Die verkaufte Wohnung des Insolvenzschuldners

Die Erklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders, für Ansprüche aus dem Wohnraummietverhältnis des Schuldners nach Ablauf der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist nicht mehr mit der Insolvenzmasse aufzukommen, wirkt auch gegenüber dem Erwerber, auf den das Mietverhältnis infolge Veräußerung des Grundstücks übergegangen ist, wenn sie in Unkenntnis des Eigentumsübergangs dem alten Vermieter gegenüber abgegeben worden ist.

Die verkaufte Wohnung des Insolvenzschuldners

Die Miete für den Wohnraum des Schuldners ist nach Verfahrenseröffnung aus der Masse zu bezahlen, sofern nicht der Insolvenzverwalter eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgibt. Ansprüche aus einem nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO fortbestehenden Mietverhältnis sind gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss1. Dies gilt auch im vereinfachten Insolvenzverfahren hinsichtlich des Wohnraummietverhältnisses des Schuldners. Eine Anwendung des § 103 InsO kommt schon nach dem Wortlaut des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht in Betracht. Die Pflicht des Treuhänders, die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, endet nach Abgabe der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO mit Ablauf der Kündigungsfrist nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO.

Im hier entschiedenen Fall befannd der Bundesgerichtshof, dass die neue Eigentümerin/Vermieterin die in dem Schreiben des Treuhänders an die Hausverwaltung der früheren Eigentümer und Vermieter des Schuldners abgegebene Enthaftungserklärung gegen sich gelten lassen muss. Sie ist zum Ablauf des Januar 2009 wirksam geworden, so dass der Treuhänder mit Insolvenzmasse nicht für die ab 1.02.2009 entstandenen Mietschulden haftet:

Die Erklärung des Treuhänders vom 18.10.2008 kann als Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ausgelegt werden. Er hat zwar in diesem Schreiben lediglich erklärt, dass nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO Ansprüche auf den Mietzins, die nach Verfahrenseröffnung möglicherweise gegen den Mieter entstehen, nicht im Insolvenzverfahren gegen die Masse geltend gemacht werden können. Dies war inhaltlich falsch. Für den Empfänger der Erklärung war aber erkennbar, dass eine Enthaftungserklärung jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden sollte.

Ist Gegenstand des Mitverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so kann der Insolvenzverwalter/Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2, § 313 InsO die Erklärung abgeben, dass Ansprüche, die erst nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortgesetzt. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verdrängt hinsichtlich der schuldnerischen Wohnung das Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters2. Die Regelung dient der Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, denen sie durch dessen in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand ausgesetzt ist. Sie soll zugleich verhindern, dass der Schuldner infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen obdachlos wird. Der Mieter wird insoweit geschützt, als der Verwalter/Treuhänder nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, sondern lediglich – mit der für die Kündigung geltenden Frist – durch die Enthaftungserklärung erreichen kann, dass die Masse ab dem Wirksamwerden der Erklärung nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche des Vermieters haftet3.

Völlig unberührt von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bleibt das Wohnraummietverhältnis des Schuldners damit nicht. Zwar wird vereinzelt die von der Revisionsbegründung zitierte Auffassung vertreten, die auf die Zeit nach Verfahrenseröffnung entfallenden Mietforderungen seien bei der Wohnraummiete von vornherein als Insolvenzforderungen zu qualifizieren4. Diese Ansicht wird überwiegend abgelehnt5. Sie ist mit dem Gesetz nicht zu vereinbaren. Ohne eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wäre die für die Zeit nach Verfahrenseröffnung anfallende Miete wegen § 108 Abs. 1, § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO als Masseverbindlichkeit zu befriedigen. Der Gesetzgeber hat die in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO vorgesehene Erklärung, die bei Wohnraummietverhältnissen an die Stelle des Sonderkündigungsrechts aus § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO tritt, gerade damit begründet, dass eine Möglichkeit geschaffen werden sollte, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, aber die Masse gleichwohl nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht mehr für „neu entstehende Mietzinsforderungen“ haften zu lassen6. Wären Mietforderungen aus der Zeit nach Verfahrenseröffnung von vornherein nur als Insolvenzforderungen zu befriedigen, hätte es einer solchen Regelung nicht bedurft.

Unzutreffend ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs die Auffassung, das Schreiben des Treuhänders, mit dem dieser gegenüber der Hausverwaltung des vormaligen Eigentümers und Vermieters die Enthaftungserklärung abgegeben hat, könne keine rechtlichen Wirkungen gegenüber der Vermieterin entfaltet haben, weil diese im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung schon als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei. Dabei wird übersehen, dass entsprechend §§ 412, 407 Abs. 1 BGB der neue Gläubiger jedes Rechtsgeschäft, das nach dem Forderungsübergang zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen muss, es sei denn, der Schuldner kennt den Forderungsübergang bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts.

