Lärmbelästigungen – in einem hellhörigen Gebäude

Mit den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude) hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Lärmbelästigungen – in einem hellhörigen Gebäude

Dabei liegt für den Bundesgerichtshof auf der Hand, dass es einem Mieter, der die Miete wegen Lärms mindert, nicht in erster Linie um die Ursache des Lärms, sondern um die für ihn nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung seiner Wohnung geht. Denn die Minderung der Miete hängt nicht davon ab, ob ein für den Mieter nicht mehr hinnehmbarer Lärm durch Baumängel, durch unangemessenes Wohnverhalten des einen oder anderen Mitbewohners oder durch ein Zusammenwirken mehrerer Ursachen ausgelöst wird.

Da das Gericht die Angaben der vernommenen Zeugen nur dahin gewürdigt hat, dass der vom Mieter beanstandete Lärm jedenfalls nicht von der Nachbarmieterin verursacht sein könne, es aber offen gelassen hat, ob es den geschilderten Lärm tatsächlich gab, bestehen – offensichtlich – erhebliche Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der vom Gericht getroffenen Feststellungen.

Ferner hat das Gericht auch durch die Nichteinholung des beantragten Sachverständigengutachtens das rechtliche Gehör des Mieters verletzt. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet1. Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat2. Eine solche nur scheinbar das Parteivorbringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen3.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen4.

Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet5.

Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

So liegen die Dinge hier. Der Mieter hat die Lärmbelastung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht, ausreichend beschrieben und überdies durch detaillierte “Lärmprotokolle” konkretisiert, derer es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen nicht einmal bedarf6. Zur Ursache des beanstandeten Lärms musste der Mieter nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht. Wenn die Mietpartei gleichwohl eine aus ihrer Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, sie wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Im vorliegenden FAll hat das Berufungsgericht zur Begründung für die auch in der Berufungsinstanz unterbliebene Einholung des beantragten Gutachtens – insoweit kam die Beauftragung eines Sachverständigen für Gebäude und Schallschutz in Betracht – ausgeführt, es handele sich um ein ungeeignetes Beweismittel, weil der Sachverständige in der Vergangenheit liegende Lärmbelästigungen schon objektiv nicht feststellen könne und es im vorliegenden Rechtsstreit ohnehin nicht um den Schallschutz des Gebäudes gehe. Diese Beurteilung läuft auf eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung hinaus.

Zum einen hat das Berufungsgericht insoweit den Vortrag des Mieters übergangen, es handele sich um nahezu tägliche Lärmbelästigungen, also auch solche, die ersichtlich bis in die Gegenwart reichen und deshalb durchaus sachverständiger Beurteilung zugänglich sein können. Zum anderen ging das Rechtsschutzbegehren des Mieters ersichtlich dahin, den in seiner Wohnung wahrnehmbaren und von ihm als unzumutbar eingeschätzten Lärm feststellen zu lassen, wozu ohne weiteres auch eine (Mit)Verursachung durch einen unzureichenden baulichen Schallschutz gehört (etwa: Nichteinhaltung des bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Schallschutzes, Vorhandensein von “Schallbrücken”).

Dass der Mieter nicht ausdrücklich geltend gemacht hat, die Ursache des Lärms könne auch in der Nichteinhaltung der zur Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften liegen, ist unschädlich. Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht7. Das enthebt den Tatrichter aber – selbstverständlich – nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann. Zudem liegt nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht haben, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten ist. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung in der Wohnung des Mieters geführt und ihn auch zur Minderung der Miete berechtigt hat.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16

  1. st. Rspr.; siehe etwa BVerfG, WM 2009, 671, 672; BGH, Beschlüsse vom 11.05.2010 – VIII ZR 212/07, NJW-RR 2010, 1217 Rn. 10; vom 16.11.2010 – VIII ZR 228/08 14; vom 06.02.2013 – I ZR 22/12, TranspR 2013, 430 Rn. 10 []
  2. BGH, Beschluss vom 06.02.2013 – I ZR 22/12, aaO []
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2009 – II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2 mwN; Beschluss vom 06.02.2013 – I ZR 22/12, aaO []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 27.02.1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11.06.1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF []
  5. BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18 []
  7. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II.1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 11; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 mwN []