Die Mitbenutzung des Nachbargrundstücks – und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Der Grundstückseigentümer ist nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG unabhängig davon anspruchsberechtigt, ob sein Grundstück am 2.10.1990 durch ihn selbst oder durch Dritte aufgrund eines mit ihm oder mit staatlichen Stellen der DDR abgeschlossenen Vertrags genutzt wurde. Entscheidend ist, ob die zur Erschließung seines Grundstücks erforderliche Mitbenutzung des Nachbargrundstücks in der DDR als rechtmäßig angesehen wurde.

Die Mitbenutzung des Nachbargrundstücks - und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Derjenige, der nur auf Grund eines schuldrechtlichen Vertrages zur Nutzung des herrschenden Grundstücks berechtigt ist, kann grundsätzlich nicht nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG die Bestellung eines dinglichen Rechts1 verlangen.

Dem Anspruch des vertraglich Nutzungsberechtigten auf eine dingliche Absicherung der Mitbenutzung nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG steht der in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG bestimmte Ausschluss der Anwendbarkeit des Gesetzes für Bebauungen auf Grund von Miet, Pacht oder sonstigen Nutzungsverträgen grundsätzlich entgegen. Diese Vorschrift erfasst das Sachenrechtsbereinigungsgesetz insgesamt. Die Sperrwirkung beschränkt sich – schon nach dem Wortlaut der Norm – nicht nur auf die sich aus dem Kapitel 2 des Gesetzes (§§ 3 bis 111 SachenRBerG) ergebenden Ansprüche des Nutzers an dem von ihm baulich genutzten (= herrschenden) Grundstück auf Erbbaurechtsbestellung (§§ 32 ff. SachenRBerG) oder auf dessen Ankauf (§§ 61 ff. SachenRBerG), sondern umfasst auch den Anspruch auf Bestellung eines dinglichen Rechts an dem mitbenutzten Nachbargrundstück (§ 116 SachenRBerG).

Demgemäß hat der Bundesgerichtshof für vertraglich genutzte Grundstücke – wenn auch nicht speziell im Hinblick auf den Anspruch nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG – ausgeführt, dass Nutzungen auf schuldrechtlicher Grundlage nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG von dem Gesetz nicht erfasst werden2. Für die zur Erholung und Freizeitgestaltung genutzten Grundstücke (die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG bezeichnete Fallgruppe) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Bestellung einer Grunddienstbarkeit nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG am dienenden Grundstück nicht verlangt werden kann, wenn das herrschende Grundstück am 2.10.1990 zu Freizeitzwecken genutzt wurde3.

Daran ist – soweit der Anspruch nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG von einem vertraglich Nutzungsberechtigten geltend gemacht wird – auch im Hinblick auf die von der Revision unter Berufung auf den Normzweck der Bestimmungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 SachenRBerG gestützten Einwände festzuhalten.

Richtig ist allerdings, dass die in den Ausschlusstatbeständen bezeichneten Sachverhalte sich auf die Rechtsverhältnisse an dem herrschenden Grundstück und nicht auf diejenigen an dem benachbarten Grundstück beziehen. Zutreffend ist auch, dass der von dem Gesetzgeber mit den Regelungen in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 SachenRBerG verfolgte Zweck darin bestanden hat, die im Schuldrechtsanpassungsgesetz (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 SchuldRAnpG) nach den Grundsätzen jenes Gesetzes geregelten Sachverhalte aus dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes herauszunehmen4. Die Regelung der Mitbenutzung an Nachbargrundstücken ist jedoch kein Gegenstand des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, so dass sich die Frage der Abgrenzung der Anwendungsbereiche der beiden Gesetze, der Grund für die Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 SachenRBerG gewesen ist, nicht stellt.

Auch wenn der von dem Gesetzgeber mit dem Ausschlusstatbestand in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG verfolgte Zweck sich auf die Rechtsverhältnisse am herrschenden Grundstück bezogen hat, entspricht es dem Regelungsziel der Sachenrechtsbereinigung, das Gesetz – einschließlich des Anspruchs nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG – nicht auf diejenigen Nutzer anzuwenden, die das (herrschende) Grundstück bei Ablauf des 2.10.1990 auf Grund eines Vertrags genutzt haben. Diese Nutzer sind selbst dann, wenn sie das Grundstück bebaut haben, nicht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt. Insoweit besteht ein Junktim zwischen der Berechtigung am herrschenden Grundstück und dem Anspruch auf eine dingliche Absicherung der Mitbenutzung des dienenden Grundstücks.

