Die Ver­äu­ße­rung eines ver­mie­te­ten Stell­plat­zes

Für den Fall, dass der Eigen­tü­mer, der zugleich Ver­mie­ter einer Woh­nung und eines Stell­plat­zes im Rah­men eines ein­heit­li­chen Miet­ver­trags ist, einen Teil des Miet­ob­jekts abtrennt und ver­äu­ßert, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass der Erwer­ber des Stell­plat­zes gemäß §§ 580, 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: §§ 578, 566 Abs. 1 BGB) in den Miet­ver­trag ein­tritt [1].

Die Ver­äu­ße­rung eines ver­mie­te­ten Stell­plat­zes

Das­sel­be gilt, wenn der Mie­ter wie hier sei­ne Woh­nung und sei­nen Stell­platz von vorn­her­ein durch getrenn­te Ver­trä­ge von einem Ver­mie­ter ange­mie­tet hat und die Woh­nung und der Stell­platz dann vom Ver­mie­ter getrennt ver­äu­ßert wer­den.

Dabei konn­te es der Bun­des­ge­richts­hof dahin­ste­hen las­sen, ob das Son­der­nut­zungs­recht im Ergeb­nis genau­so wie Son­der­ei­gen­tum zu behan­deln ist [2] oder dem umstrit­te­nen Rechts­cha­rak­ter des Son­der­nut­zungs­rechts als ding­li­ches oder bloß schuld­recht­li­ches Rechts­in­sti­tut [3]Rech­nung getra­gen wer­den muss. Denn nach allen Auf­fas­sun­gen tritt der Erwer­ber des Son­der­nut­zungs­rechts (nach §§ 566, 567 BGB direkt oder ana­log i.V.m. § 578 BGB) als Ver­mie­ter in den Ver­trag hin­sicht­lich des Stell­plat­zes ein.

Aller­dings trifft eine vor dem Ver­kauf des Stell­plat­zes getrof­fe­ne ver­trag­li­che Rege­lung, dass der Stell­platz nur zusam­men mit der Eigen­tums­woh­nung gekün­digt wer­den kann, nur den Fall, dass Woh­nungs- und Stell­platz­miet­ver­trag von den­sel­ben Ver­trags­par­tei­en abge­schlos­sen wur­den. Es wider­sprä­che offen­sicht­lich den red­li­cher­wei­se zu berück­sich­ti­gen­den bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen, die Been­di­gung des Stell­platz­miet­ver­tra­ges auch dann noch untrenn­bar an die Been­di­gung des Wohn­raum­miet­ver­tra­ges zu bin­den, wenn wie hier Woh­nungs­ei­gen­tum und Son­der­nut­zungs­be­rech­ti­gung aus­ein­an­der­fal­len und damit auf der Ver­mie­ter­sei­te kei­ne per­so­nel­le Iden­ti­tät besteht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2020 – XII ZR 46/​19

  1. BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/​03 NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. mwN[]
  2. so im Ergeb­nis BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/​03 NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. mwN[]
  3. zu den in der Lite­ra­tur ver­tre­te­nen Auf­fas­sun­gen vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 83 mwN[]