Die Kla­ge des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – und die geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Wird ein Mehr­heits­be­schluss gefasst, wonach bestimm­te gemein­schafts­be­zo­ge­ne Indi­vi­du­al­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (für die eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands nicht besteht) im Wege der Kla­ge durch­ge­setzt wer­den sol­len, wird im Zwei­fel eine geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands begrün­det.

Die Kla­ge des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – und die geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Kla­gen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, obwohl für deren gel­tend gemach­ten Rech­te gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine allei­ni­ge Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands besteht, kann die Kla­ge dadurch zuläs­sig wer­den, dass der Ver­band im Wege des gewill­kür­ten Par­tei­wech­sels in den Pro­zess ein­tritt; der Par­tei­wech­sel ist als sach­dien­lich anzu­se­hen und kann noch in der Revi­si­ons­in­stanz erfol­gen.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ergab die objek­ti­ve Aus­le­gung der Kla­ge­schrift aus Emp­fän­ger­sicht1 ergibt, dass die Kla­ge im Namen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (mit Aus­nah­me der Beklag­ten) erho­ben wor­den ist. Die­se waren nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt, weil der gefass­te Beschluss über die Kla­ge­er­he­bung die allei­ni­ge Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Ver­bands begrün­det hat.

Für Unter­las­sungs­an­sprü­che aus dem Mit­ei­gen­tum an dem Grund­stück besteht nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zwar kei­ne gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG2. Indem die Ver­wal­tung durch Mehr­heits­be­schluss zur gericht­li­chen Durch­set­zung der zuvor beschlos­se­nen Öff­nungs­zei­ten für Gast­stät­ten und Restau­rant­be­trie­be in der Wohn­an­la­ge beauf­tragt und bevoll­mäch­tigt wur­de, ist aber eine geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG für die indi­vi­du­el­len Unter­las­sungs­an­sprü­che der Son­der­ei­gen­tü­mer begrün­det wor­den. Aller­dings ist in dem Beschluss nicht aus­drück­lich aus­ge­spro­chen wor­den, dass der Ver­band die Rechts­aus­übung über­nimmt. Davon ist jedoch im Zwei­fel aus­zu­ge­hen, wenn – wie hier – ein Mehr­heits­be­schluss gefasst wird, wonach bestimm­te3 gemein­schafts­be­zo­ge­ne Indi­vi­du­al­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, für die eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands nicht besteht, im Wege der Kla­ge durch­ge­setzt wer­den sol­len4. Ein ande­rer Sinn­ge­halt kann einem sol­chen Beschluss bei nächst­lie­gen­der Aus­le­gung nicht bei­gemes­sen wer­den, weil die erfor­der­li­che Beschluss­kom­pe­tenz nur für die Ver­ge­mein­schaf­tung der Indi­vi­du­al­an­sprü­che besteht und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Zwei­fel einen wirk­sa­men Beschluss fas­sen wol­len. Zwar könn­te der Ver­wal­ter auch beauf­tragt und bevoll­mäch­tigt wer­den, die Indi­vi­du­al­an­sprü­che der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gericht­lich durch­zu­set­zen. Anders als die gebün­del­te Rechts­durch­set­zung durch den Ver­band kann dies aber nicht mehr­heit­lich – und damit ggf. gegen den Wil­len ein­zel­ner Rechts­in­ha­ber – beschlos­sen wer­den. Viel­mehr wären hier­für indi­vi­du­el­le Auf­trä­ge und Voll­mach­ten der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­lich.

Die Begrün­dung der geko­re­nen Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG hat nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Fol­ge, dass die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht mehr pro­zess­füh­rungs­be­fugt sind5.

Die Kla­ge ist jedoch zuläs­sig gewor­den, nach­dem die Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Klä­ger in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof den erfor­der­li­chen6 Par­tei­wech­sel auf der Klä­ger­sei­te erklärt hat. Da die Vor­in­stan­zen die Kla­ge fälsch­lich als zuläs­sig ange­se­hen und in der Sache ent­schie­den haben, kann der Par­tei­wech­sel in der Revi­si­ons­in­stanz vor­ge­nom­men wer­den.

