Modernierung im Wohnungseigentum

Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes.

Modernierung im Wohnungseigentum

Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Bei der Beurteilung einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung ist zu bedenken, dass die angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt1. Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken2. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen3.

So beurteilte der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, als eine Maßnahme, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums führt. Sie ist als sinnvolle Neuerung zu qualifizieren, weil sie die Voraussetzung dafür schafft, dass neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizmöglichkeit eingerichtet und diese je nach Bedarf oder Neigung zur Steigerung des Wohnkomforts oder zur Nutzung des jeweils günstigeren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die Wohnungseigentümer unabhängiger, ermöglicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kostengünstigeren Energieträger und macht die Eigentumswohnungen dadurch – auch auf dem Immobilienmarkt – attraktiver. Ob die Einrichtung einer zusätzlichen Heizquelle eine Einsparung des Energieverbrauchs bewirkt, ist für die Frage einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts unerheblich. Denn diesem Umstand kommt nur Bedeutung für die dritte der – jeweils selbständigen – Modalitäten des § 559 Abs. 1 BGB zu, unter denen nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG eine bauliche Veränderung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann4.

Auch die übrigen Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sah der Bundesgerichtshof als gegeben an: Durch die beschlossene Maßnahme wird die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert; von einer sog. Luxussanierung kann keine Rede sein. Der angefochtene Beschluss führt auch nicht zu einer unbilligen Beeinträchtigung der Kläger gegenüber anderen Wohnungseigentümern.

Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es – anders als bei § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG – nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beein-trächtigt fühlen kann (so zu § 14 Nr. 1 WEG: BGH, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 246)). Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein – zumal mit qualifizierter Mehrheit überstimmter – Wohnungseigentümer hinzunehmen hat5. Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen können6. Unbillig sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen. Nachteile von solchem Gewicht zeigen die Kläger indessen nicht auf. Das gilt umso mehr, als konkrete bauliche Maßnahmen zum einen noch nicht beschlossen worden sind, diese vielmehr nach dem Beschluss zu TOP 7.2 in jedem Einzelfall von der Wohnungseigentümerversammlung – auch unter Beachtung der baurechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens – gebilligt werden müssen und zum anderen die damit einhergehenden Nachteile durch die nach § 16 Abs. 4 WEG zulässigerweise getroffene Kostenregelung noch abgemildert werden.

Davon abgesehen sind nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nur solche Maßnahmen von Bedeutung, durch die einem oder mehreren Wohnungseigentümern größere Nachteile zugemutet werden als den anderen; unbillig sind sie, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen7. Auch daran fehlt es hier, weil es sämtlichen Wohnungseigentümern und damit auch den Klägern freisteht, von der beschlossenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, den Schornstein wieder funktionstüchtig herzurichten. Es ist zwar richtig, dass die von den Beklagten zu 11 und 12 angestrebte Wiederinbetriebnahme des Schornsteines nur gelingen kann, wenn der Schornstein zwischen den Wohneinheiten der Beklagten zu 11 und 12 und den Klägern mit der Folge wieder hergestellt wird, dass Teile des Mauerwerks – anders als jetzt – erneut in den Wohnraum der Kläger hineinragen. Nur hat dieser Umstand außer Betracht zu bleiben, weil er ausschließlich darauf beruht, dass lediglich die Kläger Teile des Schornsteins eigenmächtig beseitigt und damit rechtswidrig in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Februar 2011 – V ZR 82/10

  1. Timme/Elzer, WEG, § 2 Rn. 196; aA wohl Hogenschurz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 66[]
  2. vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.; Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 22 Rn. 62; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 327; Timme/Elzer, aaO[]
  3. BT-Drucks., aaO, S. 30; Merle in Bärmann, aaO; Timme/Elzer, aaO, § 22 Rn. 216[]
  4. vgl. nur Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 331 mwN[]
  5. vgl. nur Timme/Elzer, aaO, § 22 Rn. 229 f. mwN[]
  6. Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.[]
  7. Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rn. 22[]

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