Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit

Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung1.

Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit

Die Parteien des hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits sind Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Anlage besteht aus zwei Baukörpern mit 14 Einheiten (Haus A und B). Im Dachgeschoss beider Häuser befinden sich jeweils zwei Wohnungen, während die restlichen zehn Einheiten nicht zu Wohnzwecken dienen. Die klagende Wohnungseigentümerin ist Eigentümerin einer Wohneinheit im Haus A, die Beklagten sind Eigentümer einer Teileigentumseinheit im Haus B. Die Gemeinschaftsordnung sieht in § 2 zur Nutzung der Einheiten Folgendes vor:

Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in der Wohnung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter kann die Zustimmung mit Auflagen verbinden. Im Übrigen kann die Zustimmung nur verweigert werden, wenn mit der Ausübung des Berufs oder Gewerbes erfahrungsgemäß eine erhebliche Belästigung der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer oder eine erhöhte Abnutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile verbunden oder zu befürchten ist.

(…)

Die nicht für Wohnzwecke bestimmten, gewerblich nutzbaren Räume dürfen als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden oder ähnliche Zwecke genutzt werden. Die Nutzungsart muss der übrigen Nutzung des Gebäudes angepasst sein und darf durch die Art ihres Betriebs andere Wohnungs/Teileigentümer und Dritte nicht gefährden oder belästigen, sei es durch übermäßigen Lärm, Geruch, Dünste oder Unsauberkeit oder sei es durch Einbringung gesundheitsschädigender oder gefährlicher, insbesondere explosiver Gegenstände.“

Die Beklagten betrieben in ihrer Teileigentumseinheit eine Zahnarztpraxis mit angeschlossenem Labor. Im Jahr 2018 bauten sie die Praxis zu Wohnzwecken um und informierten hierüber die Verwalterin, nicht aber die Wohnungseigentümerin. Seither wird die Einheit als Wohnung genutzt. Die Wohnungseigentümerin hat mit der im Jahr 2019 erhobenen Klage Unterlassung der Wohnnutzung verlangt. Das Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße hat die Klage abgewiesen2, das Landgericht Landau in der Pfalz hat ihr auf die Berufung der Wohnungseigentümerin stattgegeben3.

Das Landgericht Landau i.d.Pf. geht davon aus, dass die Wohnnutzung mit der Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit unvereinbar ist. Sie sei auch nicht ausnahmsweise deshalb zulässig, weil sie nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Die für eine solche Annahme erforderliche ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung komme nicht in Betracht. Diese gebe bewusst eine räumliche Trennung der Nutzungen vor, indem sie die Wohnnutzung auf das Dachgeschoss und die gewerbliche Nutzung auf die darunterliegenden Stockwerke konzentriere, um auf diese Weise etwaige Nutzungskonflikte zu entschärfen. Zudem werde ausdrücklich geregelt, unter welchen Voraussetzungen die Nutzung der Wohneinheiten zu gewerblichen Zwecken erlaubt sei, während umgekehrt die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken gerade nicht vorgesehen sei. Schließlich störe die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung mehr als die gewerbliche Nutzung, die an Sonn- und Feiertagen regelmäßig unterbleibe.

Dagegen haben sich die Beklagten mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision gewendet. Mit der Revisionsbegründung haben sie ein Schreiben der Verwalterin eingereicht, wonach die GdWE der weiteren Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümerin widerspricht. Daraufhin hat die Wohnungseigentümerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Beklagten sind der Erledigungserklärung entgegengetreten.

Die Revision der Beklagten hat mit der Maßgabe keinen Erfolg, dass auf den Antrag der Wohnungseigentümerin die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen ist. Die Erledigung der Hauptsache kann von dem Kläger im Revisionsverfahren jedenfalls dann noch einseitig erklärt werden, wenn das Ereignis, das die Hauptsache erledigt haben soll (hier: Eingang der Revisionsbegründung mit dem Widerspruch der GdWE), als solches außer Streit steht. Zu prüfen ist dann, ob die Klage bis zu dem geltend gemachten erledigenden Ereignis zulässig und begründet war und, wenn das der Fall ist, ob sie durch dieses Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist. Sind – wie hier – beide Voraussetzungen erfüllt, ist die Erledigung der Hauptsache festzustellen; andernfalls ist die Klage abzuweisen4.

Die Klage war bis zu dem Eingang der Revisionsbegründung mit dem Widerspruch der GdWE zulässig und begründet. Die gegen das Berufungsurteil gerichteten Angriffe der Revision haben keinen Erfolg.

Die Klage war zulässig. Insbesondere konnte ein einzelner Wohnungseigentümer – wie die Wohnungseigentümerin – auf der Grundlage des bis zum 30.11.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetzes von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter gemäß § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG aF die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen, solange der Verband diese Ansprüche nicht an sich gezogen hatte. Zwar können entsprechende Unterlassungsansprüche seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1.12.2020 gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden5. Für die bei Gericht bereits anhängigen Verfahren hat der Bundesgerichtshof aber entschieden, dass die Prozessführungsbefugnis über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der GdWE zur Kenntnis gebracht wird6. Aus diesem Grund bestand die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümerin zunächst fort.

Die Klage war begründet. Rechtsfehlerfrei bejaht das Landgericht Landau i.d.Pf. einen Anspruch der Wohnungseigentümerin gegen die Beklagte auf Unterlassung der Wohnnutzung.

Entgegen der Ansicht der Revision ist die Wohnungseigentümerin weiterhin aktivlegitimiert, und die Beklagten sind passivlegitimiert. Zwar ist nunmehr jeder Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 WEG (anders als nach § 15 Abs. 3 WEG aF) gegenüber der GdWE verpflichtet, die Vereinbarungen einzuhalten7. Aber ein Anspruch eines Wohnungseigentümers – wie der Wohnungseigentümerin – auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung kann sich unverändert aus § 1004 BGB ergeben8, und ein solcher Anspruch richtet sich gegen den Störer, hier also die Beklagten. Geändert hat sich seit dem 1.12.2020 gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Ausübungsbefugnis für diese Ansprüche; nunmehr ist allein die GdWE prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert9. Aber soweit die Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, in Anwendung des Rechtsgedankens von § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht, ist auch die materiellrechtliche Aktivlegitimation weiterhin gegeben10. Der Gesetzgeber hat mit seiner grundsätzlichen Entscheidung, bei anhängigen Verfahren das alte Verfahrensrecht weiter gelten zu lassen, zugleich aber das neue materielle Recht zur Anwendung zu bringen, die enge Verzahnung von materiellem und formellem Recht in verschiedenen Bereichen – und so auch hier – übersehen11.

Rechtsfehlerfrei geht das Landgericht Landau i.d.Pf. davon aus, dass die mit der Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit unvereinbare Wohnnutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört als die vorgesehene Nutzung, so dass die Wohnungseigentümerin Unterlassung der Wohnnutzung gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen kann.

Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung12. Diese Einschränkung des Unterlassungsanspruchs ist nach den Grundsätzen einer ergänzenden Vertragsauslegung gerechtfertigt. Eine solche ist sowohl bei der Auslegung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als auch bei der Auslegung von einseitigen Willenserklärungen möglich, zu denen die Teilungserklärung nach § 8 WEG zählt. Weist diese eine Lücke auf, kann sie nach den Regeln der ergänzenden Auslegung geschlossen werden, wenn sich bei der gebotenen objektiven Auslegung „aus sich selbst heraus“ ein bestimmter hypothetischer Wille des teilenden Eigentümers feststellen lässt. Hierfür ist darauf abzustellen, welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte13.

Was die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken angeht, kann diese sich im Einzelfall zwar als zulässig erweisen, wenn die Anlage im Übrigen nur aus Wohnungen besteht. Denn es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei; erforderlich ist stets der Vergleich der mit der erlaubten und der tatsächlichen Nutzung in der konkreten Anlage typischerweise verbundenen Störungen14. Aber in einem nur beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude stört die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung15. Auch dann, wenn die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vorgibt, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung16.