Der gewill­kür­te Par­tei­wech­sel auf Klä­ger­sei­te ist als Kla­ge­än­de­rung im Sin­ne von §§ 263, 533 ZPO zu behan­deln7. Er ist in der Revi­si­ons­in­stanz in der Regel nicht mög­lich8. Etwas ande­res gilt aber, wenn – wie hier – die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Kla­ge erhe­ben, obwohl für deren gel­tend gemach­ten Rech­te gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine allei­ni­ge Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands besteht.

Inso­weit besteht näm­lich sowohl bei der gebo­re­nen als auch bei der geko­re­nen Aus­übungs­be­fug­nis die Beson­der­heit, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Inha­ber des mate­ri­el­len Rechts sind und der Ver­band ledig­lich aus­übungs­be­fugt ist bzw. durch einen ent­spre­chen­den Beschluss aus­übungs­be­fugt wird. Von einer Voll­rechts­über­tra­gung hat der Gesetz­ge­ber bewusst abge­se­hen, um die Indi­vi­du­al­rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht aus­zu­höh­len. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern soll­te „die maß­geb­li­che Stel­lung und der Gemein­schaft nur eine gleich­sam die­nen­de Funk­ti­on zukom­men„9.

Durch den Par­tei­wech­sel wird dem­zu­fol­ge weder der Kla­ge­grund geän­dert noch erfor­dert er neu­en Tat­sa­chen­vor­trag; er trägt ledig­lich dem Umstand Rech­nung, dass die kla­gen­den Rechts­in­ha­ber ihre Rech­te nur durch den teil­rechts­fä­hi­gen Ver­band gel­tend machen kön­nen. Infol­ge­des­sen ist der Par­tei­wech­sel sach­dien­lich, weil er dem Gebot der Pro­zess­öko­no­mie ent­spricht10. Dass die Beklag­te dem Par­tei­wech­sel wider­spro­chen hat, ist uner­heb­lich (§ 533 Nr. 1 ZPO).

Auch im Übri­gen ist das Rechts­mit­tel des Ver­bands zuläs­sig. Ins­be­son­de­re ist es auf die Besei­ti­gung der in dem vor­in­stanz­li­chen Urteil ent­hal­te­nen Beschwer gerich­tet11. Die­se liegt unver­än­dert in der Aberken­nung der (nun­mehr gebün­delt durch den Ver­band ver­folg­ten) Indi­vi­du­al­an­sprü­che der frü­he­ren Klä­ger; wür­de das gegen die­se gerich­te­te kla­ge­ab­wei­sen­de Urteil rechts­kräf­tig, könn­ten die Ansprü­che (auch) durch den Ver­band nicht mehr gel­tend gemacht wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/​14

  1. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 14.12 2012 – V ZR 102/​12, NZM 2013, 237 Rn. 5
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/​14, BGHZ 203, 327, Rn. 6 mwN
  3. vgl. AG Dort­mund, NZM 2015, 224 f.
  4. so bereits BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/​12, NJW 2013, 1962 Rn. 6; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 6; Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183/​13, NJW 2014, 2861 Rn. 23 ff.; vgl. auch Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 547
  5. BGH, Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/​14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.
  6. vgl. nur BGH, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/​09, NJW 2010, 446 Rn. 11
  7. vgl. nur BGH, Urteil vom 05.03.2010 – V ZR 62/​09, NJW 2010, 2132 Rn. 10 a.E.; Zöller/​Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 533 Rn. 4 jeweils mwN
  8. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/​10, ZfIR 2011, 537 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 31.10.2012 – III ZR 204/​12, BGHZ 195, 233 Rn. 12; vgl. Münch­Komm-ZPO/Krü­ger, 4. Aufl., § 559 Rn. 21
  9. BT-Drs. 16/​887, S. 61; vgl. auch Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 494
  10. vgl. zum Gan­zen auch BGH, Beschluss vom 07.05.2003 – XII ZB 191/​02, BGHZ 155, 21, 24 ff.
  11. zu die­sem Erfor­der­nis BGH, Beschluss vom 07.05.2003 – XII ZB 191/​02, BGHZ 155, 21, 26 f.