§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, sodass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist1.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall statteten die Mieter in den ersten Jahren des Mietverhältnisses – nach den Feststellungen vor dem Jahr 1984 – das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Die Arbeiten wurden nicht fachgerecht ausgeführt, weil eine Dichtung unterhalb der Fliesen nicht erstellt wurde. Am 8.07.2016 drang in dem unmittelbar darunter gelegenen Badezimmer der Wohnung im dritten Obergeschoss schwallartig Wasser durch die Decke. Im Zuge der Schadensaufnahme wurde festgestellt, dass die Decke einsturzgefährdet war, weil mehrere Deckenbalken durch über Jahre eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt worden waren.
Mit der während des fortdauernden Mietverhältnisses im Jahr 2017 erhobenen Klage haben die Vermieter geltend gemacht, die – auf den Rollstuhl angewiesene – Mieterin habe während der letzten zwanzig Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht, sodass Wasser durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die darunter gelegene Holzkonstruktion eingedrungen sei. Die Mieter haben die Einrede der Verjährung erhoben. Die zuletzt auf die Zahlung von 37.643, 09 € nebst Zinsen sowie auf die Feststellung gerichtete Klage, dass die Mieter alle weiteren Kosten der Schadensbeseitigung durch eindringendes Wasser aufgrund nicht sach- und fachgerechter Ausführung von Umbaumaßnahmen im Badezimmer der Wohnung zu tragen hätten, ist in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Charlottenburg2 und dem Landgericht Berlin3 erfolglos geblieben. Der auf § 280 Abs. 1 BGB gestützte Schadensersatzanspruch der Vermieter sei, so die Berliner Gerichte, gemäß Art. 229 §§ 5, 6 Abs. 3, 4 EGBGB in Verbindung mit § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB verjährt. Die schadensursächliche Pflichtverletzung – der unter Verstoß gegen die Regeln der Technik erfolgte Einbau der Bodenfliesen im Badezimmer – habe sich bereits vor 1984 und damit über 30 Jahre vor der Klageerhebung ereignet. Auf die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision der Vermieter hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen; der Bundesgerichtshof verneinte eine Verjährung der Schadensersatzansprüche:
Die von den Mietern erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 BGB) greift nicht durch. Entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin scheidet die Anwendung der Verjährungshöchstfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB neben der vorrangigen Sonderregelung des § 548 Abs. 1 BGB aus.
Da auf den im Jahr 1981 geschlossenen Mietvertrag gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch in der seit dem 1.01.2003 geltenden Fassung anzuwenden ist, richtet sich der von den Vermietern erhobene vertragliche Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB und nach § 1967 BGB. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren – wie das Landgericht Berlin im Ausgangspunkt nicht verkannt hat – nach der für das Mietrecht geltenden Sondervorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, welche im vorliegenden Fall gemäß der für das Verjährungsrecht geltenden Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet4.
Die von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehene Verjährung von sechs Monaten beginnt – unabhängig von der Anspruchsentstehung5 – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB). Der kurzen Verjährung unterliegen nicht nur mietvertragliche Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, sondern auch aus demselben Sachverhalt herrührende konkurrierende Ansprüche des Vermieters aus unerlaubter Handlung6. Nach dieser Maßgabe ist – wovon auch das Landgericht Berlin ausgeht – eine Anspruchsverjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB im Streitfall nicht eingetreten, denn das Landgericht Berlin hat nicht festgestellt, dass die Vermieter die Mietwohnung im Sinne dieser Vorschrift zurückerhalten haben.
Zu Unrecht hat das Landgericht Berlin angenommen, die erhobenen Ansprüche seien jedoch gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB bereits während des laufenden Mietverhältnisses verjährt, weil sich die den Schaden auslösende Pflichtverletzung – nach den Feststellungen des Landgerichts Berlin die vor dem Jahr 1984 vorgenommenen, nicht fachgerechten Fliesenarbeiten im Badezimmer der Wohnung – mehr als 30 Jahre vor der Klageerhebung zugetragen habe. Nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB verjähren sonstige (also andere als die § 199 Abs. 2 BGB genannten) Schadensersatzansprüche, unter anderem aus der Verletzung des Eigentums, ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Diese Bestimmung kommt im Streitfall indes nicht zum Tragen.
