Moder­nie­rung im Woh­nungs­ei­gen­tum

Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG ange­ord­ne­te ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der miet­recht­li­chen Rege­lung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine groß­zü­gi­ge­re Hand­ha­bung des Moder­ni­sie­rungs­be­grif­fes.

Moder­nie­rung im Woh­nungs­ei­gen­tum

Nach § 559 Abs. 1 BGB fal­len unter den Begriff der Moder­ni­sie­rung Maß­nah­men, die den Gebrauchs­wert der Sache nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder nach­hal­tig Ein­spa­run­gen von Ener­gie oder Was­ser bewir­ken. Bei der Beur­tei­lung einer nach­hal­ti­gen Gebrauchs­wert­erhö­hung ist zu beden­ken, dass die ange­ord­ne­te ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der miet­recht­li­chen Rege­lung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer groß­zü­gi­ge­ren Hand­ha­bung des Moder­ni­sie­rungs­be­grif­fes Anlass gibt [1]. Denn zum einen kom­men den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch sol­che Ver­bes­se­run­gen zugu­te, von denen im Miet­recht nur der Ver­mie­ter, nicht aber auch der Mie­ter pro­fi­tiert. Zum ande­ren ist zu berück­sich­ti­gen, dass das mit der Erwei­te­rung der Beschluss­kom­pe­tenz nach § 22 Abs. 2 WEG ver­folg­te gesetz­ge­be­ri­sche Anlie­gen dar­in besteht, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern – unab­hän­gig von dem Bestehen eines Repa­ra­tur­be­darfs – die Befug­nis ein­zu­räu­men, mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit einer Ver­kehrs­wert­min­de­rung durch Anpas­sung der Woh­nungs­an­la­ge an die „Erfor­der­nis­se der Zeit“ ent­ge­gen­zu­wir­ken [2]. Des­halb genügt es, dass die Maß­nah­me aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers eine sinn­vol­le Neue­rung dar­stellt, die vor­aus­sicht­lich geeig­net ist, den Gebrauchs­wert der Sache nach­hal­tig zu erhö­hen [3].

So beur­teil­te der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall die gestat­te­te Wie­der­her­stel­lung der Schorn­stei­ne mit der damit ein­her­ge­hen­den Mög­lich­keit, einen Kamin oder Kamin­ofen zu befeu­ern, als eine Maß­nah­me, die typi­scher­wei­se zu einer nach­hal­ti­gen Erhö­hung des Gebrauchs­werts des Woh­nungs­ei­gen­tums führt. Sie ist als sinn­vol­le Neue­rung zu qua­li­fi­zie­ren, weil sie die Vor­aus­set­zung dafür schafft, dass neben der bereits vor­han­de­nen Hei­zungs­an­la­ge eine wei­te­re Heiz­mög­lich­keit ein­ge­rich­tet und die­se je nach Bedarf oder Nei­gung zur Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts oder zur Nut­zung des jeweils güns­ti­ge­ren Brenn­stoffs in Betrieb genom­men wer­den kann. Gera­de in Zei­ten, die durch eine zuneh­men­de Ver­knap­pung fos­si­ler Brenn­stof­fe und auch im Übri­gen durch eine ten­den­zi­el­le Ver­teue­rung der Ener­gie­kos­ten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unter­schät­zen­den Vor­teil dar, wenn die Vor­aus­set­zun­gen für eine zusätz­li­che Heiz­quel­le geschaf­fen wer­den. Dies macht die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unab­hän­gi­ger, ermög­licht je nach der Kos­ten­ent­wick­lung auf dem Ener­gie­markt zumin­dest ein teil­wei­ses Aus­wei­chen auf den jeweils kos­ten­güns­ti­ge­ren Ener­gie­trä­ger und macht die Eigen­tums­woh­nun­gen dadurch – auch auf dem Immo­bi­li­en­markt – attrak­ti­ver. Ob die Ein­rich­tung einer zusätz­li­chen Heiz­quel­le eine Ein­spa­rung des Ener­gie­ver­brauchs bewirkt, ist für die Fra­ge einer nach­hal­ti­gen Erhö­hung des Gebrauchs­werts uner­heb­lich. Denn die­sem Umstand kommt nur Bedeu­tung für die drit­te der – jeweils selb­stän­di­gen – Moda­li­tä­ten des § 559 Abs. 1 BGB zu, unter denen nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG eine bau­li­che Ver­än­de­rung mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit beschlos­sen wer­den kann [4].

