DDR-Immobilien – und der Übergang grundstücksbezogener Verbindlichkeiten auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Mit dem Eigentum an den Grundstücken des Bundes nach § 2 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 BImAG sind die grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergegangen.

DDR-Immobilien – und der Übergang grundstücksbezogener Verbindlichkeiten auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BImAG ist der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit Wirkung vom 01.01.2005 das Eigentum „an sämtlichen Grundstücken, … welche zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehören, …“ übertragen. Zu diesen Grundstücken gehören auch ehemals volkseigene Grundstücke im Beitrittsgebiet, die nach Art. 22 Abs. 1 Satz 1 EinigVtr seit dem 3.10.1990 „der Treuhandverwaltung des Bundes“ „unterlieg[en]“.

Diese Grundstücke sind dem Bund nicht nur zur Verwaltung zugewiesen worden. Vielmehr hat er daran uneingeschränktes Volleigentum erlangt, jedoch unter dem Vorbehalt einer anderweitigen Aufteilung durch das in Art. 22 Abs. 1 Satz 3 EinigVtr ursprünglich vorgesehene Bundesgesetz zur Aufteilung des Finanzvermögens1. Dieses Verständnis liegt auch Art. 2 Abs. 1 Sätze 3 und 4 des Finanzvermögen-Staatsvertrags des Bundes, der neuen Länder und des Landes Berlin vom 14.12 20122 zugrunde. Die Regelung begnügt sich mit der Aufhebung der Treuhandverwaltung und der „Klarstellung“3, dass das Treuhandvermögen Bundeseigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben „darstellt“, es also schon ist und es nicht erst mit dem Inkrafttreten des Staatsvertrags wird.

Die Grundstücke des Treuhandvermögens nach Art. 22 Abs. 1 Satz 1 EinigVtr gehören zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen. Sie wurden nach § 16 Abs. 2 des Finanzverwaltungsgesetzes in der bis zum 31.12 2004 geltenden Fassung als Finanzvermögen des Bundes von den Behörden der Bundesvermögensverwaltung verwaltet, die nach § 1 Nr. 1, 3 und 4 des Finanzverwaltungsgesetzes in der genannten Fassung dem Bundesministerium der Finanzen nachgeordnet waren.

Sie sind auch nicht von dem Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BImAG ausgenommen4.

Nach ihrem Wortlaut erfasst die Vorschrift alle Grundstücke des Bundes aus dem Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen. Sie nimmt keines aus. Etwas anderes ergeben entgegen der Ansicht der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben weder die Gesetzgebungsmaterialien noch die von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in der Erwiderung auf die Revision der Klägerin angesprochene Regelung der Vertretungsbefugnis in § 2 Abs. 6 BImAG. Nach Satz 1 der genannten Vorschrift ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kraft Gesetzes zur Vertretung der Bundesrepublik Deutschland befugt. In der Erläuterung dieser Vertretungsbefugnis in der Begründung des Regierungsentwurfs werden drei Formen der Verwaltung von Bundeseigentum unterschieden: eigene Vermögensverwaltung, Verwaltung wirtschaftlichen Vermögens und Verwaltung von Vermögen nach Art. 22 EinigVtr. Das letztere werde namens und im Auftrag der Bundesrepublik Deutschland verwaltet5. Dieser Hinweis könnte als eine Sonderbehandlung des Vermögens nach Art. 22 EinigVtr gedeutet werden.

