Die ver­kauf­te Woh­nung des Insol­venz­schuld­ners

Die Erklä­rung des Insolvenzverwalters/​Treuhänders, für Ansprü­che aus dem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis des Schuld­ners nach Ablauf der drei­mo­na­ti­gen gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist nicht mehr mit der Insol­venz­mas­se auf­zu­kom­men, wirkt auch gegen­über dem Erwer­ber, auf den das Miet­ver­hält­nis infol­ge Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks über­ge­gan­gen ist, wenn sie in Unkennt­nis des Eigen­tums­über­gangs dem alten Ver­mie­ter gegen­über abge­ge­ben wor­den ist.

Die ver­kauf­te Woh­nung des Insol­venz­schuld­ners

Die Mie­te für den Wohn­raum des Schuld­ners ist nach Ver­fah­rens­er­öff­nung aus der Mas­se zu bezah­len, sofern nicht der Insol­venz­ver­wal­ter eine Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgibt. Ansprü­che aus einem nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO fort­be­stehen­den Miet­ver­hält­nis sind gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten, wenn ihre Erfül­lung für die Zeit nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens erfol­gen muss [1]. Dies gilt auch im ver­ein­fach­ten Insol­venz­ver­fah­ren hin­sicht­lich des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses des Schuld­ners. Eine Anwen­dung des § 103 InsO kommt schon nach dem Wort­laut des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht in Betracht. Die Pflicht des Treu­hän­ders, die Wohn­raum­mie­te des Schuld­ners aus der Insol­venz­mas­se zu zah­len, endet nach Abga­be der Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO mit Ablauf der Kün­di­gungs­frist nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO.

Im hier ent­schie­de­nen Fall befannd der Bun­des­ge­richts­hof, dass die neue Eigentümerin/​Vermieterin die in dem Schrei­ben des Treu­hän­ders an die Haus­ver­wal­tung der frü­he­ren Eigen­tü­mer und Ver­mie­ter des Schuld­ners abge­ge­be­ne Ent­haf­tungs­er­klä­rung gegen sich gel­ten las­sen muss. Sie ist zum Ablauf des Janu­ar 2009 wirk­sam gewor­den, so dass der Treu­hän­der mit Insol­venz­mas­se nicht für die ab 1.02.2009 ent­stan­de­nen Miet­schul­den haf­tet:

Die Erklä­rung des Treu­hän­ders vom 18.10.2008 kann als Ent­haf­tungs­er­klä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO aus­ge­legt wer­den. Er hat zwar in die­sem Schrei­ben ledig­lich erklärt, dass nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO Ansprü­che auf den Miet­zins, die nach Ver­fah­rens­er­öff­nung mög­li­cher­wei­se gegen den Mie­ter ent­ste­hen, nicht im Insol­venz­ver­fah­ren gegen die Mas­se gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Dies war inhalt­lich falsch. Für den Emp­fän­ger der Erklä­rung war aber erkenn­bar, dass eine Ent­haf­tungs­er­klä­rung jeden­falls zum nächst­mög­li­chen Zeit­punkt aus­ge­spro­chen wer­den soll­te.

Ist Gegen­stand des Mit­ver­hält­nis­ses die Woh­nung des Schuld­ners, so kann der Insolvenzverwalter/​Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2, § 313 InsO die Erklä­rung abge­ben, dass Ansprü­che, die erst nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genann­ten Frist fäl­lig wer­den, nicht im Insol­venz­ver­fah­ren gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Durch die­se Erklä­rung wird der Miet­ver­trag nicht been­det, son­dern vom Schuld­ner fort­ge­setzt. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ver­drängt hin­sicht­lich der schuld­ne­ri­schen Woh­nung das Kün­di­gungs­recht des Insol­venz­ver­wal­ters [2]. Die Rege­lung dient der Ent­haf­tung der Mas­se für Ansprü­che aus dem Miet­ver­hält­nis, denen sie durch des­sen in § 108 Abs. 1 InsO ange­ord­ne­ten Fort­be­stand aus­ge­setzt ist. Sie soll zugleich ver­hin­dern, dass der Schuld­ner infol­ge der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens über sein Ver­mö­gen obdach­los wird. Der Mie­ter wird inso­weit geschützt, als der Verwalter/​Treuhänder nicht zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt ist, son­dern ledig­lich – mit der für die Kün­di­gung gel­ten­den Frist – durch die Ent­haf­tungs­er­klä­rung errei­chen kann, dass die Mas­se ab dem Wirk­sam­wer­den der Erklä­rung nicht mehr für die danach fäl­lig wer­den­den Ansprü­che des Ver­mie­ters haf­tet [3].

