Ein­par­ken in 3 Zügen – der neue Tief­ga­ra­gen­stell­platz

Ein Tief­ga­ra­gen­stell­platz, der zusam­men mit einer neu errich­te­ten Eigen­tums­woh­nung erwor­ben wird, muss bei Feh­len einer aus­drück­li­chen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung für einen durch­schnitt­li­chen Fah­rer in zumut­ba­rer Wei­se nutz­bar sein. Dies ist der Fall, wenn das Ein­par­ken nicht mehr als 3 Fahr­be­we­gun­gen und das Aus­par­ken nicht mehr als 4 Fahr­be­we­gun­gen, also jeweils einen Kor­rek­tur­zug, erfor­dert.

Ein­par­ken in 3 Zügen – der neue Tief­ga­ra­gen­stell­platz

In dem vor­lie­gend vom Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Rechts­streit wur­de zwi­schen den Par­tei­en ein Bau­trä­ger­ver­trag geschlos­sen, der typi­scher­wei­se sowohl kauf­ver­trag­li­che als auch werk­ver­trag­li­che Ele­men­te ent­hält. Die Rech­te des Erwer­bers rich­ten sich dabei bei Män­geln des Bau­werks nach Werk­ver­trags­recht [1].

Die von der Bau­trä­ge­rin erbrach­te Leis­tung ist hin­sicht­lich des streit­ge­gen­ständ­li­chen Tief­ga­ra­gen­stell­plat­zes man­gel­haft, weil das Werk die ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit nicht hat (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB).

Eine kon­kre­te Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung hin­sicht­lich der Grö­ße des geschul­de­ten Stell­plat­zes sowie sei­ner Zufahrt liegt nicht vor. Der vor­läu­fi­ge Auf­tei­lungs­plan ist nicht bemaßt. Aus der Bau­ge­neh­mi­gung sind zwar die Maße des Stell­plat­zes ersicht­lich, die Bau­ge­neh­mi­gung wur­de jedoch nicht in den Kauf­ver­trag mit ein­be­zo­gen.

Eine Abwei­chung von der ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit und somit ein Man­gel gemäß § 633 Abs. 2 S. 1 BGB ist nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs jedoch auch dann anzu­neh­men, wenn der mit dem Ver­trag ver­folg­te Zweck der Her­stel­lung eines Wer­kes nicht erreicht wird und das Werk sei­ne ver­ein­bar­te oder nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Funk­ti­on nicht erfüllt [2]. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Par­tei­en eine bestimm­te Aus­füh­rungs­art ver­ein­bart haben. Ist die Funk­ti­ons­taug­lich­keit für den ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten oder gewöhn­li­chen Gebrauch ver­ein­bart und ist die­ser Erfolg mit der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Leis­tung oder Aus­füh­rungs­art nicht zu errei­chen, schul­det der Unter­neh­mer die ver­ein­bar­te Funk­ti­ons­taug­lich­keit [3].

Zwi­schen den Par­tei­en war ver­ein­bart, dass der Stell­platz als Abstell­platz für Pkws genutzt wer­den soll. Auf­grund der Gesamt­um­stän­de der ver­kauf­ten Woh­nung (Preis, Lage, Wohn­ge­gend, Bewer­bung mit beson­de­rem Kom­fort) war zu erwar­ten, dass die Bewoh­ner des Gebäu­des min­des­tens Fahr­zeu­ge der Mit­tel­klas­se fah­ren. Es ist des­halb im Wege der Aus­le­gung von einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung dahin­ge­hend aus­zu­ge­hen, dass der Tief­ga­ra­gen­stell­platz mit einem PKW der geho­be­nen Mit­tel­klas­se von einem durch­schnitt­li­chen Fah­rer in zumut­ba­rer Wei­se genutzt wer­den kann. Die­ses Ergeb­nis muss auch ohne Hil­fe durch ein elek­tro­ni­sches Pkw-Ein­park­sys­tem (Park­t­ro­nic o.ä.) erreicht wer­den.