Unmittelbar ist die Erklärung des Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht gegenüber der Vermieterin wirksam geworden. Insoweit handelt es sich nicht um eine „Erklärung gegen den, den es angehe“. Die Wirkungen der Erklärung für die Masse stehen denen einer Kündigung gleich. Abzugeben ist sie deshalb gegenüber dem Vermieter des Schuldners7. Dies war zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung die Vermieterin, auf die das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB übergegangen ist. In Unkenntnis dieses Übergangs war die Erklärung an die ursprünglichen Vermieter gerichtet, so dass sie gegenüber dem neuen Eigentümer keine Wirkungen entfalten konnte. Im Übrigen ist offen geblieben, ob sie der Vermieterin zugegangen ist. Diese bestreitet, das Schreiben von der Verwalterin der Voreigentümer erhalten zu haben. Hieraus kommt es letztlich nicht an.

Ebenso folgt der Bundesgerichtshof auch nicht der Ansicht, die Vermieterin müsse die in ihren Wirkungen für die Masse der Kündigung gleichstehende Erklärung des Treuhänders schon nach § 566c BGB gegen sich wirken lassen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung, insbesondere die Entrichtung der Miete, vorgenommen wird, gegenüber dem Erwerber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, die Vorschrift sei auch auf die Kündigung des Mieters, die in Unkenntnis des Eigentumsübergangs erfolgt, entsprechend anzuwenden8. Zutreffend wird ganz überwiegend eine Anwendung der Regelung abgelehnt, soweit es um einseitige Erklärungen des Mieters geht, etwa um Kündigungen, und um auf Dauer angelegte Vertragsänderungen9. Entsprechend kommt eine Anwendung auf die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nicht in Betracht, weil mit dieser die Mietzahlung aus der Masse für die Zukunft insgesamt beendet werden soll und es damit wie bei einer Kündigung um auf Dauer angelegte Vertragsänderung geht.

Die gegenüber dem ursprünglichen Vermieter in Unkenntnis des Eigentumsübergangs abgegebene Enthaftungserklärung ist aber in entsprechender Anwendung der Vorschriften der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB zu beachten.

Nach § 407 Abs. 1 BGB muss der neue Gläubiger eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger bewirkt, sowie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, der Schuldner kennt die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts. Gemäß § 412 BGB ist diese Regelung auf den gesetzlichen Forderungsübergang entsprechend anwendbar. Die Vorschrift ist aufgrund ihrer weiten Fassung auf jede Art von Rechtshandlung anzuwenden10. Dies gilt auch für die Kündigungserklärung11.

Von einer unmittelbaren Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB auf die Abgabe der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem ursprünglichen Vermieter kann allerdings nicht ausgegangen werden, weil § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch12 kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat13. Damit fehlt eine Rechtsnachfolge des neuen Eigentümers, die Voraussetzung für die unmittelbare Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB ist.

Die Situation, in der sich der Mieter befindet, wenn er in Unkenntnis des Übergangs des Mietverhältnisses auf einen Erwerber gegenüber dem ursprünglichen kündigt, unterscheidet sich aber nicht wesentlich von derjenigen des Schuldners, dem der Forderungsübergang unbekannt geblieben ist. Hat dieser gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger eine Rechtshandlung in Unkenntnis des Übergangs vorgenommen, muss sie der neue Gläubiger gegen sich wirken lassen. Dies gilt auch für die gegenüber dem ursprünglichen Vermieter erklärte Kündigung, die dem neuen gegenüber wirksam ist. Insoweit besteht eine planwidrige Regelungslücke, welche durch die entsprechende Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB zu schließen ist14. Auf die Frage, ob der ursprüngliche Vermieter die Erklärung an den Erwerber weiterleitet, kommt es dabei nicht an. Wusste der Mieter nichts von dem Eigentumsübergang, muss seine Kündigung als wirksam angesehen werden. Der neue Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, ihm gegenüber sei keine Kündigung erklärt worden15. Entsprechendes gilt auch für die Erklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Auch diese wirkt gegenüber dem neuen Vermieter, sofern sie in Unkenntnis des Eigentumsüberganges gegenüber dem alten Vermieter abgegeben wird.

Soweit der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 2. Februar 200616 eine entsprechende Anwendung des § 404 BGB über § 412 BGB nicht in Betracht gezogen hat, steht dies der Analogie nicht entgegen. Nach § 566 BGB tritt der Grundstückserwerber tritt nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben17, also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, fallen hierunter nicht18.

