Die unzutreffende öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Kaufsache

Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist.

Die unzutreffende öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Kaufsache

Mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Eigenschaft eines Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.

In dem hier vom Bundesgerichshof entschiedenen Streitfall erwarb die Käuferin von einer Grundstücksgesellschaft zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke zu einem Preis von 1, 5 Mio. € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. In dem Kaufvertrag heißt es, dem Käufer sei bekannt, dass das Kaufobjekt seit ca. drei Jahren entmietet und ohne Heizung sei und dass pro Gebäude nur vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien. Über das Objekt war ein Exposé erstellt worden, in dem es als „solide (…) Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss verfügten, bezeichnet wurde. Mit E-Mail vom 11.10.2015 erklärte die Käuferin nach Besichtigung der Grundstücke gegenüber dem Makler, das Objekt erwerben zu wollen. Am 14.10.2015 teilte der Makler der Käuferin mit, die Eigentümerin habe das Kaufangebot angenommen. Anschließend übersandte er ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich von der Verkäuferin geplanten Umbaumaßnahme (Neubau eines Doppelhauses, Sanierung von zwei Mehrfamilienhäusern mit je vier Wohnungen und Ausbau des Dachgeschosses). Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin Kenntnis hatte. Gestützt auf die Behauptung, die Angaben in dem Exposé und der Visualisierung seien bewusst wahrheitswidrig erfolgt, der Verkäuferin sei durch eine Mitarbeiterin des Bauamts bereits Anfang 2015 mitgeteilt worden, dass ein Ausbau des Dachgeschosses und ein Umbau gemäß der Visualisierung nicht genehmigungsfähig seien, verlangt die Käuferin von der Verkäuferin Schadensersatz in Höhe von 600.000 €.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Hamburg hat die Klage abgewiesen1. Die Berufung vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg ebenfalls erfolglos geblieben2. Das Oberlandesgericht Hamburg verneint eine Haftung der Verkäuferin aus §§ 437, 441, 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 u. Satz 3 BGB. Auf das Exposé könne ein Schadensersatzanspruch nicht gestützt werden, weil das Grundstück den darin gemachten Angaben entsprochen habe. Ob die Visualisierung eine öffentliche Äußerung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB darstelle, könne dahinstehen. Sie begründe jedenfalls deshalb keinen Sachmangel, weil sie den Kaufentschluss nicht habe beeinflussen können. Die Käuferin sei im Zeitpunkt, zu dem ihr die Visualisierung übersandt worden sei, bereits entschlossen gewesen, das Grundstück zu erwerben. Das ergebe sich aus ihrer E-Mail vom 11.10.2015. Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss bestehe ebenfalls nicht. Es könne offenbleiben, ob die Verkäuferin bzw. Dritte in ihrem Namen und Auftrag in dem Zeitraum vom 14. bis 23.10.2015 bewusst wahrheitswidrige Angaben über das Grundstück gemacht hätten. Eine Täuschung wäre für den Vertragsschluss nicht kausal geworden, weil die Kaufentscheidung bereits am 11.10.2015 gefallen gewesen sei. Aus demselben Grund sei ein Schadensersatzanspruch gegen den für die Grundstücksgesellschaft handelnden Gesellschafter aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB ebenfalls nicht gegeben.

Weiterlesen:
Minderungsrecht bei arglistig verschwiegenem Mangel

Auf die vom Bundesgerichtshof zugelassene- Revision der Käuferin hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Hanseatische Oberlandesgericht zurückverwiesen:

Zutreffend und von der Revision nicht angegriffen nimmt das Oberlandesgericht Hamburg allerdings an, dass sich aus der Regelung in dem Kaufvertrag, wonach der Käuferin bekannt sei, dass pro Gebäude (nur) vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien, keine Beschaffenheitsvereinbarung ergibt.

Mit der gegebenen Begründung kann der Anspruch der Käuferin auf Schadensersatz gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB i.V.m. § 398 BGB gegen die Verkäuferin jedoch nicht verneint werden.

Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 gehören zu der Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen3. Ob die sog. Visualisierung, bei der es sich um eine bildliche Darstellung der Bebauungsmöglichkeit für das gekaufte Grundstück handeln dürfte, ebenfalls eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin im Sinne dieser Vorschrift darstellt, weil sie für einen nicht von vorneherein fest bestimmten Personenkreis bestimmt war4, hat das Oberlandesgericht Hamburg offengelassen und ist zugunsten der Käuferin zu unterstellen. Die Käuferin konnte deshalb aus objektiver Sicht erwarten, dass sie das Kaufobjekt entsprechend der Visualisierung sanieren konnte.

Weiterlesen:
Parteiberichtigung

Rechtsfehlerhaft nimmt das Oberlandesgericht Hamburg an, die Haftung der Verkäuferin wegen des Inhalts der Visualisierung sei nach § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB deshalb ausgeschlossen, weil sie die Kaufentscheidung der Käuferin nicht habe beeinflussen können.

Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gehören Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, allerdings nicht zu der Beschaffenheit nach § 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Dieser Ausnahmefall liegt vor, wenn die Äußerung für die Willensbildung des Käufers nicht maßgeblich sein konnte; die Beweislast hierfür liegt bei dem Verkäufer5. Der dem Verkäufer obliegende Beweis ist schwieriger zu führen als derjenige bloß fehlender Kausalität6. Denn der Käufer, der eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstands, über die eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht zustande gekommen ist, seiner Kaufentscheidung zugrunde legt, muss – den Vorgaben der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie entsprechend (Art. 2 Abs. 2 Buchstabe d der Richtlinie 1999/44/EG) – auf die inhaltliche Richtigkeit der öffentlichen Äußerung vertrauen können7. Des Vertrauensschutzes bedarf der Käufer nur dann nicht, wenn seine Kaufentscheidung nicht beeinflusst wurde. Das bedeutet, dass ein Einfluss der öffentlichen Äußerung des Verkäufers auf die Kaufentscheidung ausgeschlossen sein muss8. Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn diese die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt deshalb nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist. Für die Beeinflussung der Kaufentscheidung genügt es, dass der Käufer die öffentliche Äußerung in seine Abwägung für und gegen den Kauf einbezogen hat9.

Ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, unterliegt tatrichterlicher Würdigung und ist etwa dann anzunehmen, wenn die öffentliche Äußerung bei Vertragsschluss noch nicht vorlag10 oder sie zwar vorlag, der Käufer sie aber nicht kannte11, oder wenn es dem Käufer bei dem Vertragsschluss allein auf eine Beschaffenheit oder einen Verwendungszweck ankam, für den die in der öffentlichen Äußerung behandelten Umstände ohne Bedeutung waren12.

Dabei ist mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über eine Eigenschaft des Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb entgegen der Ansicht des Hanseatischen Oberlandesgerichts nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Bei getrennten Urkunden über Angebot und Annahme (§ 128 BGB) kommt es auf die notarielle Beurkundung des bindenden Angebots des Käufers zum Erwerb des Grundbesitzes an.

Weiterlesen:
Richterliche Hinweispflicht - und das rechtliche Gehör im Berufungsverfahren

Ist der Käufer zu dem Kauf entschlossen, der Kaufvertrag aber noch nicht geschlossen, ist eine Kaufentscheidung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB noch nicht gegeben. Im Rahmen der Privatautonomie hat nämlich jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen13. Bis zum Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer frei, den Vertrag zu schließen oder nicht.

Das wird bei einem Grundstückserwerb besonders deutlich. Der Grundstückskaufvertrag kommt erst mit der notariellen Beurkundung zustande (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bis dahin sind die späteren Vertragsparteien nicht gebunden und können von dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags noch im Notartermin Abstand nehmen, ohne sich – von dem Ausnahmefall einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung abgesehen – schadensersatzpflichtig zu machen14. Das zeigt, dass der Käufer bis zu der notariellen Beurkundung des Vertrags durch öffentliche Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache bei seiner Entscheidung, den Kaufvertrag zu schließen oder nicht, beeinflusst werden kann. Anders als das Oberlandesgericht Hamburg meint, waren deshalb auch Angaben zur Bebaubarkeit des Grundstücks, die nach der E-Mail der Käuferin vom 11.10.2015 gemacht wurden, geeignet, ihre Kaufentscheidung zu beeinflussen.

