Die gemietete Hochzeits-Location - und der Corona-Lockdown || Rechtslupe

Kann eine Hochzeitsfeier aufgrund der zu diesem Zeitpunkt zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie geltenden Maßnahmen nicht wie geplant durchgeführt werden, wird dem Vermieter der hierfür gemieteten Räumlichkeiten die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich¹.

Der Umstand, dass die Durchführung einer Hochzeitsfeier mit der geplanten Bewirtung von 70 Personen aufgrund verschiedener Regelungen in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Corona-Schutzverordnung nicht zulässig war, führt nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, kommt grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Veranstaltung aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie nicht in der geplanten Form stattfinden kann¹.

Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar und wie dem gegebenenfalls zu begegnen ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall begehrten die Brautleute Rückzahlung bereits geleisteter Miete für Räumlichkeiten, welche sie für eine Hochzeitsfeier von der beklagten Saalbetreiberin gemietet hatten. Die Feier konnte aufgrund der COVID19-Pandemie nicht stattfinden.

Die Brautleute, die am 11.12.2018 standesamtlich geheiratet hatten, mieteten bei der Saalbetreiberin für eine am 1.05.2020 geplante Hochzeitsfeier mit rund 70 Personen Räumlichkeiten an. Nachdem die Vertragsverhandlungen zunächst mündlich geführt worden waren, übersandte die Saalbetreiberin den Brautleuten eine auf den 5.04.2019 datierte Rechnung über die vereinbarte Miete von 2.600 €, die von den Brautleuten bezahlt wurde. Die geplante Hochzeitsfeier konnte nicht durchgeführt werden, weil aufgrund der §§ 11, 12 der Verordnung der nordrheinwestfälischen Landesregierung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-Cov2 (Coronaschutzverordnung – CoronaSchVO) in der ab dem 27.04.2020 gültigen Fassung Veranstaltungen sowie Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt wurden. Mit Schreiben vom 24.04.2020 baten die Brautleute um Rückzahlung der bereits gezahlten Miete und erklärten gleichzeitig, dass sie vom Vertrag zurücktreten. Dies lehnte die Saalbetreiberin ab und wies darauf hin, dass sie den Brautleuten bereits am 23.03.2020 unter Angabe von Alternativterminen angeboten habe, die Hochzeit zu verschieben.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Gelsenkirchen hat die Klage abgewiesen². Auf die Berufung der Brautleute hat das Landgericht Essen das Urteil abgeändert und die Saalbetreiberin verurteilt, an die Brautleute 1.300 € nebst Zinsen zu zahlen sowie diese von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 242, 76 € freizustellen. Im Übrigen hat es die Klageabweisung bestätigt und die weitergehende Berufung zurückgewiesen³. Auf die Berufung der Saalbetreiberin hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Landgerichts aufgehoben und das klageabweisende amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt:

Die Brautleute haben keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete. Sie sind weder nach § 326 Abs. 1 BGB wegen Unmöglichkeit der von der Saalbetreiberin geschuldeten Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) von ihrer Zahlungsverpflichtung frei geworden noch war die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Sie waren auch nicht berechtigt, den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB oder wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 und 3 BGB zu kündigen. Schließlich steht ihnen auch kein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf eine Anpassung des Mietvertrags dahingehend zu, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete vollständig oder zur Hälfte befreit sind.

Zu Recht ist das Landgericht Essen allerdings davon ausgegangen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag rechtlich als Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB zu qualifizieren ist. Soweit die Brautleute in der Revision (erstmals) die Auffassung vertreten, der Vertrag sei nicht darauf beschränkt gewesen, Räumlichkeiten zur Durchführung der Hochzeitsfeier zur Verfügung zu stellen, sondern habe auch werk- und dienstvertragliche Leistungen der Saalbetreiberin umfasst, wird dies von den getroffenen Feststellungen nicht gedeckt. Das Landgericht Essen ist aufgrund der von den Brautleuten vorgelegten Rechnung vom 05.04.2019 davon ausgegangen, dass sich die Saalbetreiberin allein zur entgeltlichen Überlassung der dort näher bezeichneten Räume verpflichtet hat und sich derVertrag damit auf die für einen Mietvertrag kennzeichnenden Hauptleistungspflichten nach § 535 Abs. 1 BGB beschränkt. Hiergegen ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern. Weder aus dem Inhalt der Rechnung vom 05.04.2019 noch aus dem bisherigen Vortrag der Parteien ergeben sich tragfähige Hinweise darauf, dass die Parteien zusätzlich noch eine bindende vertragliche Abrede über weitere von der Saalbetreiberin zu erbringende Leistungen für die geplante Hochzeitsfeier getroffen haben.