Völ­lig unbe­rührt von der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens bleibt das Wohn­raum­miet­ver­hält­nis des Schuld­ners damit nicht. Zwar wird ver­ein­zelt die von der Revi­si­ons­be­grün­dung zitier­te Auf­fas­sung ver­tre­ten, die auf die Zeit nach Ver­fah­rens­er­öff­nung ent­fal­len­den Miet­for­de­run­gen sei­en bei der Wohn­raum­mie­te von vorn­her­ein als Insol­venz­for­de­run­gen zu qua­li­fi­zie­ren [4]. Die­se Ansicht wird über­wie­gend abge­lehnt [5]. Sie ist mit dem Gesetz nicht zu ver­ein­ba­ren. Ohne eine Ent­haf­tungs­er­klä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wäre die für die Zeit nach Ver­fah­rens­er­öff­nung anfal­len­de Mie­te wegen § 108 Abs. 1, § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO als Mas­se­ver­bind­lich­keit zu befrie­di­gen. Der Gesetz­ge­ber hat die in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO vor­ge­se­he­ne Erklä­rung, die bei Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen an die Stel­le des Son­der­kün­di­gungs­rechts aus § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO tritt, gera­de damit begrün­det, dass eine Mög­lich­keit geschaf­fen wer­den soll­te, dem Mie­ter die Woh­nung zu erhal­ten, aber die Mas­se gleich­wohl nach Ablauf der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist nicht mehr für „neu ent­ste­hen­de Miet­zins­for­de­run­gen“ haf­ten zu las­sen [6]. Wären Miet­for­de­run­gen aus der Zeit nach Ver­fah­rens­er­öff­nung von vorn­her­ein nur als Insol­venz­for­de­run­gen zu befrie­di­gen, hät­te es einer sol­chen Rege­lung nicht bedurft.

Unzu­tref­fend ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs die Auf­fas­sung, das Schrei­ben des Treu­hän­ders, mit dem die­ser gegen­über der Haus­ver­wal­tung des vor­ma­li­gen Eigen­tü­mers und Ver­mie­ters die Ent­haf­tungs­er­klä­rung abge­ge­ben hat, kön­ne kei­ne recht­li­chen Wir­kun­gen gegen­über der Ver­mie­te­rin ent­fal­tet haben, weil die­se im Zeit­punkt der Abga­be der Erklä­rung schon als neue Eigen­tü­me­rin im Grund­buch ein­ge­tra­gen gewe­sen sei. Dabei wird über­se­hen, dass ent­spre­chend §§ 412, 407 Abs. 1 BGB der neue Gläu­bi­ger jedes Rechts­ge­schäft, das nach dem For­de­rungs­über­gang zwi­schen dem Schuld­ner und dem bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger in Anse­hung der For­de­rung vor­ge­nom­men wird, gegen sich gel­ten las­sen muss, es sei denn, der Schuld­ner kennt den For­de­rungs­über­gang bei der Vor­nah­me des Rechts­ge­schäfts.

Unmit­tel­bar ist die Erklä­rung des Treu­hän­ders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht gegen­über der Ver­mie­te­rin wirk­sam gewor­den. Inso­weit han­delt es sich nicht um eine „Erklä­rung gegen den, den es ange­he“. Die Wir­kun­gen der Erklä­rung für die Mas­se ste­hen denen einer Kün­di­gung gleich. Abzu­ge­ben ist sie des­halb gegen­über dem Ver­mie­ter des Schuld­ners [7]. Dies war zum Zeit­punkt der Abga­be der Erklä­rung die Ver­mie­te­rin, auf die das Miet­ver­hält­nis gemäß § 566 BGB über­ge­gan­gen ist. In Unkennt­nis die­ses Über­gangs war die Erklä­rung an die ursprüng­li­chen Ver­mie­ter gerich­tet, so dass sie gegen­über dem neu­en Eigen­tü­mer kei­ne Wir­kun­gen ent­fal­ten konn­te. Im Übri­gen ist offen geblie­ben, ob sie der Ver­mie­te­rin zuge­gan­gen ist. Die­se bestrei­tet, das Schrei­ben von der Ver­wal­te­rin der Vor­ei­gen­tü­mer erhal­ten zu haben. Hier­aus kommt es letzt­lich nicht an.

