Für den Fall, dass der Eigentümer, der zugleich Vermieter einer Wohnung und eines Stellplatzes im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Erwerber des Stellplatzes gemäß §§ 580, 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: §§ 578, 566 Abs. 1 BGB) in den Mietvertrag eintritt [1].
Dasselbe gilt, wenn der Mieter wie hier seine Wohnung und seinen Stellplatz von vornherein durch getrennte Verträge von einem Vermieter angemietet hat und die Wohnung und der Stellplatz dann vom Vermieter getrennt veräußert werden.
Dabei konnte es der Bundesgerichtshof dahinstehen lassen, ob das Sondernutzungsrecht im Ergebnis genauso wie Sondereigentum zu behandeln ist [2] oder dem umstrittenen Rechtscharakter des Sondernutzungsrechts als dingliches oder bloß schuldrechtliches Rechtsinstitut [3] Rechnung getragen werden muss. Denn nach allen Auffassungen tritt der Erwerber des Sondernutzungsrechts (nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i.V.m. § 578 BGB) als Vermieter in den Vertrag hinsichtlich des Stellplatzes ein.
Allerdings trifft eine vor dem Verkauf des Stellplatzes getroffene vertragliche Regelung, dass der Stellplatz nur zusammen mit der Eigentumswohnung gekündigt werden kann, nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen wurden. Es widerspräche offensichtlich den redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrages auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrages zu binden, wenn wie hier Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfallen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität besteht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2020 – XII ZR 46/19
- BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. mwN[↩]
- so im Ergebnis BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 NJW 2005, 3781 Rn. 8 f. mwN[↩]
- zu den in der Literatur vertretenen Auffassungen vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 83 mwN[↩]
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