Der Zinsswag in der Immobilienfinanzierung – und seine vorzeitige Auflösung

Beendet der Steuerpflichtige einen Zinsswap, der im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos abgeschlossen worden ist, wird ein bis dahin bestehender wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst. Aufgrund der Beendigung des Zinsswaps erbrachte Ausgleichszahlungen stehen wie positive Ausgleichszahlungen nicht mehr im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus der Nutzungsüberlassung der vermieteten Immobilie1.

Der Zinsswag in der Immobilienfinanzierung – und seine vorzeitige Auflösung

Anders als in der Vorinstanz noch das Finanzgericht Düsseldorf2 hat der Bundesfinanzhof die Ausgleichszahlung für die Auflösung des Zinsswaps im Streitjahr nicht als Werbungskosten bei den Einkünften der Vermieterin aus Vermietung und Verpachtung abziehbar angesehen, auch wenn die Zinsen auf das Immobilienfinanzierungsdarlehen und die laufenden Zahlungen im Rahmen des Zinsswaps den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zuzuorden waren.

Die Zinsen auf das Umschuldungsdarlehen gehören zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Hierzu zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG auch Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen3. Der Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist danach als gegeben anzusehen, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden. Mit Verwendung der Darlehensvaluta zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts wird die Verbindlichkeit diesem Verwendungszweck unterstellt4.

Hat ein „Altdarlehen“ der Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts gedient, dient -wirtschaftlich gesehen- auch ein umgeschuldetes „neues Darlehen“ (noch immer) der Finanzierung dieser Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt5.

Das Umschuldungsdarlehen der Vermieterin erfüllte diese Voraussetzungen. Es wurde im Jahr 2010 abgeschlossen und ab dem Jahr 2014 vollzogen. Die darauf entrichteten Schuldzinsen gehören zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies ist vorliegend auch nicht streitig.

Die laufenden Zahlungen der Vermieterin im Rahmen des Zinsswaps sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen.

Ein Zinsswap dient dazu, die sich aus schwankenden Zinssätzen ergebenden Risiken zu optimieren und damit letztlich der Zinssicherung. Vereinbaren zwei Parteien für eine festgelegte Laufzeit den Austausch von Zinszahlungsverpflichtungen auf einen gleich hohen Kapitalbetrag, dann werden lediglich die Zinserträge und der Zinsaufwand gegeneinander getauscht. Abgesichert wird durch den Zinsswap im Fall der variablen Verzinsung eines in Bezug genommenen Darlehens das Risiko der Zinsänderung6.

Auch wenn die Zinsswap-Vereinbarung grundsätzlich eigenständig neben einem Finanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen steht, erstreckt sich der an den Darlehenszinsen haftende wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang zu den Vermietungseinkünften auf die laufenden Zahlungen im Rahmen des Zinsswaps, soweit sie auf den Unterschiedsbetrag zwischen den getauschten Zinssätzen entfallen und damit das Zinsänderungsrisiko absichern7. Unter diesen Voraussetzungen sind die laufenden Swapzahlungen gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, denn unter den Begriff der Schuldzinsen nach dieser Regelung fallen auch sämtliche Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits8.

In dem Urteil des IX. Senats des Bundesfinanzhofs vom 20.06.20239 zugrunde liegenden Sachverhalt entsprach -ähnlich dem Streitfall- der Habenzinssatz des Swap-Geschäfts dem Sollzinssatz des Darlehens, stimmte die Höhe der Darlehensverpflichtung mit der Höhe der Bezugsgröße für den zu verrechnenden Zinssatz im Rahmen des Swap-Geschäfts überein und korrespondierte die Zinsbindungsfrist des Darlehens mit der Laufzeit des Swap-Geschäfts. Unter diesen tatsächlichen Voraussetzungen hat der IX. Senat einen hinreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Darlehenszinsen und den laufenden Swapzahlungen (stillschweigend) angenommen. Dem stimmt der hier entscheidende VIII. Senat zu10. Soweit das BFH-Urteil vom 16.11.202311 zusätzliche Kriterien zur Zusammenfassung von Darlehen und Swap zu einer wirtschaftlichen Einheit für Zwecke des § 8 Nr. 1 Buchst. a des Gewerbesteuergesetzes aufstellt, betrifft dies die Auslegung des Entgeltbegriffs jener Vorschrift und ist für die hier zu beurteilende Frage des wirtschaftlichen Zusammenhangs gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG nicht maßgeblich.

Auf dieser Grundlage besteht zwischen den laufenden Ausgleichszahlungen im Rahmen des Zinsswaps, den Schuldzinsen aus dem Umschuldungsdarlehen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang. 

Zwar sind die im Streitjahr erbrachten laufenden Swapzahlungen der Vermieterin auch gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a i.V.m. Abs. 4 Satz 5 EStG als negative Kapitalerträge steuerbar12. Die laufenden Swapzahlungen sind jedoch gemäß § 20 Abs. 8 Satz 1 EStG vorrangig den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten zuzuordnen.

