Die gefälsch­te Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung

Die Vor­la­ge einer gefälsch­ten Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung durch einen (poten­ti­el­len) Mie­ter stellt eine erheb­li­che Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten dar, die die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen kann. Hat in dem Insol­venz­ver­fah­ren des Mie­ters der Insol­venz­ver­wal­ter die "Frei­ga­be" des Miet­ver­hält­nis­ses erklärt, so ist die Kün­di­gung gegen­über dem Mie­ter zu erklä­ren.

Die gefälsch­te Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall erhielt der Mie­ter vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges über eine Woh­nung in Ham­burg von den Ver­mie­tern ein For­mu­lar einer "Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung". Dar­in soll­te der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter des Klä­gers bestä­ti­gen, wie lan­ge das Miet­ver­hält­nis gedau­ert hat und ob der Mie­ter die Kau­ti­on und die Mie­te pünkt­lich gezahlt hat und sei­nen sons­ti­gen Ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­trag nach­ge­kom­men ist. Der Mie­ter gab die For­mu­la­re vor Ver­trags­schluss aus­ge­füllt zurück. Danach hat­te er seit 2003 von einem Drit­ten eine Woh­nung zu einer Mie­te von 695 € gemie­tet und sei­ne Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag stets pünkt­lich erfüllt. Der Ver­mie­ter schloss dar­auf­hin mit dem Mie­ter zum 1.04.2007 einen Miet­ver­trag über die seit­dem vom Mie­ter bewohn­te Woh­nung.

½ Jah­re spä­ter wur­de das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Mie­ters eröff­net. Der vom Gericht ein­ge­setz­te Treu­hän­der erklär­te die "Frei­ga­be" des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Wei­te­re 9 Mona­te spä­ter erklär­ten die Ver­mie­ter gegen­über dem Mie­ter die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­trags, weil die Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung gefälscht gewe­sen sei. Weder habe der Mie­ter an der ange­ge­be­nen Adres­se gewohnt noch mit dem genann­ten Ver­mie­ter in dem genann­ten Zeit­raum über­haupt einen Miet­ver­trag abge­schlos­sen.

Die in der Fol­ge von den Ver­mie­tern gegen den Mie­ter erho­be­ne Räu­mungs­kla­ge hat das Amts­ge­richt Ham­burg-Har­burg erst­in­stanz­lich abge­wie­sen 1. Dage­gen hat das Land­ge­richt Ham­burg auf die Beru­fung der Ver­mie­ter das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 2.

Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der der Mie­ter die Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen, kla­ge­ab­wei­sen­den Urteils erstrebt, hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te zunächst, dass der Ver­mie­ter nach dem Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­er­klä­rung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegen­über dem Mie­ter – und nicht gegen­über dem Treu­hän­der bzw. Insol­venz­ver­wal­ter – kün­di­gen kann. Denn durch die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters erhält der Mie­ter die Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über das Miet­ver­hält­nis zurück.

Dar­über hin­aus sieht der Bun­des­ge­richts­hof in der Vor­la­ge einer gefälsch­ten Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung auch eine erheb­li­che Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten, die die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen kann. Das Land­ge­richt Ham­burg hat aller­dings nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs das Vor­brin­gen des Mie­ters, die Ver­mie­ter hät­ten bereits im Jahr 2007 Kennt­nis von der Fäl­schung erlangt, so dass die im Sep­tem­ber 2010 aus­ge­spro­che­ne frist­lo­se Kün­di­gung wegen Ver­spä­tung unwirk­sam sei, rechts­feh­ler­haft über­gan­gen. Der Rechts­streit wur­de des­halb vom Bun­des­ge­richts­hof zur wei­te­ren Sach­auf­klä­rung an das Land­ge­richt Hmburg zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/​13

  1. AG Ham­burg-Har­burg, Urteil vom 20.04.2012 – 645 C 484/​09[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 28.03.2013 – 307 S 55/​12[]