§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG bewirkt, dass Mieter, Pächter und andere vertraglich Nutzungsberechtigte nicht schon deshalb, weil sie bei Ablauf des 2.10.1990 das Nachbargrundstück mitbenutzt haben, von dessen Eigentümer eine Absicherung dieser Nutzung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verlangen können. Die vertraglich Nutzungsberechtigten sind zwar zur Ausübung eines Wegerechts am Nachbargrundstück berechtigt, sie können aber nicht aus eigenem Recht von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG die Bestellung einer Dienstbarkeit verlangen. Die Rechtslage stimmt insoweit mit derjenigen bei einem Notwegerecht nach § 917 BGB überein5.

Diese Begrenzung des Kreises des Anspruchsberechtigten auf Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer sowie Erbbauberechtigte6 entspricht dem Zweck des § 116 Abs. 1 SachenRBerG. Das Ziel der Norm ist eine BGBkonforme Absicherung der Mitbenutzung des herrschenden Grundstücks, nicht der Interessen des jeweiligen Nutzungsberechtigten7, die üblicherweise durch eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers erfolgt8.

Der Bundesgerichtshof verneint auch das Vorliegen einer der in § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchstaben a und b SachenRBerG bezeichneten Ausnahmen, nach der bauliche Investitionen – auch wenn sie auf der Grundlage einer vertraglichen Nutzung erfolgten – dann unter das Sachenrechtsbereinigungsgesetz fallen, wenn sie nach den Rechtsvorschriften der DDR hätten dinglich abgesichert werden können9.

Hier liegt auch kein sog. Nachzeichnungsfall (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG) vor, da die vertragliche Nutzung des Grundstücks in der DDR nicht durch die Verleihung von Nutzungsrechten und die Begründung von selbständigem Gebäudeeigentum hätte abgesichert werden können. Eine solche “Verdinglichung” der Rechtsposition des Klägers hätte auch nicht durch den Erwerb der Bauwerke nach dem sog. Modrow-Gesetz (Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 07.03.199010) erfolgen können. Jenes Gesetz ermöglichte zwar in § 1 (als einer ersten Stufe der Privatisierung des Volkseigentums) den Verkauf volkseigener Gebäude an private Handwerker und Gewerbetreibende. Bei den von dem Kläger auf privatem Grund errichteten Bauwerken handelte es sich jedoch nicht um volkseigene Gebäude, die nach Maßgabe jenes Gesetzes an ihn hätten veräußert werden können.

Allerdings besteht ein Anspruch aus dem (erworbenen) Eigentum am herrschenden Grundstück. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist nicht einschlägig, wenn der Grundstückseigentümer gegen seinen Nachbarn den Anspruch aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG geltend macht, um eine vor diesem Zeitpunkt begründete, zur Erschließung seines Grundstücks erforderliche Mitbenutzung durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit abzusichern.

Hat der Eigentümer das Grundstück selbst zum Betrieb seines Gewerbes genutzt, ist § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG wegen Fehlens einer vertraglichen Nutzung nicht anwendbar. Von dem Wortlaut der Vorschrift erfasst werden allerdings die Sachverhalte, in denen der Eigentümer das Grundstück einem Dritten vermietet, verpachtet oder durch einen anderen Vertrag zu einer solchen Nutzung überlassen hatte und dieser das Grundstück bebaut hat. Bei wortgetreuer Gesetzesanwendung könnte der Grundstückseigentümer in diesen Fällen keine Absicherung einer zur Erschließung oder Entsorgung seines Grundstücks erforderlichen Mitbenutzung verlangen. Insoweit ist jedoch eine teleologische Reduktion des zu weit gefassten Ausschlusstatbestands geboten. Eine solche Einschränkung des Anwendungsbereichs einer Vorschrift ist dann vorzunehmen, wenn der Gesetzgeber nicht alle Konsequenzen der von ihm gewählten Gesetzesfassung bedacht hat und ihre wortgetreue Anwendung das gesetzgeberische Ziel deutlich verfehlen würde11. So ist es hier.

Nach dem mit § 2 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG verfolgten Zweck wäre es nicht zu rechtfertigen, die Eigentümer, deren Grundstücke vor dem 3.10.1990 auf vertraglicher Grundlage genutzt wurden, von den Ansprüchen auf sachenrechtliche Bereinigung der notwendigen Mitbenutzungen nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG auszuschließen. Der Gesetzgeber hat mit dieser Norm das Ziel verfolgt, die Bebauung privater Grundstücke auf der Grundlage vertraglicher Nutzungsbefugnisse dem Nachzeichnungsprinzip entsprechend aus dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes herauszunehmen und im Schuldrechtsanpassungsgesetz zu regeln. Ein weiterer, der Bereinigung der sachenrechtlichen Rechtsverhältnisse konformer Zweck der Vorschrift ist darin zu sehen, die allein vertraglich Nutzungsberechtigten von den Ansprüchen auf Bestellung dinglicher Rechte an den von ihnen mitbenutzten Nachbargrundstücken auszuschließen. Beides trifft jedoch auf die Grundstückseigentümer nicht zu.