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Saalbetreiberin auf die in einem gerichtlichen Hinweis des Landgerichts Essen aufgeworfene Frage, ob sie Aufwendungen, die bei Durchführung der Hochzeit angefallen wären, erspart habe, vorgetragen hat, dass es sich bei der Zahlung der Brautleute um eine Anzahlung für die Miete der Räumlichkeiten gehandelt habe und Reinigungskosten, Kosten für das Catering sowie weitere Kosten zusätzlich in Rechnung gestellt worden wären. Hieraus lässt sich nicht schließen, dass es tatsächlich schon zu einer vertraglichen Vereinbarung über weitere Leistungen für die Hochzeitsfeier gekommen ist, die über die bloße Anmietung der Räume hinausgehen. In der Rechnung vom 05.04.2019 findet sich kein Hinweis auf die nunmehr aufgestellte Behauptung der Brautleute, es habe sich bei der von ihnen geleisteten Zahlung lediglich um eine „Anzahlung“ gehandelt. Im Übrigen sind die Brautleute selbst in ihrem erst- und zweitinstanzlichen Vorbringen vom Vorliegen eines Mietvertrags ausgegangen. Da somit der als übergangen gerügte Vortrag nicht geeignet war, das vom Landgericht Essen gefundene Ergebnis, zwischen den Parteien sei ein Mietvertrag zustande gekommen, in Frage zu stellen, hat das Landgericht Essen entgegen der Auffassung der Anschlussrevision auch nicht die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Verpflichtung verletzt, wonach das Gericht entscheidungserhebliches Parteivorbringen zur Kenntnis zu nehmen und bei der Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat.

Zutreffend hat das Landgericht Essen angenommen, dass die Brautleute nicht gemäß §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB von ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung befreit sind.

Nach § 326 Abs. 5 BGB kann der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten, falls der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 BGB die geschuldete Leistung nicht erbringen muss. Gemäß § 275 Abs. 1 BGB ist der Anspruch auf Leistung ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. Diese Voraussetzung für das Rücktrittsrecht aus § 326 Abs. 5 BGB ist vorliegend nicht erfüllt. Denn der Saalbetreiberin war es trotz des zum Zeitpunkt der geplanten Hochzeitsfeier in Nordrhein-Westfalen geltenden Veranstaltungsverbots und der angeordneten Kontaktbeschränkungen nicht unmöglich, den Brautleuten den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren.

Die von den Brautleuten für den 1.05.2020 geplante Hochzeitsfeier konnte deshalb nicht in der beabsichtigten Weise stattfinden, weil nach § 11 Abs. 1 Satz 1 CoronaSchVO in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung Veranstaltungen und Versammlungen sowie nach § 12 Abs. 1 CoronaSchVO Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen mit Ausnahme von Verwandten in gerader Linie, Geschwistern, Ehegatten, Lebenspartnerinnen und Lebenspartnern sowie in häuslicher Gemeinschaft lebenden Personen untersagt waren. Regelungen, die eine gewerbliche Überlassung von Mieträumen an Privatpersonen untersagt hätten, enthielt die Corona-Schutzverordnung nicht. Da sich die Verpflichtung der Saalbetreiberin auf die Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten beschränkt und sie nicht die Durchführung einer Hochzeitsfeier geschuldet hat, kann sie auch nicht als Veranstalter der geplanten Hochzeitsfeier angesehen werden.