Nach dem Ergeb­nis des ein­ge­nom­me­nen Augen­scheins sind für den Ein­park­vor­gang mit einem Fahr­zeug der geho­be­nen Mit­tel­klas­se (5er BMW der Bau­rei­he E 60) min­des­tens 3 Fahr­be­we­gun­gen, also ein Kor­rek­tur­zug, und für das Aus­par­ken ins­ge­samt min­des­tens 4 Fahr­be­we­gun­gen, also 2 Kor­rek­tur­zü­ge, erfor­der­lich. Dabei muss beim Aus­par­ken noch der lin­ke Außen­spie­gel ein­ge­klappt und mit einer Gegen­lenk­be­we­gung das Fahr­zeug auf den ers­ten Metern mög­lichst nahe an die Säu­le her­an bewegt wer­den. Die­ses Ergeb­nis wur­de erzielt unter Zuhil­fe­nah­me eines Ein­park­sys­tems (Park­t­ro­nic), wobei der Sach­ver­stän­di­ge nach Ein­set­zen des Dau­er­to­nes, der ein Stop­pen des Fahr­zeugs for­dert, nach eige­nen Anga­ben noch etli­che Zen­ti­me­ter wei­ter­ge­fah­ren ist. Bei dem Ver­such ohne elek­tro­ni­sche Ein­park­hil­fe waren beim Ein­par­ken 2 Fahr­be­we­gun­gen (1 Kor­rek­tur­zug) zusätz­lich erfor­der­lich. Nach den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen muss dabei an ein mög­li­ches Hin­der­nis min­des­tens 40–50 cm her­an­ge­fah­ren wer­den.

Die Tief­ga­ra­ge sei nicht ein­fach zu befah­ren und stel­le an den Fah­rer gene­rell hohe Anfor­de­run­gen. Sie sei ins­ge­samt eine Stu­fe schwie­ri­ger zu befah­ren als ein gewöhn­li­ches Park­haus der neun­zi­ger Jah­re. Zwar stel­le sich bei einem stän­di­gen Benut­zer des Stell­plat­zes eine gewis­se Rou­ti­ne ein, jedoch wer­de es nie so sein, dass man den Stell­platz ins­ge­samt mit nur einem Kor­rek­tur­zug befah­ren kön­ne. Der Sach­ver­stän­di­ge führ­te wei­ter aus, dass der streit­ge­gen­ständ­li­che Tief­ga­ra­gen­stell­platz nach gewis­ser Ein­übung von einem durch­schnitt­li­chen Fah­rer bes­ten­falls so wie von ihm selbst oder mit bis zu 3–4 Kor­rek­tur­be­we­gun­gen benutzt wer­den kön­ne. Einem Anteil von ca.20 % aller Auto­fah­rer wür­de dies aller­dings nie gelin­gen.

Die Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen sind ins­ge­samt in sich logisch und gut nach­voll­zieh­bar. Ins­be­son­de­re kann der Sach­ver­stän­di­ge durch sei­ne frü­he­re Tätig­keit als Fahr­leh­rer die Fähig­keit eines durch­schnitt­li­chen Auto­fah­rers gut beur­tei­len. Das Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart macht sich die Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen zu eigen. Auch konn­te sich der Senat durch den Augen­schein selbst von den kon­kre­ten Umstän­den und Anfor­de­run­gen über­zeu­gen. Ins­be­son­de­re durch das Mit­fah­ren beim drit­ten Fahr­ver­such war ersicht­lich, wie schwie­rig sich das Ein- und Aus­par­ken trotz der Hil­fe des Park­t­ro­nic-Sys­tems gestal­tet. Dabei ergab sich die Schwie­rig­keit aus der Brei­te des Plat­zes zum Ran­gie­ren in der Fahr­gas­se im Zusam­men­hang mit der Brei­te des Stell­plat­zes.

Der Tief­ga­ra­gen­stell­platz ent­spricht damit nicht der zwi­schen den Par­tei­en getrof­fe­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung, weil er sei­ne nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Funk­ti­on nicht erfüllt. Ein Pkw-Stell­platz, der von einem durch­schnitt­li­chen Auto­fah­rer beim Aus­par­ken min­des­tens 2 Kor­rek­tur­zü­ge und ein Ein­klap­pen des Außen­spie­gels erfor­dert, ent­spricht nicht den Anfor­de­run­gen eines Tief­ga­ra­gen­stell­plat­zes. Dabei ist zu beach­ten, dass zur Erfül­lung die­ser Anzahl von Fahr­be­we­gun­gen ent­we­der eine Ein­park­hil­fe erfor­der­lich ist oder aber der Fah­rer erheb­li­che Gefahr läuft, gegen ein Hin­der­nis zu sto­ßen. Will er die­ser Gefahr aus dem Wege gehen, braucht er jeden­falls mehr Kor­rek­tur­zü­ge und damit mehr Zeit.