Die Nichtanwendung des Gesetzes auf einen Teil der Grundstückseigentümer widerspräche auch dem von § 116 Abs. 1 SachenRBerG verfolgten Zweck. Die Vorschrift dient der Bereinigung nachbarrechtlicher Verhältnisse, in denen nach dem Recht der DDR eine Absicherung der Erschließung oder Entsorgung durch ein Mitbenutzungsrecht (gemäß § 321 Abs. 2 ZGB) hätte beansprucht werden können, dies jedoch unterblieben ist12. Eine Auslegung, welche die Absicherung der für die Erschließung oder Entsorgung von Grundstücken erforderlichen Mitbenutzung nur bei den von den Eigentümern selbst genutzten Grundstücken zuließe, die vertraglich genutzten Grundstücke davon jedoch ausschlösse, wäre eine unter Beachtung dieses Normzwecks sinnwidrige Anordnung. Die Möglichkeit, die für das herrschende Grundstück erforderliche Mitbenutzung nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern, hinge von dem nach dem Zweck des Gesetzes irrelevanten Umstand ab, ob der Eigentümer das Grundstück am 2.10.1990 selbst nutzte oder einem Dritten vermietet, verpachtet oder durch einen anderen Vertrag zur Nutzung überlassen hatte13.

Der Anwendbarkeit des § 116 Abs. 1 SachenRBerG steht schließlich auch nicht der Umstand entgegen, dass die damalige (West)Eigentümerin bis zum Ablauf des 2.10.1990 das Grundstück weder selbst noch durch Verpachtung an den Beklagten nutzte.

Wer am 3.10.1990 Eigentümer des herrschenden Grundstücks war, ist für die Anspruchsberechtigung nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG unerheblich. Die Vorschrift verlangt nach Wortlaut, Entstehungsgeschichte und Sinn nur, dass vor dem Beitritt eine für die Erschließung oder Entsorgung des eigenen Grundstücks oder Bauwerks erforderliche Nutzung begründet wurde14. Der Begriff der Nutzung im Sinne des § 116 Abs. 1 SachenRBerG ist grundstücksbezogen in dem Sinne zu verstehen, dass das zu belastende Grundstück am 2.10.1990 in dem bei Geltendmachung des Anspruchs abzusichernden Umfang dem herrschenden Grundstück gedient haben muss15.

Den Bereinigungsanspruch nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG kann der Eigentümer auch geltend machen, wenn nach den Rechtsvorschriften der DDR an seiner Stelle nutzungsberechtigte staatliche Organe oder sozialistische Genossenschaften die für sein Grundstück erforderliche Mitbenutzung des Nachbargrundstücks begründet haben16. Das gilt vor allem für die auf Grund des gesetzlichen Bodennutzungsrechts der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften entstandenen Mitbenutzungen (§ 18 Abs. 1 LPG-G 1982). Diese sollen ebenfalls nach § 116 SachenRBerG bereinigt werden17. Dasselbe gilt für die – hier vorliegenden – Nutzungsverhältnisse an privaten Grundstücken, die darauf beruhen, dass eine LPG ihrem Bodennutzungsrecht unterliegenden Flächen nach § 18 Abs. 2 Buchstabe h LPG-G 1982 einem staatlichen Organ (in diesem Fall dem Rat der Stadt) zur Nutzung überlassen hat.

Die frühere Eigentümerin, die 1991 in das von dem Rat der Stadt begründete Nutzungsverhältnis mit dem Kläger eingetreten ist, konnte demnach anstelle des früheren Bodennutzungsberechtigten den Anspruch aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG auf Absicherung der zur Erschließung und Entsorgung ihres Grundstücks erforderlichen Mitbenutzung geltend machen. Mit dem Erwerb des Eigentums an dem herrschenden Grundstück ist der Kläger nach § 14 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG Inhaber des Bereinigungsanspruchs geworden.

Geh- und Wegerecht

Für die Entscheidung über das Wegerecht (Geh- und Fahrtrecht) ist davon auszugehen, dass nach der maßgeblichen Auslegung des § 321 Abs. 2 ZGB durch die Gerichte der DDR der Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Übergangs- und Überfahrtrecht zu gewähren hatte, wenn das andere Grundstück nur über dessen Grundstück von einem öffentlichen Weg aus zu erreichen war18 und dass Nutzungsbeschränkungen in Bezug auf den Umfang der Nutzung des Weges – wie sie die Beklagte mit der Widerklage verfolgt – nur in besonders begründeten Ausnahmefällen zu treffen waren19.

