In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.
Dabei konnte der Bundesgerichtshof dahinstehen lassen, ob es sich bei der entsprechenden Vereinbarung um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterliegt oder die Klausel zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung keinen rechtlichen Bedenken:
Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt1. Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei der Instandhaltungsvereinbarung um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde. Insbesondere ist eine solche Vereinbarung nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentlichen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche. Denn bei der vorgenommenen AGBrechtlichen Inhaltskontrolle der Vertragsklausel ist die Rechtsnatur des Vertrages zu berücksichtigen, bei dem es sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einenImmobilienleasingvertrag handelt.
Die rechtliche Qualifikation des „Mietvertrags“ als Finanzierungsleasingvertrag führt dazu, dass die Regelung zur Instandhaltungspflicht in § 11 Nr. 4 des Vertrags auch als vorformulierte Vertragsbedingung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten würde.
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art undGegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu berücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen deshalb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit2. Auch wenn auf Finanzierungsleasingverträge in erster Linie Mietrecht anzuwenden ist3, muss deshalb bei einer Inhaltskontrolle jeweils das Eigengepräge des Leasingvertrags unter sachgerechter Bewertung der von den Parteien typischerweise verfolgten Interessen berücksichtigt werden. Soll eine Leasingvertragsklausel daraufhin geprüft werden, ob sie mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes unvereinbar ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so ist zunächst festzustellen, ob der typische Gehalt des Leasingvertrags in der betreffenden Frage mit demjenigen eines normalen Mietvertrags übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abweichung von einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht in Betracht4.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt die Abwälzung der Sach- und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Leasingsache zum typischen Inhalt eines Leasingvertrags5. Entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteiligen den Leasingnehmer daher nicht unangemessen. Das gilt auch für die weitgehende Freizeichnung des Leasinggebers von der eigenen Gewährleistung6. Dies liegt darin begründet, dass sich die Stellung des Leasingnehmers wesentlich von der des (langfristigen) Mieters unterscheidet. Während der Mieter das Objekt ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter vergleichbare Rechtsstellung7. Dies rechtfertigt es, ihn auch bei einem Immobilienleasingvertrag8 in Bezug auf die Sach- und Preisgefahr bei der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen ähnlich wie einen Käufer zu behandeln9. Kann der Leasinggeber danach die von ihm nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen zu tragende Sach- und Preisgefahr durch Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Leasingnehmer abwälzen, erfährt dieser durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, durch die ihm die Instandhaltungsverpflichtung für das in seinem Interesse angeschaffte und von ihm genutzte Leasingobjekt übertragen wird, ebenfalls keine unangemessene Benachteiligung. Auch diese Regelung ist leasingtypisch und trägt dem berechtigten Werterhaltungs- und Sicherungsinteresse des Leasinggebers Rechnung10.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. November 2014 – XII ZR 120/13
- BGH, Urteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384[↩]
- vgl. BGH Beschluss vom 08.01.1986 – VIII ARZ 4/85 NJW 1986, 2102, 2103[↩]
- vgl. BGH Urteil vom 08.11.1989 – VIII ZR 1/89 NJW-RR 1990, 182, 183 mwN[↩]
- BGHZ 112, 65 = NJW 1990, 3016, 3017[↩]
- BGHZ 97, 65, 76 = NJW 1986, 1335, 1337; BGHZ 116, 278, 287 = NJW 1992, 683, 685; BGH Urteil vom 25.03.1998 – VIII ZR 244/97 NJW 1998, 2284, 2285[↩]
- so schon BGHZ 68, 118 = NJW 1977, 848[↩]
- BGH, Urteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342[↩]
- vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279, 1280[↩]
- Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1855[↩]
- Staudinger/Stoffels BGB [2014] Leasing Rn. 212[↩]