Eben­so folgt der Bun­des­ge­richts­hof auch nicht der Ansicht, die Ver­mie­te­rin müs­se die in ihren Wir­kun­gen für die Mas­se der Kün­di­gung gleich­ste­hen­de Erklä­rung des Treu­hän­ders schon nach § 566c BGB gegen sich wir­ken las­sen. Nach die­ser Vor­schrift ist ein Rechts­ge­schäft, das zwi­schen dem Mie­ter und dem Ver­mie­ter über die Miet­for­de­rung, ins­be­son­de­re die Ent­rich­tung der Mie­te, vor­ge­nom­men wird, gegen­über dem Erwer­ber wirk­sam, soweit es sich nicht auf die Mie­te für eine spä­te­re Zeit als den Kalen­der­mo­nat bezieht, in wel­chem der Mie­ter von dem Über­gang des Eigen­tums Kennt­nis erlangt. Zwar wird ver­ein­zelt die Auf­fas­sung ver­tre­ten, die Vor­schrift sei auch auf die Kün­di­gung des Mie­ters, die in Unkennt­nis des Eigen­tums­über­gangs erfolgt, ent­spre­chend anzu­wen­den [8]. Zutref­fend wird ganz über­wie­gend eine Anwen­dung der Rege­lung abge­lehnt, soweit es um ein­sei­ti­ge Erklä­run­gen des Mie­ters geht, etwa um Kün­di­gun­gen, und um auf Dau­er ange­leg­te Ver­trags­än­de­run­gen [9]. Ent­spre­chend kommt eine Anwen­dung auf die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters nicht in Betracht, weil mit die­ser die Miet­zah­lung aus der Mas­se für die Zukunft ins­ge­samt been­det wer­den soll und es damit wie bei einer Kün­di­gung um auf Dau­er ange­leg­te Ver­trags­än­de­rung geht.

Die gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter in Unkennt­nis des Eigen­tums­über­gangs abge­ge­be­ne Ent­haf­tungs­er­klä­rung ist aber in ent­spre­chen­der Anwen­dung der Vor­schrif­ten der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB zu beach­ten.

Nach § 407 Abs. 1 BGB muss der neue Gläu­bi­ger eine Leis­tung, die der Schuld­ner nach der Abtre­tung an den bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger bewirkt, sowie jedes Rechts­ge­schäft, das nach der Abtre­tung zwi­schen dem Schuld­ner und dem bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger in Anse­hung der For­de­rung vor­ge­nom­men wird, gegen sich gel­ten las­sen, es sei denn, der Schuld­ner kennt die Abtre­tung bei der Leis­tung oder der Vor­nah­me des Rechts­ge­schäfts. Gemäß § 412 BGB ist die­se Rege­lung auf den gesetz­li­chen For­de­rungs­über­gang ent­spre­chend anwend­bar. Die Vor­schrift ist auf­grund ihrer wei­ten Fas­sung auf jede Art von Rechts­hand­lung anzu­wen­den [10]. Dies gilt auch für die Kün­di­gungs­er­klä­rung [11].

Von einer unmit­tel­ba­ren Anwen­dung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB auf die Abga­be der Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter kann aller­dings nicht aus­ge­gan­gen wer­den, weil § 566 BGB bewirkt, dass im Augen­blick des Eigen­tums­über­gangs durch Ein­tra­gung im Grund­buch [12] kraft Geset­zes ein neu­es Miet­ver­hält­nis zwi­schen dem Erwer­ber des Grund­stücks und dem Mie­ter ent­steht, und zwar mit dem­sel­ben Inhalt, den es zuvor mit dem Ver­äu­ße­rer beses­sen hat [13]. Damit fehlt eine Rechts­nach­fol­ge des neu­en Eigen­tü­mers, die Vor­aus­set­zung für die unmit­tel­ba­re Anwen­dung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB ist.