Gemäß § 20 Abs. 8 Satz 1 EStG sind positive oder negative Einkünfte der in § 20 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 EStG bezeichneten Art, soweit sie zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb, aus selbständiger Arbeit oder aus Vermietung und Verpachtung gehören, diesen Einkünften zuzurechnen. Gemäß § 21 Abs. 3 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. Die Regelung des § 20 Abs. 8 Satz 1 EStG enthält die speziellere Subsidiaritätsregelung13. Der Vorrang der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung vor der Einkunftsart Kapitalvermögen bewirkt, dass Einnahmen und Werbungskosten statt den Einkünften aus Kapitalvermögen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. Die Verdrängung der Einkunftsart Kapitalvermögen durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung tritt ein, wenn ein Sachverhalt den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwirklicht; sie tritt auch ein, wenn im Einzelfall Einnahmen oder Werbungskosten mit einer Verwirklichung des Tatbestands der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen14. Soweit ein unter § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG fallender laufender Verlust aus einem Swapgeschäft wie hier zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört, ist diese Zuordnung vorrangig15.

Das Finanzgericht hat jedoch zu Unrecht entschieden, dass auch die auf der Auflösung des Zinsswaps beruhende Ausgleichszahlung zu den als Werbungskosten abziehbaren Schuldzinsen im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichtes besteht zwischen der geleisteten Ausgleichszahlung und den Vermietungseinkünften kein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang.

Wie der IX. Senat des Bundesfinanzhofs für die vorzeitige Beendigung eines Zinsswaps bereits entschieden hat, fehlt es an einem wirtschaftlichen Zusammenhang einer vom Steuerpflichtigen hierfür erhaltenen Ausgleichszahlung mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es genüge nicht, dass der Zinsswap ursprünglich der Absicherung des Risikos steigender Zinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung von Anschaffungskosten der vermieteten Immobilienobjekte gedient habe. Die Ausgleichszahlung sei nur durch die Beendigung des Zinsswaps veranlasst. Sie beruhe auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG a.F.) und falle ausschließlich unter diesen Tatbestand16.

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hat auf Anfrage des hier entscheidenden VIII. Senats mitgeteilt, dass er an seiner Auffassung aus dem Urteil vom 13.01.201517 auch für zu erbringende Ausgleichszahlungen aus der Auflösung eines Zinsswaps festhält. Die Ausgleichszahlung sei maßgeblich durch die Entscheidung des Steuerpflichtigen zur Beendigung des Zinsswaps veranlasst. Die ursprüngliche Einbindung des Zinsswaps in die Finanzierung der Anschaffungskosten der vermieteten Immobilienobjekte genüge für einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht.

Dem schließt sich der hier entscheidenden VIII. Senat an. Unter der Rechtslage des Streitjahrs enthält § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG für die Beendigung eines Zinsswaps einen eigenen Veräußerungstatbestand, nach dem die zu erbringende Ausgleichszahlung ein negativer Kapitalertrag (Verlust) ist. Wird der Zinsswap vom Steuerpflichtigen willentlich aus dem vorherigen Finanzierungszusammenhang gelöst, endet der wirtschaftliche Zusammenhang des Swapgeschäfts mit den Vermietungseinkünften. Die Ausgleichszahlung ist nur im Rahmen des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG steuerbar. Für diese einheitliche Beurteilung spricht aus Sicht des VIII. Senats , dass sich positive wie negative Ausgleichszahlungen aus einer vorzeitigen Beendigung einer Zinsswapvereinbarung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gleichermaßen nicht auswirken18.

Zwar entspricht die Ausgleichszahlung im hier entschiedenen Streitfall der abdiskontierten Summe der bei einer Fortführung bis zum Ende der Laufzeit des Zinsswaps zu zahlenden laufenden Swapzahlungen. Die Vermieterin beendete den Zinsswap auch, weil der hierdurch erzeugte „synthetische Festzins“ angesichts des gesunkenen Marktzinsniveaus zu einer höheren Zinsbelastung als im Rahmen des variabel verzinslichen Umschuldungsdarlehens führte. Hierdurch wollte die Vermieterin die Höhe der Vermietungseinkünfte steigern. Die Beendigung des Zinsswapgeschäfts löst jedoch ungeachtet dieser Absicht den bis dahin bestehenden wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang zwischen den Einnahmen und Ausgaben aus dem Swapgeschäft und der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung endgültig auf.

