Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen entgegenstehenden Rechtsprechung, in der er Wohnflächenabweichungen bis zu 10% stets als unbeachtlich und in diesen Fällen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche als maßgeblich betrachtet hatte. Damit ist auch bei einer Abweichung der tatsächlichen von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche eine Mieterhöhung stets nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um eine Mieterhöhung für eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 m² und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche aber 210,43 m². Die Vermieterin verlangte nun vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (hier also 94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95% zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt.
Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin blieb in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Charlottenburg abgewiesen1 und dem Landgericht Berlin2 ohne Erfolg. Und auch die vom Landgericht Berlin im Berufungsurteil zugelassene Revision der Vermieterin wurde jetzt vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen:
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es, wie der Bundesgerichtshof nun entschied, nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.
An seiner entgegenstehenden früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Bundesgerichtshof nicht länger mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14
