Grund­stücks­män­gel und die Kennt­nis des Käu­fers beim Grund­stücks­kauf

Macht der Käu­fer das Ange­bot für einen Grund­stücks­kauf­ver­trag, das von dem Ver­käu­fer in getrenn­ter Urkun­de ange­nom­men wird, kommt es für sei­ne Kennt­nis vom Man­gel i.S.d. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf den Zeit­punkt der Annah­me des Ange­bots, son­dern auf den Zeit­punkt der Beur­kun­dung des Ange­bots an. Das gilt nicht, wenn der Käu­fer die Wei­ter­lei­tung sei­nes Ange­bots selbst hin­aus­ge­zö­gert oder wenn er Ver­an­las­sung hat­te, sich nach Mög­lich­kei­ten zu erkun­di­gen, den Ein­tritt der Bin­dungs­wir­kung sei­nes Ange­bots zu ver­hin­dern, und recht­zei­tig hät­te ent­spre­chend tätig wer­den kön­nen.

Grund­stücks­män­gel und die Kennt­nis des Käu­fers beim Grund­stücks­kauf

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te das ver­kauf­te Grund­stück einen Man­gel. Feuch­tig­keits­er­schei­nun­gen stel­len bei einem sehr alten Gebäu­de wie dem hier ver­kauf­ten zwar nicht immer einen Man­gel dar 1. Nach den Fest­stel­lun­gen war die Feuch­tig­keit aber so erheb­lich, dass sie zur Bil­dung von Schim­mel geführt und damit die Nut­zung der Kel­ler­räu­me in einem auch bei Alt­bau­ten nicht mehr bau­art­be­dingt hin­zu­neh­men­den Umfang beein­träch­tigt hat­te.

Die­sen Man­gel hat die beklag­te Ver­käu­fe­rin, wor­auf es bei dem Anspruch auf Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung wei­ter ankommt, zu ver­tre­ten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil sie die im Ver­kehr gebo­te­ne Sorg­falt (§ 276 Abs. 2 BGB) ver­letzt hat. Sie hat das Kauf­an­ge­bot der Käu­fer ange­nom­men, ohne die Feuch­tig­keits­schä­den zu besei­ti­gen und ohne auf die Auf­nah­me einer ent­spre­chen­den Ver­ein­ba­rung in den Kauf­ver­trag zu drin­gen, obwohl sie, wie das Beru­fungs­ge­richt fest­ge­stellt hat, jeden­falls bei Annah­me des Ange­bots die Feuch­tig­keits­schä­den kann­te.

Die Ansprü­che schei­tern nicht an dem in dem Ver­trag ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Haf­tung für Sach­män­gel.

Ob sich das gemäß § 444 BGB dar­aus ergibt, dass die Ver­käu­fe­rin den Käu­fern die Feuch­tig­keits­schä­den arg­lis­tig ver­schwie­gen hat, ist aller­dings zwei­fel­haft. Der Ver­käu­fer muss Umstän­de, die für den Kauf­ent­schluss des Käu­fers erheb­lich sind, von sich aus nur offen­ba­ren, wenn er sie selbst kennt oder sie zumin­dest für mög­lich hält 2. Das ist für die Zeit vor der Ent­de­ckung der Feuch­tig­keit durch die Käu­fer zwi­schen den Par­tei­en strei­tig und nicht fest­ge­stellt. Für die Zeit danach ist die Pflicht der Ver­käu­fer zur Offen­ba­rung der Feuch­tig­keit zwei­fel­haft, weil der Ver­käu­fer über Män­gel nicht auf­klä­ren muss, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind 3 oder die der Käu­fer kennt 4. Ob sich hier etwas anders dar­aus ergibt, dass die Käu­fer den Feuch­tig­keits­scha­den erst ent­deckt hat­ten, als ihr Ange­bot bereits beur­kun­det war, bedarf kei­ner Ent­schei­dung.

Für die­sen Man­gel gilt der Haf­tungs­aus­schluss näm­lich nicht. Der Haf­tungs­aus­schluss ist nur schein­bar ein­deu­tig und bedarf der Aus­le­gung. Die Aus­le­gung ergibt, dass der Haf­tungs­aus­schluss ein­schrän­kend aus­zu­le­gen ist und für den Kauf­ent­schluss eines Käu­fers wesent­li­che Män­gel nicht erfasst, die der Ver­käu­fer als Ver­käu­fe­rin bei Annah­me des Ange­bots bekannt waren.