Aus diesen Hinweisen in der Begründung lassen sich indessen Rückschlüsse auf die Reichweite der Eigentumsübertragung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BImAG nicht ziehen. Sie sind nämlich durch die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens überholt worden. In dem Regierungsentwurf war eine Übertragung von Bundesvermögen auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben durch Gesetz nicht vorgesehen. Nach dem von der Bundesregierung vorgeschlagenen § 2 Abs. 2 BImAG-E sollte das Bundesministerium der Finanzen lediglich ermächtigt werden, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben durch Rechtsverordnung Bundesvermögen aus seinem Geschäftsbereich unentgeltlich zu übertragen oder stattdessen durch eine Übertragungsvereinbarung Nutzungsrechte einzuräumen, die als wirtschaftliches Eigentum definiert werden sollten. Danach konnte es jedenfalls vor dem Erlass einer solchen Rechtsverordnung die in der Begründung beschriebenen Formen der Verwaltung geben. Diesem Vorschlag ist der Bundestag aber nicht gefolgt. Er hat sich dazu entschlossen, die Übertragung selbst durch Gesetz vorzunehmen, und zwar schrittweise, für das Liegenschaftsvermögen des Bundes im Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen jedoch mit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.01.2005 und ohne jede Einschränkung6.

Das hat zur Folge, dass es bei diesem Teil des Liegenschaftsvermögens des Bundes nur noch die in der Entwurfsbegründung so genannte eigene Vermögensverwaltung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben geben kann. Das macht die Vertretungsbefugnis in diesem Bereich überflüssig, nimmt der Vorschrift aber keineswegs ihren Sinn. Das Bundesministerium der Finanzen und andere Bundesministerien können der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nämlich nach § 2 Abs. 7 BImAG weitere Aufgaben, etwa die Verwaltung von Auslandsliegenschaften des Bundes, übertragen. Sie handelt dann in deren Auftrag und braucht zur Erfüllung dieser Aufgabe eine Vertretungsmacht, die ihr § 2 Abs. 6 BImAG verschafft. Außerdem ermöglicht die Vertretungsmacht eine einfache Übernahme von Bundesliegenschaften, die auf Grund einer Vereinbarung nach § 2 Abs. 4 BImAG zunächst von der schrittweisen gesetzlichen Übertragung ausgenommen worden sind, dann aber doch auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen werden sollen.

Die beiden Grundstücke, um die es hier geht, gehörten deshalb bei dem Verkauf in den Jahren 2007 und 2008 der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. An dem kraft Gesetzes mit Wirkung vom 01.01.2005 eingetretenen Eigentumsübergang ändert es nichts, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die Grundstücke später jeweils nicht im eigenen Namen, sondern namens der Bundesrepublik Deutschland verkauft hat.

Dabei Berufungsgerichts hatte der Übergang des Eigentums an den beiden Grundstücken zur Folge, dass die grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergegangen sind. Das folgt aus einer analogen Anwendung von § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG.

§ 2 Abs. 2 Satz 1 BImAG regelt unmittelbar nur die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken, die bei Wirksamwerden des Eigentumsübergangs (noch7) zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehören, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Was mit den auf diese Grundstücke bezogenen Rechtsverhältnissen und Verbindlichkeiten geschehen soll, regelt die Vorschrift nicht. Entsprechendes gilt für die inzwischen wirksam gewordene Übertragung des Eigentums an allen übrigen inländischen Grundstücken im Eigentum des Bundes auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nach § 2 Abs. 3 BImAG. Das Fehlen entsprechender Regelungen ist planwidrig.

In § 2 Abs. 2 und 3 BImAG ist nicht die gesetzliche Übertragung des Eigentums an einzelnen disparaten Grundstücken des Bundes auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vorgesehen. Sie ist vielmehr Kernstück einer vollständigen Umstrukturierung der Verwaltung von Bundeseigentum, in deren Zuge unter vollständiger Auflösung der Bundesvermögensverwaltung die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben errichtet worden ist. Der Plan der Bundesregierung war, mit der Errichtung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die Verwaltung aller Immobilien des Bundes aus der traditionellen Verwaltung herauszulösen und in die Hände eines „fachgesteuerte[n] und im Rahmen der Fachaufsicht grundsätzlich eigenverantwortliche[n], unternehmerisch geführte[n] Betrieb[s]“ zu legen8. Dabei ist der Bundestag nicht stehen geblieben. Er hat sich entschlossen, weiter zu gehen und die Nutzung dieser Grundstücke für Verwaltungszwecke des Bundes nach dem sog. Vermieter-Mieter-Modell neu zu organisieren. Nach diesem Modell nutzen die Dienststellen des Bundes die bundeseigenen Grundstücke nicht mehr als Dienststellen des Eigentümers; sie bewirtschaften sie nicht mehr jede für sich. Im Interesse einer effizienteren Verwaltung sollen sie die Grundstücke vielmehr von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben anmieten, die die Aufgabe des Vermieters übernehmen soll. Mit der schrittweisen Übertragung der Bundesliegenschaften auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nach § 2 Abs. 2 und 3 BImAG sollte dieses Modell unmittelbar durch das Errichtungsgesetz umgesetzt werden6.

