Moder­ni­sie­run­gen – und die Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat der Ver­mie­ter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie und Was­ser bewir­ken 1.

Moder­ni­sie­run­gen – und die Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens

Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kur­zer Zeit wirk­sam wird, soll die Erklä­rungs­pflicht unzu­mut­ba­re Nach­tei­le für den Mie­ter dadurch ver­hin­dern, dass die­ser die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen kann 2.

Dabei sind aller­dings an die for­mel­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen zu stel­len. Viel­mehr genügt es, wenn der Mie­ter den Grund der Miet­erhö­hung anhand der Erläu­te­rung als plau­si­bel nach­voll­zie­hen kann 3.

Wer­den mit einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me fäl­li­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men erspart, kann der auf die Instand­set­zung ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den 4. Dem­entspre­chend muss auch aus der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hungs­er­klä­rung her­vor­ge­hen, in wel­chem Umfang durch die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men fäl­li­ge Instand­hal­tungs­kos­ten erspart wur­den 2.

Dem wird jedoch ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen gercht, in dem der Ver­mie­ter unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck bringt, dass er die streit­ge­gen­ständ­li­chen Bau­maß­nah­men als rei­ne Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men anse­he und des­halb von einem Abzug für Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen abge­se­hen habe 5. Zwar war im vor­lie­gen­den Fall ein sol­cher Abzug nach den im Anschluss an das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zwin­gend vor­zu­neh­men. Dies berührt indes aus­schließ­lich die mate­ri­el­le Begründ­etheit der Miet­erhö­hung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die for­mel­le Wirk­sam­keit der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mit­tels derer ledig­lich die Nach­voll­zieh­bar­keit der vom Ver­mie­ter berech­ne­ten Erhö­hung gewähr­leis­tet wer­den soll.

An einer inso­weit hin­rei­chen­den Erläu­te­rung fehlt es im vor­lie­gen­den Fall schließ­lich auch nicht des­halb, weil der Ver­mie­ter in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung angab, meh­re­re Rech­nun­gen, die nicht oder nur indi­rekt mit der Fas­sa­den­däm­mung zusam­men­hin­gen, bei der Berech­nung des Erhö­hungs­be­tra­ges nicht berück­sich­tigt zu haben. Denn die betref­fen­den Rech­nungs­be­trä­ge hat­te der Ver­mie­ter alle­samt nament­lich und betrags­mä­ßig bezeich­net, so dass auch inso­weit die erfor­der­li­che Nach­voll­zieh­bar­keit für die Mie­ter gewähr­leis­tet war.

Dar­über hin­aus hat es der Bun­des­ge­richts­hof auch als nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF aus­rei­chen­de Erläu­te­rung der durch die bau­li­chen Maß­nah­men bewirk­ten Ener­gie­ein­spa­rung (§ 559 Abs. 1 BGB aF) ange­se­hen, dass der Ver­mie­ter im Ankün­di­gungs­schrei­ben – auf das die Erhö­hungs­er­klä­rung aus­drück­lich Bezug nahm – mit­teil­te, im Bereich der gesam­ten Haus­au­ßen­flä­che auf die (bis dahin unge­dämm­te) Wand eine Ther­mo­iso­lie­rung von 140 mm auf­brin­gen zu wol­len, um die Wär­me­durch­gangs­ver­lus­te in einem erheb­li­chen Umfang zu redu­zie­ren, ent­spre­chen­de Ener­gie­kos­ten ein­zu­spa­ren und den CO2-Aus­stoß zu ver­min­dern. Denn die­se Anga­ben ver­setz­ten die Mie­ter in die Lage, den Grund der Miet­erhö­hung als plau­si­bel nach­zu­voll­zie­hen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits in einer frü­he­ren Ent­schei­dung dar­auf hin­ge­wie­sen, dass dem Mie­ter eine Über­prü­fung der Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung auch auf­grund der Erläu­te­rung im Erhö­hungs­schrei­ben nicht sel­ten nur unter Zuzie­hung sach­kun­di­ger Per­so­nen mög­lich sein wird. Bei Bau­maß­nah­men, für deren Beur­tei­lung es – wie vor­lie­gend – umfang­rei­cher tech­ni­scher Dar­le­gun­gen bedürf­te, ist es des­halb aus­rei­chend, wenn der Ver­mie­ter die durch­ge­führ­te bau­li­che Maß­nah­me so genau beschreibt, dass der Mie­ter allein anhand des­sen, wenn auch unter Zuhil­fe­nah­me einer bau­tech­nisch oder juris­tisch sach­kun­di­gen Per­son, beur­tei­len kann, ob die Bau­maß­nah­me die Anfor­de­run­gen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt 6. Für bau­li­che Maß­nah­men zur Ein­spa­rung von Heiz­ener­gie ergibt sich dar­aus, dass der Ver­mie­ter in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung neben einer schlag­wort­ar­ti­gen Bezeich­nung der Maß­nah­me und einer Zuord­nung zu den Posi­tio­nen der Berech­nung die­je­ni­gen Tat­sa­chen dar­le­gen muss, anhand derer über­schlä­gig beur­teilt wer­den kann, ob die bau­li­che Ände­rung eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Heiz­ener­gie bewirkt 7. Vor die­sem Hin­ter­grund ist es aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt die Erläu­te­rung des Ver­mie­ters, ein bis dahin unge­dämm­tes Mau­er­werk mit einer 140 mm star­ken Ther­mo­iso­lie­rung zu ver­se­hen, auch inso­weit als den Anfor­de­run­gen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF ent­spre­chend ange­se­hen hat.

