ver­hält­nis der Flä­che der Miet­woh­nung zur Gesamt­wohn­flä­che für die Mie­te­rin güns­ti­ger ist, denn ihr Bestrei­ten lässt nicht erken­nen, ob die von ihr gemie­te­te Woh­nung (wesent­lich) klei­ner oder die Gesamt­wohn­flä­che grö­ßer sein soll als vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Okto­ber 2014 – VIII ZR 41/​14

  1. Schmid, Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, aaO, Rn. 7039; ders., ZMR 2009, 335, 336[]
  2. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/​07, NJW 2008, 1801 Rn. 29[]
  3. sie­he BGH, Beschluss vom 25.03.2014 – VI ZR 271/​13, NJW-RR 2014, 830 Rn. 7; Urtei­le vom 11.03.2010 – IX ZR 104/​08, WM 2010, 815 Rn. 16; vom 06.07.2007 – V ZR 128/​06 17; vom 07.12 1998 – II ZR 266/​97, BGHZ 140, 156, 158; vom 06.10.1989 – V ZR 223/​87, NJW-RR 1990, 78 unter – II 3 b aa; vom 17.03.1987 – VI ZR 282/​85, BGHZ 100, 190, 196; jeweils mwN[]
  4. Staudinger/​Weitemeyer, aaO § 556a Rn. 23[]
  5. Lan­gen­berg, aaO, J Rn. 36[]
  6. Schmid, Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, aaO, Rn. 7040; ders., ZMR 2009, 335, 337; zu den Berech­nungs­me­tho­den sie­he Eisen­schmid in Eisenschmid/​Wall, Betriebs­kos­ten-Kom­men­tar, 3. Aufl., Rn. 4008 ff.; Schmid, Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, aaO, Rn. 4127a[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/​09, NZM 2010, 858 Rn. 29[]