Der neue Kre­dit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung

Auch die Auf­nah­me eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen.

Der neue Kre­dit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten Mit­glie­der einer aus 201 Ein­hei­ten bestehen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus Pforz­heim. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Durch­füh­rung einer Fas­sa­den­sa­nie­rung mit för­der­fä­hi­ger Wär­me­däm­mung. Um die mit ca.02.000.000 € ver­an­schlag­ten Kos­ten zu finan­zie­ren, beschlos­sen sie zudem die Auf­nah­me eines KfW-För­der­kre­dits, des­sen Zins­satz sich zum dama­li­gen Zeit­punkt auf 0% belief, in Höhe von ca.01.320.000 € mit einer Lauf­zeit von 10 Jah­ren sowie die Finan­zie­rung des rest­li­chen Betra­ges von ca. 900.000 € durch Rück­griff auf die Instand­hal­tungs­rück­la­ge.

Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die mit der Kre­dit­auf­nah­me nicht ein­ver­stan­den war, focht die­sen Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung an. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Pforz­heim wies die Anfech­tungs­kla­ge ab1. Auf die Beru­fung der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat hin­ge­gen das Land­ge­richt Karls­ru­he den Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung für ungül­tig erklärt2. Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on einer ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg:

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs kann auch die Auf­nah­me eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Ob dies der Fall ist, kann aller­dings nicht gene­rell, son­dern nur anhand der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls unter Abwä­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen bestimmt wer­den. Im kon­kre­ten Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof die Ord­nungs­mä­ßig­keit des Beschlus­ses über die Kre­dit­auf­nah­me ver­neint:

Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ent­hält kei­ne Anhalts­punk­te, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Mög­lich­keit einer Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len zu Gebo­te ste­hen soll. Aller­dings muss das beson­de­re Haf­tungs­ri­si­ko berück­sich­tigt wer­den. Gibt es Zah­lungs­aus­fäl­le bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, müs­sen die dar­aus resul­tie­ren­den Fehl­be­trä­ge durch ent­spre­chend höhe­re Bei­trä­ge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder durch eine Son­der­um­la­ge aus­ge­gli­chen wer­den. Eine sol­che Nach­schuss­pflicht kann zwar auch ent­ste­hen, wenn ein Vor­ha­ben durch eine Son­der­um­la­ge finan­ziert wird und sich die­se bei ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als unein­bring­lich erweist. Da eine Son­der­um­la­ge von den aktu­el­len Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­zu­brin­gen ist, wird aber meist hin­rei­chend sicher bekannt sein, ob mit einem Zah­lungs­aus­fall zu rech­nen ist; auch kann jeden­falls die Durch­füh­rung von Maß­nah­men, die Auf­schub dul­den, davon abhän­gig gemacht wer­den, dass die beschlos­se­ne Son­der­um­la­ge von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gezahlt wird. Bei einem Dar­le­hen lässt sich das Risi­ko des Aus­falls ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dage­gen nur sehr begrenzt abschät­zen. Zuver­läs­si­ge Pro­gno­sen über die Boni­tät der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind schon wegen der meist lan­gen Lauf­zeit des Dar­le­hens nicht mög­lich; dar­über hin­aus muss stets damit gerech­net wer­den, dass es zu Eigen­tü­mer­wech­seln in die­ser Zeit kommt, sich also die Zusam­men­set­zung der Gemein­schaft ver­än­dert. Ange­sichts die­ses Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Finan­zie­rung einer Maß­nah­me durch ein hohes lang­fris­ti­ges Dar­le­hen Zurück­hal­tung gebo­ten. Ob sie ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht, lässt sich nur nach sorg­fäl­ti­ger Abwä­gung aller rele­van­ten Umstän­de des Ein­zel­falls und unter Berück­sich­ti­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fest­stel­len.

Dabei sind ins­be­son­de­re fol­gen­de Gesichts­punk­te von Bedeu­tung: Es kommt wesent­lich auf den Zweck des Dar­le­hens an, wobei in ers­ter Linie an Instand­hal­tungs- bzw. Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu den­ken ist; je dring­li­cher eine Maß­nah­me ist des­to eher tre­ten ande­re Nach­tei­le einer Finan­zie­rung durch Dar­le­hen bei der Abwä­gung zurück. Von Bedeu­tung ist fer­ner die Mög­lich­keit, die not­wen­di­gen Mit­tel durch Rück­griff auf die Instand­hal­tungs­rück­la­ge und Erhe­bung einer Son­der­um­la­ge auf­zu­brin­gen. In die­sem Zusam­men­hang sind den mit einer Dar­le­hens­auf­nah­me ein­her­ge­hen­den Belas­tun­gen und Risi­ken die Vor- und Nach­tei­le einer Finan­zie­rung der Maß­nah­me mit­tels Son­der­um­la­ge gegen­über zu stel­len; eine Dar­le­hens­fi­nan­zie­rung wird ins­be­son­de­re in Betracht kom­men, wenn die Erhe­bung einer Son­der­um­la­ge die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer finan­zi­ell stark belas­te­te oder gar die Leis­tungs­fä­hig­keit ein­kom­mens­schwä­che­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­for­der­te. Rele­vant sind zudem die Höhe des Dar­le­hens­be­tra­ges im Ver­hält­nis zu der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Kre­dit­kon­di­tio­nen, die Lauf­zeit des Dar­le­hens und die Rück­zah­lungs­be­din­gun­gen. Ent­ge­gen der Ansicht des Land­ge­richts muss eine mehr­heit­lich beschlos­se­ne Kre­dit­auf­nah­me nicht zwin­gend eine Opti­on für die Eigen­tü­mer ent­hal­ten, die Finan­zie­rung selbst zu über­neh­men und den auf sie ent­fal­len­den Kre­dit­an­teil als Son­der­um­la­ge zur Redu­zie­rung des Dar­le­hens­be­tra­ges ein­zu­zah­len.

Auch die Beschluss­fas­sung über die Auf­nah­me eines Dar­le­hens muss gewis­sen Anfor­de­run­gen genü­gen. Der Beschluss muss Anga­ben über die zu finan­zie­ren­de Maß­nah­me, die Höhe des Dar­le­hens, des­sen Lauf­zeit, die Höhe des Zins­sat­zes bzw. des nicht zu über­schrei­ten­den Zins­sat­zes ent­hal­ten und erken­nen las­sen, ob die Til­gungs­ra­ten so ange­legt sind, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit getilgt ist. Fer­ner muss vor der Beschluss­fas­sung wegen des in die Zukunft ver­la­ger­ten Risi­kos der Zah­lungs­un­fä­hig­keit ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die im Innen­ver­hält­nis bestehen­de Nach­schuss­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Gegen­stand der Erör­te­rung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung gewe­sen sein. Dies ist in dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu doku­men­tie­ren.

In die­sem Punkt ent­spricht der ange­grif­fe­ne Beschluss nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung. Dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung lässt sich nicht ent­neh­men, dass über das Risi­ko einer Nach­schuss­pflicht unter­rich­tet wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2015 – – V ZR 244/​14

  1. AG Pforz­heim, Urteil vom 23.12.2013 – 12 C 82/​13
  2. LG Karsl­ru­he, Urteil vom 07.10.2014 – 11 S 8/​14