Der Rechts­streit um die Ent­zie­hung der Eigen­tums­woh­nung

Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern wegen Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums sind Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 gel­ten­den Fas­sung.

Der Rechts­streit um die Ent­zie­hung der Eigen­tums­woh­nung

Gemäß § 62 Abs. 2 WEG fin­den die Bestim­mun­gen über die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de in Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen nach § 43 Nr. 1 bis 4 WEG kei­ne Anwen­dung auf vor dem 31.12 2014 ver­kün­de­te Ent­schei­dun­gen. Nach nahe­zu ein­hel­li­ger Mei­nung gilt dies auch für die Ent­zie­hungs­kla­ge, die gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG als woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Strei­tig­keit ein­zu­ord­nen sei 1.

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die­se Auf­fas­sung. Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern wegen Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums sind Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1.07.2007 gel­ten­den Fas­sung.

Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in der bis zum 30.06.2006 gel­ten­den Fas­sung nahm in § 43 Nr. 1 Ansprü­che auf Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums (§§ 18, 19) aus­drück­lich von den dort gere­gel­ten Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen aus. Aus die­sem Grund unter­la­gen Ent­zie­hungs­kla­gen dem Ver­fah­ren nach der Zivil­pro­zess­ord­nung. Dage­gen sieht die seit dem 1. Juli 2007 gel­ten­de Neu­fas­sung des § 43 Nr. 1 WEG eine ent­spre­chen­de Son­der­re­ge­lung für das Ent­zie­hungs­ver­fah­ren nicht mehr vor. Zugleich wur­de § 51 WEG aF gestri­chen; die­ser Vor­schrift zufol­ge war das Amts­ge­richt für Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern wegen Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums zustän­dig. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ger ist dem Gesetz­ge­ber kein redak­tio­nel­les Ver­se­hen unter­lau­fen. Viel­mehr las­sen sowohl die Geset­zes­sys­te­ma­tik als auch die Geset­zes­be­grün­dung dar­auf schlie­ßen, dass für eine geson­der­te Rege­lung des Ent­zie­hungs­ver­fah­rens des­halb kein Bedarf mehr gese­hen wur­de, weil es wie ande­re Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen nun­mehr ohne­hin nach der Zivil­pro­zess­ord­nung zu behan­deln ist 2. Ins­be­son­de­re gibt es kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass Ent­zie­hungs­kla­gen abwei­chend von dem frü­he­ren Recht in ers­ter Instanz den Land­ge­rich­ten zuge­wie­sen wer­den soll­ten; die­se wären nach Strei­chung des § 51 WEG aF aber auf­grund des Streit­werts in aller Regel zustän­dig, wenn die Ver­fah­ren nicht zu den Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen zähl­ten, für die das Amts­ge­richt ohne Rück­sicht auf den Wert des Streit­ge­gen­stands aus­schließ­lich zustän­dig ist (§ 23 Nr. 2 c GVG).

Nicht das dem Gemein­schafts­ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­ge­la­ger­te sachen­recht­li­che Grund­ver­hält­nis ist betrof­fen, über das in dem all­ge­mei­nen Ver­fah­ren nach der Zivil­pro­zess­ord­nung zu ver­han­deln und ent­schei­den wäre 3. Rich­tig ist zwar, dass die Voll­stre­ckung eines Ent­zie­hungs­ur­teils, in dem die Pflicht zur Ver­äu­ße­rung titu­liert ist, sachen­recht­li­che Fol­gen hat. Die Ent­zie­hungs­kla­ge betrifft aber im Kern das Gemein­schafts­ver­hält­nis. Denn die Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums stellt eine Sank­ti­on für schwers­te Ver­stö­ße gegen die in dem Gemein­schafts­ver­hält­nis wur­zeln­den Pflich­ten dar; die dar­auf gerich­te­te Kla­ge dient vor­nehm­lich der Ent­fer­nung des stö­ren­den Eigen­tü­mers aus der Gemein­schaft als ulti­ma ratio.

Ob sich die Ein­ord­nung als Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che aus § 43 Nr. 1 WEG ergibt, weil die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Inha­ber des Ent­zie­hungs­rechts sind 4, oder ob auf­grund der Aus­übung des Ent­zie­hungs­rechts durch die Gemein­schaft viel­mehr § 43 Nr. 2 WEG ein­schlä­gig ist 5, ist für die Anwend­bar­keit von § 62 Abs. 2 WEG ohne Belang.

Anders als die Klä­ger mei­nen, ist die Ent­zie­hungs­kla­ge auch dann Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che, wenn die Gemein­schaft wie hier nur aus zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern besteht. Zwar wird das Ent­zie­hungs­recht in Zwei­er­ge­mein­schaf­ten gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht durch die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­übt (vgl. auch § 19 Abs. 1 Satz 2 WEG); auch ist ein Ent­zie­hungs­be­schluss ent­behr­lich 6. Die Ein­ord­nung als Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che ergibt sich aber ohne wei­te­res aus § 43 Nr. 1 WEG. Obwohl das Recht nicht durch die Gemein­schaft aus­ge­übt wird, liegt der Schwer­punkt der Ent­zie­hungs­kla­ge eben­so wie in grö­ße­ren Gemein­schaf­ten in dem Gemein­schafts­ver­hält­nis der bei­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Zu der in § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG ent­hal­te­nen Rege­lung hat sich der Gesetz­ge­ber nur des­halb ver­an­lasst gese­hen, weil jeden­falls bei Gel­tung des gesetz­li­chen Kopf­prin­zips (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) in Zwei­er­ge­mein­schaf­ten kei­ne Mehr­heits­be­schlüs­se mög­lich sind 7.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 19. Dezem­ber 2013 – V ZR 96/​13

  1. OLG Köln, ZWE 2010, 461; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 74; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 14; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 19 Rn. 7; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 43 Rn. 67; Beck­OK WEG/​Hogenschurz, Edi­ti­on 18, § 18 Rn. 52; Lemke/​Müller, Immo­bi­li­en­recht, § 18 WEG Rn. 8, § 43 Rn. 2; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 18 WEG Rn. 6, unklar § 43 Rn. 3, in der nur § 18 Abs. 3 WEG genannt ist; aA Riecke/​Schmidt/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 43 Rn. 10; Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 18 Rn. 14, offen gelas­sen in BGH, Beschluss vom 10.10.2013 – V ZR 281/​12, WuM 2013, 760[]
  2. vgl. BT-Drs.-. 16/​887, S. 42 zu Nr. 17; so bereits BGH, Beschluss vom 10.10.2013 – V ZR 281/​12, WuM 2013, 760[]
  3. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 164 ff.[]
  4. vgl. nur Beck­OK WEG/​Elzer, Edi­ti­on 18, § 43 Rn. 131; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 43 Rn. 5 und 12[]
  5. so bei­spiels­wei­se Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 74; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 6[]
  6. BGH, Urteil vom 22.01.2010 – V ZR 75/​09, ZWE 2010, 179 f.[]
  7. BT-Drs.-. 16/​887, S. 69[]