Miet­erhö­hung und Kap­pungs­gren­ze – für die zu groß gera­te­ne Woh­nung

Eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che zu erfol­gen, unab­hän­gig davon, ob im Miet­ver­trag eine abwei­chen­de Wohn­flä­che ange­ge­ben und wie hoch die Abwei­chung von der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ist. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof unter teil­wei­ser Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen ent­ge­gen­ste­hen­den Recht­spre­chung, in der er Wohn­flä­chen­ab­wei­chun­gen bis zu 10% stets als unbe­acht­lich und in die­sen Fäl­len die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Wohn­flä­che als maß­geb­lich betrach­tet hat­te. Damit ist auch bei einer Abwei­chung der tat­säch­li­chen von der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che eine Miet­erhö­hung stets nur unter Beach­tung der Kap­pungs­gren­ze mög­lich.

Miet­erhö­hung und Kap­pungs­gren­ze – für die zu groß gera­te­ne Woh­nung

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ging es um eine Miet­erhö­hung für eine 5‑Zim­mer-Woh­nung in Ber­lin. Im Miet­ver­trag sind die Wohn­flä­che mit 156,95 m² und die monat­li­che Mie­te mit 811,81 DM ange­ge­ben. Tat­säch­lich beträgt die Wohn­flä­che aber 210,43 m². Die Ver­mie­te­rin ver­lang­te nun vom Mie­ter die Zustim­mung zur Erhö­hung der der­zei­ti­gen Brut­to­kalt­mie­te von 629,75 € auf ins­ge­samt 937,52 €. Dies begrün­det sie damit, dass sie nach den all­ge­mei­nen Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten zu einer Erhö­hung der momen­tan geschul­de­ten Mie­te um 15% (hier also 94,46 €) sowie dar­über hin­aus wegen einer Über­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um 33,95% zu einer ent­spre­chen­den wei­te­ren Anhe­bung berech­tigt sei. Der beklag­te Mie­ter hat nur einer Miet­erhö­hung um 94,46 € zuge­stimmt.

Die auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung um wei­te­re 213,31 € gerich­te­te Kla­ge der Ver­mie­te­rin blieb in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg abge­wie­sen1 und dem Land­ge­richt Ber­lin2 ohne Erfolg. Und auch die vom Land­ge­richt Ber­lin im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin wur­de jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof zurück­ge­wie­sen:

Im Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren nach § 558 BGB kommt es, wie der Bun­des­ge­richts­hof nun ent­schied, nur auf die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße an. § 558 BGB soll es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen, eine ange­mes­se­ne, am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te Mie­te zu erzie­len. Für den Ver­gleich ist des­halb allein der objek­ti­ve Wohn­wert der zur Miet­erhö­hung anste­hen­den Woh­nung maß­geb­lich, wäh­rend etwai­ge Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en über die Woh­nungs­grö­ße im Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren kei­ne Rol­le spie­len kön­nen, denn sonst wür­den nicht die tat­säch­li­chen, son­dern ver­trag­lich fin­gier­te Umstän­de berück­sich­tigt.

An sei­ner ent­ge­gen­ste­hen­den frü­he­ren Recht­spre­chung, dass der Ver­mie­ter sich an einer im Miet­ver­trag zu nied­rig ange­ge­be­nen Wohn­flä­che fest­hal­ten las­sen muss, wenn die Abwei­chung nicht mehr als zehn Pro­zent beträgt. hält der Bun­des­ge­richts­hof nicht län­ger mehr fest. Ent­spre­chen­des gilt für den umge­kehr­ten Fall, dass die Wohn­flä­che im Miet­ver­trag zu groß ange­ge­ben ist; hier kann der Ver­mie­ter die Mie­te gemäß § 558 BGB eben­falls nur auf der Grund­la­ge der tat­säch­li­chen (nied­ri­ge­ren) Wohn­flä­che erhö­hen.

Neben der Berück­sich­ti­gung der wirk­li­chen Woh­nungs­grö­ße im Rah­men der all­ge­mei­nen Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten (§ 558 BGB) – das heißt unter Beach­tung der Kap­pungs­gren­ze – besteht für den Ver­mie­ter kei­ne wei­te­re Mög­lich­keit der ein­sei­ti­gen Mietan­pas­sung. Ins­be­son­de­re ergibt sich aus einer unzu­tref­fen­den Wohn­flä­chen­an­ga­be im Miet­ver­trag noch kein Anwen­dungs­fall eines Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge (§ 313 BGB). Dem steht bereits ent­ge­gen, dass die zutref­fen­de Ermitt­lung der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che regel­mä­ßig in die Risi­ko­sphä­re des Ver­mie­ters fällt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Novem­ber – VIII ZR 266/​14

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 02.12.2013 – 237 C 302/​13
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 11.09.2014 – 18 S 413/​13