Ein Tiefgaragenstellplatz, der zusammen mit einer neu errichteten Eigentumswohnung erworben wird, muss bei Fehlen einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung für einen durchschnittlichen Fahrer in zumutbarer Weise nutzbar sein. Dies ist der Fall, wenn das Einparken nicht mehr als 3 Fahrbewegungen und das Ausparken nicht mehr als 4 Fahrbewegungen, also jeweils einen Korrekturzug, erfordert.
In dem vorliegend vom Oberlandesgericht Stuttgart entschiedenen Rechtsstreit wurde zwischen den Parteien ein Bauträgervertrag geschlossen, der typischerweise sowohl kaufvertragliche als auch werkvertragliche Elemente enthält. Die Rechte des Erwerbers richten sich dabei bei Mängeln des Bauwerks nach Werkvertragsrecht1.
Die von der Bauträgerin erbrachte Leistung ist hinsichtlich des streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatzes mangelhaft, weil das Werk die vereinbarte Beschaffenheit nicht hat (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB).
Eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Größe des geschuldeten Stellplatzes sowie seiner Zufahrt liegt nicht vor. Der vorläufige Aufteilungsplan ist nicht bemaßt. Aus der Baugenehmigung sind zwar die Maße des Stellplatzes ersichtlich, die Baugenehmigung wurde jedoch nicht in den Kaufvertrag mit einbezogen.
Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und somit ein Mangel gemäß § 633 Abs. 2 S. 1 BGB ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch auch dann anzunehmen, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt2. Dies gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben. Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart nicht zu erreichen, schuldet der Unternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit3.
Zwischen den Parteien war vereinbart, dass der Stellplatz als Abstellplatz für Pkws genutzt werden soll. Aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung (Preis, Lage, Wohngegend, Bewerbung mit besonderem Komfort) war zu erwarten, dass die Bewohner des Gebäudes mindestens Fahrzeuge der Mittelklasse fahren. Es ist deshalb im Wege der Auslegung von einer Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend auszugehen, dass der Tiefgaragenstellplatz mit einem PKW der gehobenen Mittelklasse von einem durchschnittlichen Fahrer in zumutbarer Weise genutzt werden kann. Dieses Ergebnis muss auch ohne Hilfe durch ein elektronisches Pkw-Einparksystem (Parktronic o.ä.) erreicht werden.
Nach dem Ergebnis des eingenommenen Augenscheins sind für den Einparkvorgang mit einem Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse (5er BMW der Baureihe E 60) mindestens 3 Fahrbewegungen, also ein Korrekturzug, und für das Ausparken insgesamt mindestens 4 Fahrbewegungen, also 2 Korrekturzüge, erforderlich. Dabei muss beim Ausparken noch der linke Außenspiegel eingeklappt und mit einer Gegenlenkbewegung das Fahrzeug auf den ersten Metern möglichst nahe an die Säule heran bewegt werden. Dieses Ergebnis wurde erzielt unter Zuhilfenahme eines Einparksystems (Parktronic), wobei der Sachverständige nach Einsetzen des Dauertones, der ein Stoppen des Fahrzeugs fordert, nach eigenen Angaben noch etliche Zentimeter weitergefahren ist. Bei dem Versuch ohne elektronische Einparkhilfe waren beim Einparken 2 Fahrbewegungen (1 Korrekturzug) zusätzlich erforderlich. Nach den Ausführungen des Sachverständigen muss dabei an ein mögliches Hindernis mindestens 40-50 cm herangefahren werden.
Die Tiefgarage sei nicht einfach zu befahren und stelle an den Fahrer generell hohe Anforderungen. Sie sei insgesamt eine Stufe schwieriger zu befahren als ein gewöhnliches Parkhaus der neunziger Jahre. Zwar stelle sich bei einem ständigen Benutzer des Stellplatzes eine gewisse Routine ein, jedoch werde es nie so sein, dass man den Stellplatz insgesamt mit nur einem Korrekturzug befahren könne. Der Sachverständige führte weiter aus, dass der streitgegenständliche Tiefgaragenstellplatz nach gewisser Einübung von einem durchschnittlichen Fahrer bestenfalls so wie von ihm selbst oder mit bis zu 3-4 Korrekturbewegungen benutzt werden könne. Einem Anteil von ca.20 % aller Autofahrer würde dies allerdings nie gelingen.
Die Ausführungen des Sachverständigen sind insgesamt in sich logisch und gut nachvollziehbar. Insbesondere kann der Sachverständige durch seine frühere Tätigkeit als Fahrlehrer die Fähigkeit eines durchschnittlichen Autofahrers gut beurteilen. Das Oberlandesgericht Stuttgart macht sich die Ausführungen des Sachverständigen zu eigen. Auch konnte sich der Senat durch den Augenschein selbst von den konkreten Umständen und Anforderungen überzeugen. Insbesondere durch das Mitfahren beim dritten Fahrversuch war ersichtlich, wie schwierig sich das Ein- und Ausparken trotz der Hilfe des Parktronic-Systems gestaltet. Dabei ergab sich die Schwierigkeit aus der Breite des Platzes zum Rangieren in der Fahrgasse im Zusammenhang mit der Breite des Stellplatzes.
