Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen für eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung – und die ver­spä­te­te WEG-Abrech­nung

Die Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt auch für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung. Der Ver­mie­ter der Eigen­tums­woh­nung kann nicht allein des­halb noch nach Ablauf der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrech­nung über die Betriebs­kos­ten eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, weil der WEG-Ver­wal­ter ver­spä­tet abge­rech­net hat.

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen für eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung – und die ver­spä­te­te WEG-Abrech­nung

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Mie­te­rin einer in einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge gele­ge­nen Woh­nung für die­se neben der Net­to­mie­te monat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu ent­rich­ten. Der Miet­ver­trag ent­hielt eine hand­schrift­li­che Ergän­zung, wonach die Betriebs­kos­ten jähr­lich nach Geneh­mi­gung der Abrech­nung in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit dem Mie­ter abge­rech­net wer­den. Die Betriebs­kos­ten für die Jah­re 2010 und 2011 rech­ne­te der Ver­mie­ter gegen­über der Mie­te­rin erst mit Schrei­ben vom 07.12 2013 ab, nach­dem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kurz zuvor den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hat­te.

Mit sei­ner Kla­ge hat der Ver­mie­ter für die jewei­li­gen Abrech­nungs­zeit­räu­me Nach­for­de­run­gen gel­tend gemacht. Die Kla­ge ist sowohl erst­in­stanz­lich vor dem Amts­ge­richt Schwet­zin­gen 1 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vor dem Land­ge­richt Mann­hein 2 ohne Erfolg geblie­ben. Und auch die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on des Ver­mie­ters blieb nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg:

Der Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung hat grund­sätz­lich auch dann inner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebs­kos­ten abzu­rech­nen, wenn der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Jah­res­ab­rech­nung noch nicht vor­liegt. Nur wenn der Ver­mie­ter die Ver­spä­tung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu ver­tre­ten hat, wofür er dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen. Eine hier­von abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen. Die­se Abrech­nungs­pflicht ist nicht davon abhän­gig, dass dem Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung bereits der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft vor­liegt, die regel­mä­ßig als Grund­la­ge für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung gegen­über dem Mie­ter genutzt wird. Eine sol­che (unge­schrie­be­ne) Vor­aus­set­zung ist der Vor­schrift nicht zu ent­neh­men, ergibt sich auch nicht aus den Geset­zes­ma­te­ria­li­en oder der Geset­zes­sys­te­ma­tik und wäre ins­be­son­de­re mit dem Zweck der Vor­schrift, Abrech­nungs­si­cher­heit für den Mie­ter und – durch eine zeit­na­he Abrech­nung der Betriebs­kos­ten – rasche Klar­heit und Rechts­si­cher­heit über die gegen­sei­ti­gen For­de­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en zu schaf­fen, nicht ver­ein­bar. Zudem wür­de hier­durch der Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung in einer aus Sach­grün­den nicht zu recht­fer­ti­gen­den Wei­se gegen­über dem Mie­ter einer sons­ti­gen Woh­nung benach­tei­ligt, da er durch das zusätz­li­che Erfor­der­nis eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöh­ten Risi­ko aus­ge­setzt wäre, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht inner­halb der gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Jah­res­frist zu erhal­ten.

Die Ver­pflich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, die Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sowie die Kos­ten der Instand­hal­tung, Instand­set­zung, sons­ti­gen Ver­wal­tung und eines gemein­schaft­li­chen Gebrauchs des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nach dem Ver­hält­nis sei­nes Anteils zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG), ent­steht zwar gegen­über den ande­ren Eigen­tü­mern im Innen­ver­hält­nis nicht bereits durch die Ent­ste­hung der Kos­ten und Las­ten, son­dern erst durch den Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Die­ser Beschluss ent­fal­tet jedoch gegen­über einem Drit­ten, wie hier dem Mie­ter, kei­ne Bin­dung. Die Fra­ge des lau­fen­den Ent­ste­hens und des Anfal­lens der Betriebs­kos­ten für die ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung ist damit unab­hän­gig hier­von nach den Grund­sät­zen des Wohn­raum­miet­rechts und dem Inhalt des kon­kre­ten Miet­ver­hält­nis­ses zu beur­tei­len.

Damit kann ein Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung, wenn die Haus­ver­wal­tung die WEG-Abrech­nung ver­spä­tet erstellt hat, nach Ablauf der Jah­res­frist nur dann noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, wenn er die ver­spä­te­te Abrech­nung über die Vor­aus­zah­lun­gen nicht zu ver­tre­ten hat, was er kon­kret dar­zu­le­gen hat.

Hier­an fehl­te es. Zwar muss sich der Ver­mie­ter ein Ver­schul­den des (frü­he­ren) Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht zurech­nen las­sen, weil die­ser, wie der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr ent­schie­den hat, grund­sätz­lich – und so auch hier – nicht Erfül­lungs­ge­hil­fe des Ver­mie­ters der Eigen­tums­woh­nung hin­sicht­lich der Erstel­lung der miet­recht­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist. Der Ver­mie­ter hat jedoch ledig­lich gel­tend gemacht, die bis zum 31.12 2012 täti­ge Haus­ver­wal­tung habe die Wohn­geld­ab­rech­nung der Haus­ei­gen­tü­mer für die Jah­re 2010 und 2011 nicht ord­nungs­ge­mäß erstellt und sei wegen die­ser Ver­säum­nis­se von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zum 31.12 2012 abbe­ru­fen wor­den. Die neue, ab 1.01.2013 täti­ge Haus­ver­wal­tung sei mit Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vom 20.08.2013 zur Abrech­nung der Wohn­gel­der für die Jah­re 2010 und 2011 beauf­tragt wor­den und habe die­se im Novem­ber 2013 fer­tig­ge­stellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vor­trag dazu, was der Ver­mie­ter selbst ver­an­lasst hat, nach­dem für ihn im Lau­fe des Jah­res 2010 erkenn­bar wur­de, dass die bis­he­ri­ge Haus­ver­wal­tung die Wohn­geld­ab­rech­nung, die er als Grund­la­ge für die von ihm selbst erstell­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung benö­tig­te, nicht recht­zei­tig vor­le­gen wür­de oder die schließ­lich erstell­te Abrech­nung so feh­ler­haft war, dass sie sich nicht als Grund­la­ge für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eig­ne­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Janu­ar 2017 – VIII ZR 249/​15

  1. AG Schwet­zin­gen, Urteil vom 26.11.2014 – 4 C 81/​14[]
  2. LG Mann­heim, Urteil vom 14.10.2015 – 4 S 142/​14[]