Die­se Bedin­gun­gen ent­spre­chen nicht dem, was die Beklag­te nach den Gesamt­um­stän­den erwar­ten durf­te und sind unzu­mut­bar. Der Käu­fer einer Eigen­tums­woh­nung darf grund­sätz­lich erwar­ten, dass der zuge­hö­ri­ge Stell­platz mit einem ange­mes­se­nen Pkw ohne beson­de­re Schwie­rig­kei­ten befahr­bar ist. Dazu gehö­ren im vor­lie­gen­den Fall auch Fahr­zeu­ge der obe­ren Mit­tel­klas­se, ins­be­son­de­re wenn im Hin­blick auf den Kauf­preis, die Lage, den ange­bo­te­nen Kom­fort und die erfolg­te Bewer­bung der Woh­nun­gen von einer Käu­fer­schicht aus­zu­ge­hen ist, die ten­den­zi­ell eher Kraft­fahr­zeu­ge der geho­be­nen Mit­tel­klas­se und dar­über fährt.

Der Stell­platz wird bei den gege­be­nen Bedin­gun­gen sei­ner Funk­ti­on als Abstell­platz für PKWs der geho­be­nen Mit­tel­klas­se nicht gerecht. Die Erfül­lung der Funk­tio­na­li­tät stellt nicht nur auf die kon­kre­ten Maße des Stell­plat­zes und auch nicht allein auf die Grö­ße der Fahr­gas­se ab, son­dern auf die ins­ge­samt zur Ver­fü­gung ste­hen­de Ran­gier­flä­che. Maß­geb­lich sind die kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls.

Die­se Wer­tung steht auch nicht im Wider­spruch zum Urteil des OLG Stutt­gart vom 12.05.1999 [4]. Dort wur­de fest­ge­stellt, dass ein Tief­ga­ra­gen­stell­platz mit max. 3 Ran­gier­vor­gän­gen erreich­bar sein muss. Aller­dings bleibt offen, was unter einem „Ran­gier­vor­gang“ zu ver­ste­hen ist. Sofern dort unter „Ran­gier­vor­gang“ eine ein­zel­ne Fahr­be­we­gung in eine Rich­tung gemeint ist, so ent­spricht das dama­li­ge Urteil der Auf­fas­sung des Senats im vor­lie­gen­den Fall. Sofern damals jedoch ein „Ran­gier­vor­gang“ dem vom Sach­ver­stän­di­gen im vor­lie­gen­den Pro­zess bezeich­ne­ten „Kor­rek­tur­zug“ ent­spre­chen soll­te, so hät­te der dama­li­ge Senat eine Anzahl von 6–7 Fahr­be­we­gun­gen (7 Fahr­be­we­gun­gen beim Ein­par­ken und 6 Fahr­be­we­gun­gen beim Aus­par­ken) als zumut­bar erach­tet. Dies ist offen­sicht­lich nicht gemeint.

Nach den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen K. im selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­ren ist das Ein­fah­ren auf den Stell­platz Nr. 11 mit zwei Vor­wärts­be­we­gun­gen und einer Rück­wärts­be­we­gung mög­lich. Dies ent­spricht auch den Aus­füh­run­gen des vom Senat beauf­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen W.. Etwas ande­res zeigt sich aller­dings beim Aus­fah­ren aus dem Stell­platz. Danach hat der Sach­ver­stän­di­ge K. für den Aus­fahr­vor­gang nur eine Rück­wärts­be­we­gung benö­tigt und konn­te anschlie­ßend vor­wärts aus der Tief­ga­ra­ge her­aus­fah­ren. Dies ist für den Senat nicht nach­voll­zieh­bar und lässt sich ent­we­der damit erklä­ren, dass das vom Sach­ver­stän­di­gen für sei­ne Fahr­ver­su­che ver­wen­de­te Fahr­zeug mit den Maßen 4,805 m x 1,800 m um je ca. 5 cm weni­ger breit und lang war als das vom Sach­ver­stän­di­gen W. ver­wen­de­te Fahr­zeug (4,85 m x 1,850 m), oder mit einer noch wei­te­ren, dem durch­schnitt­li­chen Fah­rer jedoch nicht zumut­ba­ren Annä­he­rung an die fest­ste­hen­den Hin­der­nis­se.

