Gast­stät­te statt Laden­lo­kal – und die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit, die nach der Tei­lungs­er­klä­rung als Laden­raum dient, darf jeden­falls dann nicht als Gast­stät­te mit nächt­li­chen Öff­nungs­zei­ten genutzt wer­den, wenn das maß­geb­li­che Lan­des­recht die nächt­li­che Öff­nung von Ver­kaufs­stel­len unter­sagt.

Gast­stät­te statt Laden­lo­kal – und die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Die Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, wonach die Teil­ei­gen­tums­ein­heit als "Laden­raum" dient, stellt eine Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter dar. Eine Nut­zung als Gast­stät­te ist hier­von nicht gedeckt mit der Fol­ge, dass schon aus die­sem Grund Unter­las­sungs­an­sprü­che der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG bestehen 1.

Auf­grund der Ein­tra­gung in das Grund­buch ist – wie bei der Aus­le­gung von Grund­buch­ein­tra­gun­gen all­ge­mein – auf den Wort­laut und Sinn abzu­stel­len, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Ein­tra­gung ergibt. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung kön­nen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 2.

Dar­an gemes­sen wer­den unter einem Laden­raum Geschäfts­räu­me ver­stan­den, in denen stän­dig Waren zum Ver­kauf dar­ge­bo­ten wer­den, bei denen aber der Cha­rak­ter einer (blo­ßen) Ver­kaufs­stät­te im Vor­der­grund steht. Den Betrieb einer Gast­stät­te umfasst dies regel­mä­ßig nicht 3.

Aller­dings kann sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung. Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung zu dem ver­ein­bar­ten Zweck typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist 4. Hier­von kann für den Nut­zungs­zeit­raum ab ein Uhr nachts schon des­halb kei­ne Rede sein, weil die Wohn­an­la­ge der Par­tei­en im Saar­land bele­gen ist und Läden dort – anders als Gast­stät­ten – zur Nacht­zeit geschlos­sen sein müs­sen. Das saar­län­di­sche Gesetz zur Rege­lung der Laden­öff­nungs­zei­ten (saarl. LÖG) vom 15.11.2006 5 beschränkt die Öff­nung von Ver­kaufs­stel­len an Werk­ta­gen näm­lich auf die Zeit von 6 bis 20 Uhr (§ 3 Nr. 1 saarl. LÖG) und erlaubt sie an Sonn- und Fei­er­ta­gen nur unter erheb­li­chen Ein­schrän­kun­gen (§§ 7, 8 saarl. LÖG).

Ob eine lan­des­recht­li­che Frei­ga­be der Laden­öff­nungs­zei­ten dazu führt, dass die Bezeich­nung als "Laden­raum" im Sin­ne einer dyna­mi­schen Ver­wei­sung die Öff­nung zur Nacht­zeit erlaubt 6 und dar­über hin­aus bewirkt, dass bestimm­te Arten von Gast­stät­ten mit der Zweck­be­stim­mung als Laden ver­ein­bar sind 7, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 mwN[]
  2. st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/​06, NJW 2006, 2187 Rn. 17 f. mwN[]
  3. vgl. nur BayO­bLGZ 1980, 154, 159 ff.; OLG Mün­chen, NJW-RR 2008, 1394; OLGR 1994, 38 f.; OLG Köln, WuM 2005, 71, 73; OLG Düs­sel­dorf, ZMR 1996, 281 f.; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 16 mwN[]
  5. ABl.2006, S.1974[]
  6. so etwa LG Saar­brü­cken, Urteil vom 18.06.2014 – 5 S 297/​12; ver­nei­nend dage­gen AG Nürn­berg, ZWE 2015, 35 ff.[]
  7. so für ein Wein­lo­kal AG Bre­men, ZMR 2013, 749, 750 f.; wei­te­re Nach­wei­se zum Gan­zen bei Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219[]