Entgegen der Ansicht des Hanseatischen Oberlandesgerichts lässt sich auf der Grundlage des Sachvortrags der Käuferin auch nicht ein Sachmangel aufgrund der im Exposé gemachten Angaben verneinen (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB; zum Maklerexposé vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2018 – V ZR 256/16, ZfIR 2018, 395 Rn. 10). Nach dem Inhalt des Exposés, wonach es sich um ein sanierungsfähiges Objekt, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit acht bezugsfreien Wohneinheiten handele, konnte die Käuferin erwarten, dass eine Sanierung der Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen möglich war. Sollten stattdessen, wie die Käuferin geltend macht, nur Zweifamilienhäuser, also insgesamt nur vier Wohneinheiten, genehmigungsfähig sein, entspricht die Kaufsache nicht der Sollbeschaffenheit.

Weiterlesen:
Haftung des Autoherstellers im VW-Dieselskandal - trotz nachträglichen Software-Updates

Ebenfalls rechtsfehlerhaft sind die Erwägungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts, mit denen es einen Schadensersatzanspruch gegen die Verkäuferin unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 398 BGB) verneint.

Richtig ist zwar, dass ein solcher Anspruch – der neben der Haftung für Sachmängel gegeben ist, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat15 – voraussetzt, dass die Pflichtverletzung des Verkäufers für den Kaufentschluss kausal war16. Mit Kaufentschluss unter dem Gesichtspunkt der Kausalität ist aber, anders als das Oberlandesgericht Hamburg meint, ebenfalls der Vertragsschluss gemeint. Die Kausalität muss zwischen der Pflichtverletzung und dem Vertragsschluss bestehen17. Geht es, wie hier, um einen Grundstückskaufvertrag, kann eine Pflichtverletzung des Verkäufers aus den oben genannten Gründen bis zu der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags in der Weise kausal sein, dass sie den Käufer darin hindert, von seiner (vorläufigen) Kaufentscheidung Abstand zu nehmen und den Kaufvertrag nicht abzuschließen. Das Oberlandesgericht Hamburg durfte deshalb nicht offenlassen, ob die Verkäuferin bzw. deren Hilfspersonen vor Vertragsschluss vorsätzlich falsche Angaben zu der Sanierungsmöglichkeit bzw. Bebaubarkeit des Grundstücks gemacht haben.

Aus denselben Gründen halten die Erwägungen, mit denen das Oberlandesgericht Hamburg den auf § 826, § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, § 398 BGB gestützten Schadensersatzanspruch gegen den für die verkaufende Grundstücksgesellschaft handelnden Gesellschafter verneint, rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Kausalität eventuell in der Zeit vom 14. bis 23.10.2015 von ihm vorsätzlich falsch gemachter Angaben über die Möglichkeit, die Gebäude mit je vier Wohnungen zu sanieren, kann nicht deshalb verneint werden, weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt bereits den Entschluss getroffen hatte, das Grundstück zu erwerben.

Das Berufungsurteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Die bei der Käuferin durch das Exposé und die Visualisierung geweckte Vorstellung, im Rahmen der Sanierung jeweils vier Wohneinheiten schaffen und das Dachgeschoss ausbauen zu können, hat die Verkäuferin nicht dadurch wieder beseitigt, dass sie der Käuferin mitgeteilt hat, das Kaufobjekt sei entmietet und ohne Heizung und die Baugenehmigung sei abgelaufen. Wusste die Verkäuferin – was die Käuferin unter Beweisantritt vorgetragen und wozu das Oberlandesgericht Hamburg keine Feststellungen getroffen hat – aufgrund der Mitteilung des Bezirksamts, dass das Objekt nicht (mehr) entsprechend der Visualisierung bzw. den Angaben im Exposé bebaut werden durfte, war sie verpflichtet, die Käuferin darauf hinzuweisen.