In die­sem Zusam­men­hang war der Ver­mie­ter auch nicht gehal­ten, außer­dem noch den Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten der Wän­de vor und nach Durch­füh­rung der Dämm­maß­nah­men zu ermit­teln und in der Erhö­hungs­er­klä­rung anzu­ge­ben. Etwas ande­res folgt – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on – auch nicht aus dem BGH-Urteil vom 25.01.2006 8, wel­ches sich mit dem Aus­tausch bereits vor­han­de­ner Iso­lier­glas­fens­ter beschäf­tig­te. In jenem Fall war der Mie­ter auf ent­spre­chen­de Ver­gleichs­wer­te zur Beschaf­fen­heit sowohl der alten als auch der neu­en Fens­ter ange­wie­sen, um den vom Ver­mie­ter in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung behaup­te­ten Ener­gie­spar­ef­fekt über­haupt auf Plau­si­bi­li­tät über­prü­fen zu kön­nen 9. Inso­weit weist der Bun­des­ge­richts­hof aber dar­auf hin, dass im Unter­schied dazu vor­lie­gend kei­ne Bau­tei­le aus­ge­tauscht wur­den, son­dern viel­mehr die – vom Ver­mie­ter nach Art und Maß beschrie­be­ne – Wär­me­däm­mung zum bestehen­den (bis dahin nicht gedämm­ten) Mau­er­werk schlicht hin­zu­kam, so dass die Mie­ter auf der Grund­la­ge der Erläu­te­run­gen des Ver­mie­ters – jeden­falls mit fach­li­cher Unter­stüt­zung – in der Lage waren, die zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung behaup­te­ten Ein­spa­run­gen von Ener­gie nach­zu­voll­zie­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 12. Juni 2018 – VIII ZR 121/​17

  1. BGH, Urtei­le vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vgl. auch BGH, Urteil vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/​03, NJW-RR 2004, 658 unter – II 1 a; BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/​01, BGHZ 150, 277, 281 [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG][]
  2. BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, aaO mwN[][]
  3. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/​01, aaO S. 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BGH, Urtei­le vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, aaO; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, aaO Rn. 28 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, aaO Rn. 29 mwN; in die­sem Sin­ne nun­mehr auch aus­drück­lich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1.05.2013 gel­ten­den Fas­sung[]
  5. vgl. hier­zu bereits BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, aaO Rn. 33[]
  6. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/​01, aaO S. 282 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG sowie unter Bezug­nah­me auf BR-Drs. 161/​74, S.12][]
  7. vgl. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/​01, aaO; BGH, Urtei­le vom 12.03.2003 – VIII ZR 175/​02, WuM 2004, 154 unter – II 2 a; vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/​03, aaO [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, aaO[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, aaO Rn. 10[]