Mak­ler nutzt Zwangs­la­ge von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aus

Ist der tat­säch­li­che Wert zwei­er Eigen­tums­woh­nun­gen mehr als dop­pelt so hoch, wie der ver­ein­bar­te Kauf­preis, ste­hen Leis­tung und Gegen­leis­tung in einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis und es liegt Wucher vor. Die Ver­ein­ba­rung zum Abschluss des Miet­ver­tra­ges mit den ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mern besei­tigt den wuche­ri­schen Cha­rak­ter des Ver­kaufs nicht.

Mak­ler nutzt Zwangs­la­ge von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aus

So hat das Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg in dem hier vor­lie­gen­den Fall im einst­wei­li­gen Ver­fü­gungs­ver­fah­ren ein Urteil des Land­ge­richts Olden­burg (1 U 61/​14) bestä­tigt und zwei Kauf­ver­trä­ge über zwei Eigen­tums­woh­nun­gen wegen Wuchers für nich­tig erklärt. Geklagt hat­ten die Eigen­tü­mer zwei­er Eigen­tums­woh­nun­gen. Als sie in finan­zi­el­le Schwie­rig­kei­ten gerie­ten und die auf den Immo­bi­li­en las­ten­den Kre­dit­ver­bind­lich­kei­ten nicht mehr bedie­nen konn­ten, droh­te die Zwangs­ver­stei­ge­rung. In die­ser Situa­ti­on bot ihnen die Beklag­te, eine Woh­nungs­mak­ler­ge­sell­schaft mit Sitz in Olden­burg zunächst an, sie bei der Ver­äu­ße­rung ihrer Woh­nun­gen zu unter­stüt­zen. Als die Mak­le­rin bis zum Ablauf der Frist für einen frei­hän­di­gen Ver­kauf der Woh­nun­gen kei­ne Käu­fer ver­mit­teln konn­te, bot sie selbst den Erwerb der Woh­nun­gen an und erklär­te gleich­zei­tig, die­se an die Klä­ger wie­der ver­mie­ten zu wol­len. Die Klä­ger wil­lig­ten ein und ver­äu­ßer­ten die Woh­nun­gen zu einem Preis von ins­ge­samt 90.000 Euro. Der Erlös war gera­de aus­rei­chend, um die offe­nen Ver­bind­lich­kei­ten til­gen zu kön­nen. Den frei­en Rest­be­trag von 27 Cent zahl­te die Mak­le­rin den Klä­gern in bar aus. Tat­säch­lich hat­ten die Woh­nun­gen zum Zeit­punkt des Ver­kaufs nach den Fest­stel­lun­gen eines Sach­ver­stän­di­gen einen Ver­kehrs­wert von 187.000 Euro.

Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Olden­burg lag hier der sel­te­nen Fall des Wuchers vor: Leis­tung und Gegen­leis­tung stün­den in einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis, da der tat­säch­li­che Wert der Eigen­tums­woh­nun­gen mehr als dop­pelt so hoch sei, wie der ver­ein­bar­te Kauf­preis.

Dar­über hin­aus habe die Mak­le­rin eine auf einer Zwangs­la­ge beru­hen­de beson­de­re Schwä­che­si­tua­ti­on der Klä­ger aus­ge­nutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangs­ver­stei­ge­rung der Immo­bi­li­en unmit­tel­bar bevor­ste­he und die Klä­ger damit rech­ne­ten, ihre Woh­nun­gen zu ver­lie­ren und aus­zie­hen zu müs­sen. Die­se Zwangs­la­ge habe sich die Mak­le­rin bewusst zunut­ze gemacht und den Erwerb der Eigen­tums­woh­nun­gen zu einem Kauf­preis von ledig­lich 90.000 Euro initi­iert. "Dass ihr dabei das auf­fäl­li­ge Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung bekannt war, liegt bereits des­halb nahe, weil es sich bei der Ver­fü­gungs­be­klag­ten um ein in der Regi­on täti­ges Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men han­delt, das im Bereich An- und Ver­kauf von Grund­stü­cken und Eigen­tums­woh­nun­gen tätig ist", urteil­te das Ober­lan­des­ge­richt. Hin­zu kom­me, dass die Mak­le­rin die Woh­nun­gen inner­halb von nur etwa fünf Mona­ten zu einem Gesamt­kauf­preis von 160.000 Euro wei­ter­ver­äu­ßert habe. Zudem habe die Beklag­te den Klä­gern den Rück­kauf der Woh­nun­gen zu einem Kauf­preis von ins­ge­samt 150.000 Euro ange­bo­ten, als die Klä­ger den Geschäfts­füh­rer der Mak­le­rin auf die Umstän­de des beab­sich­tig­ten Wei­ter­ver­kaufs anspra­chen.

Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts besei­ti­ge die Ver­ein­ba­rung zum Abschluss des Miet­ver­tra­ges mit den Klä­gern den wuche­ri­schen Cha­rak­ter des Ver­kaufs nicht. Trotz Abschlus­ses der Miet­ver­trä­ge stand nicht fest, dass die Klä­ger auf Dau­er bzw. zumin­dest für län­ge­re Zeit in den Woh­nun­gen blei­ben kön­nen. Viel­mehr hat­ten die neu­en Erwer­ber der Eigen­tums­woh­nun­gen bereits ange­kün­digt, die Miet­ver­trä­ge wegen Eigen­be­darfs zu kün­di­gen.

Mit dem nicht mehr anfecht­ba­ren Urteil wur­de erreicht, dass in das Grund­buch ein Ver­merk über den feh­ler­haf­ten Eigen­tums­über­gang auf die Mak­le­rin auf­ge­nom­men wur­de. Die etwai­ge wei­te­re Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges zwi­schen den Klä­gern und der Mak­le­rin bedarf einer geson­der­ten Klä­rung.

Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg, Urteil vom 2. Okto­ber 2014 – 1 U 61/​14