Von diesen Grundsätzen geht das Landgericht Landau i.d.Pf. aus und verneint die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung in rechtsfehlerfreier Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Schon der Umstand, dass die Ausübung eines Gewerbes in den zu Wohnzwecken dienenden Einheiten nach der Gemeinschaftsordnung unter näher geregelten Voraussetzungen zulässig sein kann, während der umgekehrte Fall, nämlich die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken, gerade nicht vorgesehen ist, deutet darauf hin, dass der teilende Eigentümer solche Nutzungen nicht zulassen wollte. Es kommt hinzu, dass die Nutzung der Teileigentumseinheiten und das zulässige Störungspotential zwar detailliert geregelt, eine Wohnnutzung aber nicht vorgesehen ist. Diese Gesichtspunkte sprechen für eine insoweit abschließende Regelung der erlaubten Nutzungen und gegen die Zulässigkeit einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung17. Darüber hinaus stützt sich das Landgericht Landau i.d.Pf. auf die räumliche Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in den Gebäuden. Nach dem in der Teilungserklärung verankerten Konzept der Anlage soll in beiden Häusern (allenfalls) im Dachgeschoss gewohnt werden, während die übrigen Gebäudeteile (nur) gewerblichen Zwecken dienen. In einer solchen gemischten, aber räumlich getrennten Anlage haben sowohl die Teil- als auch die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die vorgegebene räumliche Trennung erhalten bleibt, um etwaige Nutzungskonflikte von vornherein zu vermeiden15. Darauf kann sich die Wohnungseigentümerin berufen, auch wenn ihre Einheit zu Wohnzwecken dient und in dem anderen Haus belegen ist.

Indem die Beklagten den Widerspruch der GdWE mit der Revisionsbegründung eingereicht haben, ist die zuvor zulässige und begründete Klage unzulässig geworden; die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümerin ist – ebenso wie ihre Aktivlegitimation18 – entfallen. Das dem Gericht überreichte Schreiben der Verwalterin enthält einen eindeutigen Widerspruch gegen die weitere Prozessführung. Auf die Wirksamkeit der Willensbildung im Innenverhältnis kommt es nicht an19. Der von den Beklagten vorgelegte Widerspruch der GdWE ist auch im Revisionsverfahren zu beachten20. Zu Recht weist die Revisionserwiderung zwar darauf hin, dass es für das21 Bestehen oder Fehlen der Prozessführungsbefugnis grundsätzlich auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung ankommt22. Hier ist es aber deshalb anders, weil die materiellrechtlichen Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Ermangelung von Übergangsvorschriften sofort gelten und diese Gesetzesänderung auch in der Revisionsinstanz beachtlich ist23. Die Prozessführungsbefugnis wäre deshalb an sich selbst in dritter Instanz ohne weiteres entfallen; nachdem der Bundesgerichtshof ihren Fortbestand in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG anerkannt hat, muss sich im Gegenzug die andere Partei noch in der Revisionsinstanz auf einen Widerspruch der GdWE berufen können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2022 – V ZR 127/21

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9[↩]
  2. AG Neustadt a. d. Weinstraße, Urteil vom 28.10.2020 – 4 C 114/19 WEG[↩]
  3. LG Landau i. d. Pfalz, Urteil vom 18.06.2021 – 5 S 42/20[↩]
  4. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 18.12.2003 – I ZR 84/01, NJW 2004, 1665; Urteil vom 10.01.2017 – II ZR 10/15, WM 2017, 474 Rn. 8 mwN[↩]
  5. BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233 Rn. 22 ff.[↩]
  6. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NZM 2021, 561 Rn. 12 ff.[↩]
  7. näher BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233 Rn. 23[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 14 ff.; Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, aaO Rn. 24[↩]
  9. näher BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, aaO Rn. 24[↩]
  10. so bereits BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, aaO Rn. 10; Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21, WuM 2021, 766 Rn. 16[↩]
  11. näher BGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21, WuM 2022, 299 Rn.20[↩]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, ZWE 2020, 180 Rn. 10; Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, ZfIR 2021, 489 Rn. 27 mwN[↩]
  13. BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, aaO Rn. 10[↩]
  14. näher BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, ZfIR 2021, 489 Rn. 32[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9[↩][↩]
  16. zu diesem Aspekt bereits BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, aaO Rn. 36[↩]
  17. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, ZWE 2020, 180 Rn. 14[↩]
  18. vgl. dazu BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233 Rn. 11[↩]
  19. näher BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21, NJW-RR 2022, 664 Rn. 21 f.[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21, aaO Rn. 11[↩]
  21. auch in der Revisionsinstanz von Amts wegen zu prüfende[↩]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 14.12.1959 – V ZR 197/58, BGHZ 31, 279, 283; BGH, Urteil vom 19.03.1987 – III ZR 2/86, BGHZ 100, 217, 219 mwN[↩]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NZM 2021, 561 Rn. 6[↩]

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