Die Situa­ti­on, in der sich der Mie­ter befin­det, wenn er in Unkennt­nis des Über­gangs des Miet­ver­hält­nis­ses auf einen Erwer­ber gegen­über dem ursprüng­li­chen kün­digt, unter­schei­det sich aber nicht wesent­lich von der­je­ni­gen des Schuld­ners, dem der For­de­rungs­über­gang unbe­kannt geblie­ben ist. Hat die­ser gegen­über dem ursprüng­li­chen Gläu­bi­ger eine Rechts­hand­lung in Unkennt­nis des Über­gangs vor­ge­nom­men, muss sie der neue Gläu­bi­ger gegen sich wir­ken las­sen. Dies gilt auch für die gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter erklär­te Kün­di­gung, die dem neu­en gegen­über wirk­sam ist. Inso­weit besteht eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke, wel­che durch die ent­spre­chen­de Anwen­dung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB zu schlie­ßen ist [14]. Auf die Fra­ge, ob der ursprüng­li­che Ver­mie­ter die Erklä­rung an den Erwer­ber wei­ter­lei­tet, kommt es dabei nicht an. Wuss­te der Mie­ter nichts von dem Eigen­tums­über­gang, muss sei­ne Kün­di­gung als wirk­sam ange­se­hen wer­den. Der neue Eigen­tü­mer kann sich nicht dar­auf beru­fen, ihm gegen­über sei kei­ne Kün­di­gung erklärt wor­den [15]. Ent­spre­chen­des gilt auch für die Erklä­rung des Insolvenzverwalters/​Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Auch die­se wirkt gegen­über dem neu­en Ver­mie­ter, sofern sie in Unkennt­nis des Eigen­tums­über­gan­ges gegen­über dem alten Ver­mie­ter abge­ge­ben wird.

Soweit der Bun­des­ge­richts­hof in der Ent­schei­dung vom 2. Febru­ar 2006 [16] eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 404 BGB über § 412 BGB nicht in Betracht gezo­gen hat, steht dies der Ana­lo­gie nicht ent­ge­gen. Nach § 566 BGB tritt der Grund­stücks­er­wer­ber tritt nur in sol­che Rech­te und Pflich­ten ein, die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben [17], also in dem Miet­ver­trag selbst fest­ge­legt sind oder auf einer Zusatz­ver­ein­ba­rung beru­hen, die in einem unlös­ba­ren Zusam­men­hang mit dem Miet­ver­trag steht. Ver­ein­ba­run­gen, die ledig­lich aus Anlass des Miet­ver­tra­ges getrof­fen wur­den oder in wirt­schaft­li­chem Zusam­men­hang mit ihm ste­hen, fal­len hier­un­ter nicht [18].

Die Ver­mie­te­rin muss sich die Erklä­rung des Treu­hän­ders zurech­nen las­sen. Der Treu­hän­der hat die­se in Unkennt­nis des Über­gangs des Miet­ver­hält­nis­ses auf die Ver­mie­te­rin, der mit der Ein­tra­gung des neu­en Eigen­tü­mers in das Grund­buch am 15. Okto­ber 2008 ein­ge­tre­ten ist, abge­ge­ben. Die Ver­mie­te­rin hat nicht vor­ge­tra­gen, den Schuld­ner oder den Treu­hän­ders selbst über ihre Ein­tra­gung in das Grund­buch zeit­nah infor­miert zu haben. Zwar hat­te die Haus­ver­wal­tung der Ver­mie­te­rin den Schuld­ner über den Ver­kauf an die Ver­mie­te­rin infor­miert und mit­ge­teilt, dass sie auf­grund des schuld­recht­lich ver­ein­bar­ten Nut­zen- und Las­ten­wech­sels zum 1. Dezem­ber 2007 ihre neue Haus­ver­wal­te­rin sei. Die­se Mit­tei­lung reich­te aber nicht aus, um dem Schuld­ner Kennt­nis von dem Eigen­tums­über­gang zu ver­schaf­fen. Die­ser erfolg­te erst gut zehn Mona­te spä­ter am 15. Okto­ber 2008. Bis zu die­sem Zeit­punkt muss­te eine Kün­di­gungs­er­klä­rung – und damit auch eine Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO – gegen­über den ursprüng­li­chen Eigen­tü­mern und Ver­mie­tern abge­ge­ben wer­den. Die Ver­äu­ße­rungs­an­zei­ge vom 1. Dezem­ber 2007 ist des­halb für die Ent­schei­dung des Rechts­streits uner­heb­lich. Eine Nach­for­schungs­pflicht des Treu­hän­ders, vor Abga­be der Erklä­rung fest­zu­stel­len, ob die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin noch Eigen­tü­me­rin oder ein neu­er Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen war, bestand nicht. Dem Treu­hän­ders wür­de nur die Kennt­nis des Eigen­tums­über­gangs scha­den, die Kennt­nis von Umstän­den, dass es zu einem sol­chen Über­gang kom­men könn­te, ist uner­heb­lich. Auf die Fra­ge, ob der Treu­hän­der über­haupt Kennt­nis von der Mit­tei­lung vom 28. Dezem­ber 2007 an den Schuld­ner erhal­ten hat oder sich die­se zurech­nen las­sen muss, kommt es nicht an. Damit konn­te die Mie­te nach Ablauf der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist ab 1. Febru­ar 2009 nicht mehr als sons­ti­ge Mas­se­ver­bind­lich­keit gel­tend gemacht wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Febru­ar 2012 – IX ZR 29/​11

