Das Son­der­nut­zungs­recht für den Mit­ei­gen­tums­an­teil an einem Woh­nungs­ei­gen­tum

Ein Son­der­nut­zungs­recht kann auch einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit zuge­ord­net wer­den.

Das Son­der­nut­zungs­recht für den Mit­ei­gen­tums­an­teil an einem Woh­nungs­ei­gen­tum

Ob ein Son­der­nut­zungs­recht einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit zuge­ord­net wer­den kann, wird in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur unter­schied­lich beur­teilt.

Nach einer Auf­fas­sung ist dies mit dem Wort­laut des § 10 Abs. 3 WEG unver­ein­bar. Nach die­ser Vor­schrift wer­de ein im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nes Son­der­nut­zungs­recht zum Inhalt des Son­der­ei­gen­tums. Son­der­ei­gen­tum kön­ne jedoch nur einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuste­hen. Ein Bruch­teils­ei­gen­tü­mer sei nicht allei­ni­ger Berech­tig­ter eines Son­der­ei­gen­tums und des­we­gen kein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Sin­ne von § 10 Abs. 3 WEG 1. Zudem füh­re die Ver­bin­dung eines Son­der­nut­zungs­rechts mit einem Mit­ei­gen­tums­an­teil zu einer unter­schied­li­chen Aus­ge­stal­tung der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le. Dies sei jedoch recht­lich aus­ge­schlos­sen, weil § 10 Abs. 3 WEG nur die Ein­tra­gung von Ver­ein­ba­run­gen als Inhalt des Son­der­ei­gen­tums ins­ge­samt und nicht ledig­lich eines Teils des Son­der­ei­gen­tums erlau­be 2.

Nach der Gegen­auf­fas­sung kann ein Son­der­nut­zungs­recht einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit zuge­ord­net wer­den. Auch ein Bruch­teils­ei­gen­tü­mer sei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, so dass sich aus dem Wort­laut des § 10 WEG kei­ne Beschrän­kung erge­be 3.

Der Bun­des­ge­richts­hof war mit die­ser Fra­ge bis­lang nicht befasst. Er ent­schei­det sie nun im Sinn der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung.

Ein Son­der­nut­zungs­recht ist das durch Ver­ein­ba­rung begrün­de­te Recht eines Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mers, abwei­chend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums allein zu benut­zen 4. Es kann auf­grund der Pri­vat­au­to­no­mie im Rah­men der Geset­ze frei gestal­tet wer­den 5. Der Zuord­nung eines Son­der­nut­zungs­rechts zu einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Son­der­ei­gen­tum ste­hen kei­ne gesetz­li­chen Rege­lun­gen ent­ge­gen; ins­be­son­de­re ist sie mit dem Wort­laut des § 10 Abs. 3 WEG ver­ein­bar. Mit­ei­gen­tum ist näm­lich dem Allein­ei­gen­tum gleich­ar­tig 6. Auch der­je­ni­ge, der ledig­lich Mit­ei­gen­tü­mer einer Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums­ein­heit ist, gehört somit zu dem Kreis der Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tü­mer. Dies zeigt sich auch dar­an, dass ihm das Recht zur Benut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und zur Teil­nah­me an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zusteht 7. Die Rege­lung in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass Mit­ei­gen­tü­mer von Woh­nungs­ei­gen­tum das Stimm­recht nur ein­heit­lich aus­üben kön­nen, ver­deut­licht in beson­de­rem Maß, dass das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz auch sol­che Mit­ei­gen­tü­mer als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ansieht. Zudem kann der For­mu­lie­rung, dass Ver­ein­ba­run­gen "als Inhalt des Son­der­ei­gen­tums" in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kön­nen (§ 10 Abs. 3 WEG), weder nach dem Wort­laut noch nach Sinn und Zweck oder Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Vor­schrift eine Beschrän­kung der Zuord­nung von Son­der­nut­zungs­rech­ten zu Mit­ei­gen­tums­an­tei­len ent­nom­men wer­den 8.

