Zur Umdeutung einer – nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin – unzulässigen Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen:
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war die in dem Mietvertrag vom 1. Juli 1987 getroffene Vereinbarung über die Zahlung von Vorschüssen für die sonstigen – über die Heizkosten hinausgehenden – Betriebskosten nicht wirksam, weil die Wohnung dem damaligen Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin unterfiel, das eine solche Vereinbarung nicht zuließ. Das Landgericht Berlin [1] hatte diese unwirksame Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorschüsse in eine – wirksame – Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale (Bruttokaltmiete) umgedeutet.
Der Bundesgerichtshof billigte diese Umdeutung:
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Umdeutung der getroffenen Vereinbarung ist nicht zu beanstanden. Für eine zeitliche Differenzierung dahingehend, dass die Parteien nur vorübergehend – für die Dauer der Mietpreisbindung – eine Betriebskostenpauschale (Bruttokaltmiete) hätten vereinbaren wollen, für die Zeit danach dagegen eine jährliche Abrechnung (auch) über die sonstigen Betriebskosten, bietet der festgestellte Sachverhalt keine Anhaltspunkte.
Unstreitig wurde das Mietverhältnis von Beginn an bis zu seinem Ende unbeanstandet im Sinne der vom Landgericht Berlin angenommenen Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete praktiziert. So hat die Klägerin in der 19-jährigen Laufzeit des Mietvertrags, auch nach der zum 1. Januar 1988 erfolgten Aufhebung der Mietpreisbindung für Altbauten im damaligen Westberlin, niemals eine Abrechnung der Betriebskosten verlangt. Sie hat sich auch nicht gegen die mehrmaligen, auf § 4 Abs. 2 MHG gestützten Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten gewandt, sondern hat die geforderten Erhöhungen anstandslos beglichen. Erst lange nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Klägerin im August 2008 erstmals eine Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2004 bis 2006 verlangt und daran anschließend einen Rückforderungsanspruch wegen fehlender Abrechnung geltend gemacht.
Unter diesen Umständen hat das Landgericht den festgestellten Sachverhalt rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, so der Bundesgerichtshof, dass sich die Parteien von Beginn des Mietverhältnisses an und während dessen gesamter Dauer darüber einig waren, dass für die sonstigen Betriebskosten – entgegen dem Wortlaut des Vertrages ‑kein abzurechnender Vorschuss, sondern eine Pauschale zu zahlen war. Die somit vereinbarte Bruttokaltmiete durfte deshalb von dem Vermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen (§ 4 Abs. 2 MHG) wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden. Die Revision macht nicht geltend, dass die vom Vermieter mitgeteilten und von der Klägerin hingenommenen Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten der Höhe nach nicht berechtigt gewesen wären.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. März 2011 – VIII ZR 132/10
- LG Berlin, Urteil vom 13.04.2010 – 65 S 280/09[↩]
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