Dieses Ziel ist aber durch die Übertragung allein des Eigentums an den Grundstücken nicht zu erreichen. Vielmehr ist dazu auch ein Übergang der Verbindlichkeiten und Rechtsverhältnisse auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erforderlich, die sich auf die Grundstücke beziehen, die – wie hier – auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kraft Gesetzes übertragen werden. Ohne einen solchen Übergang bliebe die durch die bislang zuständigen Behörden jeweils vertretene Bundesrepublik Deutschland aus den bestehenden grundstücksbezogenen Rechtsverhältnissen berechtigt und verpflichtet. Sie wäre weiterhin die formale Ansprechpartnerin Dritter, mit denen sie grundstückbezogene Verträge geschlossen hat. Das entspräche aber gerade nicht der angestrebten Nutzung der Dienstliegenschaften nach dem Vermieter-Mieter-Modell. Danach wird die durch die nutzenden Dienststellen des Bundes vertretene Bundesrepublik Deutschland Mieterin der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wachsen damit aber nicht nur Ansprüche gegen ihre neue Mieterin zu. Sie muss im Gegenzug auch alle Pflichten übernehmen, die in einem Mietverhältnis den Vermieter treffen. Damit wäre es unvereinbar, könnte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Dritte wegen der grundstücksbezogenen Rechtsverhältnisse an die Mieterin verweisen und müsste sich die Mieterin – wenn auch mit Unterstützung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, § 1 Abs. 1 Satz 4 BImAG – selbst um die Abwicklung solcher Rechtsverhältnisse kümmern. Aus den Rechtsverhältnissen mit Bezug zu den auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergegangenen Grundstücken können sich auch Zahlungs- und andere Ansprüche ergeben, die dann konsequenterweise zum Vorteil des Bundeshalts eingezogen oder zum Vorteil der Bundesrepublik Deutschland geltend gemacht werden müssten, obwohl sie sachlich der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zugeordnet sind. Schließlich würde auch das mit der Errichtung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verfolgte Ziel einer wirtschaftlicheren Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 5 BImAG) verfehlt. Denn die Belastungen und Vorteile aus den bestehenden grundstücksbezogenen Rechtsverhältnissen wären dann formal nicht Teil der Eigenverwaltung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und blieben ausgeblendet, obwohl sie der Sache nach dazugehören.

Die in dem Fehlen einer Regelung zu den bestehenden Rechtsverhältnissen und insbesondere den grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten liegende Lücke hätte der Gesetzgeber, hätte er das Problem erkannt, durch eine Vorschrift mit dem Inhalt des § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG geschlossen.

Die Bundesregierung hatte zwar in ihrem Gesetzentwurf bewusst keine Rechtsnachfolge in Rechte und Verpflichtungen vorgesehen, die zuvor von der Bundesvermögensverwaltung für die Bundesrepublik Deutschland begründet wurden9. Diesem Vorschlag ist der Bundestag aber nicht gefolgt. Er hat sich vielmehr dafür entschieden, das Liegenschaftsvermögen schon mit dem Errichtungsgesetz auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zu übertragen und die Liegenschaftsaufgaben des Bundes bei einer Einrichtung zu bündeln, bei der diese Aufgaben zum Kerngeschäft gehören. Er ist dabei explizit dem Beispiel der Privatwirtschaft und verschiedener Länder und Kommunen gefolgt6. Diesem Konzept entsprechend hat er mit der schrittweisen Übertragung des Eigentums an sämtlichen inländischen Liegenschaften des Bundes auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gemäß dem Gesetz gewordenen § 2 Abs. 2 und 3 BImAG der Sache nach durch Gesetz das gesamte Liegenschaftsvermögen des Bundes im Inland auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben abgespalten.

