Instand­hal­tungs­pflich­ten beim Immo­bi­li­en­lea­sing

In einem Immo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag wird der Lea­sing­neh­mer durch eine in vor­for­mu­lier­ten Ver­trags­be­din­gun­gen ent­hal­te­ne Rege­lung, mit der ihm die Instand­hal­tungs­pflicht für das von ihm genutz­te Gebäu­de über­tra­gen wird, nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Instand­hal­tungs­pflich­ten beim Immo­bi­li­en­lea­sing

Dabei konn­te der Bun­des­ge­richts­hof dahin­ste­hen las­sen, ob es sich bei der ent­spre­chen­den Ver­ein­ba­rung um eine vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung han­delt, die der Inhalts­kon­trol­le nach dem hier anwend­ba­ren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unter­liegt oder die Klau­sel zwi­schen den Ver­trags­par­tei­en indi­vi­du­ell aus­ge­han­delt wor­den ist. In bei­den Fäl­len begeg­net die Ver­trags­be­stim­mung kei­nen recht­li­chen Beden­ken:

Durch Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung kann ein Mie­ter von Gewer­be­räu­men grund­sätz­lich weit­ge­hend zu Repa­ra­tu­ren und Instand­set­zungs­ar­bei­ten ver­pflich­tet wer­den, auch wenn dies im Ergeb­nis zu einer ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen Haf­tung führt 1. Die Pflicht zur Instand­hal­tung des gesam­ten Gebäu­des wäre jedoch auch dann wirk­sam auf die Mie­te­rin über­tra­gen wor­den, wenn es sich bei der Instand­hal­tungs­ver­ein­ba­rung um eine vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung han­deln wür­de. Ins­be­son­de­re ist eine sol­che Ver­ein­ba­rung nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam, weil die dort ent­hal­te­ne Über­tra­gung aller Instand­hal­tungs­ar­bei­ten und Repa­ra­tu­ren auf die Mie­te­rin von den wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der miet­recht­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung erheb­lich abwei­che. Denn bei der vor­ge­nom­me­nen AGBrecht­li­chen Inhalts­kon­trol­le der Ver­trags­klau­sel ist die Rechts­na­tur des Ver­tra­ges zu berück­sich­ti­gen, bei dem es sich nicht um einen Miet­ver­trag, son­dern um einen­Im­mo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag han­delt.

Die recht­li­che Qua­li­fi­ka­ti­on des "Miet­ver­trags" als Finan­zie­rungs­lea­sing­ver­trag führt dazu, dass die Rege­lung zur Instand­hal­tungs­pflicht in § 11 Nr. 4 des Ver­trags auch als vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung einer Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB stand­hal­ten wür­de.

Bestim­mun­gen in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung im Zwei­fel anzu­neh­men, wenn eine Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist. Dabei sind im Rah­men der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB auf der Grund­la­ge einer gene­ra­li­sie­ren­den Betrach­tungs­wei­se Art und­Ge­gen­stand, Zweck und beson­de­re Eigen­art des jewei­li­gen Ver­trags zu berück­sich­ti­gen. Die dar­aus fol­gen­den unter­schied­li­chen Inter­es­sen füh­ren des­halb auch zu Dif­fe­ren­zie­run­gen in der Beur­tei­lung der Ange­mes­sen­heit 2. Auch wenn auf Finan­zie­rungs­lea­sing­ver­trä­ge in ers­ter Linie Miet­recht anzu­wen­den ist 3, muss des­halb bei einer Inhalts­kon­trol­le jeweils das Eigen­ge­prä­ge des Lea­sing­ver­trags unter sach­ge­rech­ter Bewer­tung der von den Par­tei­en typi­scher­wei­se ver­folg­ten Inter­es­sen berück­sich­tigt wer­den. Soll eine Lea­sing­ver­trags­klau­sel dar­auf­hin geprüft wer­den, ob sie mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken des Geset­zes unver­ein­bar ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so ist zunächst fest­zu­stel­len, ob der typi­sche Gehalt des Lea­sing­ver­trags in der betref­fen­den Fra­ge mit dem­je­ni­gen eines nor­ma­len Miet­ver­trags über­ein­stimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abwei­chung von einem wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken des Miet­rechts nicht in Betracht 4.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zählt die Abwäl­zung der Sach- und Preis­ge­fahr auf den Lea­sing­neh­mer und des­sen damit ver­bun­de­ne Haf­tung in Fäl­len des zufäl­li­gen Unter­gangs oder der zufäl­li­gen Ver­schlech­te­rung der Lea­sing­sa­che zum typi­schen Inhalt eines Lea­sing­ver­trags 5. Ent­spre­chen­de Rege­lun­gen in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen benach­tei­li­gen den Lea­sing­neh­mer daher nicht unan­ge­mes­sen. Das gilt auch für die weit­ge­hen­de Frei­zeich­nung des Lea­sing­ge­bers von der eige­nen Gewähr­leis­tung 6. Dies liegt dar­in begrün­det, dass sich die Stel­lung des Lea­sing­neh­mers wesent­lich von der des (lang­fris­ti­gen) Mie­ters unter­schei­det. Wäh­rend der Mie­ter das Objekt aus­schließ­lich zur Nut­zung über einen bestimm­ten Zeit­raum erhält, erlangt der Lea­sing­neh­mer von Anfang an eine mehr dem Eigen­tü­mer als dem Mie­ter ver­gleich­ba­re Rechts­stel­lung 7. Dies recht­fer­tigt es, ihn auch bei einem Immo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag 8 in Bezug auf die Sach- und Preis­ge­fahr bei der Inhalts­kon­trol­le von all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ähn­lich wie einen Käu­fer zu behan­deln 9. Kann der Lea­sing­ge­ber danach die von ihm nach den all­ge­mei­nen miet­recht­li­chen Bestim­mun­gen zu tra­gen­de Sach- und Preis­ge­fahr durch Rege­lun­gen in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen auf den Lea­sing­neh­mer abwäl­zen, erfährt die­ser durch eine vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung, durch die ihm die Instand­hal­tungs­ver­pflich­tung für das in sei­nem Inter­es­se ange­schaff­te und von ihm genutz­te Lea­sing­ob­jekt über­tra­gen wird, eben­falls kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung. Auch die­se Rege­lung ist lea­sing­ty­pisch und trägt dem berech­tig­ten Wert­erhal­tungs- und Siche­rungs­in­ter­es­se des Lea­sing­ge­bers Rech­nung 10.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Novem­ber 2014 – XII ZR 120/​13

  1. BGH, Urteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384[]
  2. vgl. BGH Beschluss vom 08.01.1986 – VIII ARZ 4/​85 NJW 1986, 2102, 2103[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 08.11.1989 – VIII ZR 1/​89 NJW-RR 1990, 182, 183 mwN[]
  4. BGHZ 112, 65 = NJW 1990, 3016, 3017[]
  5. BGHZ 97, 65, 76 = NJW 1986, 1335, 1337; BGHZ 116, 278, 287 = NJW 1992, 683, 685; BGH Urteil vom 25.03.1998 – VIII ZR 244/​97 NJW 1998, 2284, 2285[]
  6. so schon BGHZ 68, 118 = NJW 1977, 848[]
  7. BGH, Urteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342[]
  8. vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279, 1280[]
  9. Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 1855[]
  10. Staudinger/​Stoffels BGB [2014] Lea­sing Rn. 212[]