Das Landgericht Berlin hat verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar ist, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthält, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 BGB vorgeht, so dass eine Verjährung solcher Ansprüche vor der Rückgabe der Mietsache nicht eintreten kann. Dafür sprechen nicht nur der Wortlaut und die Entstehungsgeschichte des § 548 Abs. 1 BGB. Dies folgt vielmehr insbesondere auch aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die gegenteilige Ansicht des Landgerichts Berlin findet im Gesetz keine Stütze.
Bereits der Wortlaut des § 548 Abs. 1 BGB deutet darauf hin, dass es sich um eine abschließende Regelung der Verjährung mietvertraglicher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache handelt. Hätte der Gesetzgeber das Verhältnis zwischen § 548 Abs. 1 BGB und den in § 199 Abs. 2 bis 4 BGB normierten Höchstfristen, wie das Landgericht Berlin meint, dahin verstanden wissen wollen, dass Ersatzansprüche des Vermieters schon während des laufenden Mietverhältnisses nach den § 199 Abs. 2 bis 4 BGB und – sofern danach nicht verjährt – zusätzlich ab Rückgabe der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren, hätte es nahegelegen, dass dies, wie die Revision zu Recht geltend macht, im Wortlaut des § 548 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gebracht worden wäre, sei es durch eine Wendung wie „spätestens“7 oder durch einen Verweis auf im Allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelte Verjährungshöchstfristen8. An einem solchen Anhaltspunkt im Wortlaut des § 548 Abs. 1 BGB fehlt es jedoch.
Auch die Entstehungsgeschichte des Gesetzes spricht gegen eine Verjährung der von § 548 Abs. 1 BGB erfassten Ansprüche, wenn zwar die von § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgesehene Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist, der Vermieter der Mietsache jedoch nicht zurückerhalten hat.
Der historische Gesetzgeber hat, wie sich aus den Protokollen zur Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt, allerdings zunächst erwogen, in der Vorgängerregelung zu § 548 BGB (§ 558 BGB aF) vorzusehen, dass die Verjährungsfrist 30 Jahre von dem Zeitpunkt an betrage, in welchem der Anspruch entstanden sei, wenn er nicht nach Ablauf der kurzen sechsmonatigen Frist bereits früher verjährt sei9. Dem lag der Gedanke zugrunde, dass die Abkürzung der Verjährungsfrist nicht dazu führen dürfe, dass der Anspruch noch zu einer Zeit geltend gemacht werden könne, zu der er bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährung von damals 30 Jahren (vgl. § 195 BGB in der Fassung vom 18.08.1896, RGBl. S.195; im folgenden aF) schon verjährt wäre10.
Diesen Vorschlag hat der historische Gesetzgeber jedoch ausdrücklich verworfen und hierzu ausgeführt, die vorgeschlagene Bestimmung erlange nur in so seltenen Fällen praktische Bedeutung, dass sich die Streichung rechtfertige, auch wenn dies zu der – praktisch ganz unbedenklichen – Folge führe, dass ein Anspruch noch 30 Jahre nach seiner Entstehung geltend gemacht werden könne11. Der Gesetzgeber war sich somit dieser Fallgestaltung bewusst und hat sich dennoch ausdrücklich gegen eine parallele Anwendbarkeit einer Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren entschieden. Er hat auch spätere Änderungen des § 558 BGB aF beziehungsweise des Verjährungsrechts nicht zum Anlass genommen, die mietrechtliche Sondervorschrift für eine weitere, bereits vor Rückerhalt der Mietsache beginnende Verjährungsfrist zu öffnen. Diese gesetzgeberische Grundentscheidung würde unterlaufen, wenn die von § 548 Abs. 1 BGB erfassten Ansprüche bereits vor dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, verjähren könnten.
Die Anwendung der Verjährungshöchstfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB auf die von § 548 Abs. 1 BGB erfassten Ansprüche des Vermieters ist auch mit der Gesetzessystematik nicht zu vereinbaren.