Die Ent­schei­dung dar­über, ob sie den Grund­stücks­kauf­ver­trag in einer gemein­sa­men Ver­hand­lung vor dem Notar schlie­ßen oder ob sie den Weg einer getrenn­ten Beur­kun­dung von Ange­bot und Annah­me wäh­len und wer von ihnen wel­che die­ser bei­den Erklä­run­gen beur­kun­den las­sen soll, tref­fen die Par­tei­en nach prak­ti­schen Gesichts­punk­ten oder im Hin­blick dar­auf, dass sich eine Par­tei ihre Ent­schei­dung, ob sie den Ver­trag schlie­ßen möch­te, noch eini­ge Zeit offen hal­ten möch­te. Die Wahl der Ver­trags­schluss­tech­nik wird dage­gen nicht durch das im Ver­trag gere­gel­te Haf­tungs­recht bestimmt und hat ihrer­seits dar­auf kei­nen Ein­fluss. Aus­zu­ge­hen ist viel­mehr davon, dass die Par­tei­en unab­hän­gig von der gewähl­ten Tech­nik den Ver­trag so abschlie­ßen wol­len, als wenn sie bei­de zu einer gemein­sa­men Ver­hand­lung vor dem Notar zusam­men­kä­men. Ihre wech­sel­sei­ti­ge Rechts­stel­lung soll nicht schlech­ter, aber auch nicht bes­ser sein, wenn sie statt­des­sen den Weg einer getrenn­ten Beur­kun­dung wäh­len, und auch nicht davon abhän­gen, ob der Käu­fer das Ver­trags­an­ge­bot macht oder der Ver­käu­fer. Des­halb sind die Ver­trags­er­klä­run­gen der Par­tei­en bei einem Ver­trags­schluss durch eine geson­dert beur­kun­de­te Annah­me eines Ange­bots so aus­zu­le­gen, dass sie inhalt­lich einem unter Teil­nah­me bei­der Par­tei­en beur­kun­de­ten Ver­trag ent­spre­chen.

Bei gemein­sa­mer Teil­nah­me der Ver­trags­par­tei­en am Beur­kun­dungs­ter­min trä­fe den Ver­käu­fer die Pflicht, ver­bor­ge­ne Män­gel oder Umstän­de, die nach der Erfah­rung auf die Ent­ste­hung und Ent­wick­lung bestimm­ter Män­gel schlie­ßen las­sen, auch unge­fragt dem Käu­fer zu offen­ba­ren, wenn sie für des­sen Ent­schluss von Bedeu­tung, ins­be­son­de­re die beab­sich­tig­te Nut­zung erheb­lich zu min­dern geeig­net sind 5. Der Käu­fer hät­te dann Gele­gen­heit, mit dem Ver­käu­fer über Ände­run­gen des Ver­trags­tex­tes zu ver­han­deln oder von dem Ver­trags­schluss Abstand zu neh­men. Die­se Mög­lich­keit besteht bei einem gestreck­ten Ver­trags­schluss durch geson­der­te Annah­me des Ver­trags­an­ge­bots des Käu­fers durch den Ver­käu­fer nicht. Der Käu­fer wäre bei einem Ver­trags­schluss auf die­sem Weg auch nicht in der Lage, auf Hin­wei­se des Ver­käu­fers zu Män­geln zu reagie­ren. Sein Ver­trags­an­ge­bot ist nach Zugang bei dem Ver­käu­fer bin­dend. Er kann es weder zurück­zie­hen noch ändern. Er kann nicht ver­hin­dern, dass der Ver­käu­fer das Ange­bot annimmt. Für den Ver­käu­fer ist bei die­ser Situa­ti­on offen­sicht­lich, dass der Käu­fer den in das Ange­bot auf­ge­nom­me­nen Haf­tungs­aus­schluss nicht für Män­gel gel­ten las­sen will, die der Ver­käu­fer bei Erklä­rung der Annah­me kennt. Offen­ba­ren müss­te der Ver­käu­fer ihm die­se Män­gel zwar nur, wenn sie einer Besich­ti­gung nicht zugäng­lich und nicht ohne wei­te­res erkenn­bar sind 6. Ob und zu wel­chem Zeit­punkt die­se Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­tre­ten sind, kann der Käu­fer aber bei Abga­be und Zugang sei­nes Ange­bots typ­si­cher­wei­se nicht ein­schät­zen. Er kann dem Ver­käu­fer sinn­vol­ler­wei­se nur einen Haf­tungs­aus­schluss für Män­gel anbie­ten, die die­ser nicht kennt, und es ihm über­las­sen, ob er von der Annah­me des Ange­bots absieht oder ob er das Ange­bot mit dem ein­ge­schränk­ten Haf­tungs­aus­schluss annimmt und eine etwai­ge Kennt­nis des Käu­fers von dem Man­gel nach Maß­ga­be von § 442 BGB ein­wen­det.

Die Ansprü­che der Käu­fer müs­sen auch nicht dar­an schei­tern, dass sie vor der Annah­me ihres Ange­bots durch die Ver­käu­fe­rin von den Feuch­tig­keits­schä­den erfah­ren haben.

Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rech­te des Käu­fers wegen eines Man­gels, den er bei Ver­trags­schluss kennt, aller­dings aus­ge­schlos­sen. Zustan­de gekom­men ist der Kauf­ver­trag hier mit der Annah­me des Ver­trags­an­ge­bots der Käu­fer durch die Ver­käu­fe­rin. Zu die­sem Zeit­punkt waren den Käu­fern die Feuch­tig­keits­schä­den bekannt.

Auf das förm­li­che Zustan­de­kom­men des Ver­trags kommt es indes­sen bei einem gestreck­ten Ver­trags­schluss nicht an. In die­ser Fall­kon­stel­la­ti­on ist die Vor­schrift im Wege der teleo­lo­gi­schen Reduk­ti­on ein­schrän­kend aus­zu­le­gen. Maß­geb­lich ist bei einem so zustan­de gekom­me­nen Ver­trag die Kennt­nis des Käu­fers vom Man­gel bei Beur­kun­dung des Ange­bots, nicht bei Annah­me des Ange­bots durch den Ver­käu­fer.

Umstrit­ten ist schon die Fra­ge, ob es auf die Kennt­nis des Käu­fers vom Man­gel im Zeit­punkt des förm­li­chen Zustan­de­kom­mens des Ver­trags oder bei Abga­be sei­nes Ange­bots ankommt. Teil­wei­se wird auch bei einem gestreck­ten Ver­trags­schluss der Zeit­punkt des Zustan­de­kom­mens des Ver­trags für maß­geb­lich gehal­ten 7. Nach der Gegen­an­sicht ist auf den Zeit­punkt abzu­stel­len, in dem der Käu­fer sein Ange­bot abgibt 8. Dabei soll es uner­heb­lich sein, ob der Käu­fer sei­ne Ver­trags­er­klä­rung noch nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB wider­ru­fen könn­te, wenn er von dem Man­gel erfährt. Ein ähn­li­ches Mei­nungs­bild ergibt sich bei der ver­gleich­ba­ren Fra­ge danach, ob es bei einem nach § 355 BGB wider­ruf­li­chen Kauf­ver­trag auf die Kennt­nis des Käu­fers vom Man­gel bei Ver­trags­schluss ankommt 9 oder bei Ablauf der Wider­rufs­frist 10.

Auf wel­chen Zeit­punkt bei einem nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­trags­an­ge­bot des Käu­fers abzu­stel­len ist, wird, soweit ersicht­lich, bis­lang nicht dis­ku­tiert. Recht­lich wird ein sol­ches Ange­bot erst abge­ge­ben, wenn der Notar es dem Ver­käu­fer zulei­tet.

Wann das geschieht, dar­auf hat der Käu­fer regel­mä­ßig kei­nen Ein­fluss. In aller Regel erfährt er dies nicht ein­mal. Es fragt sich des­halb, ob es auf die Absen­dung des Ange­bots durch den Notar ankommt oder auf die Beur­kun­dung der Erklä­rung.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist im Grund­satz der Zeit­punkt der Abga­be des Ange­bots, bei einem nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ange­bot, der Zeit­punkt der Beur­kun­dung des Ange­bots durch den Notar maß­geb­lich.

Der Vor­schrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass der Käu­fer nicht in sei­nen berech­tig­ten Erwar­tun­gen ent­täuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Man­gels gewollt hat. Er ist dann nicht schutz­wür­dig, denn mit der Gel­tend­ma­chung von Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen stellt er sich in Wider­spruch zu sei­nem vor­an­ge­gan­ge­nen Ver­hal­ten, näm­lich dem Ver­trags­ab­schluss in Kennt­nis des Man­gels 11. Die Vor­schrift stellt des­halb auf die Kennt­nis des Käu­fers von dem Man­gel „bei Ver­trags­schluss“ ab.

Wenn die Annah­me des Ange­bots des Käu­fers durch den Ver­käu­fer zeit­lich ver­setzt erfolgt, führt das Abstel­len auf das förm­li­che Zustan­de­kom­men des Ver­trags zu einem von dem Zweck des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr gedeck­ten Aus­schluss von Män­gel­rech­ten. Die Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che des Käu­fers wer­den dann näm­lich auch für Män­gel aus­ge­schlos­sen, die er bei Beur­kun­dung sei­ner Ver­trags­er­klä­rung nicht kann­te. Der Haf­tungs­aus­schluss lässt sich nicht mit einem wider­sprüch­li­chen Ver­hal­ten des Käu­fers recht­fer­ti­gen. Die­ser kann sich von dem Ange­bot nicht mehr ein­sei­tig lösen und den Ver­trags­schluss ver­hin­dern, wenn er nach­träg­lich Kennt­nis von einem Man­gel erlangt. Das gilt jeden­falls dann, wenn sein Ange­bot zu die­sem Zeit­punkt dem Ver­käu­fer zuge­gan­gen ist. Er kann davon aus­ge­hen, dass der Ver­käu­fer das Ange­bot nur annimmt, wenn er die dar­in vor­ge­schla­ge­nen Ver­käu­fer­pflich­ten auch erfül­len kann und sich des­sen not­falls vor Annah­me des Ange­bots ver­ge­wis­sert. Die Gel­tend­ma­chung von Gewähr­leis­tungs­rech­ten wegen sol­cher Män­gel kann ihm dann nicht als wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten ange­las­tet wer­den. Die Vor­schrift muss des­halb ihrem Zweck ent­spre­chend ein­ge­schränkt wer­den. Aus­ge­schlos­sen sind nur Män­gel, die der Käu­fer bei Beur­kun­dung sei­nes Ange­bots kann­te.

Nichts ande­res gilt, wenn der Käu­fer in dem Zeit­punkt, in dem er von dem Man­gel erfährt, sei­ne Ver­trags­er­klä­rung noch nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB wider­ru­fen könn­te. Mit dem Wider­ruf könn­te er sich zwar von der Bin­dung an sein Ange­bot lösen. Nut­zen kann er die­se Mög­lich­keit aber nur, wenn er die recht­li­che Mög­lich­keit, sich von sei­ner Erklä­rung zu lösen, und die tat­säch­li­chen Vor­aus­set­zun­gen dafür kennt oder wenigs­tens Ver­an­las­sung hat, sich nach bei­dem zu erkun­di­gen. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof für den Fall ent­schie­den, dass der Käu­fer nach Abschluss eines nich­ti­gen Ver­trags, aber vor des­sen Hei­lung von dem Man­gel erfährt, von der Nich­tig­keit aber kei­ne Kennt­nis hat­te 12. Für das Feh­len der Kennt­nis von einer Wider­rufs­mög­lich­keit nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt nichts ande­res. An der Kennt­nis wird es typi­scher­wei­se feh­len, weil der Käu­fer die Wei­ter­lei­tung eines nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ange­bots gewöhn­lich nicht ver­fol­gen kann und des­halb nicht weiß, wann es dem Ver­käu­fer zugeht. Des­halb kann dem Käu­fer auch bei theo­re­ti­scher Wider­ruf­lich­keit sei­nes Ange­bots der Vor­wurf wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens nicht gemacht wer­den.

Das gilt auch für die zusätz­li­che Lösungs­mög­lich­keit, die sich für einen Käu­fer bei der Abga­be eines nota­ri­el­len Ange­bots erge­ben kann. Bei einem sol­chen Ange­bot könn­te der Käu­fer schon die förm­li­che Abga­be ver­mei­den, wenn er nach­träg­lich von dem Man­gel erfährt. Er müss­te den Notar nur anwei­sen, von der Zulei­tung des Ange­bots an den Ver­käu­fer abzu­se­hen. Vor­aus­set­zung dafür ist, dass der Notar das Ange­bot zu die­sem Zeit­punkt noch nicht dem Ver­käu­fer zuge­lei­tet hat. Auch die­se Mög­lich­keit kann der Käu­fer nur nut­zen, wenn er weiß oder wenigs­tens Anhalts­punk­te dafür hat, dass der Notar noch nicht tätig gewor­den ist. Das ist ein Aus­nah­me­fall. Nor­ma­ler­wei­se fer­tigt der Notar ein Ange­bot unver­züg­lich aus. Das wird ins­be­son­de­re dann gel­ten, wenn es befris­tet sein soll. Des­halb kann dem Käu­fer auch unter die­sem Gesichts­punkt regel­mä­ßig nicht der Vor­wurf wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens gemacht wer­den, wenn er sich auf einen Man­gel beruft, von dem er nach Beur­kun­dung sei­nes Ange­bots Kennt­nis erlangt hat.

Etwas ande­res gilt indes­sen, wenn der Käu­fer die Ver­sen­dung sei­nes Ange­bots selbst hin­aus­ge­zö­gert oder wenn er Ver­an­las­sung hat­te, sich nach Mög­lich­kei­ten zu erkun­di­gen, den Ein­tritt der Bin­dungs­wir­kung sei­nes Ange­bots zu ver­hin­dern, und recht­zei­tig hät­te ent­spre­chend tätig wer­den kön­nen. Denn dann ver­hiel­te er sich wider­sprüch­lich. Er lie­ße den Ver­trag in Kennt­nis des Man­gels zustan­de kom­men, obwohl er das hät­te ver­hin­dern kön­nen. Das ent­spricht dem Ver­hal­ten, das nach § 442 BGB zum Aus­schluss von Män­gel­rech­ten füh­ren soll. Eine ein­schrän­ken­de Aus­le­gung der Vor­schrift im vor­be­schrie­be­nen Sinn wäre dann nicht gerecht­fer­tigt. Es blie­be beim Wort­laut der Rege­lung in § 442 Abs. 1 BGB, wonach es auf die Kennt­nis des Käu­fers bei Zustan­de­kom­men des Ver­trags ankommt.

Aus­zu­ge­hen ist davon, dass die Käu­fer zu dem maß­geb­li­chen Zeit­punkt kei­ne Kennt­nis von dem Man­gel hat­ten. Nach den Fest­stel­lun­gen haben die Käu­fer erst nach der Beur­kun­dung ihres Ange­bots von den Feuch­tig­keits­schä­den erfah­ren. Sie hät­ten zwar sowohl die Abga­be als auch das Wirk­sam­wer­den ihres Ange­bots ver­hin­dern kön­nen, weil der Notar es erst mit Schrei­ben vom 12.12.2006 der Ver­käu­fer zuge­lei­tet hat. Fest­stel­lun­gen dazu, ob die Käu­fer die­se Mög­lich­keit erkannt oder Ver­an­las­sung hat­ten, ihr nach­zu­ge­hen, hat das Beru­fungs­ge­richt aber nicht getrof­fen. Für das Revi­si­ons­ver­fah­ren ist des­halb davon aus­zu­ge­hen, dass es an bei­dem fehl­te. Dann wären die Män­gel­an­sprü­che der Käu­fer nicht aus­ge­schlos­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 07.11.2008, V ZR 138/​07, juris Rn. 13, vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205, 208 Rn. 8 und vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZNotP 2012, 174, 175 f. Rn. 14[]
  2. BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990[]
  3. BGH, Urtei­le vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21[]
  4. BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/​02, NJW-RR 2003, 772, 773[]
  5. BGH, Urtei­le vom 07.06.1978 – V ZR 46/​75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21[]
  6. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21[]
  7. Lemke/​D. Schmidt, Immo­bi­li­en­recht, § 442 BGB Rn. 7; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 442 Rn. 8[]
  8. Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, Online-Edi­ti­on 24, Stand 1.03.2011, § 442 Rn. 7; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB [2004] § 442 Rn.19; unklar: Münch­Komm-/BG­B/H. P. Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 442 Rn. 6[]
  9. so Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, Online-Edi­ti­on 22, Stand 1.03.2011, § 442 Rn. 11; Erman/​Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 442 Rn. 7; Münch­Komm-BGB/H. P. Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 442 Rn. 6; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB [2004] § 442 Rn.19; Kie­fer, NJW 1989, 3120, 3125[]
  10. so Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl., § 460 Rn. 18[]
  11. BGH, Urtei­le vom 03.03.1989 – V ZR 212/​87, NJW 1989, 2050 und vom 27.05.2011 – V ZR 122/​10, NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 14; Münch­Komm-BGB/H. P. Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 442 Rn. 1; Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl. § 460 Rn. 3; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB [2004] § 442 Rn. 1[]
  12. BGH, Urtei­le vom 03.03.1989 – V ZR 212/​87, NJW 1989, 2050 f.; und vom 27.05.2011 – V ZR 122/​10, NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 14[]