Vor­be­hal­te­ne Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Eine Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, durch die sich der tei­len­de Eigen­tü­mer vor­be­hält, an Flä­chen des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach­träg­lich Son­der­nut­zungs­rech­te zu begrün­den, muss dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen.

Vor­be­hal­te­ne Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Der tei­len­de Eigen­tü­mer in der Tei­lungs­er­klä­rung kann sich ermäch­ti­gen, bei Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten dem jewei­li­gen Erwer­ber das Son­der­nut­zungs­recht an bestimm­ten Flä­chen ein­zu­räu­men und des­sen Inhalt näher zu bestim­men. Eine sol­che Gestal­tung ist recht­lich unbe­denk­lich, sofern und solan­ge der dadurch Begüns­tig­te Eigen­tü­mer einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mer­ein­heit ist 1. Das gilt nicht nur für die Ermäch­ti­gung, bereits bestehen­de Son­der­nut­zungs­rech­te zu kon­kre­ti­sie­ren oder zu ändern, son­dern auch für einen Vor­be­halt, der es dem tei­len­den Eigen­tü­mer ermög­licht, die Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums, von deren Mit­ge­brauch die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­schlos­sen und an denen Son­der­nut­zungs­rech­te begrün­det wer­den sol­len, zu einem spä­te­ren Zeit­punkt fest­zu­le­gen 2.

Rich­tig ist fer­ner, dass ein sol­cher Vor­be­halt dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen muss.

Das Bestimmt­heits­er­for­der­nis des Sachen- und Grund­buch­rechts gilt auch für das als Inhalt des Son­der­ei­gen­tums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grund­buch ein­zu­tra­gen­de Son­der­nut­zungs­recht 3. Rege­lun­gen in Tei­lungs­er­klä­run­gen, mit denen Son­der­nut­zungs­rech­te ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den, müs­sen daher hin­rei­chend bestimmt sein 4. Einer ver­bind­li­chen Fest­le­gung steht es gleich, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch die Tei­lungs­er­klä­rung von dem Mit­ge­brauch einer im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Flä­che sogleich oder auf­schie­bend bedingt aus­ge­schlos­sen wer­den (nega­ti­ve Kom­po­nen­te des Son­der­nut­zungs­rechts) mit der Fol­ge, dass ihre Mit­wir­kung bei der spä­te­ren Zuwei­sung eines Son­der­nut­zungs­rechts an die­ser Flä­che ent­behr­lich ist 5.

Auch eine Ermäch­ti­gung, durch die sich der tei­len­de Eigen­tü­mer vor­be­hält, Son­der­nut­zungs­rech­te zu einem spä­te­ren Zeit­punkt zu begrün­den, muss dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­er­for­der­nis genü­gen 6. Denn die­ses ver­langt, dass jeder­mann den Inhalt eines ding­li­chen Rechts anhand der Ein­tra­gun­gen im Grund­buch ein­deu­tig erken­nen kann 7; das gilt für den Inhalt des Son­der­ei­gen­tums ent­spre­chend. Zu die­sem Inhalt gehö­ren alle Rege­lun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) 8 und damit auch Ermäch­ti­gun­gen, durch die Ent­schei­dun­gen, wel­che nach dem Gesetz einer Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bedür­fen, auf den tei­len­den Eigen­tü­mer über­tra­gen wer­den. Da Son­der­nut­zungs­rech­te nach Ent­ste­hen der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur durch eine Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det wer­den kön­nen 9, hat eine Rege­lung, mit der die­se Kom­pe­tenz dem tei­len­den Eigen­tü­mer vor­be­hal­ten bleibt, Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter und gehört, wenn sie in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wird, zu dem Inhalt des Son­der­ei­gen­tums.

Der im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall zu beur­tei­len­de Vor­be­halt genüg­te dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz nicht: Die For­mu­lie­rung, der tei­len­de Eigen­tü­mer sei befugt "Tei­le der Gar­ten­flä­chen als Ter­ras­sen zur Son­der­nut­zung" zuzu­ord­nen, lässt offen, auf wel­che Flä­chen des Gemein­schafts­ei­gen­tums sich die Befug­nis bezieht. Die­se sind weder aus einem Lage­plan ersicht­lich noch in ande­rer Form beschrie­ben. Infol­ge der Begren­zung auf "Tei­le" der Gar­ten­flä­chen kann der Vor­be­halt auch nicht als Befug­nis ver­stan­den wer­den, an sämt­li­chen Gar­ten­flä­chen Son­der­nut­zungs­rech­te zu begrün­den 10; dem Bestimmt­heits­grund­satz wäre auch dann aller­dings nur genügt, wenn zwei­fels­frei fest­stün­de, wel­che Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums als Gar­ten­flä­chen anzu­se­hen sind. Ein bestimm­ter Inhalt der Ermäch­ti­gung lässt sich des­halb auch im Wege der Aus­le­gung nicht fest­stel­len.