  1. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/​02, ZIn­sO 2003, 412; Pape/​Schaltke in Kübler/​Prütting/​Bork, InsO, 2010, § 55 Rn. 150[]
  2. vgl. die Begrün­dung BT-Drucks. 14/​5680 S. 27[]
  3. BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/​10, ZIn­sO 2011, 968 Rn. 15; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.06.2008 – IX ZR 84/​07, ZIn­sO 2008, 808 Rn. 22; vom 17.09.2009 – IX ZR 63/​09, ZIn­sO 2009, 2104 Rn. 9[]
  4. HK-InsO/Ma­rotz­ke, 6. Aufl. § 109 Rn. 11[]
  5. Graf-Schli­cker/­Brei­ten­bü­cher, InsO 2. Aufl., § 109 Rn. 10; Tin­tel­not in Kübler/​Prütting/​Bork, InsO, 2007, § 108 Rn. 16a, § 109 Rn. 11; Uhlenbruck/​Wegener, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn.19; Homann in Mohrbutter/​Ringstmeier, Hand­buch der Insol­venz­ver­wal­tung, 8. Aufl., § 7 Rn. 85[]
  6. BT-Drucks. 14/​5680, S. 27[]
  7. Graf-Schli­cker/­Brei­ten­bü­cher, aaO; Hmb­Komm-InsO/Ah­rendt, 3. Aufl., § 109 Rn. 22; Uhlenbruck/​Wegener, aaO Rn. 18; Homann in Mohrbutter/​Ringstmeier, Hand­buch der Insol­venz­ver­wal­tung, aaO[]
  8. LG Duis­burg, NJW-RR 1997, 1171 zu § 574 BGB aF ent­spre­chend § 566c BGB nF[]
  9. BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/​99, NJW-RR 2002, 730; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566c Rn. 4; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2011, § 566c Rn. 2 mwN; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 566c Rn. 4 f; Riecke in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 6. Aufl., § 566c Rn. 2[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/​99, aaO für die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on gegen­über dem Ver­mie­ter[]
  11. Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 10. Aufl., § 566 Rn. 28 mwN; Erman/H.P. Wes­ter­mann, BGB, 13. Aufl. § 407 Rn. 3; Münch­Komm-BGB/Roth, 5. Aufl., § 407 Rn. 7; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 566b Rn. 9; Palandt/​Grüneberg, aaO § 407 Rn. 4; Palandt/​Weidenkaff, aaO § 566 Rn.19; Staudinger/​Emmerich, aaO, § 566 Rn. 44 mwN; im Ergeb­nis auch Schmid/​Riecke, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, 2. Aufl., § 566 Rn.20 unter Ver­weis auf § 242 BGB[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/​88, NJW 1989, 451; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/​02, BGHZ 166, 125 Rn. 14[]
  13. BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/​98, NJW 2000, 2346; vom 02.02.2006, aaO[]
  14. so im Ergeb­nis auch BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/​99, aaO[]
  15. Schmid/​Riecke, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, aaO[]
  16. BGH, Urteil vom 02.02.2006 – IX ZR 67/​02, BGHZ 166, 125 Rn. 15[]
  17. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 165 f[]
  18. BGH, Urteil vom 21.09.1965 – V ZR 65/​63, WM 1965, 1064, 1066; vom 24.03.1999, aaO S. 165 ff[]