Der Tiefgaragenstellplatz entspricht damit nicht der zwischen den Parteien getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung, weil er seine nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Ein Pkw-Stellplatz, der von einem durchschnittlichen Autofahrer beim Ausparken mindestens 2 Korrekturzüge und ein Einklappen des Außenspiegels erfordert, entspricht nicht den Anforderungen eines Tiefgaragenstellplatzes. Dabei ist zu beachten, dass zur Erfüllung dieser Anzahl von Fahrbewegungen entweder eine Einparkhilfe erforderlich ist oder aber der Fahrer erhebliche Gefahr läuft, gegen ein Hindernis zu stoßen. Will er dieser Gefahr aus dem Wege gehen, braucht er jedenfalls mehr Korrekturzüge und damit mehr Zeit.
Diese Bedingungen entsprechen nicht dem, was die Beklagte nach den Gesamtumständen erwarten durfte und sind unzumutbar. Der Käufer einer Eigentumswohnung darf grundsätzlich erwarten, dass der zugehörige Stellplatz mit einem angemessenen Pkw ohne besondere Schwierigkeiten befahrbar ist. Dazu gehören im vorliegenden Fall auch Fahrzeuge der oberen Mittelklasse, insbesondere wenn im Hinblick auf den Kaufpreis, die Lage, den angebotenen Komfort und die erfolgte Bewerbung der Wohnungen von einer Käuferschicht auszugehen ist, die tendenziell eher Kraftfahrzeuge der gehobenen Mittelklasse und darüber fährt.
Der Stellplatz wird bei den gegebenen Bedingungen seiner Funktion als Abstellplatz für PKWs der gehobenen Mittelklasse nicht gerecht. Die Erfüllung der Funktionalität stellt nicht nur auf die konkreten Maße des Stellplatzes und auch nicht allein auf die Größe der Fahrgasse ab, sondern auf die insgesamt zur Verfügung stehende Rangierfläche. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Diese Wertung steht auch nicht im Widerspruch zum Urteil des OLG Stuttgart vom 12.05.19994. Dort wurde festgestellt, dass ein Tiefgaragenstellplatz mit max. 3 Rangiervorgängen erreichbar sein muss. Allerdings bleibt offen, was unter einem „Rangiervorgang“ zu verstehen ist. Sofern dort unter „Rangiervorgang“ eine einzelne Fahrbewegung in eine Richtung gemeint ist, so entspricht das damalige Urteil der Auffassung des Senats im vorliegenden Fall. Sofern damals jedoch ein „Rangiervorgang“ dem vom Sachverständigen im vorliegenden Prozess bezeichneten „Korrekturzug“ entsprechen sollte, so hätte der damalige Senat eine Anzahl von 6-7 Fahrbewegungen (7 Fahrbewegungen beim Einparken und 6 Fahrbewegungen beim Ausparken) als zumutbar erachtet. Dies ist offensichtlich nicht gemeint.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen K. im selbständigen Beweisverfahren ist das Einfahren auf den Stellplatz Nr. 11 mit zwei Vorwärtsbewegungen und einer Rückwärtsbewegung möglich. Dies entspricht auch den Ausführungen des vom Senat beauftragten Sachverständigen W.. Etwas anderes zeigt sich allerdings beim Ausfahren aus dem Stellplatz. Danach hat der Sachverständige K. für den Ausfahrvorgang nur eine Rückwärtsbewegung benötigt und konnte anschließend vorwärts aus der Tiefgarage herausfahren. Dies ist für den Senat nicht nachvollziehbar und lässt sich entweder damit erklären, dass das vom Sachverständigen für seine Fahrversuche verwendete Fahrzeug mit den Maßen 4,805 m x 1,800 m um je ca. 5 cm weniger breit und lang war als das vom Sachverständigen W. verwendete Fahrzeug (4,85 m x 1,850 m), oder mit einer noch weiteren, dem durchschnittlichen Fahrer jedoch nicht zumutbaren Annäherung an die feststehenden Hindernisse.
Da die Mangelhaftigkeit des herzustellenden Werkes bereits durch die fehlende Funktionstauglichkeit des Stellplatzes gegeben ist, kann dahingestellt bleiben, ob der Stellplatz entsprechend den anerkannten Regeln der Technik erstellt wurde oder nicht. Die Parteien haben im Vertrag unter § 4 Nr. 3 vereinbart, dass die Bauträgerin ihre Leistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu erbringen hat. Der Grundsatz, dass die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch gegeben sein muss, gilt jedoch unabhängig davon, ob die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden. Der Unternehmer schuldet die vereinbarte Funktionstauglichkeit unabhängig von den anerkannten Regeln der Technik5.
Die Betonsäule unmittelbar neben dem Tiefgaragenstellplatz der Beklagten stellt ebenfalls einen Mangel des Werkes der Bauträgerin gemäß § 633 Abs. 2 S. 1 BGB dar.