Eine solche Abspaltung wäre in der als Orientierung dienenden Privatwirtschaft nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG eine gegenständlich beschränkte Gesamtrechtsnachfolge, die den Übergang nicht nur der Aktiva, sondern auch der auf den abgespalteten Teil des Vermögens bezogenen Passiva zur Folge hat. Dasselbe gälte nach § 171 in Verbindung mit § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG für eine Ausgliederung, mit welcher ein Unternehmen der Privatwirtschaft denselben Effekt erreichen könnte, oder wenn die Bundesrepublik Deutschland ihr Liegenschaftsvermögen nicht auf eine rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, sondern nach § 123 Abs. 2 Nr. 2, § 124 Abs. 1 UmwG auf eine Kapitalgesellschaft abgespalten hätte.

Ein Übergang der den Aktiva zugeordneten Verbindlichkeiten ist auch bei den gesetzlichen Abspaltungen in den Ländern vorgesehen worden, deren Beispiel der Bundesgesetzgeber folgen wollte (vgl. z. B. § 2 Abs. 4 des Bau- und Liegenschaftsbetriebsgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen10, § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Errichtung des Sondervermögens „Betrieb für Bau und Liegenschaften Mecklenburg-Vorpommern“11 und § 2 Abs. 3 des – inzwischen allerdings wieder aufgehobenen – Gesetzes zur Errichtung der Liegenschaftsverwaltung Schleswig-Holstein als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts (LVSHG)12 oder auch § 1 Abs. 3 des hamburgischen Gesetzes über das „Sondervermögen Schulimmobilien”13).

Ist die Übertragung sämtlicher Inlandsgrundstücke des Bundes auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben aber inhaltlich eine Abspaltung und auch so gewollt, ist es folgerichtig, die entstandene Lücke mit der Anwendung der für das Abspaltungsrecht maßgeblichen Vorschrift, des § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG, zu schließen.

Zu den grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten, die entsprechend § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergegangen sind, gehören auch die Verpflichtungen des Bundes aus den Vereinbarungen mit der Klägerin. Diese Vereinbarungen dienten der geordneten Übernahme der Grundstücke durch den Bund und schafften damit die Voraussetzungen für deren Verwaltung und deren spätere Verwertung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juli 2015 – V ZR 205/14

  1. BGH, Urteil vom 09.01.1998 – V ZR 263/96, VIZ 1998, 259, 260; J. Schmidt-Räntsch, Eigentumszuordnung, Rechtsträgerschaft und Nutzungsrechte an Grundstücken, 2. Aufl., S. 32 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.06.1997 – V ZR 40/96, VIZ 1997, 598[]
  2. BGBl.2013 – I S. 1859[]
  3. so Denkschrift in BT-Drs. 17/12639 S.19[]
  4. zutreffend: VG Dresden, Urteil vom 04.06.2008 – 4 K 1652/06 17[]
  5. BT-Drs. 15/2720 S. 13[]
  6. Begründung der Beschlussempfehlung in BT-Drs. 15/4066 S. 4[][][]
  7. vgl. BVerwGE 147, 348 Rn. 18[]
  8. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 15/2720 S. 11[]
  9. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 15/2720 S. 13[]
  10. vom 12.12 2000, GV NRW S. 754[]
  11. vom 17.12.2001, GVOBl. M-V S. 600[]
  12. vom 07.05.2003, GVOBl. S.206[]
  13. vom 15.12 2009, HmbGVBl. S. 493, zuletzt geänd. d. Gesetz vom 17.12 2013, HmbGVBl. S. 503, 530[]

Bildnachweis: