Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus.
Grundsätzlich kann eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter1 schuldrechtlich geändert werden; gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirkt dies allerdings nur, wenn die Änderung durch die Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ wird (§ 10 Abs. 3 WEG).
Der Umstand, dass eine zweckwidrige Nutzung geduldet wird, kann für sich genommen den Einwand der Verwirkung begründen, weil diese eine Rechtsfolge tatsächlichen Verhaltens und tatsächlicher Umstände ist2. Für eine Änderung der Teilungserklärung reicht eine schlichte Duldung dagegen keinesfalls aus3. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat. Darüber hinaus muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. Für jede dieser Voraussetzungen bedarf es konkreter Anhaltspunkte. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben4. Im Zweifel ist von einer bloßen Duldung auszugehen.
So liegt es in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall: Die Wohnungseigentümer haben den Betrieb einer Gaststätte zwar über lange Zeit hingenommen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sämtliche Eigentümer von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Kenntnis hatten, sich der Rechtswidrigkeit der Nutzung bewusst waren und mit Bindungswirkung für die Zukunft eine Änderung vornehmen wollten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/14
- vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/13, ZWE 2015, 208 Rn. 10, 20 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 8[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f.[↩]
- vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 mwN[↩]
- vgl. KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Hamburg, ZMR 2003, 870, 871; 2006, 298, 299; OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 853, 854; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67[↩]
