Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters – und die Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel

Der Bun­des­ge­richts­hof stellt sei­ne Recht­spre­chung zu Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln in der Wohn­raum­mie­te zur Dis­po­si­ti­on:

Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters – und die Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel

Im Urteil vom 26.09.2007 [1] hat der Bun­des­ge­richts­hof Beden­ken geäu­ßert, ob eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel bei unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­las­se­ner Woh­nung der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB stand­hält. Er hat die­se Zwei­fel damit begrün­det, dass ent­we­der – wenn der Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit kei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt hat – sich am Ende der Miet­zeit nicht fest­stel­len lässt, in wel­chem Umfang die Abnut­zung durch den Mie­ter selbst und wie weit sie durch den Vor­mie­ter her­bei­ge­führt wor­den ist, oder der Mie­ter – wenn er im Lau­fe sei­ner Miet­zeit reno­viert hat – dop­pelt belas­tet wird, indem er zusätz­lich zu dem Schön­heits­re­pa­ra­tur­auf­wand eine Kos­ten­quo­te zu tra­gen hat, obwohl bezie­hungs­wei­se weil er die von ihm (jeden­falls auch zur Besei­ti­gung der Abnut­zung durch den Vor­mie­ter) vor­ge­nom­me­nen Deko­ra­ti­ons­ar­bei­ten noch nicht voll­stän­dig abge­nutzt hat [2].

Dahin­ter steht der Gedan­ke, dass es eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar­stel­len könn­te, wenn der Mie­ter die Kos­ten für die Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren (mit) zu tra­gen hat, die nicht er, son­dern der Vor­mie­ter ver­ur­sacht hat [3].

Wenn die­se Beden­ken – ent­ge­gen dem Rechts­ent­scheid des Bun­des­ge­richts­hofs vom 06.07.1988 [4] – für durch­grei­fend erach­tet wür­den, käme es im vor­lie­gen­den Streit­fall dar­auf an, ob die Woh­nung reno­viert oder unre­no­viert über­ge­ben wur­de. Zu die­ser zwi­schen den Par­tei­en strei­ti­gen Tat­sa­che hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen.

Die dar­ge­stell­te Argu­men­ta­ti­on könn­te zur Fol­ge haben, dass bei unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­las­se­ner Woh­nung – ent­ge­gen dem Rechts­ent­scheid des Bun­des­ge­richts­hofs vom 06.07.1988 [5] – auch bereits die Klau­sel über die Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gend anzu­se­hen wäre. Denn auch durch eine sol­che Klau­sel wür­de der Mie­ter zur Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren ver­pflich­tet, die nicht er, son­dern der Vor­mie­ter ver­ur­sacht hat.

Unab­hän­gig von den vor­ste­hen­den Erwä­gun­gen stellt sich dem Bun­des­ge­richts­hof die grund­sätz­li­che Fra­ge, ob Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln der Inhalts­kon­trol­le unter einem ande­ren Gesichts­punkt über­haupt stand­hal­ten kön­nen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zwar in sei­nem Urteil vom 26.09.2007 [6] im Anschluss an den Rechts­ent­scheid des Bun­des­ge­richts­hofs vom 06.07.1988 [5] eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel über eine vom Ver­mie­ter reno­viert über­las­se­ne Woh­nung für unbe­denk­lich gehal­ten, wenn sie eine Berück­sich­ti­gung des tat­säch­li­chen Erhal­tungs­zu­stands der Woh­nung in der Wei­se ermög­licht, dass für die Berech­nung der Quo­te das Ver­hält­nis zwi­schen der Miet­dau­er seit Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und dem Zeit­raum nach Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren maß­geb­lich ist, nach dem bei einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung auf­grund des Wohn­ver­hal­tens des Mie­ters vor­aus­sicht­lich Reno­vie­rungs­be­darf bestün­de [7].

Es ist jedoch frag­lich, ob sich auf der Grund­la­ge des tat­säch­li­chen Zustands der Woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses eine rea­lis­ti­sche Fest­stel­lung dazu tref­fen lässt, wel­cher hypo­the­ti­schen Nut­zungs­dau­er bei „nor­ma­ler“ Nut­zung der bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bestehen­de Abnut­zungs­grad der ein­zel­nen Wohn­räu­me ent­spricht und ob dar­über hin­aus eine empi­ri­sche Pro­gno­se über den (hypo­the­ti­schen) Zeit­punkt des vor­aus­sicht­lich ein­tre­ten­den Reno­vie­rungs­be­darfs bei unter­stell­ter Fort­dau­er des tat­säch­li­chen Nut­zungs­ver­hal­tens des Mie­ters zuver­läs­sig mög­lich ist oder ob dies nicht viel­mehr einer Fik­ti­on gleich­kommt. Dar­in könn­te eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters gese­hen wer­den. Auf die Fra­ge, ob die Woh­nung reno­viert oder unre­no­viert über­las­sen wur­de, käme es dann nicht an.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 22. Janu­ar 2014 – VIII ZR 352/​12

  1. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, NJW 2007, 3632[]
  2. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn.20[]
  3. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn.17[]
  4. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 84 ff.[]
  5. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 79 ff.[][]
  6. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn.15 ff.[]
  7. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn. 17 f., 29[]