Darüber hinaus war der Saalbetreiberin die Leistungserbringung auch nicht im Hinblick auf die Regelung in § 9 Abs. 1 Satz 1 CoronaSchVO unmöglich. Danach musste zwar zum maßgeblichen Zeitpunkt auch der Betrieb von Restaurants, Gaststätten, Imbissen, Mensen, Kantinen, Kneipen, (Eis)Cafés und anderen gastronomischen Einrichtungen eingestellt werden. Die Saalbetreiberin hatte sich nach den getroffenen Feststellungen jedoch nur zur Überlassung von Räumlichkeiten für die Hochzeitsfeier und nicht zur Erbringung zusätzlicher gastronomischer Leistungen verpflichtet. Deshalb wurde die von der Saalbetreiberin geschuldete Leistung von diesem Verbot nicht erfasst. Ihr wäre es trotz der in der Corona-Schutzverordnung enthaltenen umfangreichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie möglich gewesen, den Brautleuten die gemieteten Räumlichkeiten zu dem vorgesehenen Zeitpunkt zu überlassen. Dass die geplante Hochzeitsfeier nicht in der Form durchgeführt werden konnte, wie sie von den Brautleuten beabsichtigt war, beruhte somit auf Regelungen der Corona-Schutzverordnung, deren Adressat die Brautleute als Veranstalter der Hochzeitsfeier waren, die aber der Saalbetreiberin die Erbringung der von ihr geschuldeten Leistung nicht unmöglich machten.

Daher kann die Frage, ob es sich bei der Anmietung von Räumlichkeiten für eine Hochzeitsfeier um ein absolutes Fixgeschäft handelt, bei dem die Nichteinhaltung der Leistungszeit die Unmöglichkeit der geschuldeten Leistung begründet⁴, im vorliegenden Fall dahinstehen.

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht Essen angenommen, dass die Miete in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Denn der Umstand, dass aufgrund verschiedener Regelungen in der zum Zeitpunkt des vereinbarten Termins geltenden Corona-Schutzverordnung die Durchführung einer Hochzeitsfeier mit der geplanten Bewirtung von 70 Personen nicht zulässig war, hat nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt.

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, stellt eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie erfolgt, keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar⁵. Gleiches gilt, wenn aus diesem Grund in Räumlichkeiten, die von Privatpersonen bei einem gewerblichen Anbieter angemietet wurden, eine dort geplante Veranstaltung nicht stattfinden konnte.

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Danach führen die in § 12 Abs. 1 CoronaSchVO angeordneten Kontaktbeschränkungen und das in § 11 Abs. 1 CoronaSchVO geregelte Veranstaltungsverbot nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die damit zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht, sondern daran anknüpft, dass Veranstaltungen und der damit verbundene enge Kontakt zwischen Menschen die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV2-Virus begünstigt und dies aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Corona-Schutzverordnung wurde jedoch weder den Brautleuten die Nutzung der angemieteten Räume noch der Saalbetreiberin tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Regelungen in der Coronaschutzverordnung, die die Durchführung der geplanten Hochzeitsfeier untersagten, weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung⁶.

Das Vorliegen eines Mangels im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck. Denn ohne besondere Umstände, die hier nicht vorgetragen wurden, gehören nur rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen oder Einfluss auf sie haben, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung. Für öffentlichrechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus sonstigen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen. Ein redlicher Mieter darf daher das Leistungsversprechen seines Vermieters im Zweifel nicht dahin verstehen, dieser wolle ihm die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten. Deshalb konnten im vorliegenden Fall die Brautleute nicht davon ausgehen, dass die Saalbetreiberin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall eines hoheitlich angeordneten Verbots von Veranstaltungen zur Bekämpfung einer Pandemie übernehmen wollte⁷.

Da der Saalbetreiberin die Überlassung der Mietsache trotz der zum maßgeblichen Zeitpunkt hoheitlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie nicht unmöglich war und die Mietsache keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufwies, stand den Brautleuten auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zu.

Ebenfalls zutreffend ist die Auffassung des Landgerichts Essen, für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, komme ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Allerdings sind seine Erwägungen zu einer Vertragsanpassung dahingehend, dass die Brautleute nur die Hälfte der vereinbarten Miete zahlen müssen, nicht frei von Rechtsfehlern.

Für den Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie erfolgt, hat der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden, dass ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt⁸. Dies gilt auch für den Mieter, der bei einem gewerblichen Vermieter Räumlichkeiten zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, die aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie nicht stattfinden konnte.