Die Vermieterin muss sich die Erklärung des Treuhänders zurechnen lassen. Der Treuhänder hat diese in Unkenntnis des Übergangs des Mietverhältnisses auf die Vermieterin, der mit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch am 15. Oktober 2008 eingetreten ist, abgegeben. Die Vermieterin hat nicht vorgetragen, den Schuldner oder den Treuhänders selbst über ihre Eintragung in das Grundbuch zeitnah informiert zu haben. Zwar hatte die Hausverwaltung der Vermieterin den Schuldner über den Verkauf an die Vermieterin informiert und mitgeteilt, dass sie aufgrund des schuldrechtlich vereinbarten Nutzen- und Lastenwechsels zum 1. Dezember 2007 ihre neue Hausverwalterin sei. Diese Mitteilung reichte aber nicht aus, um dem Schuldner Kenntnis von dem Eigentumsübergang zu verschaffen. Dieser erfolgte erst gut zehn Monate später am 15. Oktober 2008. Bis zu diesem Zeitpunkt musste eine Kündigungserklärung – und damit auch eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO – gegenüber den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern abgegeben werden. Die Veräußerungsanzeige vom 1. Dezember 2007 ist deshalb für die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich. Eine Nachforschungspflicht des Treuhänders, vor Abgabe der Erklärung festzustellen, ob die ursprüngliche Vermieterin noch Eigentümerin oder ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, bestand nicht. Dem Treuhänders würde nur die Kenntnis des Eigentumsübergangs schaden, die Kenntnis von Umständen, dass es zu einem solchen Übergang kommen könnte, ist unerheblich. Auf die Frage, ob der Treuhänder überhaupt Kenntnis von der Mitteilung vom 28. Dezember 2007 an den Schuldner erhalten hat oder sich diese zurechnen lassen muss, kommt es nicht an. Damit konnte die Miete nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ab 1. Februar 2009 nicht mehr als sonstige Masseverbindlichkeit geltend gemacht werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Februar 2012 – IX ZR 29/11

  1. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02, ZInsO 2003, 412; Pape/Schaltke in Kübler/Prütting/Bork, InsO, 2010, § 55 Rn. 150[]
  2. vgl. die Begründung BT-Drucks. 14/5680 S. 27[]
  3. BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/10, ZInsO 2011, 968 Rn. 15; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.06.2008 – IX ZR 84/07, ZInsO 2008, 808 Rn. 22; vom 17.09.2009 – IX ZR 63/09, ZInsO 2009, 2104 Rn. 9[]
  4. HK-InsO/Marotzke, 6. Aufl. § 109 Rn. 11[]
  5. Graf-Schlicker/Breitenbücher, InsO 2. Aufl., § 109 Rn. 10; Tintelnot in Kübler/Prütting/Bork, InsO, 2007, § 108 Rn. 16a, § 109 Rn. 11; Uhlenbruck/Wegener, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn.19; Homann in Mohrbutter/Ringstmeier, Handbuch der Insolvenzverwaltung, 8. Aufl., § 7 Rn. 85[]
  6. BT-Drucks. 14/5680, S. 27[]
  7. Graf-Schlicker/Breitenbücher, aaO; HmbKomm-InsO/Ahrendt, 3. Aufl., § 109 Rn. 22; Uhlenbruck/Wegener, aaO Rn. 18; Homann in Mohrbutter/Ringstmeier, Handbuch der Insolvenzverwaltung, aaO[]
  8. LG Duisburg, NJW-RR 1997, 1171 zu § 574 BGB aF entsprechend § 566c BGB nF[]
  9. BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99, NJW-RR 2002, 730; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566c Rn. 4; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 566c Rn. 2 mwN; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 566c Rn. 4 f; Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 6. Aufl., § 566c Rn. 2[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99, aaO für die Ausübung einer Verlängerungsoption gegenüber dem Vermieter[]
  11. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 566 Rn. 28 mwN; Erman/H.P. Westermann, BGB, 13. Aufl. § 407 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Roth, 5. Aufl., § 407 Rn. 7; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 566b Rn. 9; Palandt/Grüneberg, aaO § 407 Rn. 4; Palandt/Weidenkaff, aaO § 566 Rn.19; Staudinger/Emmerich, aaO, § 566 Rn. 44 mwN; im Ergebnis auch Schmid/Riecke, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., § 566 Rn.20 unter Verweis auf § 242 BGB[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14[]
  13. BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; vom 02.02.2006, aaO[]
  14. so im Ergebnis auch BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99, aaO[]
  15. Schmid/Riecke, Fachanwaltskommentar Mietrecht, aaO[]
  16. BGH, Urteil vom 02.02.2006 – IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 15[]
  17. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 165 f[]
  18. BGH, Urteil vom 21.09.1965 – V ZR 65/63, WM 1965, 1064, 1066; vom 24.03.1999, aaO S. 165 ff[]