Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung vs. Betriebskostenpauschale

Zur Umdeu­tung einer – nach dem frü­he­ren Miet­preis­bin­dungs­recht für Alt­bau­ten in Ber­lin – unzu­läs­si­gen Ver­ein­ba­rung über abzu­rech­nen­de Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in eine gesetz­lich sei­ner­zeit zuläs­si­ge Abre­de über die Zah­lung einer Betriebs­kos­ten­pau­scha­le hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genommen:

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die in dem Miet­ver­trag vom 1. Juli 1987 getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung über die Zah­lung von Vor­schüs­sen für die sons­ti­gen – über die Heiz­kos­ten hin­aus­ge­hen­den – Betriebs­kos­ten nicht wirk­sam, weil die Woh­nung dem dama­li­gen Miet­preis­bin­dungs­recht für Alt­bau­ten in Ber­lin unter­fiel, das eine sol­che Ver­ein­ba­rung nicht zuließ. Das Land­ge­richt Ber­lin ^[1] hat­te die­se unwirk­sa­me Ver­ein­ba­rung über abzu­rech­nen­de Betriebs­kos­ten­vor­schüs­se in eine – wirk­sa­me – Ver­ein­ba­rung über eine Betriebs­kos­ten­pau­scha­le (Brut­to­kalt­mie­te) umgedeutet.

Der Bun­des­ge­richts­hof bil­lig­te die­se Umdeutung:

Die vom Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Umdeu­tung der getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung ist nicht zu bean­stan­den. Für eine zeit­li­che Dif­fe­ren­zie­rung dahin­ge­hend, dass die Par­tei­en nur vor­über­ge­hend – für die Dau­er der Miet­preis­bin­dung – eine Betriebs­kos­ten­pau­scha­le (Brut­to­kalt­mie­te) hät­ten ver­ein­ba­ren wol­len, für die Zeit danach dage­gen eine jähr­li­che Abrech­nung (auch) über die sons­ti­gen Betriebs­kos­ten, bie­tet der fest­ge­stell­te Sach­ver­halt kei­ne Anhaltspunkte. 

Unstrei­tig wur­de das Miet­ver­hält­nis von Beginn an bis zu sei­nem Ende unbe­an­stan­det im Sin­ne der vom Land­ge­richt Ber­lin ange­nom­me­nen Ver­ein­ba­rung über eine Brut­to­kalt­mie­te prak­ti­ziert. So hat die Klä­ge­rin in der 19-jäh­ri­gen Lauf­zeit des Miet­ver­trags, auch nach der zum 1. Janu­ar 1988 erfolg­ten Auf­he­bung der Miet­preis­bin­dung für Alt­bau­ten im dama­li­gen West­ber­lin, nie­mals eine Abrech­nung der Betriebs­kos­ten ver­langt. Sie hat sich auch nicht gegen die mehr­ma­li­gen, auf § 4 Abs. 2 MHG gestütz­ten Miet­erhö­hun­gen wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten gewandt, son­dern hat die gefor­der­ten Erhö­hun­gen anstands­los begli­chen. Erst lan­ge nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat die Klä­ge­rin im August 2008 erst­mals eine Abrech­nung der Betriebs­kos­ten für die Jah­re 2004 bis 2006 ver­langt und dar­an anschlie­ßend einen Rück­for­de­rungs­an­spruch wegen feh­len­der Abrech­nung gel­tend gemacht.

Unter die­sen Umstän­den hat das Land­ge­richt den fest­ge­stell­ten Sach­ver­halt rechts­feh­ler­frei dahin gewür­digt, so der Bun­des­ge­richts­hof, dass sich die Par­tei­en von Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses an und wäh­rend des­sen gesam­ter Dau­er dar­über einig waren, dass für die sons­ti­gen Betriebs­kos­ten – ent­ge­gen dem Wort­laut des Ver­tra­ges ‑kein abzu­rech­nen­der Vor­schuss, son­dern eine Pau­scha­le zu zah­len war. Die somit ver­ein­bar­te Brut­to­kalt­mie­te durf­te des­halb von dem Ver­mie­ter nach Maß­ga­be der gesetz­li­chen Bestim­mun­gen (§ 4 Abs. 2 MHG) wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten erhöht wer­den. Die Revi­si­on macht nicht gel­tend, dass die vom Ver­mie­ter mit­ge­teil­ten und von der Klä­ge­rin hin­ge­nom­me­nen Miet­erhö­hun­gen wegen gestie­ge­ner Betriebs­kos­ten der Höhe nach nicht berech­tigt gewe­sen wären.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. März 2011 – VIII ZR 132/​10

1. LG Ber­lin, Urteil vom 13.04.2010 – 65 S 280/​09[↩]