Dies ergibt sich, wie die Revision zu Recht hervorhebt, bereits aus dem Umstand, dass die Verjährungshöchstfristen der § 199 Abs. 2 bis 4 BGB im Allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs normiert sind, während § 548 BGB speziellere Regelungen für bestimmte mietrechtliche Fallgestaltungen trifft. Der Gesetzgeber hat die allgemeinen Regeln des § 199 BGB „vor die Klammer“ gezogen, wodurch zum Ausdruck kommt, dass diese Bestimmungen nur Anwendung finden, soweit hiervon gesetzlich nichts Abweichendes bestimmt ist12.
Zu Unrecht hat das Landgericht Berlin gemeint, eine von der Gesetzessystematik abweichende Deutung könne der Stellungnahme des Rechtsausschusses des Bundestags zum Entwurf des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes13 entnommen werden. Die im Gesetzgebungsverfahren ursprünglich vorgesehene amtliche Überschrift des § 199 BGB „Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist“14 ist zwar auf Empfehlung des Rechtsausschusses des Bundestags um den Zusatz „Verjährungshöchstfristen“ ergänzt worden13. Dazu hat der Rechtsausschuss des Bundestags (aaO) ausgeführt: „Die bisherige Überschrift soll um den Zusatz ‚und Höchstfristen‘ ergänzt werden. Denn § 199 BGB-E regelt nicht allein den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist, sondern auch besondere Verjährungsfristen, die als Höchstfristen erwähnt werden sollen.“
Dies vermag den Anwendungsvorrang des § 548 Abs. 1 BGB jedoch nicht einzuschränken. Zwar handelt es sich bei den Verjährungshöchstfristen des § 199 Abs. 2 bis 4 BGB um besonders gestaltete, eigenständige Verjährungsfristen15. Die von dem Landgericht Berlin herangezogene Vorschrift des § 199 Abs. 3 BGB bestimmt jedoch, wie der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen hat, lediglich Höchstfristen der regelmäßigen Verjährung16 und gilt damit nicht für Regelungen, die besondere Vorschriften für die Verjährung enthalten.
Weder die im Gesetzgebungsverfahren erweiterte amtliche Überschrift noch die Bezeichnung als „besondere Verjährungsfristen“ in der Stellungnahme des Rechtsausschusses vermögen die Annahme zu tragen, dass auch von der mietrechtlichen Sonderbestimmung des § 548 Abs. 1 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters bereits vor Rückgabe der Mietsache nach Maßgabe der im Allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs in § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgesehenen Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an verjähren könnten. Dies hätte zur Folge, dass für die von § 548 Abs. 1 BGB erfassten Ansprüche des Vermieters zwei Verjährungsfristen parallel gälten. Mehrere nebeneinander geltende Verjährungsfristen sieht § 199 BGB in seinen Absätzen 1 bis 4 jedoch allein für bestimmte der Regelverjährung unterliegende Ansprüche vor. Daraus folgt, dass die Verjährungshöchstfristen der § 199 Abs. 2 bis 4 BGB nur § 199 Abs. 1 BGB ergänzen und lediglich für die unter die Regelverjährung fallenden Ansprüche gelten sollen17.
Die Sichtweise des Landgerichts Berlin, welches sich auf die Gesichtspunkte des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit beruft, ist auch von Sinn und Zweck des § 548 Abs. 1 BGB nicht gedeckt.
Zwar beruht die Verjährung auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Sie soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind18. Dies rechtfertigt jedoch im Anwendungsbereich der Sondervorschrift des § 548 Abs. 1 BGB nicht ein Nebeneinander mit der dreißigjährigen Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB.
Das Landgericht Berlin nimmt nicht in den Blick, dass der Gesetzgeber sich – auch um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten19 – dafür entschieden hat, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit nach Maßgabe des § 548 Abs. 1 BGB dadurch herzustellen, dass er die Verjährung – unabhängig von der Entstehung des Anspruchs – einerseits erst an die Rückgabe der Mietsache geknüpft hat, die Verjährungsfrist andererseits aber – unabhängig von der Entstehung des Anspruchs – auf sechs Monate beschränkt hat statt eine Regelverjährung gemäß § 195 BGB vorzusehen. Gerade im Interesse der Rechtssicherheit, der Rechtsklarheit und des Rechtsfriedens wollte der Gesetzgeber mit der gesetzlichen Regelung des § 548 Abs. 1 BGB zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen20.