Die erbrachte Ausgleichszahlung ist mithin nicht bei den gesondert und einheitlich festzustellenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Sie ist bei den Einkünften der Vermieterin aus Kapitalvermögen als Verlust gesondert und einheitlich festzustellen. Die von der Vermieterin erbrachte Ausgleichszahlung erfüllt den Tatbestand des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG. Gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG ist der Gewinn steuerbar bei Termingeschäften, durch die der Steuerpflichtige einen Differenzausgleich oder einen durch den Wert einer veränderlichen Bezugsgröße bestimmten Geldbetrag oder Vorteil erlangt. Zinsswaps sind Termingeschäfte in diesem Sinne19. Hierunter fallen unter anderem die erhaltenen und erbrachten laufenden Swapzahlungen sowie erhaltene oder erbrachte Ausgleichszahlungen zur Beendigung des Zinsswaps. Der Begriff des Gewinns umfasst gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a i.V.m. Abs. 4 Satz 5 EStG auch den Verlust20.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. November 2024 – VIII R 26/21

  1. Anschluss an BFH, Urteil vom 13.01.2015 – IX R 13/14, BFHE 248, 340, BStBl II 2015, 827[↩]
  2. FG Düsseldorf, Urteil vom 08.09.2021 – 5 K 881/20 F, EFG 2021, 2048[↩]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 15/21, BFHE 281, 409, BStBl II 2023, 1103, Rz 14[↩]
  4. BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 15/21, BFHE 281, 409, BStBl II 2023, 1103, Rz 15[↩]
  5. BFH, Urteil vom 08.04.2014 – IX R 45/13, BFHE 244, 442, BStBl II 2015, 635, Rz 25[↩]
  6. BFH, Urteil vom 16.11.2023 – III R 27/21, BFHE 282, 289, BStBl II 2024, 292, Rz 28[↩]
  7. vgl. BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 15/21, BFHE 281, 409, BStBl II 2023, 1103, Rz 16[↩]
  8. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 06.12.2021 – IX R 8/21, BFH/NV 2022, 713, Rz 19[↩]
  9. BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 15/21, BFHE 281, 409, BStBl II 2023, 1103[↩]
  10. ebenso BeckOK EStG/Spilker, 19. Ed. 01.07.2024, EStG § 21, Rz 1356 „Zinsswap-Geschäft“ und Rz 1311 „Verlust“[↩]
  11. BFH, Urteil vom 16.11.2023 – III R 27/21, BFHE 282, 289, BStBl II 2024, 292, Rz 34[↩]
  12. zutreffend BMF, Schreiben vom 19.05.2022, BStBl I 2022, 742, Tz. 47 sowie unten II. 4., m.w.N.[↩]
  13. zustimmend Schmidt/Kulosa, EStG, 43. Aufl., § 21 Rz 165; Pfirrmann in Herrmann/Heuer/Raupach, § 21 EStG Rz 256; Eggers in Korn, § 21 EStG Rz 16, 136; Drüen in Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 21 Rz D 11; Brandis/Heuermann/Schallmoser, § 21 EStG Rz 32, 581; BeckOK EStG/Spilker, 19. Ed. 01.07.2024, EStG § 21 Rz 1493[↩]
  14. vgl. BFH, Urteile vom 08.04.1986 – VIII R 260/82, BFHE 146, 408, BStBl II 1986, 557, unter 1.c [Rz 16]; vom 21.06.1994 – IX R 57/89, BFH/NV 1995, 106, unter I. 1.b [Rz 14], jeweils zu § 20 Abs. 3 EStG a.F.[↩]
  15. zustimmend Schmidt/Kulosa, EStG, 43. Aufl., § 21 Rz 165; Schmidt/Levedag, EStG, 43. Aufl., § 20 Rz 252; BeckOK EStG/Spilker, 19. Ed. 01.07.2024, EStG § 21 Rz 865.5, 1356; a.A. Dornheim in Bordewin/Brandt, § 21 EStG Rz 35[↩]
  16. BFH, Urteil vom 13.01.2015 – IX R 13/14, BFHE 248, 340, BStBl II 2015, 827, Leitsatz und Rz 18 bis 22[↩]
  17. BFH, Urteil vom 13.01.2015 – IX R 13/14, BFHE 248, 340, BStBl II 2015, 827[↩]
  18. s.a. Brandis/Heuermann/Schallmoser, § 21 EStG Rz 32; Dornheim in Bordewin/Brandt, § 21 EStG Rz 35[↩]
  19. vgl. BFH, Urteile vom 09.02.2023 – IV R 34/19, BFHE 279, 466, BStBl II 2023, 742, Rz 24; vom 20.08.2014 – X R 13/12, BFHE 246, 462, BStBl II 2015, 177, Rz 21; und vom 13.01.2015 – IX R 13/14, BFHE 248, 340, BStBl II 2015, 827, Rz 17; BMF, Schreiben vom 19.05.2022, BStBl I 2022, 742, Tz. 47[↩]
  20. vgl. BFH, Urteile vom 16.06.2020 – VIII R 1/17, BFHE 269, 279, BStBl II 2021, 144, Rz 21; vom 20.11.2018 – VIII R 37/15, BFHE 263, 169, BStBl II 2019, 507, Rz 11, 16, 19[↩]

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