Zwischen den Parteien war die Schaffung eines Tiefgaragenstellplatzes ohne Betonsäule vereinbart. Der vorläufige Aufteilungsplan wurde Teil des Kaufvertrags zwischen den Parteien. Dies ergibt sich aus der Allgemeinen Beschreibung der Baubeschreibung, die auf die Aufteilungspläne Bezug nimmt. Die Baubeschreibung wurde gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrags mit ihren Anlagen in den Kaufvertrag einbezogen. Aus dem maßgeblichen Aufteilungsplan für die Tiefgarage ist ersichtlich, dass in der gesamten Tiefgarage keine Säule vorgesehen war. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig.
Es liegt somit eine Abweichung von der zwischen den Parteien ausdrücklich getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 1 S. 1 BGB vor.
Die erfolgte Abweichung war auch nicht zulässig.
Die Bauträgerin ist gemäß § 4 Nr. 5 des Kaufvertrags zwar zu geringfügigen Änderungen in den Grundrissen der Planung oder bei den Innenmaßen und den Außenanlagen berechtigt. Die Schaffung einer Betonsäule direkt neben dem Stellplatz stellt eine solche geringfügige Änderung jedoch nicht dar und ist deshalb nicht nach § 4 Nr. 5 KV zulässig.
Der Bauträger ist außerdem gemäß Ziffer 1 der Baubeschreibung zu Änderungen in der Bauausführung berechtigt, soweit sich Änderungen als technisch oder aufgrund behördlicher Forderungen und Auflagen als notwendig erweisen, jedoch darf damit keine Wertminderung verbunden sein. Der Einbau der Säule war zwar unstreitig aus statischen Gründen erforderlich, sie bewirkte jedoch durch die eingeschränkte Nutzbarkeit eine Wertminderung des Stellplatzes und stellt deshalb eine nicht zulässige Abweichung von der Beschaffenheitsvereinbarung dar.
Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nachvollziehbar dargelegt, dass die vorhandene Säule das Ein- und Ausparken auf dem Stellplatz beeinträchtigt. Für die Beteiligten des Augenscheins war ersichtlich, dass der Sachverständige mit Ausnahme des ersten Fahrversuchs, bei dem er mehr Korrekturzüge vornahm als bei den anderen Fahrversuchen, stets den linken Außenspiegel hat einklappen müssen, um nicht an der Säule mit dem Spiegel zu streifen. Dabei betonte der Sachverständige noch, dass das Versuchsfahrzeug auffallend kleine Seitenspiegel habe.
Als Selbstverständlichkeit bezeichnete der Sachverständige die Tatsache, dass man aus dem streitgegenständlichen Stellplatz ohne Säule mit nur einer Rückwärtsbewegung herausfahren kann, wenn sich auf dem linken Nachbarstellplatz kein Fahrzeug befindet. Auch der Sachverständige K. wies in seinem Gutachten im selbständigen Beweisverfahren darauf hin, dass sich der Ausparkvorgang aus dem Parkplatz Nr. 11 ohne Betonsäule und ohne belegten Parkplatz Nr. 10 einfacher gestalten würde.
Zwar ist der Bauträgerin einzuräumen, dass der Raumgewinn für den Stellplatz selbst bei einer Beseitigung der Säule lediglich 10 cm betrüge, jedoch greift dieser Einwand nur, wenn sich auf dem Nachbarparkplatz das Fahrzeug genau auf der Grenze befindet. Ist auf dem Nachbarstellplatz das Fahrzeug mittig eingeparkt oder gar nicht, würde eine Beseitigung der Säule das Ein- und Ausparken auf dem streitgegenständlichen Stellplatz erheblich erleichtern.
Der Sachverständige wies zu Recht darauf hin, dass die Säule bereits ein psychologisches Hindernis darstelle.
Das Gutachten war auch im Hinblick auf die Frage nach der Säule als zusätzliches Hindernis insgesamt logisch und nachvollziehbar. Das Ergebnis diesbezüglich ist für jeden Autofahrer auf der Hand liegend.
Die Beeinträchtigung durch die Säule ist zu bejahen und führt zwangsläufig zu einer Wertminderung des Stellplatzes. Der Einbau der Säule aus statischen Gründen stellt deshalb keine gem. Ziff. 1 der Baubeschreibung zulässige abgeänderte Bauausführung dar, weshalb die Mangelhaftigkeit des Werks auch wegen der Säule zu bejahen ist.
Die Beklagte ist mit ihrem Mangeleinwand nicht gemäß § 640 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Die Bauträgerin hat nicht vorgetragen, dass die Beklagte bei der Abnahme Kenntnis von der Säule und ihren Auswirkungen hatte. Ein Kennenmüssen reicht für den Ausschluss des § 640 Abs. 2 BGB nicht aus.
Da die Bauträgerin aufgrund der Unverhältnismäßigkeit des Aufwandes (ist ausgeführt…) von ihrer Nacherfüllungspflicht frei wird, steht der Beklagten stattdessen ein Minderungsrecht gemäß § 638 Abs. 1 S. 1 BGB zu.
Oberlandesgericht Stuttgart – Urteil vom 3. Mai 2012 – 7 U 182/11