Der Zuord­nung von Son­der­nut­zungs­rech­ten zu Mit­ei­gen­tums­an­tei­len an Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum ste­hen die aus den Rech­ten fol­gen­den Befug­nis­se nicht ent­ge­gen. Für die Zuord­nung besteht auch ein prak­ti­sches Bedürf­nis, wie der vor­lie­gen­de Fall zeigt. Die Betei­lig­te zu 2 hat ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an, das Son­der­nut­zungs­recht ohne Mit­wir­kung des wei­te­ren Mit­ei­gen­tü­mers der Duplex­ga­ra­ge zu erwer­ben. Wäre die Zuord­nung des Son­der­nut­zungs­rechts nur zu der Teil­ei­gen­tums­ein­heit ins­ge­samt mög­lich, müss­te der wei­te­re Mit­ei­gen­tü­mer bei dem Erwerb durch die Betei­lig­te zu 2 mit­wir­ken und anschlie­ßend mit ihr eine Benut­zungs­re­ge­lung hin­sicht­lich des Son­der­nut­zungs­rechts tref­fen.

Der Hin­weis des Beschwer­de­ge­richts auf Beson­der­hei­ten bei der Grund­buch­ein­tra­gung, dass näm­lich die Ein­tra­gung eines Son­der­nut­zungs­rechts, wel­ches einem Bruch­teils­ei­gen­tü­mer von Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum zuste­hen soll, man­gels Anle­gung eines Grund­buch­blatts für jeden Bruch­teils­ei­gen­tü­mer auf dem Grund­buch­blatt des (gesam­ten) Son­der­ei­gen­tums erfol­ge, führt zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Das Grund­buch­ver­fah­rens­recht hat gegen­über dem mate­ri­el­len Recht die­nen­de Funk­ti­on und muss sich die­sem unter­ord­nen; die Reich­wei­te mate­ri­el­ler Rechts­po­si­tio­nen kann nicht aus­ge­hend von mög­li­chen grund­buch­tech­ni­schen Schwie­rig­kei­ten bei deren Ein­tra­gung bestimmt wer­den 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 10. Mai 2012 – V ZB 279/​11

  1. KG, DNotZ 2004, 634 und dem fol­gend Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 5. Aufl., § 10 WEG Rn.20; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl., Rn. 2910, 2963; Rapp in Beck’sches Nota­r­hand­buch, 5. Aufl., Teil A.III. Rn. 62; Herr­mann in Kuntze/​Ertl/​Herrmann/​Eickmann, Grund­buch­recht, 6. Aufl., S. 179 Rn. E 83[]
  2. KG, DNotZ 2004, 634 f.[]
  3. OLG Nürn­berg, DNotZ 2012, 144; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 79; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 13 WEG Rn. 9; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 15 WEG Rn. 7; Meikel/​Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 148; Bauer/​Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rn. 135; Hügel/​Kral, GBO, 2. Aufl., Sei­te 1146 Rn. 45; Beck­OK GBO/​Kral, Edi­ti­on 14, Rn. 45; Beck­OK WEG/​Dötsch, Edi­ti­on 11, § 15 Rn. 297; Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Teil C Rn. 359; Häub­lein, DNotZ 2004, 635; Bött­cher, Rpfle­ger 2005, 648, 652 f.; Kühn­lein, Mitt­BayNot 2012, 43[]
  4. BGH, Urteil vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 167 f.[]
  5. Häub­lein, DNotZ 2004, 635 f.; Kühn­lein, Mitt­BayNot 2012, 43 f.; vgl. auch Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 79[]
  6. BGH, Urteil vom 14.02.1962 – IV ZR 156/​61, BGHZ 36, 365, 368; Bamberger/​Roth/​Fritzsche, BGB, 3. Aufl. § 1008, Rn. 1[]
  7. OLG Nürn­berg, DNotZ 2012, 144 f.; Häub­lein, DNotZ 2004, 635; Bött­cher, Rpfle­ger 2005, 648, 652 f.; Kühn­lein, Mitt­BayNot 2012, 43 f.[]
  8. näher Häub­lein, DNotZ 2004, 635 f.[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102, 109 Rn. 13[]