Durch die COVID19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sog. große Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert⁹. Nach den getroffenen Feststellungen hatte auch keine der Parteien bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung, dass es zu einer Pandemie und damit verbundenen erheblichen hoheitlichen Einschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens kommen würde, durch die die beabsichtigte Nutzung der Mieträume eingeschränkt wird. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte kann zudem davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen die Hochzeitsfeier nicht stattfinden kann, vorausgesehen hätten. Denn es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Anpassung vorgesehen hätten¹⁰.

Allerdings muss – wie das Landgericht Essen richtig erkannt hat – neben den hier gegebenen realen und hypothetischen Elementen auch das normative Element erfüllt sein. Denn die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB berechtigt für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Durch diese Formulierung kommt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung (§ 313 Abs. 3 BGB) rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt¹¹.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Kann ein Mieter eine konkrete Veranstaltung, für die er Räumlichkeiten gemietet hat, aufgrund hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie nicht durchführen, geht dies jedoch über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus¹². Die Gebrauchsbeschränkung an der Mietsache ist in diesem Fall Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Diese Systemkrise mit ihren weitreichenden Folgen hat vielmehr zu einer Störung der großen Geschäftsgrundlage geführt. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden¹³.

Auch wenn die mit einem pandemiebedingten Veranstaltungsverbot verbundene Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache nicht allein dem Verwendungsrisiko des Mieters zugeordnet werden kann, bedeutet dies aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung des Vertrags hinsichtlich der Miete verlangen kann.

Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Das Gericht muss daher nach § 313 Abs. 1 BGB diejenigen Rechtsfolgen wählen, die den Parteien unter Berücksichtigung der Risikoverteilung zumutbar sind¹⁴ und durch die eine interessengerechte Verteilung des verwirklichten Risikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt wird¹⁵. Die Anpassung darf in die Vereinbarung der Parteien nicht weiter eingreifen, als es durch die veränderten Umstände geboten ist¹⁶.

Die Anwendung der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage führt nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung des Vertragsverhältnisses; in aller Regel ist der Vertrag aufrechtzuerhalten und lediglich in einer den berechtigten Interessen beider Parteien Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen¹⁷. Deshalb ist nicht nur bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB, sondern auch bei der Frage, welche Form der Vertragsanpassung im konkreten Fall angemessen ist, von besonderer Bedeutung, welche Regelung die Parteien gewählt hätten, wenn sie das Ereignis, das zur Störung der Geschäftsgrundlage geführt hat, bei Vertragsschluss bedacht hätten¹⁸. Unzumutbar ist eine Vertragsanpassung dann, wenn sie gegenüber dem ursprünglichen Vertrag zu einer Mehrbelastung einer Partei führen würde, der diese nicht wenigstens hypothetisch bei Vertragsschluss zugestimmt hätte, wenn sie die Grundlagenstörung vorausgesehen hätte¹⁹.

Nur wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.

Eine pauschale Betrachtungsweise wird diesen Anforderungen nicht gerecht. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht²⁰.

Auf dieser Grundlage hat das Gericht in tatrichterlicher Verantwortung für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und gegebenenfalls eine Vertragsanpassung vorzunehmen, bei der ein weiter Ermessensspielraum des Tatgerichts besteht²¹. Dessen Entscheidung ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind²².

Danach ist die tatrichterliche Würdigung des Landgerichts Essen, im vorliegenden Fall sei der Mietvertrag dahingehend anzupassen, dass die Brautleute nur die Hälfte der vereinbarten Miete zu zahlen haben, nicht frei von Rechtsfehlern.

Keinen rechtlichen Bedenken begegnet allerdings, dass das Landgericht Essen der Frage nicht weiter nachgegangen ist, ob den Brautleuten wegen der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage ein Rücktrittsrecht zustand. Nach den getroffenen Feststellungen haben die Brautleute keine tragfähigen Umstände dafür vorgetragen, dass eine andere Form der Vertragsanpassung unmöglich oder ihnen nicht zumutbar sei (vgl. § 313 Abs. 3 BGB). Allein die nicht näher begründete Behauptung, eine Verschiebung der Hochzeitsfeier auf einen späteren Termin komme für sie nicht in Betracht, reicht hierfür nicht aus. Daher war der von ihnen mit Schreiben vom 24.04.2020 erklärte Rücktritt unwirksam und die Zahlungsverpflichtung der Brautleute ist hierdurch nicht vollständig entfallen.

