Die gefälschte Vorvermieterbescheinigung

Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung durch einen (potentiellen) Mieter stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Hat in dem Insolvenzverfahren des Mieters der Insolvenzverwalter die “Freigabe” des Mietverhältnisses erklärt, so ist die Kündigung gegenüber dem Mieter zu erklären.

Die gefälschte Vorvermieterbescheinigung

In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erhielt der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages über eine Wohnung in Hamburg von den Vermietern ein Formular einer “Vorvermieterbescheinigung”. Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der Mieter gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt. Der Vermieter schloss daraufhin mit dem Mieter zum 1.04.2007 einen Mietvertrag über die seitdem vom Mieter bewohnte Wohnung.

½ Jahre später wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte die “Freigabe” des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Weitere 9 Monate später erklärten die Vermieter gegenüber dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Mieter an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.

Die in der Folge von den Vermietern gegen den Mieter erhobene Räumungsklage hat das Amtsgericht Hamburg-Harburg erstinstanzlich abgewiesen1. Dagegen hat das Landgericht Hamburg auf die Berufung der Vermieter das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben2.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision, mit der der Mieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen, klageabweisenden Urteils erstrebt, hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:

Der Bundesgerichtshof bestätigte zunächst, dass der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter – und nicht gegenüber dem Treuhänder bzw. Insolvenzverwalter – kündigen kann. Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.

Darüber hinaus sieht der Bundesgerichtshof in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung auch eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Das Landgericht Hamburg hat allerdings nach Ansicht des Bundesgerichtshofs das Vorbringen des Mieters, die Vermieter hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft übergangen. Der Rechtsstreit wurde deshalb vom Bundesgerichtshof zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht Hmburg zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/13

  1. AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 20.04.2012 – 645 C 484/09 []
  2. LG Hamburg, Urteil vom 28.03.2013 – 307 S 55/12 []