Dazu muss der Vermieter in die Lage versetzt werden, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft über die Mietsache ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen21. Der zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, ist daher ausdrücklich an den Rückerhalt der Mietsache geknüpft22. Diese gesetzgeberische Wertung würde unterlaufen, wenn eine Verjährung von Ansprüchen im Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB bereits in solchen Fällen einträte, in denen die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB bereits verstrichen ist, bevor der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat.
Nach dieser Maßgabe ist Verjährung des auf die mangelhafte Badmodernisierung gestützten Schadensersatzanspruchs der Vermieter nicht eingetreten. Ob ein Schadensersatzanspruch – wie von der Revision geltend gemacht – auch darauf gestützt werden kann, dass die auf einen Rollstuhl angewiesene Mieterin nach der Behauptung der Vermieter über Jahrzehnte hinweg regelmäßig außerhalb der Badewanne unmittelbar über oder neben dem Bodenabfluss geduscht habe, kann mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen des Landgerichts Berlin nicht entschieden werden.
Nach den bisherigen Feststellungen des Landgerichts Berlin lässt sich nicht beurteilen, ob sich das angefochtene Urteil aus anderen Gründen als richtig darstellt (§ 561 ZPO). Zwar ist der Vermieter im Rahmen der sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat23. Zu den tatsächlichen Voraussetzungen, unter denen die Vermieter gemäß den vorgenannten Grundsätzen gehalten sind, ihre Streithelferin im Rahmen einer dort unterhaltenen Versicherung gegen Leitungswasserschäden auf Leistung in Anspruch zu nehmen, ohne dass diese bei den Mieter Rückgriff nehmen könnte, hat das Landgericht Berlin Feststellungen indes nicht getroffen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. August 2022 – VIII ZR 132/20
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 37[↩]
- AG Charlottenburg, Urteil vom 17.01.2019 – 239 C 189/17[↩]
- LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 51/19, WuM 2020, 337[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 35; vom 04.05.2005 – VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter – II 1; vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08, NJW 2010, 2652 Rn. 12; vom 08.01.2014 XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 15[↩]
- BGH, Urteile vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 35 ff.; vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 9[↩]
- st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639 Rn. 12 mwN[↩]
- Witt, NZM 2012, 545, 546; Peters in Festschrift „10 Jahre Mietrechtsreformgesetz“, 2011, S. 353, 355; Gsell, NZM 2010, 71, 77 [zu § 548 Abs. 2 BGB]; siehe auch Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763[↩]
- vgl. etwa BGH, Beschluss vom 21.06.2018 – IX ZR 171/16, WM 2018, 1372 Rn. 3 f. [zur Nichtanwendbarkeit der Verjährungshöchstfristen des § 199 Abs. 3 BGB neben der in § 62 Satz 2 InsO geregelten Verjährungsfrist][↩]
- vgl. Mudgan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band 2, S. 841 f.; Jakobs/Schubert, Die Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Recht der Schuldverhältnisse II, 1980, S. 510[↩]
- Mugdan, aaO, Band 2, S. 842[↩]
- vgl. Mugdan, aaO, Band 2, S. 843; dazu auch Krämer, NJW 1962, 2301[↩]
- vgl. Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 199 Rn. 32a; siehe auch BGH, Urteil vom 21.06.2018 – IX ZR 171/16, WM 2018, 1372 Rn. 3 f.[↩]
- BT-Drs. 14/7052, S. 180[↩][↩]
- BT-Drs. 14/6040, S. 3[↩]
- Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 199 Rn. 31 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 37[↩]
- Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 199 Rn. 31 ff.; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 81. Aufl., § 199 Rn. 42; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb.2019, § 199 Rn. 93a; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 548 BGB Rn. 45[↩]
- BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, BGHZ 220, 323 Rn. 24; vgl. auch BGH, Urteile vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 18; vom 22.02.2018 – VII ZR 253/16, NJW 2018, 2056 Rn. 25; jeweils mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 16 mwN[↩]
- BT-Drs. 14/4553, S. 45; BGH, Urteile vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17, BGHZ 217, 1 Rn. 29; vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; jeweils mwN[↩]
- BGH, Urteile vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12, aaO; vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11, NJW 2012, 144 Rn. 14[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17, aaO[↩]
- BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 2, 3; vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 24[↩]