Da die Man­gel­haf­tig­keit des her­zu­stel­len­den Wer­kes bereits durch die feh­len­de Funk­ti­ons­taug­lich­keit des Stell­plat­zes gege­ben ist, kann dahin­ge­stellt blei­ben, ob der Stell­platz ent­spre­chend den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik erstellt wur­de oder nicht. Die Par­tei­en haben im Ver­trag unter § 4 Nr. 3 ver­ein­bart, dass die Bau­trä­ge­rin ihre Leis­tun­gen nach den aner­kann­ten Regeln der Bau­kunst zu erbrin­gen hat. Der Grund­satz, dass die Funk­ti­ons­taug­lich­keit für den ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Gebrauch gege­ben sein muss, gilt jedoch unab­hän­gig davon, ob die aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ein­ge­hal­ten wur­den. Der Unter­neh­mer schul­det die ver­ein­bar­te Funk­ti­ons­taug­lich­keit unab­hän­gig von den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik [5].

Die Beton­säu­le unmit­tel­bar neben dem Tief­ga­ra­gen­stell­platz der Beklag­ten stellt eben­falls einen Man­gel des Wer­kes der Bau­trä­ge­rin gemäß § 633 Abs. 2 S. 1 BGB dar.

Zwi­schen den Par­tei­en war die Schaf­fung eines Tief­ga­ra­gen­stell­plat­zes ohne Beton­säu­le ver­ein­bart. Der vor­läu­fi­ge Auf­tei­lungs­plan wur­de Teil des Kauf­ver­trags zwi­schen den Par­tei­en. Dies ergibt sich aus der All­ge­mei­nen Beschrei­bung der Bau­be­schrei­bung, die auf die Auf­tei­lungs­plä­ne Bezug nimmt. Die Bau­be­schrei­bung wur­de gemäß den Bestim­mun­gen des Kauf­ver­trags mit ihren Anla­gen in den Kauf­ver­trag ein­be­zo­gen. Aus dem maß­geb­li­chen Auf­tei­lungs­plan für die Tief­ga­ra­ge ist ersicht­lich, dass in der gesam­ten Tief­ga­ra­ge kei­ne Säu­le vor­ge­se­hen war. Dies ist zwi­schen den Par­tei­en unstrei­tig.

Es liegt somit eine Abwei­chung von der zwi­schen den Par­tei­en aus­drück­lich getrof­fe­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung im Sin­ne des § 633 Abs. 1 S. 1 BGB vor.

Die erfolg­te Abwei­chung war auch nicht zuläs­sig.

Die Bau­trä­ge­rin ist gemäß § 4 Nr. 5 des Kauf­ver­trags zwar zu gering­fü­gi­gen Ände­run­gen in den Grund­ris­sen der Pla­nung oder bei den Innen­ma­ßen und den Außen­an­la­gen berech­tigt. Die Schaf­fung einer Beton­säu­le direkt neben dem Stell­platz stellt eine sol­che gering­fü­gi­ge Ände­rung jedoch nicht dar und ist des­halb nicht nach § 4 Nr. 5 KV zuläs­sig.

Der Bau­trä­ger ist außer­dem gemäß Zif­fer 1 der Bau­be­schrei­bung zu Ände­run­gen in der Bau­aus­füh­rung berech­tigt, soweit sich Ände­run­gen als tech­nisch oder auf­grund behörd­li­cher For­de­run­gen und Auf­la­gen als not­wen­dig erwei­sen, jedoch darf damit kei­ne Wert­min­de­rung ver­bun­den sein. Der Ein­bau der Säu­le war zwar unstrei­tig aus sta­ti­schen Grün­den erfor­der­lich, sie bewirk­te jedoch durch die ein­ge­schränk­te Nutz­bar­keit eine Wert­min­de­rung des Stell­plat­zes und stellt des­halb eine nicht zuläs­si­ge Abwei­chung von der Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung dar.