Rechtsfehlerhaft ist dagegen, dass das Landgericht Essen nicht ausreichend in den Blick genommen hat, ob sich der Anspruch der Brautleute nach § 313 Abs. 1 BGB auf Vertragsanpassung auf die von der Saalbetreiberin angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier beschränkt, weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt werden kann. Das Landgericht Essen hat zwar eine Verlegung der Feier für nicht interessengerecht gehalten, weil zum Zeitpunkt der Entscheidung aufgrund der anhaltenden COVID19-Pandemie nicht absehbar sei, ob eine Veranstaltung mit 70 Personen in nächster Zeit durchgeführt werden könne, und es deshalb den Brautleuten nicht zugemutet werden könne, erneut eine Hochzeitsfeier zu planen, die letztlich wieder abgesagt werden müsse. Dabei hat es jedoch nicht angemessen berücksichtigt, dass die Saalbetreiberin den Brautleuten bereits am 26.03.2020 eine Vielzahl von Ausweichterminen, auch für das Jahr 2021, angeboten hat, die den Brautleuten eine langfristige Planung auch unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung des Pandemiegeschehens ermöglicht hätte. Dieses Angebot zu einer kostenlosen Umbuchung des Termins hat die Saalbetreiberin am 25.04.2020 wiederholt. Die Brautleute waren jedoch zu weiteren Verhandlungen mit der Saalbetreiberin über eine angemessene Vertragsanpassung nicht bereit und haben das Angebot auf Verlegung des Termins pauschal abgelehnt. Dies zeigt, dass die Brautleute an einer interessengerechten Lösung nicht interessiert waren, sondern allein eine Aufhebung des Mietvertrags erreichen und damit das Risiko der Absage der Feier einseitig auf die Saalbetreiberin verlagern wollten.

Den Brautleuten wäre zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung eine Verlegung der Hochzeitsfeier auch zumutbar gewesen. Die standesamtliche Trauung der Brautleute hatte bereits im Dezember 2018 stattgefunden. Die Hochzeitsfeier stand daher nicht, wie regelmäßig, im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit einer standesamtlichen oder kirchlichen Trauung. Die Brautleute haben auch keine anderen Gründe dafür vorgetragen, dass die Feier ausschließlich am 1.05.2020 und nicht auch zu einem späteren Termin hätte stattfinden können. Soweit das Landgericht Essen meint, die Brautleute müssten sich nicht auf eine Terminsverschiebung einlassen, weil ihnen eine erneute Planung der Hochzeitsfeier nicht zumutbar sei, hat es nicht angemessen berücksichtigt, dass am 1.05.2020 aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden weitreichenden hoheitlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie die Durchführung einer Hochzeitsfeier mit 70 Personen in ganz Deutschland nicht möglich war. Die Brautleute hätten daher, unabhängig von den konkret angemieteten Räumlichkeiten, die geplante Hochzeitsfeier an diesem Tag nicht durchführen können und den Termin mit den damit verbundenen Planungs- und Vorbereitungsarbeiten verlegen müssen. Dass die Brautleute endgültig auf eine nachträgliche Hochzeitsfeier verzichten wollten und daher für sie auch zu einem späteren Zeitpunkt kein Bedarf an Räumlichkeiten bestand, die für eine solche Veranstaltung geeignet sind, ergibt sich aus ihrem Vortrag nicht. Sollten sich die Brautleute aber tatsächlich hierzu entschlossen haben, fiele diese Entscheidung allein in ihren Risikobereich und hätte daher auf die vorzunehmende Vertragsanpassung keine Auswirkung. Denn sie beträfe das allgemeine Verwendungsrisiko eines Mieters und stünde nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage.

Die von den Brautleuten angestrebte Vertragsanpassung dahingehend, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung ganz oder teilweise befreit werden, kommt somit nicht in Betracht, weil ihnen die Annahme des Angebots der Saalbetreiberin auf Verlegung des Termins für die geplante Hochzeitsfeier unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Bundesgerichtshof selbst beurteilen, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. März 2022 – XII ZR 36/21