Weiterlesen:
Die AGBmäßig vereinbarte Gewährleistungsbürgschaft

Die Revision hatte somit Erfolg. Das Berufungsurteil war im tenorierten Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache war aber noch nicht zur Entscheidung reif, weil weitere Feststellungen zu treffen sind. Sie war daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Hamburg zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Für das weitere Verfahren wies der Bundesgerichtshof auf folgendes hin:

Das Oberlandesgericht Hamburg wird dem Vortrag der Käuferin zu der baurechtlichen Unzulässigkeit des Umbaus des Kaufobjekts entsprechend den Angaben in dem Exposé und der Visualisierung sowie zu der Arglist der Verkäuferin und dem Vorsatz des für die verkaufenden Grundstücksgesellschaft handelnden Gesellschafters nachzugehen haben. Eine Kenntnis ihres Gesellschafters müsste sich die Verkäuferin zurechnen lassen, wenn er deren Verhandlungsführer gewesen ist (§ 166 BGB analog; vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990). Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, der auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst18, kann die Verkäuferin sich nur dann mit Erfolg berufen, wenn sie nicht arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB). Andernfalls kommt auch ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht15.

Waren die Angaben über die Sanierungsfähigkeit der Kaufsache in dem Exposé bzw. in der sog. Visualisierung, sollte es sich bei letzterer um eine öffentliche Äußerung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB handeln, unzutreffend, haftet die Verkäuferin auch bei Arglist dann nicht, wenn ausgeschlossen ist, dass die Angaben Einfluss auf die Kaufentscheidung der Käuferin haben konnten (§ 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). Das hätte die Verkäuferin darzulegen und zu beweisen. Entsprechendes gilt für eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aufgrund der nach Darstellung der Käuferin unterbliebenen Aufklärung über die Mitteilungen des Bauamts bzw. vorsätzlich wahrheitswidriger Äußerungen seitens der Verkäuferin.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 119/20

  1. LG Hamburg, Urteil vom 10.04.2018 – 334 O 69/17[]
  2. OLG Hamburg, Urteil vom 14.05.2020 – 10 U 30/18[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17 mwN; Beschluss vom 10.10.2019 – V ZR 4/19, NJW-RR 2020, 121 Rn. 14[]
  4. vgl. BeckOK BGB/Faust [1.05.2021], § 434 Rn. 84; MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 28; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn. 99[]
  5. vgl. BT-Drs. 14/6040 S. 215; BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 253/08, NJW-RR 2010, 1329 Rn. 17[]
  6. vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 35; NK-BGB/Büdenbender, 4. Aufl., § 434 Rn. 53; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239; so auch Erman/Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 29: „abgeschwächte Kausalität genügt“[]
  7. BT-Drs. 14/6040 S. 214[]
  8. OLG Saarbrücken, OLGR 2007, 645, 646; jurisPK-BGB/Pammler, 9. Aufl., § 434 Rn. 137; Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Aufl., § 434 Rn. 39[]
  9. vgl. BeckOK BGB/Faust, [1.05.2021], § 434 Rn. 90; Grigoleit/Herresthal JZ 2003, 233, 239[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 253/08, NJW-RR 2010, 1329 Rn. 17; OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.08.2008 – 1 U 238/07 24[]
  11. vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 06.09.2017 – 4 U 105/17 63; Staudinger/Matusche- Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn. 112[]
  12. BeckOK BGB/Faust [1.05.2021], § 434 Rn. 90 mwN; Erman/Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 29; jurisPK-BGB/Pammler, 9. Aufl., § 434 Rn. 137; NK-BGB/Büdenbender, 4. Aufl., § 434 Rn. 53; MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 35; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 238; Haas, BB 2001, 1313, 1314; aA Oektker/Maultsch, Vertragliche Schuldverhältnisse, 4. Aufl., § 2 Rn.73[]
  13. BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17, ZfIR 2018, 98 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22.02.1989 – VIII ZR 4/88, ZIP 1989, 514, 515[]
  14. BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17, ZfIR 2018, 98 Rn. 5 ff.; Urteil vom 09.11.2012 – V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn.19 ff.[][]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 17.11.1978 – V ZR 210/74, WM 1979, 235, 236; anders im Rahmen von § 444 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2016 – V ZR 168/15, BGHZ 211, 216 Rn. 8 f.[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12, 18; Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 21 mwN[]
Weiterlesen:
Fristwahrung per Telefax - und die falsche Faxnummer

Bildnachweis: