Grundstücksnießbrauch oder Benutzungsdienstbarkeit?

Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.

Grundstücksnießbrauch oder Benutzungsdienstbarkeit?

Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) ohne weiteres ersichtlich ist, wofür eine schlagwortartige Bezeichnung des Rechtsinhalts ausreicht1. Der Rechtsinhalt muss aufgrund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen oder zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann2.

Damit ist mit der eingetragenen Bezeichnung „Hobbyraumnutzungsrecht“ der Hauptinhalt des Rechts hinreichend bezeichnet. Dass der Eigentümer nach der Eintragungsbewilligung berechtigt ist, den Hobbyraum zur Hälfte als Büroraum mitzubenutzen, muss nicht in den Eintragungsvermerk aufgenommen werden. Eine solche Regelung betrifft nicht den Wesenskern des Rechts3, sondern den näheren Inhalt: insoweit ist eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 874 Satz 1 BGB) ausreichend.

Die Bezeichnung als „Hobbyraumnutzungsrecht“ bringt auch hinreichend zum Ausdruck, dass die Grunddienstbarkeit das Sondernutzungsrecht umfasst. Zwar ist, wenn eine Benutzungsdienstbarkeit verschiedenartige Befugnisse zur Nutzung des dienenden Grundstücks kombiniert, auch der verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch selbst anzugeben, weil der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts zumindest schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet sein muss4. Um einen solchen Fall verschiedenartiger Befugnisse geht es hier aber nicht. Die Ausübungsbefugnis der Dienstbarkeit umfasst vielmehr verschiedene räumliche Bereiche. Dass die Nutzung der Gartenfläche auf einem Sondernutzungsrecht des Dienstbarkeitsverpflichteten beruht, ist dabei unerheblich. Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet sein. Ob sich die Berechtigung aus der Dienstbarkeit überhaupt auf eine Sondernutzungsfläche beziehen kann, ist keine Frage der Bestimmtheit der Grundbucheintragung, sondern des zulässigen Inhalts des Rechts.

Nach § 1018 Alt. 1 BGB kann ein Grundstück ebenso wie das Wohnungseigentum5 mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, dass der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks es in einzelnen Beziehungen benutzen darf (sog. Benutzungsdienstbarkeit). Eine derartige Nutzung steht als eine bestimmte, näher definierte Nutzungsart im Gegensatz zu einem umfassenden, nicht näher bezeichneten oder begrenzten Nutzungsrecht6. Ein nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann Inhalt eines Nießbrauchs (§ 1030 Abs. 1 BGB), nicht jedoch Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein. Dies gilt auch dann, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist7.

Die Abgrenzung einer Benutzungsdienstbarkeit von einem Nießbrauch kann im Einzelfall schwierig sein. Eine Grunddienstbarkeit, die besonders weitreichende Nutzungsmöglichkeiten vorsieht, kommt unter Umständen einem Nießbrauch nahe, während sich ein Nießbrauch durch den Ausschluss einzelner Nutzungen gemäß § 1030 Abs. 2 BGB einer Benutzungsdienstbarkeit annähern kann. Wie die Abgrenzung der dinglichen Rechte vorzunehmen ist, ist umstritten.

Nach einer Ansicht kommt es nur darauf an, ob in der Eintragungsbewilligung, die der Grundbucheintragung zu Grunde liegt, eine umfassende Nutzungsmöglichkeit (ggf. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder eine bestimmte Nutzungsart bzw. konkret spezifizierte Nutzungsmöglichkeiten genannt sind (sog. formale Abgrenzung)8. Bei umfassender Nutzungseinräumung kommt nur ein Nießbrauch in Betracht, bei Einräumung nur einzelner Nutzungsmöglichkeiten hingegen eine Dienstbarkeit.

Nach einer anderen Ansicht ist zwischen Nießbrauch und Dienstbarkeit unabhängig von dem Wortlaut der Bewilligung danach zu unterscheiden, ob dem Eigentümer des dienenden Grundstücks neben dem Berechtigten eine wirtschaftlich sinnvolle Restnutzung seines Grundstücks verbleibt (sog. materielle Abgrenzung)9 bzw. ob dem Eigentümer des belasteten Grundstücks die wirtschaftlich wesentlichen Nutzungen verbleiben10. Ist das der Fall, soll eine Dienstbarkeit vorliegen, anderenfalls ein Nießbrauch.

Eine weitere Auffassung kombiniert beide Abgrenzungskriterien. Sie prüft in erster Stufe formal, ob eine umfassende Nutzung oder einzelne Nutzungen eingeräumt werden. Auf der zweiten Stufe wird eine formal zulässige Dienstbarkeit materiell eingeschränkt. Unzulässig ist eine formal zulässige Dienstbarkeit dann, wenn dem Eigentümer keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung oder allenfalls eine theoretische Restnutzungsmöglichkeit verbleibt (sog. abgestufte formelle und materielle Abgrenzung)11.

Der Bundesgerichtshof hat die Frage bislang offengelassen12. Er entscheidet sie im Sinne der ersten Auffassung. Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden. Dafür sprechen die besseren Argumente.

Nach § 1018 Alt. 1 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf. Der Wortlaut legt bereits nahe, dass es für den zulässigen Inhalt einer Grunddienstbarkeit nur darauf ankommt, ob dem Berechtigten spezifizierte Nutzungsrechte eingeräumt werden. Maßgebend ist danach die Perspektive des Berechtigten, nicht aber die des Eigentümers des belasteten Grundstücks. Ob diesem noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt, ist nach dem Wortlaut der Vorschrift ohne Belang. Dem Berechtigten dürfen nur nicht dieselben Nutzungsbefugnisse eingeräumt werden, die auch dem Eigentümer zustehen13. Die Nutzungsbefugnisse des Dienstbarkeitsberechtigten müssen gegenüber jenen des Grundstückseigentümers zurückbleiben6.

Die Systematik des Gesetzes spricht ebenfalls für eine rein formale Abgrenzung. In § 1019 BGB ist nur bestimmt, dass die Grunddienstbarkeit für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bieten muss. Eine Vorschrift, die die zulässigen Nachteile für das dienende Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht begrenzt, gibt es nicht14. Einen weiteren Beleg liefert der Vergleich mit dem in § 1093 BGB geregelten Wohnungsrecht15. Dieses stellt einen Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dar, deren Inhalt von der Person des Berechtigten abgesehen nach § 1090 Abs. 1 BGB jenem der Grunddienstbarkeit entspricht. Es dürfte schwerlich möglich sein, eine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit für ein Wohngebäude zu finden, an dem ein Dritter ein ausschließliches Wohnrecht hat. Der historische Gesetzgeber hat § 1093 BGB auch nicht in das Gesetz eingefügt, um eine ansonsten unzulässige, weil den Eigentümer weitgehend ausschließende Dienstbarkeit als Ausnahme zuzulassen16. Vielmehr sollte durch die Vorschrift des § 1050 Abs. 1 des ersten Entwurfs, dem Vorläufer von § 1093 BGB, nur klargestellt werden, dass auch ein so umfassendes Recht wie ein Wohnrecht kein Nießbrauch, sondern eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist17. Den Materialien lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, dass der historische Gesetzgeber mit dieser Vorschrift eine Durchbrechung eines dem § 1090 BGB inhärenten Grundsatzes beabsichtigte18.

Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift spricht dafür, dass eine ausschließlich formale Abgrenzung nach dem Maß der eingeräumten Nutzungsbefugnisse für die Abgrenzung einer Benutzungsdienstbarkeit von dem Nießbrauch entscheidend ist.

Hierdurch wird Rechtssicherheit hergestellt und insbesondere den eingeschränkten Prüfungsmöglichkeiten des Grundbuchamts im Eintragungsverfahren Rechnung getragen19. Die Frage, ob dem Eigentümer des belasteten Grundstücks noch eine wesentliche oder wenigstens eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt, wird in aller Regel weder von außenstehenden Dritten noch von dem Grundbuchbeamten, der die Eintragung des Rechts in das Grundbuch aufgrund der Eintragungsbewilligung vorzunehmen hat, beantwortet werden können. Sie betrifft den konkreten Einzelfall und hängt von der Beschaffenheit des Grundstücks ab20. Die Eintragung einer Benutzungsdienstbarkeit in das Grundbuch ist aber nur davon abhängig, dass ihr in der Bewilligung des Grundstückseigentümers zugestimmt wird und sich aus der Bewilligung die Befugnis des Berechtigten zur Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen ergibt. Daher erscheint es sinnvoll, den Inhalt der Bewilligung darüber entscheiden zu lassen, welches Recht von den Parteien begründet werden soll. Dies führt zu einer klaren und praktikablen Abgrenzung.

Die formale Abgrenzung lässt den Parteien ferner in dem durch den sachenrechtlichen Typenzwang vorgezeichneten Rahmen einen Gestaltungsspielraum, der es ihnen ermöglicht, eine ihren Interessen entsprechende Lösung zu finden21.

Die sog. abgestufte formale und materielle Abgrenzung beschränkt diesen Gestaltungsspielraum ohne zwingende Notwendigkeit. Danach wären einzeln benannte Nutzungsbefugnisse, die keine sinnvolle weitere Nutzung mehr zulassen, als Dienstbarkeit ausgeschlossen, weil sie materiell als Nießbrauch einzustufen sind. Als Nießbrauch könnten sie aber nicht eingetragen werden, weil sie formal nur einzelne Nutzungen betreffen22. Ein solches Ergebnis ist ersichtlich unbefriedigend, da den Parteien dann keine Rechtsfigur zur Verfügung stünde, die ihren Bedürfnissen nach der dinglichen Belastung eines Grundstücks mit einem Nutzungsrecht Rechnung trägt23.

Auch die rein materielle Abgrenzung kann insoweit nicht überzeugen. Die Grunddienstbarkeit soll nicht einer bestimmten Person, sondern dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Benutzung des dienenden Grundstücks ermöglichen. Das erlaubt grundsätzlich eine zeitlich unbeschränkte Belastung. Erforderlich ist dabei, dass nach § 1019 BGB die Grunddienstbarkeit für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bietet, worunter ein wenn auch nur mittelbarer wirtschaftlicher Vorteil für die Benutzung des herrschenden Grundstücks nach dessen Lage, Beschaffenheit und Zweckbestimmung zu verstehen ist24. Da die materielle Abgrenzung nicht diesen Vorteil, sondern die dem Eigentümer verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten in den Blick nimmt, kann sie dazu führen, dass bestimmte Nutzungen, die dem Eigentümer keine wesentlichen Nutzungsmöglichkeiten belassen, nicht zum Gegenstand einer Grunddienstbarkeit gemacht werden können. Die Bestellung eines Nießbrauchs, bei dem es sich um eine persönliche Dienstbarkeit handelt (§ 1030 Abs. 1 BGB), wiederum kann der Interessenlage der Parteien, die ein dingliches Recht um des wirtschaftlichen Vorteils für das herrschende Grundstück willen begründen wollen, nicht gerecht werden.

Schließlich finden sich auch in der Gesetzgebungsgeschichte keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleiben muss. Der Gesetzgeber verzichtete im Gegenteil bewusst darauf, eine Maximalgrenze für den Umfang der dem Berechtigten einzuräumenden Befugnisse festzulegen, die verhindern soll, dass dem Eigentümer des dienenden Grundstücks ein Teil desselben vollständig und auf Dauer entzogen wird. Dies wurde im Hinblick darauf für entbehrlich gehalten, dass sich die Begründung einer Grunddienstbarkeit nach deren Begriff „von selbst“ von der Eigentumsübertragung oder der Bestellung eines Nießbrauchs unterscheide25. Auch dies bestätigt, dass die Abgrenzung zwischen einer Benutzungsdienstbarkeit und einem Nießbrauch ausschließlich nach formalen Kriterien vorzunehmen ist.

Danach hat in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall die eingetragene Grunddienstbarkeit einen zulässigen Inhalt; es ist kein umfassendes Nutzungsrecht begründet worden, das nur als Nießbrauch hätte eingeräumt werden können. Anders als das Oberlandesgericht München meint26, kommt es hierfür nicht darauf an, dass dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Mitbenutzungsbefugnis eingeräumt ist.

Im Ausgangspunkt zutreffend ist, dass nach der Eintragungsbewilligung dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Berechtigung zusteht, das Teileigentum Hobbyraum Nr. 47 einschließlich der zugehörigen Sondernutzungsfläche unter Ausschluss des Eigentümers des dienenden Sondereigentums zu nutzen. Die Berechtigung erstreckt sich auf das gesamte Teileigentum ohne jegliche Einschränkung auf eine bestimmte Art der Nutzung. Entgegen der Ansicht der Beklagten führt die Eintragung „Hobbyraumnutzungsrecht“ nicht zu einer Beschränkung auf die Nutzung „als“ Hobbyraum. Für einen unbefangenen Betrachter ergeben sich solche Nutzungsbeschränkungen als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen nicht. Nach dem Wortlaut soll der Berechtigte das Recht zur Nutzung „des“ Hobbyraums haben. Da die Bezeichnung des belasteten Teileigentums „Hobbyraum Nr. 47“ lautet und diese Bezeichnung auch in der Eintragungsbewilligung zur Kennzeichnung des dienenden Grundstücks verwendet wird, lässt sich der Eintragung eine Einschränkung in dem Sinne, dass der Raum nur „als“ Hobbyraum genutzt werden dürfe, nicht entnehmen. So verstanden läge eine Übertragung der Gesamtheit der Nutzungen vor, lediglich beschränkt durch das von dem Berechtigten nach §§ 315 ff. BGB einzuräumende partielle Mitbenutzungsrecht des Eigentümers des belasteten Sondereigentums.