Ist die Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung weder in das Grund­buch ein­ge­tra­gen noch mit schuld­recht­li­cher Wir­kung zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bart wor­den, fehlt es im Ver­hält­nis zu den neu­en Eigen­tü­mern von vorn­her­ein an einer Berech­ti­gung des tei­len­den Eigen­tü­mers, Son­der­nut­zungs­rech­te zu begrün­den.

Wäre der Ände­rungs­vor­be­halt (nur) schuld­recht­lich ver­ein­bart wor­den, stün­de sei­ner Wirk­sam­keit der von dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­ge­bot zu tren­nen­de Grund­satz ent­ge­gen, dass die Über­tra­gung einer nach dem Gesetz den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern vor­be­hal­te­nen Kom­pe­tenz auf ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer Ermäch­ti­gung bedarf, die Aus­maß und Umfang der dar­aus fol­gen­den Belas­tun­gen für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwei­fels­frei erken­nen lässt 11. Ein Vor­be­halt, der den tei­len­den Eigen­tü­mer berech­tigt, ein­zel­nen Woh­nun­gen nach­träg­lich Son­der­nut­zungs­rech­te zuzu­ord­nen, ist dem­nach nur wirk­sam, wenn er erken­nen lässt, wel­che Flä­chen für die Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten her­an­ge­zo­gen wer­den kön­nen.

Die Fest­le­gung des betrof­fe­nen Gemein­schafts­ei­gen­tums kann zwar weit gefasst sein, also gro­ße Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums umfas­sen. Denn der Bestimmt­heits­grund­satz soll nur gewähr­leis­ten, dass Inhalt und Umfang der Kom­pe­tenz­über­tra­gung zwei­fels­frei fest­ste­hen, nicht aber die einer geson­der­ten Prü­fung vor­be­hal­te­nen Inhalts­kon­trol­le der Klau­sel 12 erset­zen. Uner­läss­lich ist aber, dass der Vor­be­halt dem unbe­fan­ge­nen Betrach­ter eine kla­re Vor­stel­lung davon ver­mit­telt, wel­che Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung des Berech­tig­ten dem Mit­ge­brauch der Eigen­tü­mer (§ 13 Abs. 1 WEG) ent­zo­gen wer­den kön­nen 13.

Die­sen Anfor­de­run­gen genügt der hier zu beur­tei­len­de Vor­be­halt nicht. Er lässt die für die Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten vor­ge­se­he­nen Flä­chen nicht erken­nen. Auch der Begriff der "Ter­ras­se" 14 eig­net sich nicht dazu, den Umfang der Ermäch­ti­gung ein­zu­gren­zen, da es Ter­ras­sen unter­schied­lichs­ter Grö­ßen gibt. Ande­re Anhalts­punk­te, anhand deren sich bestim­men lie­ße, in wel­chem Aus­maß die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Gar­ten­flä­chen ins­ge­samt oder je Woh­nungs­ein­heit auf­grund der Ermäch­ti­gung der Son­der­nut­zung zuge­führt wer­den kön­nen, ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Janu­ar 2012 – V ZR 125/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676, 677 Rn. 9 ff.[]
  2. vgl. dazu BayO­bLG, DNotZ 2005, 390; sowie KG, ZMR 2007, 384, 387 r. Sp.[]
  3. zur ding­li­chen Wir­kung die­ses Rechts: BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/​77, BGHZ 73, 145, 148[]
  4. BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676, 677 Rn. 13[]
  5. BayO­bLGZ 1985, 124, 128; BayO­bLG, Rpfle­ger 2001, 587; DNotZ 2005, 390, 391; OLG Hamm, NZM 1998, 673, 674; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1987, 1491, 1492[]
  6. eben­so: OLG Frank­furt, NJW-RR 1998, 1707, 1708; Arm­brüs­ter, ZMR 2005, 244, 245; Krau­se, Not­BZ 2001, 433, 439[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2011 – V ZB 194/​10, NJW 2011, 1958 Rn. 10; Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 143/​05, NJW 2006, 1341 Rn. 12[]
  8. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 132 und Bauer/​v. Oefe­le, GBO, 2. Aufl., AT V Rn. 102 ff.[]
  9. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 167 f.[]
  10. zu weit­ge­fass­ten Ände­rungs­vor­be­hal­ten vgl. OLG Frank­furt, NJW-RR 1998, 1707, 1708 f. sowie Krau­se, Not­BZ 2001, 433, 440[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 164; kri­tisch: Häub­lein, Son­der­nut­zungs­rech­te und ihre Begrün­dung im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, S. 295 ff.[]
  12. vgl. zu einer sol­chen: BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676, 677 Rn. 14 ff.[]
  13. vgl. BayO­bLGZ 1974, 294, 298; Arm­brüs­ter, ZMR 2005, 244, 247[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 218/​08, NJW 2009, 2880 Rn. 12[]