Auch die übri­gen Vor­aus­set­zun­gen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sah der Bun­des­ge­richts­hof als gege­ben an: Durch die beschlos­se­ne Maß­nah­me wird die Eigen­art der Wohn­an­la­ge nicht geän­dert; von einer sog. Luxus­sa­nie­rung kann kei­ne Rede sein. Der ange­foch­te­ne Beschluss führt auch nicht zu einer unbil­li­gen Beein­träch­ti­gung der Klä­ger gegen­über ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern.

Für die Annah­me eines unbil­li­gen Nach­teils genügt es – anders als bei § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG – nicht schon, dass sich ein ver­stän­di­ger Durch­schnitts­ei­gen­tü­mer nach der Ver­kehrs­an­schau­ung nach­voll­zieh­bar beein-träch­tigt füh­len kann (so zu § 14 Nr. 1 WEG: BGH, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/​00, BGHZ 146, 241, 246)). Vor dem Hin­ter­grund der von dem Gesetz­ge­ber ange­streb­ten Erwei­te­rung des Gestal­tungs­spiel­raums der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist viel­mehr von einer Aus­wei­tung des­sen aus­zu­ge­hen, was ein – zumal mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit über­stimm­ter – Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hin­zu­neh­men hat [5]. Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstän­de, die zwangs­läu­fig mit der Moder­ni­sie­rung ver­bun­den sind, für sich allei­ne nicht zur Beja­hung eines unbil­li­gen Nach­teils füh­ren kön­nen [6]. Unbil­lig sein kön­nen nur dar­über hin­aus­ge­hen­de Nach­tei­le, die bei wer­ten­der Betrach­tung und in Abwä­gung mit den mit der Moder­ni­sie­rung ver­folg­ten Vor­tei­len einem ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zumut­ba­rer Wei­se nicht abver­langt wer­den dür­fen. Nach­tei­le von sol­chem Gewicht zei­gen die Klä­ger indes­sen nicht auf. Das gilt umso mehr, als kon­kre­te bau­li­che Maß­nah­men zum einen noch nicht beschlos­sen wor­den sind, die­se viel­mehr nach dem Beschluss zu TOP 7.2 in jedem Ein­zel­fall von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung – auch unter Beach­tung der bau­recht­li­chen Zuläs­sig­keit des Vor­ha­bens – gebil­ligt wer­den müs­sen und zum ande­ren die damit ein­her­ge­hen­den Nach­tei­le durch die nach § 16 Abs. 4 WEG zuläs­si­ger­wei­se getrof­fe­ne Kos­ten­re­ge­lung noch abge­mil­dert wer­den.

Davon abge­se­hen sind nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nur sol­che Maß­nah­men von Bedeu­tung, durch die einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern grö­ße­re Nach­tei­le zuge­mu­tet wer­den als den ande­ren; unbil­lig sind sie, wenn sie zu einer treu­wid­ri­gen Ungleich­be­hand­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer füh­ren [7]. Auch dar­an fehlt es hier, weil es sämt­li­chen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und damit auch den Klä­gern frei­steht, von der beschlos­se­nen Mög­lich­keit Gebrauch zu machen, den Schorn­stein wie­der funk­ti­ons­tüch­tig her­zu­rich­ten. Es ist zwar rich­tig, dass die von den Beklag­ten zu 11 und 12 ange­streb­te Wie­der­in­be­trieb­nah­me des Schorn­stei­nes nur gelin­gen kann, wenn der Schorn­stein zwi­schen den Wohn­ein­hei­ten der Beklag­ten zu 11 und 12 und den Klä­gern mit der Fol­ge wie­der her­ge­stellt wird, dass Tei­le des Mau­er­werks – anders als jetzt – erneut in den Wohn­raum der Klä­ger hin­ein­ra­gen. Nur hat die­ser Umstand außer Betracht zu blei­ben, weil er aus­schließ­lich dar­auf beruht, dass ledig­lich die Klä­ger Tei­le des Schorn­steins eigen­mäch­tig besei­tigt und damit rechts­wid­rig in das Gemein­schafts­ei­gen­tum ein­ge­grif­fen haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Febru­ar 2011 – V ZR 82/​10

  1. Timme/​Elzer, WEG, § 2 Rn. 196; aA wohl Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 66[]
  2. vgl. BT-Drucks. 16/​887 S. 29 f.; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, aaO, § 22 Rn. 62; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 327; Timme/​Elzer, aaO[]
  3. BT-Drucks., aaO, S. 30; Mer­le in Bär­mann, aaO; Timme/​Elzer, aaO, § 22 Rn. 216[]
  4. vgl. nur Bärmann/​Merle, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 331 mwN[]
  5. vgl. nur Timme/​Elzer, aaO, § 22 Rn. 229 f. mwN[]
  6. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/​887 S. 29 f.[]
  7. Spielbauer/​Then, WEG, § 22 Rn. 22[]