Ein derartiges Verständnis wird aber dem Gesamtzusammenhang der in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Regelungen, die der Bundesgerichtshof selbst auslegen kann27, nicht gerecht. Richtigerweise ist der darin enthaltene Ausdruck „nutzen“ nicht als umfassender Verweis auf Nutzungen im Sinne von § 100 BGB zu verstehen. Allein schon daraus, dass das Sondereigentum aus einem einzigen Raum besteht, an welchem dem Eigentümer ein Mitbenutzungsrecht zusteht, wird ersichtlich, dass der Berechtigte keinesfalls zu einer Vermietung ermächtigt sein soll. Gemeint sind mit dem Begriff „nutzen“ vielmehr lediglich Gebrauchsvorteile, wie sie das Oberlandesgericht München in der Vorinstanz im Rahmen seiner Prüfung des § 1019 BGB bespielhaft in dem Gewinn zusätzlicher Abstellfläche gesehen hat26. Damit kann die Beklagte als derzeitige Dienstbarkeitsberechtigte, die streitgegenständliche Teileinheit nur in einzelnen Beziehungen nutzen. Dieses Verständnis der Eintragungsbewilligung entspricht im Übrigen auch dem Grundsatz, dass im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug zu geben ist, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts hier der eingetragenen Grunddienstbarkeit vermeidet28.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 317/18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 21.12.2012 – V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 11[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18, ZfIR 2019, 274 Rn. 15[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 384[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 17[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 292; Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 12[][]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18, ZfIR 2019, 274 Rn.19 mwN[]
  8. vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152 f.; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2020], § 1018 Rn. 74 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 1018 Rn. 13; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 31; MünchKomm-BGB/Pohlmann, 8. Aufl., § 1030 Rn. 123; NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 67; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anh. zu § 44 Rn. 16; Bauer/Schaub/Bayer/Lieder, GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 280; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1130, 1362; Herrler, RNotZ 2016, 368, 371; Kanzleiter, DNotZ 2010, 845, 850 f.; Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 402; Schöner, DNotZ 1982, 416, 420 f.[]
  9. vgl. BayObLGZ 1965, 180, 181; BayObLGZ 1979, 444, 448 f.; OLG Köln, MDR 1982, 318; OLG Zweibrücken, DNotZ 1982, 444 f.[]
  10. vgl. Hub, Der Inhalt von Dienstbarkeiten, 1966, S. 47; unklar Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 12[]
  11. vgl. OLG München, DNotZ 2010, 845, 848; Stürner, AcP 194 [1994], 265, 270 f.[]
  12. vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18, ZfIR 2019, 274 Rn. 26[]
  13. vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152; Herrler, RNotZ 2016, 368, 371[]
  14. vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368, 371; Amann, ZfIR 2015, 208, 209[]
  15. vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368, 371[]
  16. so aber OLG Schleswig SchlHA 2012, 19[]
  17. Motive III, S. 570[]
  18. vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152[]
  19. vgl. Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 403 ff.[]
  20. vgl. Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 405[]
  21. vgl. Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101; Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 405[]
  22. vgl. NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 67; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 12; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101[]
  23. so zutreffend Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 403[]
  24. vgl. BGH, Urteil vom 24.09.1982 – V ZR 96/81, NJW 1983, 115, 116[]
  25. vgl. Motive III, S. 479[]
  26. OLG München, Urteil vom 21.11.2018 – 15 U 1431/18[][]
  27. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.07.2019 – V ZR 288/17, NJW-RR 2020, 77 Rn. 6 mwN[]
  28. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2016 – V ZR 78/16, ZfIR 2017, 355 Rn. 23; BGH, Urteil vom 23.04.2015 – VII ZR 131/13, BGHZ 205, 107 Rn. 35; Urteil vom 26.09.2002 – I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158[]

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