Betriebskostenabrechnungen – und die bestrittene Wohnflächenangabe

Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen:

Betriebskostenabrechnungen – und die bestrittene Wohnflächenangabe

Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er – wie hier – bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung1. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen2.

Die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag setzt voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben3.

Nach diesen Grundsätzen genügte ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche der von der Beklagten gemieteten Wohnung bereits deshalb nicht, weil er hätte substantiiert darlegen müssen, dass die vom Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind4. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen5.

Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Mieter nicht verlangt werden könne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse6. Substantiiertes Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer bestimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverordnung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann7. Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.

Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes hat die beklagte Mieterin im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall unzureichend bestritten. Selbst zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, hat sie keine Angaben gemacht.

Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenangaben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung angenommene Verhältnis der Fläche der Mietwohnung (40 m²) zur Gesamtwohnfläche (240 m²) zu Lasten der Mieterin unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Mieterin günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Vermieter vorgetragen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14

  1. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 7039; ders., ZMR 2009, 335, 336[]
  2. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29[]
  3. siehe BGH, Beschluss vom 25.03.2014 – VI ZR 271/13, NJW-RR 2014, 830 Rn. 7; Urteile vom 11.03.2010 – IX ZR 104/08, WM 2010, 815 Rn. 16; vom 06.07.2007 – V ZR 128/06 17; vom 07.12 1998 – II ZR 266/97, BGHZ 140, 156, 158; vom 06.10.1989 – V ZR 223/87, NJW-RR 1990, 78 unter – II 3 b aa; vom 17.03.1987 – VI ZR 282/85, BGHZ 100, 190, 196; jeweils mwN[]
  4. Staudinger/Weitemeyer, aaO § 556a Rn. 23[]
  5. Langenberg, aaO, J Rn. 36[]
  6. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 7040; ders., ZMR 2009, 335, 337; zu den Berechnungsmethoden siehe Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Rn. 4008 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 4127a[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 29[]