Maßgebend für den Inhalt der zu bestellenden Grunddienstbarkeit ist grundsätzlich die bei Ablauf des 2.10.1990 ausgeübte Nutzung. Nachfolgende Änderungen – wie die Einrichtung eines Gastronomiebetriebs auf dem Grundstück des Klägers – schließen die Bestellung einer Grunddienstbarkeit nicht aus; sie führen – wie sich aus § 118 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG ergibt – jedoch dazu, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks seine Zustimmung von der Forderung eines höheren Entgelts abhängig machen kann20. Änderungen, die zu einer Bedarfssteigerung führen, können allerdings auch bei der nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG zu bestellenden Grunddienstbarkeit nur nach den für das dingliche Recht geltenden Grundsätzen berücksichtigt werden, wenn sie sich noch in den Grenzen einer der Art nach gleich bleibenden Benutzung halten und nicht auf eine bei der Begründung der Mitbenutzung nicht vorhersehbare oder willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen sind21. Feststellungen dazu fehlen.

Stellplatzdienstbarkeit

Ein Anspruch auf Bestellung einer Stellplatzdienstbarkeit nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG setzt nicht nur voraus, dass eine entsprechende Nutzung schon vor Ablauf des 2.10.1990 bestanden hat. Die Behauptung des Klägers, man sei damals irrtümlich davon ausgegangen, dass der Weg, an dessen Rand die Besucherfahrzeuge geparkt worden seien, ein öffentlicher Weg sei, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Nach dem Nachzeichnungsgedanken kommt es vielmehr darauf an, ob der Kläger dann – wenn die Beteiligten damals die tatsächlichen Verhältnisse erkannt hätten – nach § 321 Abs. 2 Satz 1 ZGB die Einräumung eines Rechts auf eine Mitbenutzung des Nachbargrundstücks als Stellplatz für Kunden seines Betriebs im Interesse einer ordnungsmäßigen Nutzung hätte fordern können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juli 2014 – V ZR 74/13

  1. einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 BGB []
  2. BGH, Urteil vom 22.12 1995 – V ZR 334/94, BGHZ 131, 368, 372 []
  3. BGH, Urteil vom 05.05.2006 – V ZR 139/05, NJW-RR 2006, 1160 Rn. 9; Urteil vom 05.06.2009 – V ZR 117/08, NJW-RR 2010, 445 Rn. 9 []
  4. BT-Drs. 12/5992, S. 66, 98; Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 2 Rn. 39 ff.; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, 12. Lieferung, § 2 Rn. 27; Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht-Ost, § 2 SachenRBerG Rn. 58, 60 []
  5. zu dieser: BGH, Urteil vom 05.05.2006 – V ZR 139/05, NJW-RR 2006, 1160 Rn. 6 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 244/10, NJW-RR 2012, 651 Rn. 8; Frenz in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 116 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Smid, 4. Aufl., § 116 SachenRBerG Rn. 9; Rechtshandbuch – Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR [RVI]/Knauber, § 116 SachenRBerG Rn. 6 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 72/03, VIZ 2004, 193, 194 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2003 – V ZR 388/02, VIZ 2003, 385, 386 []
  9. BGH, Urteil vom 08.11.1996 – V ZR 7/96, BGHZ 134, 50, 55 []
  10. GBl. I S. 157 []
  11. BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06, BGHZ 173, 116 Rn. 31; Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 4/12, NJW-RR 2014, 243 Rn. 23 []
  12. BGH, Urteil vom 25.02.2000 – V ZR 203/99, BGHZ 144, 25, 27; Urteil vom 19.06.2009 – V ZR 229/08 7, 9; Urteil vom 20.02.2009 – V ZR 184/08, NJW-RR 2009, 1028 Rn. 12 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2002 – V ZR 270/01, WM 2003, 637, 639 zu der Einrede aus § 29 Abs. 1 SachenRBerG []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2000 – V ZR 203/99, BGHZ 144, 25, 27 []
  15. BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 72/03, VIZ 2004, 193, 194; Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 244/10, NJW-RR 2012, 651 Rn. 14 []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 72/03, VIZ 2004, 193, 194 []
  17. BT-Drs. 12/5992, S. 179; BGH, Urteil vom 09.05.2003 – V ZR 388/02, VIZ 2003, 385, 386 []
  18. OG, NJ 1981, 570; BG Suhl, NJ 1976, 439, 440; NJ 1980, 47; Janke, NJ 1983, 17, 18 []
  19. Janke, aaO []
  20. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 244/10, NJW-RR 2012, 651 Rn. 14 []
  21. BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 150/06, NJW-RR 2008, 325 Rn. 21 []