Der Sach­ver­stän­di­ge hat in sei­nem Gut­ach­ten nach­voll­zieh­bar dar­ge­legt, dass die vor­han­de­ne Säu­le das Ein- und Aus­par­ken auf dem Stell­platz beein­träch­tigt. Für die Betei­lig­ten des Augen­scheins war ersicht­lich, dass der Sach­ver­stän­di­ge mit Aus­nah­me des ers­ten Fahr­ver­suchs, bei dem er mehr Kor­rek­tur­zü­ge vor­nahm als bei den ande­ren Fahr­ver­su­chen, stets den lin­ken Außen­spie­gel hat ein­klap­pen müs­sen, um nicht an der Säu­le mit dem Spie­gel zu strei­fen. Dabei beton­te der Sach­ver­stän­di­ge noch, dass das Ver­suchs­fahr­zeug auf­fal­lend klei­ne Sei­ten­spie­gel habe.

Als Selbst­ver­ständ­lich­keit bezeich­ne­te der Sach­ver­stän­di­ge die Tat­sa­che, dass man aus dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Stell­platz ohne Säu­le mit nur einer Rück­wärts­be­we­gung her­aus­fah­ren kann, wenn sich auf dem lin­ken Nach­barstell­platz kein Fahr­zeug befin­det. Auch der Sach­ver­stän­di­ge K. wies in sei­nem Gut­ach­ten im selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­ren dar­auf hin, dass sich der Aus­park­vor­gang aus dem Park­platz Nr. 11 ohne Beton­säu­le und ohne beleg­ten Park­platz Nr. 10 ein­fa­cher gestal­ten wür­de.

Zwar ist der Bau­trä­ge­rin ein­zu­räu­men, dass der Raum­ge­winn für den Stell­platz selbst bei einer Besei­ti­gung der Säu­le ledig­lich 10 cm betrü­ge, jedoch greift die­ser Ein­wand nur, wenn sich auf dem Nach­bar­park­platz das Fahr­zeug genau auf der Gren­ze befin­det. Ist auf dem Nach­barstell­platz das Fahr­zeug mit­tig ein­ge­parkt oder gar nicht, wür­de eine Besei­ti­gung der Säu­le das Ein- und Aus­par­ken auf dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Stell­platz erheb­lich erleich­tern.

Der Sach­ver­stän­di­ge wies zu Recht dar­auf hin, dass die Säu­le bereits ein psy­cho­lo­gi­sches Hin­der­nis dar­stel­le.

Das Gut­ach­ten war auch im Hin­blick auf die Fra­ge nach der Säu­le als zusätz­li­ches Hin­der­nis ins­ge­samt logisch und nach­voll­zieh­bar. Das Ergeb­nis dies­be­züg­lich ist für jeden Auto­fah­rer auf der Hand lie­gend.

Die Beein­träch­ti­gung durch die Säu­le ist zu beja­hen und führt zwangs­läu­fig zu einer Wert­min­de­rung des Stell­plat­zes. Der Ein­bau der Säu­le aus sta­ti­schen Grün­den stellt des­halb kei­ne gem. Ziff. 1 der Bau­be­schrei­bung zuläs­si­ge abge­än­der­te Bau­aus­füh­rung dar, wes­halb die Man­gel­haf­tig­keit des Werks auch wegen der Säu­le zu beja­hen ist.

Die Beklag­te ist mit ihrem Man­ge­lein­wand nicht gemäß § 640 Abs. 2 BGB aus­ge­schlos­sen. Die Bau­trä­ge­rin hat nicht vor­ge­tra­gen, dass die Beklag­te bei der Abnah­me Kennt­nis von der Säu­le und ihren Aus­wir­kun­gen hat­te. Ein Ken­nen­müs­sen reicht für den Aus­schluss des § 640 Abs. 2 BGB nicht aus.

Da die Bau­trä­ge­rin auf­grund der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit des Auf­wan­des (ist aus­ge­führt…) von ihrer Nach­er­fül­lungs­pflicht frei wird, steht der Beklag­ten statt­des­sen ein Min­de­rungs­recht gemäß § 638 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart – Urteil vom 3. Mai 2012 – 7 U 182/​11

  1. vgl. BGH, Urt. vom 16.04.1973, NJW 1973,1235[]
  2. vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 29.09.2011, NJW 2011, 3780, m.w.N.[]
  3. BGH a.a.O. und BGH, Urteil vom 08.11.2007, NJW 2008, 5110[]
  4. OLG Stutt­gart, Urteil vom 12.05.1999 – 3 U 99/​98[]
  5. BGH, Urteil vom 16.07.1998, NJW 1998, 3707[]